Cuanto cuesta construir?

[cachopendola]

En numeros generales

Os puedo decir que en la pueblo de mi mujer hace 10 años vendían unos chalecitos adosados muy simplones por 9 mill Ptas:

-Parcela 100m2. Unos 90m2 construidos
-Planta baja cochera, cocina baño y salon
-Planta alta 4 dormitorios y un baño
-Buhardilla

Es decir sin estar influenciado por ningun tipo de especulación y las peores calidades posibles, pero eso sí unas casitas muy dignas.

Los precios de los materiales han podido subir un 15% aproximadamente respecto a los precios de ahora.


De hecho sigue habiendor "arbañiles" que te hacen una casa en el pueblo desde 400€/m2. El precio habitual suele ser 600€/m2.

Digamos que eso es lo mínimo que puede costar hacer una casa, pero se hace.


En el punto contrario lo que quieras. Tengo un amigo que recientemente le ha hecho su casa una empresa constructora. Tres plantas con una superficie útil de 340m2. Incluyendo la piscina, y el cerramiento completo de la parcela le ha cobrado 260.000 €. Y os aseguro que la casa está muy bien. muy de derechas ladrillo visto, buen aislamiento, buena carpintería, etc.

Por más de 1.000€/m2 se pueden hacer auténticas mansiones (en cuanto a calidades de material se refiere)

Aproximadamente la diferencia que puede haber entre hacerse la casa uno mismo, contratándolo por partidas y eso sí con algún amiguete aparejador o similar que le asesore contínuamente y darselo a una constructora con llave en mano suele ser del doble.

Aunque esa diferencia de precio puede compensar los quebraderos de cabeza, disgustos y discusiones con la mujer.

Yo hablo de la zona donde vivo. En Madrid es posible que las empresas cobren algo más (puede que ese 20%) aunque el coste de los materiales sea el mismo, la mano de obra es mucho más cara.

Y como están bajando el precio de los materiales, estos precios pueden ser menores. Como ejemplo el m3 de hormigón ha pasado de 75€ a 40€ en menos de 1 año. De hecho tengo un amigo que hace naves industriales que hacían la estructura metálica porque era mucho más barata y ahora las están volviendo a hacer en hormigon porque les sale aún más barato, y eso que el precio del acero también ha bajado.

El precio de los ladrillos bajaron el año pasado también a la mitad.

Tal es el punto que muchas empresas constructoras que licitaron con precios del año pasado a pérdidas para quedarse con la obra, ahora cuando están cerrando los precios de contratacion se están dando cuenta que los márgenes les han aumentado. De hecho antes las partidas se contrataban con mucha antelación a los trabajos y ahora los contratos se firman el dia antes de comenzar los trabajos.

 

[ronald29780]

Claro: Por eso en sudamérica la mayor parte de las casas del interior son de adobe. Por la endeudabilidad de los compradores, que es próxima a cero.

Más bien es lo contrario: De tanto dispones, pues tanto puedes comprar y punto. Si no tienes para pagar te quedas sin zulo bonito, o te compras uno de adobe. El mercado es así de cruel.

¿O es que crees que los albañiles van a trabajar para ti a 600 euros al mes?

¿Allí tambien tienen 24 millones de viviendas para 20 millones de hogares?

No sé, pero no me lo parece...

 

[Panic Crash]

No lo niego aunque me parece caro, sólo doy el dato de una persona muy cercana que se ha construído un chaletazo con materiales de primerísima calidad y el precio de construcción POR TODO TODO Y TODO (terreno aparte, ya lo tenía) no le ha llegado a 1.100€ / m2.

Ese dato es coherente con los que ofrecen la gente que está a pie de obra o relacionada con la actividad. Consúltese el foro de SoloArquitectura, subforo de "Promotores y Autopromotores". Un unifamiliar aislado sobre terreno digno de tal nombre (sin enormes pendientes, ni florituras de excesivo sobrecoste) sale en torno a 1000€/m2, más impuestos, licencias más proyecto. Unos 1300 €/m2 en calidades lujo (no el lujo que venden en las promociones recientes en los ensanchesa, sino materiales verdaderamente de calidad y exclusivos). Eso en construcción tradicional (ladrillo y cemento), en construcción ligera de calidad equivalente, por 1000€/m2 precio final tienes el palacio.

En altura, edificios de viviendas, promociones de varias casas, etc. se habla de precios de 600€/m2 más impuestos, proyecto, etc. De ahí para arriba, repercusión de suelo, obligaciones normativas, intermediarios diversos, etc.

Lo malo es que construirse (o pedir que te construyan) una casa es exponerse a lo peor de este mundo, como son los constructores, contratistas, algunos arquitectos, aparejadores, liantes varios de proveedores de materiales, inútiles multinacionales varios durante la ejecución, el ayuntamiento denegando o retrasando licencias, las obligaciones del CTE, las del ayuntamiento, la ley de aguas, la de costas, la del suelo, los rumanos que te roban los paneles fotovoltaicos, los payasos que se meten con el quad a jorobarte el terreno, etc.

Hay que tenerlos cuadrados para meterse en un embolao así.

 

[FU-KING]

Los precios de trabajo-material, de los que se esta hablando aqui son bastante altos, yo diria que demasiado altos.
En el año 2007, que es el ultimo del que tengo datos, el coste del trabajo-materiales, para un unifamiliar calidad media ( Bastante mejor de lo que estamos acostumbrados a ver), era aproximadamente de unos 385 euros/metro cuadrado (increible pero cierto).
El aumento de calidad en los materiales sube, logicamente, el coste.
Como alguien ha dicho, lo que subia mucho el precio, era el coste del suelo, pero no tanto como nos hacian creer.
Los beneficios han sido espectaculares y absolutamente obscenos ( como ejemplo, he visto vender unifamiliares que han costado 60.000 euros, por 600.000. ¿ Como se os queda el cuerpo ? ).

 

[LADRILLATOR]

Hay gente que dice que le ha costado menos de lo que le ha costado en realidad. A ese precio salía un chalete hace ya diez años (no dos o tres) en un pueblucho del interior.

Puede ser, pero no en este caso. Es un familiar directo y de hecho he visto las facturas DE TODO. Hablamos del año 2003-2004.

 

[MTJohnny]

Buenas... Soy aparejador, y me he pateado un poco (no mucho, pero un poco), el tema ese de los beneficios, los costes, el precio del suelo, etc... Desde mis humildes conocimientos y experiencias, voy a aportar algo al debate, ok?

No se si es que no uso los terminos de busqueda adecuados pero no encuentro informacion concluyente, he visto un par de articulos en este mismo foro pero no dan cifras, solo porcentajes que no terminan de cuadrarme.

Me refiero a que por ejemplo en este hilo: http://www.burbuja.info/inmobiliari...a/95163-cuanto-cuesta-construir-una-casa.html Se habla de que el precio del suelo es un 38% del precio de la vivienda, pero viendo los datos del MVIV aqui: http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTICAS/APLI/PSU_T4.XLS resulta que el precio del suelo en pleno auge de la burbuja por ejemplo en Madrid, nunca llego ni siquiera a los 600€m2 lo que significa que en una vivienda de pongamos 60 m2 seria de 36.000 €, por lo que el precio total de la vivienda deberia ser de 94.736 € incluyendo los beneficios del promotor, que segun ese grafico serian de un 32%, es decir 30.315 lauros. Y estamos hablando de precios en plena burbuja.?

No os calentéis la cabeza con esas historias de porcentajes ni demás zarandajas. ¿Quién ha dicho que el porcentaje de beneficio del promotor sea de un 32%? El beneficio del promotor es, exactamente este: El que marque la capacidad de endeudamiento del comprador.

Pongamos que a un Sr. Promotor le cuesta construir una vivienda, por ejemplo, 80.000 € (incluyendo suelo, construcción, impuestos, licencias y untamientos varios). Si el mercado hipotecario permite que la gente solicite y reciba un préstamo de 100.000 €, su beneficio es de 100.000 - 80.000 = 20.000 €. Pero si "España va bien", a lo mejor el pepito le concede el banco 200.000€... Entonces, por arte de magia, el precio de la vivienda sube y el beneficio del promotor pasa a ser de 120.000€, sin que el tío haya tenido que mover un músculo. Genial, ¿verdad?

Conocí un promotor que se dejaba guiar por esas estupideces de los porcentajes de beneficio industrial y gastos generales, etc... a la primera promoción que quería construir, según sus cálculos, debía darles salida a los pisos a un precio de 25 millones (150.000€) . Tras consultar con el Banco Pastor, los banqueros le dijeron que sí era iluso, que en esa zona (según sus datos), se podían alcanzar precios de 280 a 300.000 €. Así lo hizo. Puso sus pisos a la venta con esos precios, y ya los tenía todos vendidos antes de empezar los movimientos de tierra. Desde entonces, mandó a hacer puñetas al método científico.

Y con razón... ¿Qué hubiérais hecho vosotros?

Pero es que no me termina de cuadrar por otra razon. Si se construye un bloque de 6 pisos, el precio por m2 sigue siendo de 600€ pero en realidad se van a construir no 60 sino 360 m2, y seguramente estoy errando de pleno al extrapolarlo, no soy un experto matematico y probablemente se me escape algun factor, pero siguiendo esa misma logica, el precio total deberia bajar en consecuencia, o segun los datos de los que disponemos, el beneficio multiplicarse por 6.?

Vamos a ver... Los hay-untamientos establecen en sus respectivos Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOUs) la "edificabilidad" de cada parcela o solar. Esta edificabilidad es una cifra, con unidades m2/m2 que nos indica cuantos m2 construidos nos permitirían levantar por cada m2 de solar. Por ejemplo, para ese solar que mencionas, a lo mejor la edificabilidad marcada desde el PGOU es de unos 6m2/m2, para una zona destinada a unifamiliares extensivas (con parcela y piscina y tal) es de 0,25m2/m2.

Total... Aunque no conozcas ese dato, ni sepas hacer la O con un canuto, si eres el propietario de un solar, basta con pasear por los alredores de éste, y echarle un ojo a la zona y a los edificios colindantes, para saber el concepto "lo rellenito que puede ser el edificio que construyan en mi solar". Es decir, el precio al que el promotor, una vez terminado el edificio, podrá venderlo. Imaginándote ese dato, como dueño de tu solar pedirás un precio más o menos alto para venderlo.

Lo más seguro, siguiendo con tu ejemplo, es que el solar donde se permite construir seis plantas cueste mucho más (quizás no exáctamente 6 veces, pero seguro que mucho más) que aquel donde sólo se permita construir una.

Por tanto:
No es el precio del suelo el que determina el precio de la vivienda, sino al revés. Es el hipotético precio que podría alcanzar una vivienda construida sobre mi solar lo que determina el precio de venta de éste.


A lo otro contestaré luego, que me voy a la camita (mañana madrugo).

Saludos...

 

[Slashizzy]

Es que yo la verdad, estoy llegando a las mismas conclusiones, pero con el mercado laboral, como intento dilucidar en el otro hilo (sin mucho éxito):

http://www.burbuja.info/inmobiliari...-trabajadores-dispuestos-trabajar-gratis.html

Yo empiezo a sospechar que algo no es todo lo transparente que debería en España, los mercados, los datos (que como dices no cuadran)...todo es demasiado "opaco", lo que me da que pensar muchas cosas se mueven a base de chanchulleo, mafias, mercados personas de color, etc...
Ojalá me equivoque.

 

[Freeman]

Claro: Por eso en sudamérica la mayor parte de las casas del interior son de adobe. Por la endeudabilidad de los compradores, que es próxima a cero.

Más bien es lo contrario: De tanto dispones, pues tanto puedes comprar y punto. Si no tienes para pagar te quedas sin zulo bonito, o te compras uno de adobe. El mercado es así de cruel.

¿O es que crees que los albañiles van a trabajar para ti a 600 euros al mes?

Ya lo creo que es cruel el mercado; éste dice también que ante un entorno de oferta abundante, el precio disminuye. Añádele a este escenario del mercado un crédito casi inexistente y una demanda con poder adquisitivo a la baja y nos podemos imaginar qué precios tendrán los zulos de aquí a un año y medio :o...