Datos burbuja de los 90

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21 Jun 2006
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la bajada ed los 90 fue un cambio de ciclo si señor, pero entonces la sobrevaloración de la vivienda era la mitad de lo que es ahora. Ahora va a ser mucho peor, sobre todo porque las circunstancias son distintas.

Yo si que creo que la vivienda puede bajar perfectamente un 50% en dos o tres años, y dependiendo de zonas bajará más todavía. El problema está en que lo que nos va a preocupar a partir de ahora no va a ser comprar casas, sino el paro.

Los ingredientes del potaje estan todos en la olla y el fuego se está avivando poco a poco. Roma no se hizo en un día y la burbuja tampoco. :)
 

GaBrI

Madmaxista
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21 Jul 2006
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p_a_k_o dijo:
Pues a mi como futuro comprador me encantaria pensar que los pisos van a bajar un 50% pero leyendo lo que se dice en este for y, sobre todo, estos datos, me da a mi que si la bajada se produjera el año que viene, los precios no serian inferiores a los de hace 2-3 años (en el peor de los casos). Pues no se donde esta el estallido de la burbuja
Al precio de hace 3 años, estaríamos hablando de caidas alrededor del 20% o mayores. Eso sería más que suficiente para ser catalogado como crack inmobiliario, provocando una crisis económica importante en el pais.
El problema es que si se llega a ese punto, teniendo en cuenta los problemas económicos que iban a surgir (aumento del paro, restricciones en las futuras hipotecas por aumento de la jovenlandesesidad, etc ...), es probable que la pelota se hiciese más subida de peso y no se quedase ahí, sino que siguiese bajando más.
 

p_a_k_o

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11 Jun 2006
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Pues no lo veo asi, seria una caida de un 20% sobre los pisos del año anterior, pero no de los comprados antes.

Si durante los ultimos 5 años la subida de los pisos ha sido de un 20%, que finalmente bajen un 20% no es nada, lo unico que ocurrira que los compradores de los 2 ultimos años se darian cabezazos.

A lo mejor me equivoco pero si yo me compre un piso hace 3 años y ahora vale 10 millones mas, ¿que me supone a mi que baje 6 millones?, aun asi seguira valiendo 4 mas que cuando lo compre.

Ademas hay que tene en cuenta que los pisos no van a bajar de un dia para otro un 20%, una bajada asi podria producirse en el mejor de los casos en ¿un año?.

Y siempre hablando desde el punto de vista del que necesita una vivienda, no del inversor que ese es otro tema.
 

vitalin

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24 Jul 2006
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burbuja?¿

Hola otra vez... he leido este fin de semana que inversores extrajeros han presentado propuesta de compra o han comprado los edificios de "Plaza España" el grande que precide la plaza, y el Palace Hotel, situado sobre Castellana. El artículo publicado en el diario El Pais, titulaba algo asi como grandes empresas extranjeras (creo que de singapur..)invierten en el sector inmobiliario al alza en España. Me pregunto yo, si desde mi corta mirada no estaré deseando que esto sea una burbuja y que estos "grandes inversores" con su mirada de un mundo global, no estarían comprando aqui, si pensaran que van a caer los precios.. :confused: Quiero pensar que el sector para construcciones bien ubicadas y con connotaciones historico-estratégicas como estas dos, no entraran en la dichosa burbuja, por ser inmuebles de características especiales no masificadas.... que creen al respecto...?

Saludos,
 

elgirasol

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31 Jul 2006
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Bueno, yo no estoy muy enterado pero creo que el mercado de oficinas y residencial son diferentes. La compra de estos edificios esta orientado a hoteles y oficinas ¿no?.

Vitalin, yo tb. te recomiendo que tomes tus propias decisiones sin dejarte influir demasiado en lo que dicen los demás, expertos o no. La mayoria de los expertos consideran que el precio de los pisos esta sobrevalorado y que, por tanto, deberían tornar a un precio "equilibrado" con el tiempo pero el como se va a producir este ajuste (en que plazo, nominalmente o en terminos reales) es una incognita. Depende de muchos factores por lo que es imposible hacer una predicción.

En mi opinión personal (pero como te digo tomatelo como una opinión personal de alguien que no conoce el sector "por dentro"). Con la fiabilidad que esto supone.

- los precios se corregiran con bajadas nominales porque, o pasa algo muy rellenito con la inflacion (ya sabes el petroleo) o serían necesarios demasiados años para equilibrar la cosa solo con la subida de la inflación.

- El proceso se producirá en 2 etapas: primero una ralentización o pequeña bajada debido al aumento de los tipos de interes. El principal efecto de esto no se dara sobre el precio de los inmuebles sino en una caida en la demanda interna (gran parte de nuestro PIB) y en el sector de la construcción. Es decir, España crecerá menos (o menos que menos, uy) y se dará un incremento del paro. Es aquí cuando podra darse la hecatombe si es que se produce.


En conclusión, a grandes rasgos tienes que fijarte en algunas cosillas para "intuir" por donde pueden ir los tiros:

- El detonante será el incremento de tipos. Atenta al precio del petroleo (si empieza a incrementarse la inflacion subyacente y Alemania se recupera, los tipo subirán apreciablemente). Otro temita que esta en el limbo y cualquier día nos da una sorpresa son los famosos "deficits gemelos" de los USA. Si revienta la cosa, puede haber ajustes gordos en las paridad de las monedas, una crisis financiera que dejara sin financiacion a los paises emergentes y una etapa de tipos altos en el centro del sistema financiero (occidente) que puede agravar mucho la situación. La capacidad de adaptacion de la economia española a la nueva situacion (baja demanda interna y globalización), es decir, nuestra capcidad para exportar y atraer turistas que se dejen dinero aquí, influira en la tasa de paro.

Espero haberte aclarado algo. Pero repido, recuerda que es una opinión.
 

vitalin

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24 Jul 2006
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Gracias..

Gracias Elgirasol por la explicación y no te preocupes que la consideraré tu opinion personal ;) , aclarado este primer punto quiero pedirte que si te es posible, me amplies un poco (por favor :D ) tu conclusión; creo que hay varias ideas y a cual mas importante..

Ok, el precio del petroleo, ok la subida de los tipos..

Pero ..." incrementarse la inflacion subyacente y Alemania se recupera, los tipo subirán apreciablemente" ?¿ :confused:

"deficits gemelos" de los USA. Si revienta la cosa, puede haber ajustes gordos en las paridad de las monedas.

Aunque no soy una entendida en el tema... lo de la paridad de monedas, (supongo entre el dolar y el euro), actualmente la fuerza del euro vs dolar (1.26 +-) no beneficia las exportaciones españolas y a la vez no hace mas acsequibles los precios para turistas? eso seria un punto a favor de la paridad, al volver los precios mas competitivos...(eso con relación a la capacidad de adaptación que anotas..) aunque soy consciente del gran lastre financiero que significa.

"una crisis financiera que dejara sin financiacion a los paises emergentes y una etapa de tipos altos en el centro del sistema financiero (occidente)"

como se conectan estas tres ultimas ideas con la burbuja?.... perdon mi ignorancia...

saludos,
 

LoboDeMar

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IsPain
Vitalin, el cliché de que un euro caro perjudica a nuestras exportaciones me parece que es una exageración, a la vista de que nuestros principales socios comerciales están en la UE y asimilan en torno al 75% de lo que exportamos.

Por contra, con un euro fuerte frente al dólar, las importaciones de los productos dolarizados nos salen mejor.

Si el euro se deprecia frente al dólar, perjudicará más a nuestras importaciones que a nuestras exportaciones.

Este enlace contiene información interesante sobre la composición y destino de nuestras exportaciones e importaciones:

http://www.interes.org/icex/cda/controller/interes/0,5464,5296169_5314210_5329169_0_0,00.html

Un saludo
 

proto-economista

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El detonanate no va a ser la subida de tipos, sino el descenso del consumo a consecuencia de los tipos.
 

cibex

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p_a_k_o dijo:
Pues no lo veo asi, seria una caida de un 20% sobre los pisos del año anterior, pero no de los comprados antes.

Si durante los ultimos 5 años la subida de los pisos ha sido de un 20%, que finalmente bajen un 20% no es nada, lo unico que ocurrira que los compradores de los 2 ultimos años se darian cabezazos.
pako pako para el carro.
las matematicas son un poco jodidillas, te voy a contar una peculiaridad de las mates.
si un piso en el año 2000 valia 200.000 y se ha revalorizado un 100% ahora vale 400.000 pero solo hace falta que baje un 50% para que vuelva a valer 200.000 exactamente lo mismo que en el año 2000.
de das cuen una subida del 100% es igual que una bajada del 50% "importante concepto".
con esto quiero decirte que una bajada del 20% sobre los precios de hoy en dia es bestial, sobre 400.000 euros supone 80.000 euros.
si un año baja el 20% y al siguente el 15% y al siguente el 10% los 400.000 euros se quedan en 224.800 euritos :eek: bombazo :eek:
 
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elgirasol

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Bueno,

Antes de nada decirte que no soy financiero, no te fies mucho de mí...de modo que si hay un financiero por aquí me corrija ahora o calle para siempre ;)

La inflacion suyacente escluye la parte más volatil de la inflacion (alimentos frescos y productos energeticos) para su cálculo. Si el encarecimiento del petroleo y de las materias primas en general se "filtran" al resto de los productos y servicios (es peligroso pues se puede producir una espiral inflacionaria) las autoridades monetarias se pondran muy duras. Debido a las cosas que les sucedieron en el pasado, los alemanes tienen una especie de alergia a la inflacion. Asi que, como son ellos los que manejan el Banco Central Europeo, no dudaran en cortar por lo sano si la infacion subyacente en europa se desmadra (que no en España, no somos importantes) con una subida agresiva de tipos en la eurozona. Más aún si las cosas les van bién y tienen un crecimiento robusto (como parece que empieza a suceder). También es verdad que si a Alemania le va bien, a toda Europa (al menos la continental) nos irá bién porque son el motor economico. Nos comparian mas y ayudarian a que nuestro sector exterior supliera parte de la caida en la demanda interna.

No se si será buena idea que te lo explique alguien que solo lo entiende de una manera muy superficial. Me siento un poco incomodo porque mi conocimiento es muy inconexo. Pero por intentarlo que no quede:

El tema de los "deficits gemelos" es un problema de confianza. Se trata de un desequilibrio muy rellenito que, en definitiva, radica en que los USA necesitan atraer mucho dinero del exterior para mantener esos 2 enormes deficits. Si la situación no se corrije, se pierde la confianza en la solvencia de los USA y por tanto, la reserva federal se vera obligada a subir la tasa de interes (hay mas riesgo, mayor prima de riesgo) para mantener ese flujo de dinero que necesita. Una medida de esta confianza es la "presión a la baja" en la cotización del dolar. La gente no "compra" dolares para llevarlos a allí y su precio baja o simplemente vende sus reservas en dolares porque cree que el riesgo es excesivo.

Hay también mucha dosis política porque los paises que tienen mayores reservas en activos denominados en dolares, son Japon, china, etc... (lo exportadores). Una depreciación del dolar significa que las reservas de estos paises se devaluan y que los yankies ya no tienen tanta capacidad para comprar sus productos. Les interesa menos incluso que a los yankies que la paridad de las monedas se desencaje.

En cierta manera es una burbuja.

Y en Europa. Pues si el dolar pierde valor..por un lado le viene bien (el petroleo se paga en dolares, asi que si por un euro tenemos mas dolares notaremos menos impacto por los precios del petroleo) pero por otro lado nos costará mas exportar fuera de Europa. Yo no se hasta que punto europa puede soportar un diferencial de tipos muy grande y por mucho tiempo con los USA. Pero tarde o temprano, nosotros nos veriamos obligados a subirlos tambien.

A los paises emergentes les hacen la puñeta porque se quedarán sin financiación (subir tipos equivale a restringir la "cantidad" de dinero que circula) y tendrían que subir muchisimo los tipos (prima de riesgo) para no quedarse mas secos que la mojama . Cuando hay una crisis financiera, son los que pagan el pato.


Hay especuladores "profesionales" (W.Buffet y G.Soros) que llevan tiempo posicionandose en contra del dolar (osea, que esperan que baje) pero esta es la tipica situación que nadie quiere que estalle (USA, China, Japon, etc...) y si se corrije el desequilibrio quiza no lo haga nunca. Pero si lo hace, será en forma de crisis financiera. Las noticias buenas, es que los menos perjudicados seremos los europeos. Pero creo (no te lo digo seguro) que SI tendremos que subir nuestros tipos si los USA se ven obligados a subirlos mucho. Ese sería el efecto, si no me equivoco. Puede provocar un etapa de tipos altos y ese el el talon de aquiles de la burbuja inmobiliaria.


Como ves hay un montón de fuerzas que empujan cada una para un lado, unas nos benefician y otras no. La conclusión es que nadie sabe lo que puede pasar pero hay muchos indicios de que pasaremos de una etapa de tipos bajos a otra de tipos altos.
 

Deadzoner

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elgirasol dijo:
Como ves hay un montón de fuerzas que empujan cada una para un lado, unas nos benefician y otras no. La conclusión es que nadie sabe lo que puede pasar pero hay muchos indicios de que pasaremos de una etapa de tipos bajos a otra de tipos altos.
Muchas gracias por tu post. No se que formación tendrás, pero parece excelente.
Como controlas mucho del tema, me gustaría abusar un poco y preguntarte sobre lo que llaman "exportación de inflación".
Por lo que se, EEUU exporta inflación al resto del mundo.
Ahora dicen que España también la exporta a Europa.
 

elgirasol

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Que va! No te dejes engañar por mi verborrea. No tengo ni p*ta idea de lo que estoy hablando. Soy informatico.

Es parecido al tipico aficionado a la informatica que tiene claras 4 tonterias y que para el profano parece todo un experto, pero en realidad no tiene ni pajolera idea de como funcionan las cosas por dentro. Pues esto es parecido. Tengo 4 conceptos claros, pero lo demás son dogmas de fe.

Normalmente cuando llego a una "conclusión" propia en el tema financiero, busco en internet opiniones a favor y en contra para contrastar.

Este es solo un ejemplo pero parece que hay "consenso" en este tema. Lo que ya no se es como puede influir esto en la politica monetaria europea. Entiendo que se verá obligada a subir los tipo también, aunque no podría asegurar que hay otro camino.

http://www.elpais.es/articulo/economia/amenaza/deficit/gemelos/elpnegeco/20060326elpnegeco_2/Tes/
 

vitalin

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Gracias elgirasol

:) Gracias elgirasol, tus explicaciones son de mucha utilidad para disminuir mi ignorancia sobre el tema y continuar afirmando una posición propia. ;)

Ayer por primera vez vi en el telediario de las 9pm una entrevista aun x SR. donde anotaba que el incremento de los tipos de interes puede influir en una disminución del precio de la vivienda en alrededor de un 10% :D Esto esperemos que sea un tímido primer paso de los medios de comunicación en ir destapando la olla!

Saludos.