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[QUOTE]¿Fin del 'boom' inmobiliario?
• Las ventas de viviendas se redujeron en la mayoría de los países occidentales durante el 2006
GONZALO Bernardos*
En los primeros años de esta década, la vivienda adoptó un nuevo papel: el de activo refugio. En gran medida, por la negativa evolución de las principales bolsas mundiales entre marzo del 2000 y del 2003. Los capitales se desplazaron hacia activos más seguros y con una mejor relación rentabilidad-riesgo, especialmente desde septiembre del 2001, lo que motivó más demanda de vivienda para invertir y contribuyó a generar, en muchos países, una importante subida de su precio.
En el 2001, las repercusiones directas e indirectas del efecto pobreza, causado por la reducción de las cotizaciones bursátiles, condujeron a una recesión económica global. Esta adversa coyuntura hizo temer a los bancos centrales la llegada de la fatídica combinación: recesión y deflación. Era lo que había ocurrido en Japón, tras la explosión de la burbuja especulativa creada en la segunda mitad de la década de los 80. Para evitarla, la Reserva Federal y el Banco Central Europeo (BCE) decidieron rebajar los tipos de interés nominales con tal intensidad que, en algunos países como España y EEUU, el tipo de interés real se convirtió en negativo.
LA REALIZACIÓN
de una política monetaria tan expansiva tenía como uno de sus principales objetivos incentivar a las familias a incrementar su endeudamiento y a elevar su demanda de viviendas. Si el propósito se conseguía, el crecimiento de las ventas en el mercado residencial conduciría a un aumento de la inversión en construcción, una notable creación de empleo y un mayor dinamismo del gasto de las familias. Así, la positiva evolución del consumo privado y de la inversión en construcción impedirían la llegada al unísono de recesión y deflación. En algunos países, como EEUU y España, estas variables no solo evitaron la aparición de una crisis, sino que impulsaron un periodo de elevado crecimiento económico.
Todo esto explica el boom inmobiliario a nivel mundial en el periodo comprendido entre el 2001 y el 2005. En el 2006, excepto en el norte y el este de Europa, la expansión del mercado residencial en los países occidentales probablemente llegó a su final. Aunque los precios continuaron al alza, las ventas se redujeron en un importante número de naciones. Tres fueron las principales causas: la subida de tipos de interés, la progresiva retirada de inversores y la relativa carestía de la vivienda.
Uno de los países donde el cambio de ciclo es más visible es EEUU. El precio de la vivienda en el 2006 siguió aumentando (el 5,87%), pero más moderadamente que en el ejercicio anterior (13,25%). No obstante, el aspecto más destacado, y preocupante para la evolución de la economía americana, fue la reducción de las transacciones. El pasado año, las ventas de viviendas nuevas y usadas bajaron el 17,3% y el 8,4%, respectivamente, respecto al 2005.
Esta evolución es considerada por algunos analistas como el acto inicial de la explosión de la burbuja inmobiliaria creada por Alan Greenspan en los últimos años de su mandato. Según ellos, el anterior presidente de la Reserva Federal sustituyó la burbuja bursátil de la nueva economía por otra de carácter inmobiliario. Logró que la recesión observada en el 2001 fuera muy breve, pero no la eliminó, sino que la desplazó hacia el futuro. Para dichos analistas, este puede situarse entre el último trimestre del año actual y el primer semestre de 2008.
La elevada influencia directa e indirecta del sector inmobiliario y de la construcción sobre el PIB estadounidense sería la causa de la recesión. Previsiblemente, esta solo se produciría si una elevada reducción de las ventas comportara una disminución del precio de la vivienda y un importante decremento de la inversión en construcción.
EL PRIMER
efecto generaría una reducción de la riqueza de las familias (efecto pobreza), dificultaría la refinanciación de hipotecas, reduciría su capacidad de endeudamiento y conllevaría una disminución del consumo privado. La segunda repercusión conduciría a la destrucción de numerosos empleos, afectaría negativamente a la renta disponible de las familias y a su gasto. En definitiva, se produciría una seria desaceleración de la demanda interna y del PIB.
Probablemente, la nueva coyuntura económica comportaría una depreciación del dólar, una caída de las cotizaciones bursátiles y la interrupción de las subidas del tipo de interés de referencia del BCE. La economía global se quedaría sin su principal motor de los últimos años y el boom inmobiliario a nivel mundial ya solo sería historia.
*Director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB[/QUOTE]
[QUOTE]¿Fin del 'boom' inmobiliario?
• Las ventas de viviendas se redujeron en la mayoría de los países occidentales durante el 2006
GONZALO Bernardos*
En los primeros años de esta década, la vivienda adoptó un nuevo papel: el de activo refugio. En gran medida, por la negativa evolución de las principales bolsas mundiales entre marzo del 2000 y del 2003. Los capitales se desplazaron hacia activos más seguros y con una mejor relación rentabilidad-riesgo, especialmente desde septiembre del 2001, lo que motivó más demanda de vivienda para invertir y contribuyó a generar, en muchos países, una importante subida de su precio.
En el 2001, las repercusiones directas e indirectas del efecto pobreza, causado por la reducción de las cotizaciones bursátiles, condujeron a una recesión económica global. Esta adversa coyuntura hizo temer a los bancos centrales la llegada de la fatídica combinación: recesión y deflación. Era lo que había ocurrido en Japón, tras la explosión de la burbuja especulativa creada en la segunda mitad de la década de los 80. Para evitarla, la Reserva Federal y el Banco Central Europeo (BCE) decidieron rebajar los tipos de interés nominales con tal intensidad que, en algunos países como España y EEUU, el tipo de interés real se convirtió en negativo.
LA REALIZACIÓN
de una política monetaria tan expansiva tenía como uno de sus principales objetivos incentivar a las familias a incrementar su endeudamiento y a elevar su demanda de viviendas. Si el propósito se conseguía, el crecimiento de las ventas en el mercado residencial conduciría a un aumento de la inversión en construcción, una notable creación de empleo y un mayor dinamismo del gasto de las familias. Así, la positiva evolución del consumo privado y de la inversión en construcción impedirían la llegada al unísono de recesión y deflación. En algunos países, como EEUU y España, estas variables no solo evitaron la aparición de una crisis, sino que impulsaron un periodo de elevado crecimiento económico.
Todo esto explica el boom inmobiliario a nivel mundial en el periodo comprendido entre el 2001 y el 2005. En el 2006, excepto en el norte y el este de Europa, la expansión del mercado residencial en los países occidentales probablemente llegó a su final. Aunque los precios continuaron al alza, las ventas se redujeron en un importante número de naciones. Tres fueron las principales causas: la subida de tipos de interés, la progresiva retirada de inversores y la relativa carestía de la vivienda.
Uno de los países donde el cambio de ciclo es más visible es EEUU. El precio de la vivienda en el 2006 siguió aumentando (el 5,87%), pero más moderadamente que en el ejercicio anterior (13,25%). No obstante, el aspecto más destacado, y preocupante para la evolución de la economía americana, fue la reducción de las transacciones. El pasado año, las ventas de viviendas nuevas y usadas bajaron el 17,3% y el 8,4%, respectivamente, respecto al 2005.
Esta evolución es considerada por algunos analistas como el acto inicial de la explosión de la burbuja inmobiliaria creada por Alan Greenspan en los últimos años de su mandato. Según ellos, el anterior presidente de la Reserva Federal sustituyó la burbuja bursátil de la nueva economía por otra de carácter inmobiliario. Logró que la recesión observada en el 2001 fuera muy breve, pero no la eliminó, sino que la desplazó hacia el futuro. Para dichos analistas, este puede situarse entre el último trimestre del año actual y el primer semestre de 2008.
La elevada influencia directa e indirecta del sector inmobiliario y de la construcción sobre el PIB estadounidense sería la causa de la recesión. Previsiblemente, esta solo se produciría si una elevada reducción de las ventas comportara una disminución del precio de la vivienda y un importante decremento de la inversión en construcción.
EL PRIMER
efecto generaría una reducción de la riqueza de las familias (efecto pobreza), dificultaría la refinanciación de hipotecas, reduciría su capacidad de endeudamiento y conllevaría una disminución del consumo privado. La segunda repercusión conduciría a la destrucción de numerosos empleos, afectaría negativamente a la renta disponible de las familias y a su gasto. En definitiva, se produciría una seria desaceleración de la demanda interna y del PIB.
Probablemente, la nueva coyuntura económica comportaría una depreciación del dólar, una caída de las cotizaciones bursátiles y la interrupción de las subidas del tipo de interés de referencia del BCE. La economía global se quedaría sin su principal motor de los últimos años y el boom inmobiliario a nivel mundial ya solo sería historia.
*Director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB[/QUOTE]
