Alerta Inmobiliaria: Desplome Inminente
26-02-2007
Para mí, el siguiente artículo es la verdadera alerta económica. El inminente desplome inmobiliario es la realidad del mundo en que vivimos; donde las estructuras secretas del poder sobreponen a los intereses nacionales definidos en la grandeza de un estado nación. Para la elite, definidos como los intereses político-económicos, las preocupaciones y bienestar de la sociedad hace ya tiempo han dejado de existir. Es el caso clásico de la serpiente comiéndose la cola. Los parásitos de la gran banca y sus cómplices políticos han desinvertido casi toda su cartela de valores del sector inmobiliario en España y, lo han trasladado sus inversiones a los países como Polonia, Moldavia, Rumania y Bulgaria. Lo que van haciendo en España durante los últimos 20 años, ahora van hacer allí. España, económicamente hablando es un cadáver. BSCH, BBVA, Banesto lo saben porque manejan informes muy detallados sobre el futuro económico del país. Y, las predicciones no son nada buenos. De hecho, según varios informes, “la burbuja inmobiliaria puede estallarse entre ahora y dos años como mucho.” Llevamos tiempo advirtiendo con el grito al cielo de lo que nos avecina. El siguiente informe explica como y por que. NB Si os gusta el informe, por favor envíaselo a todos los portales inmobiliarios y a todos los amigos y familiares. Tenemos que salvar todas las personas que podamos. (Daniel Estulin)
De vez en cuando, los medios de comunicación corporativos publicarán ciertos “artículos de señal” que llaman la atención a la especulación institucional sobre peligros inminentes. Un tal artículo apareció en el Telegraph de Londres, el 7 de diciembre. El periodista británico Ambrose Evans Pritchard advirtió de una amenaza inminente del colapso sistémico. El hecho de que Pritchard, un analista muy respetado por el “establishment” hace tal advertencia acerca de la situación en el sistema financiero debería ser un despertar final y la llamada a la acción para todos.
Vamos al grano.
El mundo esta actualmente trastabillando en el precipicio del colapso financiero más importante de la historia moderna. No hay fecha concreta a este hecho insólito, pero será muy, muy pronto. Uno de las razones principales es el hecho de que el sistema financiero estadounidense, en la actualidad, depende en un grado sin precedentes de un apoyo: la burbuja inmobiliaria más importante de la historia humana. Una espiral hiperinflacionaria ha hecho que los precios de las viviendas hayan aumentado en 10-40% anualmente en los últimos años y de forma artificial han empujado los precios de millones de las viviendas a la estratosfera.
Los principales bancos estadounidenses han avisado de forma tajante de la amenaza real del desplome de gran parte del mercado hipotecario americano. La página uno de la sección de negocio de Washington Post de 7 de abril, 2006 contenía un aviso del inminente colapso de la burbuja inmobiliaria en algunas partes de los Estados Unidos.
El Ministro de Tesoro estadounidense Henry Paulson ha reactivado un equipo de “la gestión de crisis” en Washington para luchar contra “el riesgo sistémico de un desplome financiero.” Según un artículo en Weekly Standard de Washington, Paulson teme un golpe de muerte para la economía estadounidense.
Aún más, Pritchard describe el derrumbamiento dramático del mercado de consumidor americano, el mercado inmobiliario americano que se encuentra en “la espiral de la muerte” - el derrumbamiento que ya no se puede parar, y la situación insostenible del actual déficit fiscal americano. Pritchard también advierte del inminente desplome de los mercados de hipoteca, algo que la gente ha ignorado a su pesar.
Como funciona el mercado estadounidense
El mercado inmobiliario y el sistema de crédito estadounidenses son bastante diferentes a lo que estamos acostumbrados en España. El desconocimiento acerca de los chanchullos financieros ha mantenido a los españoles en un estado de ignorancia bendita, ayudado en gran parte por una censura virtual en los medios de comunicación y en el sector bancario en relación con el estado crítico en que nos encontramos en este momento. ¿Por qué los bancos en España están ocultando la bajada brutal de los precios? Porque si publican los datos reales, los bancos tendrían que aprovisionar por la caída de valor de la vivienda que garantiza el crédito hipotecario. De eso hablaremos más adelante.
Las reglas básicas del Mercado de la vivienda
Todos sabemos que tanto en los EEUU como en España hoy por hoy existe una gigantesca burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la burbuja sólo puede funcionar si hace subir los precios de la vivienda; los precios de las casas sólo pueden seguir incrementándose si la población continúa firmando hipotecas cada vez más elevadas.
¿Cómo funciona el mercado de financiación inmobiliaria?
Hay dos formas tradicionales de adquirir una casa: uno puede comprarla pagando en efectivo, un lujo que la mayoría de la gente no puede permitirse o bien, en la mayoría de los casos, uno puede pedir un préstamo hipotecario. En los Estados Unidos, se pueden solicitar un préstamo a los bancos, cajas de ahorro, o cooperativas de ahorro y crédito. Todas ellas constituyen las denominadas instituciones primarias de crédito hipotecario. Pueden mantener el préstamo hasta la madurez, digamos 30 años, o, como en el caso de BSCH, hasta 50 años, cobrando durante este tiempo intereses y pagos principales.
Sin embargo, en EEUU, la institución primaria puede ejercer una segunda opción: después de garantizar el préstamo hipotecario, el banco o la caja de ahorros cuenta con la posibilidad de venderlo a entidades del mercado secundario. Este proceso puede repetirse cientos de miles de veces al año, cuando la entidad bancaria vende las nuevas hipotecas a entidades del mercado secundario.
La intervención de Fannie Mae
Una de las instituciones del mercado secundario estadounidense se llama Fannie Mae. Vendiendo a Fannie Mae su hipoteca, el banco o la caja de ahorros adquiere liquidez -dinero efectivo que puede utilizar en una nueva operación hipotecaria-. El motor de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos, desde 1995, se ha mantenido gracias al protagonismo de Fannie Mae. Pocas personas fuera de los Estados Unidos conocen la existencia de Fannie Mae; sin embargo, su poder nunca debería ser subestimado. Si Fannie Mae, una sociedad privada, fuera un banco sería el tercero más grande del mundo. ¿Qué os parece esa comparación?
Fannie Mae se fundó en 1938, no como un instrumento de especulación, sino como una parte integral de la nueva política económica del país – el New Deal del presidente Franklin Delano Roosevelt. A corto plazo, su función era promover la recuperación del mercado hipotecario, y de forma más general, contribuir al crecimiento del mercado financiero para hacer posible la compra de la vivienda a precios razonables. Todo cambió cuando en 1968, Fannie Mae fue transformada en una sociedad privada, emitiendo sus propias acciones, suscritas por inversores privados, y finalmente pasó a cotizar en bolsa.
El papel de Fannie Mae
Supongamos, por ejemplo, que una institución financiera concede diez préstamos hipotecarios por 200,000 dólares cada uno. Después, esta entidad decide deshacerse de nueve de los diez préstamos vendiéndolas a Fannie Mae, que los compra con los ingresos proporcionados por la emisión de sus bonos. Así, la institución financiera mantiene sólo uno de los diez préstamos iniciales. El total del préstamo del banco es de 200,000 dólares. Fannie Mae tiene préstamos por la cantidad de 9 x 200,000 dólares. Es decir 1,800,000 dólares.
Debido a las normas financieras en los Estados Unidos, cada banco, caja de ahorros y cooperativa de crédito puede repetir este proceso múltiples veces durante el transcurso de un año.
Sin embargo, esto no es el final del proceso especulativo, ni de lejos. Después de la compra de su hipoteca, Fannie Mae puede hacer dos cosas. Por un lado puede adquirir la totalidad de la hipoteca y mantenerla hasta su vencimiento. También pueden unir varios préstamos hipotecarios, apoyarlo con una garantía y venderlo a terceros - como un fondo de inversión, un fondo de pensiones, o una compañía de seguros-. Eso se llama Título Garantizado por una Hipoteca (Mortgage-Backed Security, MBS por sus siglas en inglés). Así, un fondo de pensión, por ejemplo, termina por poseer su hipoteca, junto a unas cuantas más. Esto otorga al fondo de pensión el derecho a percibir un porcentaje del principal subyacente y del interés de la hipoteca. Por ejemplo, si Fannie Mae puede unir mil hipotecas de 20 años a tipo de interés fijo, cada una por valor de 100,000 dólares, esto representa 100 millones de dólares en MBS.
De esta forma, el dinero del fondo de pensiones entra en el mercado inmobiliario, gracias a Fannie Mae. Fannie Mae, a su vez, ofrece una garantía crediticia sobre los MBS, por la cual cobra una comisión. ¿Qué dice esta garantía? Dice que en caso de impago de los MBS, Fannie Mae pagará el interés y el principal “en su totalidad y en el tiempo especificado”. El siguiente paso en el proceso consiste en que una vez que los MBS cuentan con la garantía de Fannie Mae, éstos son vendidos a inversores extranjeros en paquetes de 1,000 dólares como mínimo. Las compañías de seguros, los fondos de pensión, etcétera, etcétera, se convierten en los dueños de los MBS, pero si algo va mal, Fannie Mae es el responsable.
Desde el punto de vista de los responsables de la burbuja hipotecaria, los MBS proporcionan una cobertura de fondos aún más amplia para invertirse en el sector inmobiliario, estimada en unos mil billones de dólares adicionales. El origen de los fondos que pueden alimentar la burbuja inmobiliaria se ha extendido muy lejos en EEUU y los mercados financieros internacionales.
Sin embargo, esto tampoco es el final del proceso. Fannie Mae puede coger estos valores y unirlos otra vez, en un Canal de Inversión de Hipotecas Inmobiliarias (REMIC por sus siglas en ingles). Estos REMICs son apuestas puras, aunque también se colocan entre inversionistas institucionales, e individuos, con el objetivo de nutrir aun más la burbuja inmobiliaria.
Hay muchos tipos de REMICs. Examinemos dos de ellos. Hay un REMIC que se llama STRIP, en el cual los pagos por interés sobre las hipotecas que subyacen en el REMIC se retira del principal, y el flujo de interés se vende separadamente como un instrumento REMIC, mientras que la cantidad principal se coloca como otro instrumento distinto. De hecho, el principal de la hipoteca en sí mismo puede dividirse en varios instrumentos que reflejan períodos de tiempo diferentes durante la vida de las hipotecas, cada uno de ellos se vende separadamente, y tiene un nivel diferente de riesgo.
Hay un REMIC que se llama “flotante”, en el cual el tipo de interés fluctúa en proporción directa al movimiento, arriba o abajo, de la tasa de intereses internacional llamada Tipo de Interés del Mercado Interbancario de Londres (LIBOR por sus siglas en inglés); también existe un “flotante inverso,” en el cual la tasa de intereses del instrumento fluctúa en la proporción inversa al LIBOR.
Aproximadamente la mitad de los MBS de Fannie Mae ha sido transformada en los instrumentos REMIC, derivados sumamente especulativos.
Así que lo que comenzó como una hipoteca simple de una vivienda, ha sido transformado en algo que uno esperaría encontrar en un casino de Las Vegas. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria depende, hoy por hoy, precisamente de estos instrumentos como fuentes de fondos.
Hacia el final de 2001, la cartera hipotecaria de Fannie Mae, que compró a los bancos y cajas de ahorros, valía 705 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, la deuda de Fannie Mae, principalmente los bonos que emitió para obtener el dinero efectivo con el que adquirir las hipotecas que ahora posee, alcanzó los 764 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, las MBS que Fannie Mae había creado uniendo hipotecas primarias alcanzó los 859 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, las obligaciones por derivados “regulares” que Fannie Mae contrajo, como swaps (pactos de recompra) sobre tipos de interés, y que dice que son necesario para el negocio, alcanzó 533 mil millones de dólares.
De los cuatro parámetros, la titularidad de hipotecas es la única que representa un activo para Fannie Mae. Supone un flujo estable de pagos por interés y por el principal que Fannie Mae obtiene. Los otros tres parámetros representan obligaciones, que son muy arriesgadas. Estos tres tipos de obligaciones alimentan el crecimiento constante y rápido de la burbuja inmobiliaria y se alimentan del mismo, especialmente el de los últimos diez años.
Con una tasa de paro más alta, tipos de intereses más elevados, un creciente número de propietarios de viviendas cada vez más desesperados, resulta inevitable que se produzca una oleada de impagos hipotecarios. Como esto está sucediendo, los tres tipos de bonos de riesgo amplifican la crisis, y amenazan con llevar a la bancarrota a Fannie Mae, y como la consecuencia la burbuja inmobiliaria, así como al pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
La amenaza del apalancamiento
Consideramos el primero de los tres riesgos: los bonos de Fannie Mae, que suponen más de 700 mil millones de dólares del total de su deuda en circulación de 764 mil millones de dólares. La única fuente de ingresos, a partir de la cual Fannie Mae puede pagar los intereses y el principal a sus tenedores de bonos, es el interés y el principal que cobra de las hipotecas que posee. Si una parte de estas hipotecas entra en suspensión de pagos y deja de abonar el interés o el principal, Fannie Mae no tendrá dinero suficiente para pagar a los tenedores de sus bonos. Si la situación empeora, Fannie Mae suspenderá los pagos sobre sus propios bonos.
No pasa nada, dirán algunos. El gobierno interviene con un paquete y consigue reflotar la compañía o, en el peor de casos, la empresa suspenderá pagos y dejará de existir. No sería la primera vez que pasara algo así, ¿verdad? Puede que no haya sido la primera vez que una corporación es embargada a causa de sus deudas, pero, en este caso, sería la última vez. La deuda consolidada de Fannie Mae es, al menos, diez veces mayor que la de cualquier corporación en EEUU. Ninguna empresa en EEUU jamás vez ha dejado un impago de 50 mil millones de dólares en bonos, y Fannie Mae tiene más de 700 mil millones de dólares. Con una deuda consolidada de esa magnitud, una suspensión de pagos acabaría con el sistema financiero estadounidense de forma inmediata.
Sin embargo, el problema no termina ahí. Además de los bonos hipotecarios, Fannie Mae ha garantizado 859 mil millones de dólares en MBS. En una crisis del mercado inmobiliario hipotecario, Fannie Mae nunca podría responder de su garantía, por la cual pagaría “el total y en la fecha acordada tanto el interés como el principal” de las hipotecas que garantizó. Cuando Fannie Mae terminase de pagar el principal y los intereses sobre los 10 mil millones de dólares de los MBS que garantiza a sus clientes, quebraría por esta causa, suponiendo que antes no hubiera incurrido en suspensión de pagos. Los fondos de pensiones u otros fondos que hubieran adquirido los MBS garantizados, sufrirían pérdidas conjuntas por decenas de mil millones de dólares, dejando sin su pensión a decenas de millones de personas.
Finalmente, Fannie Mae tiene derivados: 533 mil millones de dólares en sistemas de protección de riesgos, los cuales podrían entrar en suspensión de pagos frente a sus contrapartidas financieras y bancarias. El total de los tres tipos de bonos de riesgo de Fannie Mae suman un importe total de más de dos mil billones de dólares.
El problema es que este sistema es completamente insostenible y sólo puede sobrevivir a corto plazo. El dichoso corto plazo está a punto de agotarse. Cuando se agota, traerá consecuencias catastróficas, consecuencias que las instituciones financieras en este país preferirían que usted no llegara a conocer.