¿Qué va a pasar con respecto al precio de la vivienda?. Todos intuimos….todos tenemos una cifra de la sobrevaloración. ¿te atreves a descomponer tu percepción?. Quieres jugar a ser Ir-?
El fenómeno burbuja es multicausal y sólo descomponiéndolo en múltiples indicadores es posible tener una idea clara del avance del mismo.
Para mí la fase de overshooting (la interesante por si alguien se quiere meter) no llegará hasta que todos los indicadores que ahora presento estén claramente situados por encima del 8. Me comprometo a hacer una actualización mensual de los mismos en función de las opiniones de los miembros del foro.
Los indicadores son los siguientes:
- Grado de descomposición de expectativas de los inversores externos y su apetencia por riesgo inmobiliario español (vía titulizaciones e interbancario).
o Considero que por ejemplo, en el Astrocazo estaba en un nivel de 6 pero actualmente según ratings y artículos en Financial Times, etc. puede estar en un nivel 8. Es el primer indicador que cumple con el requisito.
- Grado de descomposición de expectativas de los inversores españoles de primer nivel (es decir, entidades financieras y grandes promotoras)
o Si bien todavía los niveles de crecimiento del crédito son muy altos, rumores que me llegan es que el riesgo promotor se va a reducir a cero en los próximos trimestres. Actualmente están en un nivel 5.
- Grado de descomposición de expectativas de los inversores españoles de segundo nivel (es decir, los pequeños especuladores patrios) y/o vendedores particulares.
o Siguen en la inopia. Con el programa de Informe Semanal subimos a Def Con 4.
- Endeudamiento medio de las inmobiliarias (en relación al valor de unos activos menguantes) y el coste de sus propias hipotecas que también aumenta con el Euribor (Coste del Servicio de la Deuda). Esto marca las prisas por vender.
o La CNMV está intentando con las advertencias de riesgos contables que este punto suba a nivel Def Con 5 pero de momento lo dejo en Def Con 4.
- Desconocimiento del tamaño de las existencias en los balances de las inmos (producto terminado o semiterminado) ni del número de viviendas compradas para la especulación disponibles para salir al mercado (ni el ritmo con el que lo irán haciendo). De los tres millones de viviendas vacías pseudocontabilizadas en este punto hay que deducir la típica casa del pueblo sin utilizar que tienen un alto porcentaje de los hogares españoles, ya que no están ni estarán en el mercado.
o En mi opinión, tiene más peso la sobreoferta que vendrá de viviendas de especulación de segunda mano(ver crecimiento del stock en idealista), Def Con 7 que la que está ya sin vender en los balances de las promotoras, Def con 6.
- ¿qué pesa más en cuanto a un menor ritmo de actividad en la construcción y sectores afines?. Su efecto aliviador de la sobreoferta o el posible efecto de derrumbe del último bastión: el paro. Sospecha de que lo que se deje de construir ya no tiene tanto efecto: es la sobreoferta de mañana.
o Junio ha sido el mes en el que realmente se ha empezado a dejar de construir y el paro ha roto su tendencia decreciente de los últimos años. Todavía muy reciente: Def con 5.
- Efecto sustitución del gasto público. Impacto limitado y estará inactivo durante las elecciones. No se mide su efecto directo sino que su efecto indirecto se engloba en el indicador del paro.
- Grado de salud de la economía mundial y Efecto sustitución del sector exportador. No empezará a ser importante hasta que la rebaja de los costes inmobiliarios lo haga otra vez competitivo. (allá en 2009?). No se mide su efecto directo pero su efecto indirecto se dejará ver en casi todos los indicadores.
- Descomposición de expectativas de los consumidores españoles a consecuencia de un menor efecto riqueza (compensable con una revalorización bursátil ad aeternum?)
o Siguen en la inopia si bien los indicadores de ventas de coches indican que podríamos estar acercándonos a Def Con 5.
- Grado de crecimiento de la inversión en bienes de equipo.
o No es tan relevante en el corto plazo y se deja fuera del modelo a efectos de mayor simplicidad.
- IBEX por debajo del 13.000
o Nivel actual Def con 4.
El fenómeno burbuja es multicausal y sólo descomponiéndolo en múltiples indicadores es posible tener una idea clara del avance del mismo.
Para mí la fase de overshooting (la interesante por si alguien se quiere meter) no llegará hasta que todos los indicadores que ahora presento estén claramente situados por encima del 8. Me comprometo a hacer una actualización mensual de los mismos en función de las opiniones de los miembros del foro.
Los indicadores son los siguientes:
- Grado de descomposición de expectativas de los inversores externos y su apetencia por riesgo inmobiliario español (vía titulizaciones e interbancario).
o Considero que por ejemplo, en el Astrocazo estaba en un nivel de 6 pero actualmente según ratings y artículos en Financial Times, etc. puede estar en un nivel 8. Es el primer indicador que cumple con el requisito.
- Grado de descomposición de expectativas de los inversores españoles de primer nivel (es decir, entidades financieras y grandes promotoras)
o Si bien todavía los niveles de crecimiento del crédito son muy altos, rumores que me llegan es que el riesgo promotor se va a reducir a cero en los próximos trimestres. Actualmente están en un nivel 5.
- Grado de descomposición de expectativas de los inversores españoles de segundo nivel (es decir, los pequeños especuladores patrios) y/o vendedores particulares.
o Siguen en la inopia. Con el programa de Informe Semanal subimos a Def Con 4.
- Endeudamiento medio de las inmobiliarias (en relación al valor de unos activos menguantes) y el coste de sus propias hipotecas que también aumenta con el Euribor (Coste del Servicio de la Deuda). Esto marca las prisas por vender.
o La CNMV está intentando con las advertencias de riesgos contables que este punto suba a nivel Def Con 5 pero de momento lo dejo en Def Con 4.
- Desconocimiento del tamaño de las existencias en los balances de las inmos (producto terminado o semiterminado) ni del número de viviendas compradas para la especulación disponibles para salir al mercado (ni el ritmo con el que lo irán haciendo). De los tres millones de viviendas vacías pseudocontabilizadas en este punto hay que deducir la típica casa del pueblo sin utilizar que tienen un alto porcentaje de los hogares españoles, ya que no están ni estarán en el mercado.
o En mi opinión, tiene más peso la sobreoferta que vendrá de viviendas de especulación de segunda mano(ver crecimiento del stock en idealista), Def Con 7 que la que está ya sin vender en los balances de las promotoras, Def con 6.
- ¿qué pesa más en cuanto a un menor ritmo de actividad en la construcción y sectores afines?. Su efecto aliviador de la sobreoferta o el posible efecto de derrumbe del último bastión: el paro. Sospecha de que lo que se deje de construir ya no tiene tanto efecto: es la sobreoferta de mañana.
o Junio ha sido el mes en el que realmente se ha empezado a dejar de construir y el paro ha roto su tendencia decreciente de los últimos años. Todavía muy reciente: Def con 5.
- Efecto sustitución del gasto público. Impacto limitado y estará inactivo durante las elecciones. No se mide su efecto directo sino que su efecto indirecto se engloba en el indicador del paro.
- Grado de salud de la economía mundial y Efecto sustitución del sector exportador. No empezará a ser importante hasta que la rebaja de los costes inmobiliarios lo haga otra vez competitivo. (allá en 2009?). No se mide su efecto directo pero su efecto indirecto se dejará ver en casi todos los indicadores.
- Descomposición de expectativas de los consumidores españoles a consecuencia de un menor efecto riqueza (compensable con una revalorización bursátil ad aeternum?)
o Siguen en la inopia si bien los indicadores de ventas de coches indican que podríamos estar acercándonos a Def Con 5.
- Grado de crecimiento de la inversión en bienes de equipo.
o No es tan relevante en el corto plazo y se deja fuera del modelo a efectos de mayor simplicidad.
- IBEX por debajo del 13.000
o Nivel actual Def con 4.
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