Expatriado por la burbuja
Madmaxista
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Para aquellos que hablen aleman (que los hay en el foro), el siguiente articulo seguro que resulta interesante. Es de la FAZ (diario bastante serio)
No tanto por lo que dice que ya es de sobra conocido, sino por como lo dice: "Esperando el estallido ". Es decir ya no se cuestionan si hay o no burbuja y si bajara o no. Simplemente se cuestiona cuando explotara ........... dicen : ya solo es cuestion de tiempo...... solo falta esperar.....
Sonntagszeitung Immobilien
Warten auf den großen Knall
In Spaniens Metropolen haben die Wohnungspreise Rekordsummen erreicht. Nun droht die Spekulationsblase zu
platzen.
Von Ingmar Höhmann
Barcelona. "Qué locura!" - "Was für ein Wahnsinn!" Wenn Ester Torroella von ihrer Wohnung erzählt, kann sie ihr
Glück kaum fassen, denn die 57 Quadratmeter machen sie mit jedem Tag reicher und reicher. Seit sie vor drei
Jahren mit ihrem Freund den Kaufvertrag unterschrieb, hat sich der Wert ihrer Wohnung fast verdoppelt. "Und
das Verrückte ist, dass es einfach nicht aufhören will", sagt die 31 Jahre alte Frau.
Torroella hat sich mit dem Eigenheim gerade noch rechtzeitig den spanischen Traum erfüllt - mittlerweile kann
sich den kaum jemand mehr leisten. Die Wohnungspreise rund um die spanischen Wachstumsregionen haben
astronomische Summen erreicht. Auch Torroella wohnt nur in Badalona, einem Vorort der katalanischen Metropole
Barcelona. Wie sie zieht es immer mehr Spanier an die Peripherie und ins Umland, weil eine Wohnung in der Stadt
unerschwinglich geworden ist.
Spaniens Immobilienmarkt hat sich rasant entwickelt. Allein in den vergangenen zehn Jahren hat sich der Preis für
eine Wohnung knapp verdreifacht. Die Quadratmeterpreise in Madrid, Barcelona oder San Sebastián haben längst
europäische Spitzenniveaus erreicht. Und die Baubranche bricht alle Rekorde: Allein im vergangenen Jahr erhielt
sie nach Regierungsangaben mehr als 800 000 Aufträge für neue Wohnungen - so viel wie noch nie und weit mehr
als in jedem anderen europäischen Land. Doch den Preisanstieg hat dies nicht gebremst.
Gleichzeitig trieb der Bauboom einen ungeahnten Wirtschaftsaufschwung an und schuf Millionen neuer
Arbeitsplätze. Die Arbeitslosenquote soll, so hofft die Regierung, dieses Jahr unter 8 Prozent fallen. Vor zehn
Jahren waren es noch 20 Prozent. Mehr als ein Fünftel des Bruttoinlandsprodukts hängt mittlerweile vom
Bausektor ab. Doch die Anzeichen mehren sich, dass all das sehr bald ein Ende hat. Im vergangenen Jahr ist
erstmals seit langem der Preisauftrieb am Immobilienmarkt unter die 10-Prozent-Marke gefallen. Marktbeobachter
sehen darin nur den Anfang einer scharfen Korrektur, wobei die komplette überdimensionierte Baubranche
einstürzen könnte. Und: Platzt die Immobilienblase, steht mit ihr das gesamte spanische Wirtschaftswunder auf
der Kippe.
Die gewaltige Preisentwicklung ist den Spaniern schon lange nicht mehr geheuer. Seit Jahren sorgt das
Schreckgespenst eines Immobiliencrashs in den Medien für Furore. Vor zweieinhalb Jahren hat die Regierung
eigens ein Wohnungsministerium ins Leben gerufen, das seitdem mit Milliardenbeträgen subventionierten
Wohnraum für die spanische Durchschnittsfamilie zur Verfügung stellt, die die Mondpreise auf dem freien Markt
nicht mehr bezahlen kann. Wohnungsministerin María Antonia Trujillo hofft tapfer, das Schlimmste vermeiden zu
können. "Wir vertrauen darauf, dass wir eine weiche Landung der Preise erreichen werden, so dass der
Preisanstieg mehr oder weniger mit der Inflationsrate übereinstimmt", sagte Trujillo im Dezember. Die
Zentralbank springt der Ministerin bei. "Die jüngste Entwicklung zeigt, dass das wahrscheinliche Szenario einer
moderaten Anpassung der Überbewertung bereits in Gang ist", beschwichtigt José Luis Malo de Molina,
Generaldirektor des Banco de España.
Der Preiseinbruch in den vergangenen Monaten ist allerdings erst der Anfang. Denn während die Staatsbank
weiterhin optimistisch darauf beharrt, dass von einer Immobilienblase keine Rede sein könne, kühlt der überhitzte
Markt ab: Kaum jemand ist noch bereit, für zwei Zimmer, Küche, Bad auf 45 Quadratmetern stolze 250 000 Euro
zu bezahlen - solche "Schnäppchen" wie in Barcelona bieten die Makler inzwischen massenweise an. Im
Gegensatz zu früher bleiben die Käufer aber aus. Neue Zahlen belegen, dass die Verkäufer in der Boomregion
Katalonien im zweiten Halbjahr 2006 nur noch halb so viele Wohnungen veräußerten wie in der ersten
Jahreshälfte.
Wirtschaftsexperten wie José García-Montalvo, Professor an der Universität Pompeu Fabra in Barcelona, haben
daher wenig Zweifel, dass auf dem spanischen Wohnungsmarkt eine enorme Spekulationsblase kurz vor dem
Platzen steht. "Nur 50 bis 60 Prozent der Preisentwicklung lassen sich aus den Fundamentaldaten erklären", sagt
García-Montalvo. Er geht davon aus, dass der Bausektor in Spanien sehr bald in eine Rezession eintreten wird.
Auch in der stets zu Optimismus neigenden Immobilienbranche mehren sich die Zweifel. Ramón Barreras von der
Makleragentur Inmobiliaria Barreras in Madrid befürchtet, dass die Spanier das Vertrauen in den Aufschwung
verloren haben. "Jetzt im Jahr 2007 kommt bei vielen die Erkenntnis an, dass wir auf ganzer Front auf eine
Immobilienkrise zusteuern. Viele werden nur wenig von dem Geld wiedersehen, das sie für ihre Wohnung
ausgegeben haben", sagt Barreras. Mit der Ansicht ist der Experte nicht allein. Umfragen zufolge glauben sogar
neun von zehn Käufern selbst, dass sie zu viel für ihre Wohnung bezahlen, hoffen aber entgegen aller Vernunft
auf weiter steigende Preise.
Das Ausland zeigt sich schon lange skeptisch. Während die Einheimischen selbst immer kräftiger für ihr Eigenheim
in die Tasche greifen, ziehen sich ausländische Investoren zunehmend vom aufgeblähten Immobilienmarkt der
Iberischen Halbinsel zurück. Im vergangenen Jahr haben sie bereits 16 Prozent weniger in spanische Ziegel und
spanischen Beton gesteckt als noch 2005. Auch internationale Institutionen mahnen seit Jahren Reformen an. Die
Europäische Zentralbank hält spanische Immobilien um 30 Prozent überbewertet.
Weil der Anstieg so lange angehalten hat, könnte der Fall umso tiefer sein und für viele Spanier den Ruin
bedeuten. Denn wie in keinem anderen europäischen Land legen die Iberer ihre Ersparnisse in Immobilien an. Oft
leben sie noch im Alter von mehr als 30 Jahren bei den Eltern und ziehen erst aus, wenn sie eine eigene Wohnung
kaufen - oder auf Pump finanzieren können. Anders als in Deutschland vergeben die Banken Kredite in den
meisten Fällen aber mit variablen Zinssätzen. Weil diese in den vergangenen Jahren historisch niedrige Niveaus
erreicht hatten, feuerte diese Vorgehensweise den Immobilienboom noch zusätzlich an. Jetzt allerdings, da die
Zinsen im Euro-Raum steigen, verteuern sich die Kredite entsprechend. Immer mehr Haushalte können die
steigenden Abzahlungsraten nicht mehr aufbringen. "Vor allem diejenigen, die sich eine Zweitwohnung gekauft
haben, werden Monat für Monat immer weiter von einer Hypothek aufgefressen werden, die sie nicht mehr
bezahlen können", prophezeit daher Immobilienexperte Barreras.
Gerade Familien aus der Mittelschicht haben es zunehmend schwerer, ihre Schulden zu bezahlen. Denn der
Durchschnittsverdienst liegt immer noch weit unter deutschem Niveau. Während die Preise stark angezogen
haben, sind die Einkommen nur moderat gewachsen. Schon jetzt sind viele Spanier über beide Ohren verschuldet.
In diesem Jahr wird nach Schätzungen des Verbandes der spanischen Hypothekenbanken die Summe aller
Hypothekenkredite in Spanien die Billionengrenze überschreiten - und damit größer sein als das gesamte
Bruttoinlandsprodukt. Allein im vergangenen Jahr stieg der Gesamtwert der vergebenen Kredite um fast ein
Viertel. Doch die spanischen Banken verleihen ihr Geld weiterhin ziemlich freizügig.
Neben der Finanzbranche hat auch die spanische Regierung ihren Teil zur Entwicklung beigetragen: Massive
Steuervergünstigungen für Eigenheimkäufer haben Nachfrage und Preise künstlich aufgebauscht. Der
Internationale Währungsfonds und die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD)
haben diese Geldgeschenke mehrfach kritisiert. "Es ist wahrscheinlich, dass die Steuerreduzierungen zum Großteil
zu höheren Preisen führen", heißt es in einer OECD-Studie. Ohne die Subventionen würden die Wohnungspreise
um bis zu 30 Prozent niedriger liegen. Zudem hat diese Praxis dazu geführt, dass Mietwohnungen - ohnehin in
Spanien traditionell unpopulär - gänzlich zur Mangelware geworden sind, was viele Geringverdienende vom
Zugang zu den eigenen vier Wänden ausschließt. Mittlerweile wohnt dort nur noch jeder Zehnte zur Miete, in
Deutschland ist es mehr als jeder Zweite. Gleichzeitig stehen mehr als drei Millionen Wohnungen leer - als
Zweitwohnungen oder Spekulationsobjekte. Angesichts der Ungleichgewichte könnte das Zusammenbrechen des
Immobilienmarktes nur noch eine Frage der Zeit sein.
Auch Ester Torroella weiß, dass ihre Wohnung in Barcelona nicht ewig an Wert gewinnen wird. Anders als vielen
Spekulanten bereitet ihr das aber keine schlaflosen Nächte, denn als Anlageobjekt hat sie ihr neues Zuhause nie
betrachtet. Zudem hat sie mit ihrer Stelle in einem Touristenbüro in Barcelona einen festen Job. Und auch wenn
der Wohnungsmarkt zusammenbricht - auf die Urlauber kann sich Spaniens Wirtschaft weiterhin verlassen.
Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 28.01.2007, Nr. 4 / Seite V27
© F.A.Z. Electronic Media GmbH 2001 - 2007
Dies ist ein Ausdruck aus www.faz.net
No tanto por lo que dice que ya es de sobra conocido, sino por como lo dice: "Esperando el estallido ". Es decir ya no se cuestionan si hay o no burbuja y si bajara o no. Simplemente se cuestiona cuando explotara ........... dicen : ya solo es cuestion de tiempo...... solo falta esperar.....
Sonntagszeitung Immobilien
Warten auf den großen Knall
In Spaniens Metropolen haben die Wohnungspreise Rekordsummen erreicht. Nun droht die Spekulationsblase zu
platzen.
Von Ingmar Höhmann
Barcelona. "Qué locura!" - "Was für ein Wahnsinn!" Wenn Ester Torroella von ihrer Wohnung erzählt, kann sie ihr
Glück kaum fassen, denn die 57 Quadratmeter machen sie mit jedem Tag reicher und reicher. Seit sie vor drei
Jahren mit ihrem Freund den Kaufvertrag unterschrieb, hat sich der Wert ihrer Wohnung fast verdoppelt. "Und
das Verrückte ist, dass es einfach nicht aufhören will", sagt die 31 Jahre alte Frau.
Torroella hat sich mit dem Eigenheim gerade noch rechtzeitig den spanischen Traum erfüllt - mittlerweile kann
sich den kaum jemand mehr leisten. Die Wohnungspreise rund um die spanischen Wachstumsregionen haben
astronomische Summen erreicht. Auch Torroella wohnt nur in Badalona, einem Vorort der katalanischen Metropole
Barcelona. Wie sie zieht es immer mehr Spanier an die Peripherie und ins Umland, weil eine Wohnung in der Stadt
unerschwinglich geworden ist.
Spaniens Immobilienmarkt hat sich rasant entwickelt. Allein in den vergangenen zehn Jahren hat sich der Preis für
eine Wohnung knapp verdreifacht. Die Quadratmeterpreise in Madrid, Barcelona oder San Sebastián haben längst
europäische Spitzenniveaus erreicht. Und die Baubranche bricht alle Rekorde: Allein im vergangenen Jahr erhielt
sie nach Regierungsangaben mehr als 800 000 Aufträge für neue Wohnungen - so viel wie noch nie und weit mehr
als in jedem anderen europäischen Land. Doch den Preisanstieg hat dies nicht gebremst.
Gleichzeitig trieb der Bauboom einen ungeahnten Wirtschaftsaufschwung an und schuf Millionen neuer
Arbeitsplätze. Die Arbeitslosenquote soll, so hofft die Regierung, dieses Jahr unter 8 Prozent fallen. Vor zehn
Jahren waren es noch 20 Prozent. Mehr als ein Fünftel des Bruttoinlandsprodukts hängt mittlerweile vom
Bausektor ab. Doch die Anzeichen mehren sich, dass all das sehr bald ein Ende hat. Im vergangenen Jahr ist
erstmals seit langem der Preisauftrieb am Immobilienmarkt unter die 10-Prozent-Marke gefallen. Marktbeobachter
sehen darin nur den Anfang einer scharfen Korrektur, wobei die komplette überdimensionierte Baubranche
einstürzen könnte. Und: Platzt die Immobilienblase, steht mit ihr das gesamte spanische Wirtschaftswunder auf
der Kippe.
Die gewaltige Preisentwicklung ist den Spaniern schon lange nicht mehr geheuer. Seit Jahren sorgt das
Schreckgespenst eines Immobiliencrashs in den Medien für Furore. Vor zweieinhalb Jahren hat die Regierung
eigens ein Wohnungsministerium ins Leben gerufen, das seitdem mit Milliardenbeträgen subventionierten
Wohnraum für die spanische Durchschnittsfamilie zur Verfügung stellt, die die Mondpreise auf dem freien Markt
nicht mehr bezahlen kann. Wohnungsministerin María Antonia Trujillo hofft tapfer, das Schlimmste vermeiden zu
können. "Wir vertrauen darauf, dass wir eine weiche Landung der Preise erreichen werden, so dass der
Preisanstieg mehr oder weniger mit der Inflationsrate übereinstimmt", sagte Trujillo im Dezember. Die
Zentralbank springt der Ministerin bei. "Die jüngste Entwicklung zeigt, dass das wahrscheinliche Szenario einer
moderaten Anpassung der Überbewertung bereits in Gang ist", beschwichtigt José Luis Malo de Molina,
Generaldirektor des Banco de España.
Der Preiseinbruch in den vergangenen Monaten ist allerdings erst der Anfang. Denn während die Staatsbank
weiterhin optimistisch darauf beharrt, dass von einer Immobilienblase keine Rede sein könne, kühlt der überhitzte
Markt ab: Kaum jemand ist noch bereit, für zwei Zimmer, Küche, Bad auf 45 Quadratmetern stolze 250 000 Euro
zu bezahlen - solche "Schnäppchen" wie in Barcelona bieten die Makler inzwischen massenweise an. Im
Gegensatz zu früher bleiben die Käufer aber aus. Neue Zahlen belegen, dass die Verkäufer in der Boomregion
Katalonien im zweiten Halbjahr 2006 nur noch halb so viele Wohnungen veräußerten wie in der ersten
Jahreshälfte.
Wirtschaftsexperten wie José García-Montalvo, Professor an der Universität Pompeu Fabra in Barcelona, haben
daher wenig Zweifel, dass auf dem spanischen Wohnungsmarkt eine enorme Spekulationsblase kurz vor dem
Platzen steht. "Nur 50 bis 60 Prozent der Preisentwicklung lassen sich aus den Fundamentaldaten erklären", sagt
García-Montalvo. Er geht davon aus, dass der Bausektor in Spanien sehr bald in eine Rezession eintreten wird.
Auch in der stets zu Optimismus neigenden Immobilienbranche mehren sich die Zweifel. Ramón Barreras von der
Makleragentur Inmobiliaria Barreras in Madrid befürchtet, dass die Spanier das Vertrauen in den Aufschwung
verloren haben. "Jetzt im Jahr 2007 kommt bei vielen die Erkenntnis an, dass wir auf ganzer Front auf eine
Immobilienkrise zusteuern. Viele werden nur wenig von dem Geld wiedersehen, das sie für ihre Wohnung
ausgegeben haben", sagt Barreras. Mit der Ansicht ist der Experte nicht allein. Umfragen zufolge glauben sogar
neun von zehn Käufern selbst, dass sie zu viel für ihre Wohnung bezahlen, hoffen aber entgegen aller Vernunft
auf weiter steigende Preise.
Das Ausland zeigt sich schon lange skeptisch. Während die Einheimischen selbst immer kräftiger für ihr Eigenheim
in die Tasche greifen, ziehen sich ausländische Investoren zunehmend vom aufgeblähten Immobilienmarkt der
Iberischen Halbinsel zurück. Im vergangenen Jahr haben sie bereits 16 Prozent weniger in spanische Ziegel und
spanischen Beton gesteckt als noch 2005. Auch internationale Institutionen mahnen seit Jahren Reformen an. Die
Europäische Zentralbank hält spanische Immobilien um 30 Prozent überbewertet.
Weil der Anstieg so lange angehalten hat, könnte der Fall umso tiefer sein und für viele Spanier den Ruin
bedeuten. Denn wie in keinem anderen europäischen Land legen die Iberer ihre Ersparnisse in Immobilien an. Oft
leben sie noch im Alter von mehr als 30 Jahren bei den Eltern und ziehen erst aus, wenn sie eine eigene Wohnung
kaufen - oder auf Pump finanzieren können. Anders als in Deutschland vergeben die Banken Kredite in den
meisten Fällen aber mit variablen Zinssätzen. Weil diese in den vergangenen Jahren historisch niedrige Niveaus
erreicht hatten, feuerte diese Vorgehensweise den Immobilienboom noch zusätzlich an. Jetzt allerdings, da die
Zinsen im Euro-Raum steigen, verteuern sich die Kredite entsprechend. Immer mehr Haushalte können die
steigenden Abzahlungsraten nicht mehr aufbringen. "Vor allem diejenigen, die sich eine Zweitwohnung gekauft
haben, werden Monat für Monat immer weiter von einer Hypothek aufgefressen werden, die sie nicht mehr
bezahlen können", prophezeit daher Immobilienexperte Barreras.
Gerade Familien aus der Mittelschicht haben es zunehmend schwerer, ihre Schulden zu bezahlen. Denn der
Durchschnittsverdienst liegt immer noch weit unter deutschem Niveau. Während die Preise stark angezogen
haben, sind die Einkommen nur moderat gewachsen. Schon jetzt sind viele Spanier über beide Ohren verschuldet.
In diesem Jahr wird nach Schätzungen des Verbandes der spanischen Hypothekenbanken die Summe aller
Hypothekenkredite in Spanien die Billionengrenze überschreiten - und damit größer sein als das gesamte
Bruttoinlandsprodukt. Allein im vergangenen Jahr stieg der Gesamtwert der vergebenen Kredite um fast ein
Viertel. Doch die spanischen Banken verleihen ihr Geld weiterhin ziemlich freizügig.
Neben der Finanzbranche hat auch die spanische Regierung ihren Teil zur Entwicklung beigetragen: Massive
Steuervergünstigungen für Eigenheimkäufer haben Nachfrage und Preise künstlich aufgebauscht. Der
Internationale Währungsfonds und die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD)
haben diese Geldgeschenke mehrfach kritisiert. "Es ist wahrscheinlich, dass die Steuerreduzierungen zum Großteil
zu höheren Preisen führen", heißt es in einer OECD-Studie. Ohne die Subventionen würden die Wohnungspreise
um bis zu 30 Prozent niedriger liegen. Zudem hat diese Praxis dazu geführt, dass Mietwohnungen - ohnehin in
Spanien traditionell unpopulär - gänzlich zur Mangelware geworden sind, was viele Geringverdienende vom
Zugang zu den eigenen vier Wänden ausschließt. Mittlerweile wohnt dort nur noch jeder Zehnte zur Miete, in
Deutschland ist es mehr als jeder Zweite. Gleichzeitig stehen mehr als drei Millionen Wohnungen leer - als
Zweitwohnungen oder Spekulationsobjekte. Angesichts der Ungleichgewichte könnte das Zusammenbrechen des
Immobilienmarktes nur noch eine Frage der Zeit sein.
Auch Ester Torroella weiß, dass ihre Wohnung in Barcelona nicht ewig an Wert gewinnen wird. Anders als vielen
Spekulanten bereitet ihr das aber keine schlaflosen Nächte, denn als Anlageobjekt hat sie ihr neues Zuhause nie
betrachtet. Zudem hat sie mit ihrer Stelle in einem Touristenbüro in Barcelona einen festen Job. Und auch wenn
der Wohnungsmarkt zusammenbricht - auf die Urlauber kann sich Spaniens Wirtschaft weiterhin verlassen.
Text: Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 28.01.2007, Nr. 4 / Seite V27
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