Re: Sobre la burbuja.
NOSPAM-Hatilaus@yahoo.com wrote:
> Antes lo apuntaban en uno de los post.
>
> El problema de la burbuja es el "apalancamiento" de las operaciones de
> compra. Vamos a ver:
> - El apalncamiento es algo así como que yo compro una opción de compra de
> algo y luego (al cabo de unos meses) lo vendo y gano el diferencial sobre el
> total, no sobre la opción, un ejemplo:
> - Me comprometo a comprar un piso "sobre plano" por 300K. Pero ahora
> solo "pongo" 30 K (estoy hablando de KiloEuros, pero es lo mismo).
> - Pasan unos meses (se construye la casa... digamos que un año o así).
> - En ese tiempo he ido aportando mas dinero, pero no mucho, visto como
> estan las hipotecas, Digamos que otros 10k.
> - Poco antes de la entrega de llaves y tal (especialmente mejor ANTES de
> escriturar). Vendo el piso, por algo mas de lo que lo compré, digamos
> que de los 300K paso a 330K (ya veis, SOLO un 10% mas del precio de
> compra... lo habitual hoy en día).
> - Las cuentas finales: He "puesto" 30 +10 K. = 40 K.
> - He ganado en la venta 330-300K = 30 K
> - Luego con una aportación de 40 he ganado OTROS 30K. ESTO es el
> apalancamiento.
> - Como veis, esto es una pura especulación, y no es necesario ser un
> "millonario" para hacerlo (conozco el caso de bastante gente con trabajos
> normales -incluso de bajo salario- que lo ha hecho.).
> - El riesgo evdente es el de que ocurra lo contrario (el precio del piso
> baje o no lo pueda vender), en ese caso el apalancamiento actúa de una
> forma tremendamente desfavorable para el especulador. De ahi, en el caso
> de un "pinchazo" la debacle va a ser muy grande para estos especuladores
> "de andar por casa", ya que no se trata de perder lo invertido, sino de
> encontrarse con una deuda posiblemente no soportable.
>
> - Evidentemente, los constructores tampoco son simples, pero (tal vez) no
> tienen la capacidad financiera para asumir la construcción sin empezar a
> "cobrar" por adelantado. Y conociendo el "percal" tampoco quieren perder su
> parte del pastel, por lo que ya los precios de partida están sobreelevados.
> - Y de ahí para atrás, los fabricantes de ladrillos, del cemento.... hasta
> los fabricantes de muebles. El pinchazo, insisto, puede ser una debacle.
>
> - jovenlandesaleja: 1ª parte de la solución. Prohibir por completo la venta de pisos
> "sobre plano". Si el constructor NO tiene capital... que no se meta.
> - 2ª menos "mamoneo" con el suelo urbanizable, que parece la mafia. Parece
> que hoy en día los ayuntamientos sólo existen para liberar suelo con
> cuentagotas.
> - 3º más tranquilidad en el sector de demanda. ¿Realmente la demanda es
> debida a la necesidad de un techo (como si gran parte de la población ahora
> viviese debajo de los puentes) o a los "apalancadores" de andar por casa?.
> - 4º Mucho ojo, también, de aqui a unos años, cuando se empiece a notar el
> efecto del descenso de población, sobrarán aún mas viviendas. Si, ya se que
> se enmascara con la inmi gración, pero que quereis que os diga, mucho me temo
> que a los pagapensiones de hoy en día les va a resultar bien complicado
> comprarse una vivienda.
> -5º También mucho ojo dentro de unos 20 años, cuando las actuales hipotecas
> comiencen a terminar de pagarse...(si hemos sobrevivido a todo antes),
> porque se va a desatar una inflación exagerada , si hay gente que se endeuda
> hasta por el 70% de sus ingresos, que creeis que va a pasar con su
> "sobrante" cuando esa deuda se libere... irá todo al mercado de bienes de
> consumo y los precios... a las nubes.
>
> Suerte (que nos va a hacer falta).
Yo apunto a 3 medidas:
1- eliminar la competencia de los ayuntamientos sobre el suelo y que
pasarla a la administración central, el mamoneo no se puede evitar pero
el número de posibles lactantes se reduce, porque alcaldes los hay por
miles y tienen miles de amigos.
2- Crear una empresa pública de construcción que se encargaría de la
cosntrucción de viviendas de protección oficial.
3- Altura libre. Construir pisos donde hoy se construyen adosados, el
problema del coste del suelo se elimina en el factor que se desee, tan
sólo hay que dar altura, que hace falta hacerlos de 20 plantas, pues 20
plantas, todas las que se quiera para diluir el coste dle suelo.
Estas medidas son posibles, tan sólo hay barreras arbitrarias,
políticas, no se quiere pero se puede, quien no las tome y tenga el
poder de hacerlo es que no quiere solucuionar el problema.