Costes en la construcción - Ejemplo Real

[Clander]

Bueno, a pesar de la hora que es, (mejor no pregunteis que hago despierto a estas horas en vispera de puente) he estado leyendo el foro, y como en otras ocasiones, me encuentro posts sobre los costes de la edificación, sobre la construcción, que me dejan un sabor un poco agridulce, y me explico a continuación.

No se si os pasa lo típico que un día ves una noticia en el telediario sobre un tema en el que tu trabajas o por lo que sea tienes un conocimiento bastante real sobre el mismo, y dices ¡¡jorobar, pero que sarta de insensateces están diciendo¡¡, que se supone que esto es un telediario, algo serio, para a continuación hacer la inevitable comparación y pensar, que si se patinan así en esto que tu si conoces, posiblemente lo hagan el resto de temas que a los que normalmente le das una veracidad cuanto menos media alta.

Pues eso es lo mismo que me pasa a mí en el foro cada vez que tengo que leer mensajes del tipo:

- mi cuñao que es albañil me dice que el coste de la construcción es de 400€/m2 y como es un tio con los bemoles pelaos de currar en obra me fio 100% de el que sabe mucho.

- los promotores se llevan un beneficio del 300%, y los constructores otro tanto.

y multitud mas que solo hace falta darle al buscador del foro. Pediría desde mi punto de vista, discutible por supuesto, que se trataran estos temas ( todos en realidad) con un poco mas de seriedad, ya que desvalorizan el resto de opiniones del foro.

El caso en concreto que me lleva a este post, es como si supusiéramos que en una fabrica cualquiera o en una fabrica cadena de montaje de seat, por poner un ejemplo, el currito tipo que esta en la cadena de montaje, y lleva 20 años, por mucho que sepa de montar parachoques o lo que shishi monte, va a saber como esta financieramente la empresa, sus costes, su financiación, los retornos de inversión y mil una cosa mas que se le escapan, entre otras cosas porque ese no es su trabajo ni su responsabilidad. Sabrá, o creerá saber cuanto cuesta la pastilla de freno del seat león que monta, pero que nadie pretenda que sepa si la seat española gana mas o menos o a cuanto sale de coste TOTAL cada coche. Esto es exactamente lo mismo traspasado al sector de la construcción.

No llevo muchos post, suelo ser mucho mas lector que publicador, y en cierta medida estoy un poco en deuda con este foro que tan buenos ratos me hace pasar, así que os voy a dejar aquí algo que no debería, que es el resumen de cierre mensual de mi obra, evidentemente con los datos "pelín" distorsionados, pero no lo suficiente como para que se entienda el concepto.

Es mi sector, es mi trabajo, los que me hayáis leído en los primeros mensajes que puse sabréis que me dedico a la obra civil, que soy ingeniero, y que pienso que el trabajo que realizo, yo o cualquier compañero en un puesto similar al mió, tiene mas de economista que de “caminero”. Estoy en una obra compleja, concesión, de mas de 100m€ que no se ajusta al tipo clásico de la obra civil, pero que sin embargo si se asemeja mas a una obra de edificación con la típica estructura promotor privado – constructor privado.

Lo mas significativo es ver que los costes que puede llegar a conocer ( y no estoy de acuerdo en ello) un trabajador de obra , léase encargado, capataz, oficial, etc... nunca, nunca jamás van a pasar del apartado de Coste Directo, que es como mucho lo que va a manejar el a diario, y luego miráis la relación entre coste directo y coste total. Se que esto se puede explicar mucho mas, pero para ir aclarando conceptos creo que basta.

COSTE DIRECTO

MANO DE OBRA 0,00 €
MATERIALES 65.487,00 €
MAQUINARIA PROPIA 0,00 €
SUBCONTRATISTAS 25.443,51 €
INDUSTRIALES 24.272,14 €
ALQUILER MAQ. AJENA 21.214,14 €
INSTAL.ESPECIFICAS 0,00 €
SEGURIDAD Y CALIDAD 3.027,08 €
TRASPASO DE COSTES 0,00 €
MARGEN POR SUPLIDOS -35.424,40 €

TOTAL COSTE DIRECTO 104.019,48 €


COSTE INDIRECTO

PERSONAL 58.281,86 €
MAQUINARIA 838,56 €
INSS. GRALES. 0,00 €
GASTOS VARIOS 21.681,70 €
MARGEN POR SUPLIDOS INDIRECTOS -4.268,00 €

TOTAL COSTE INDIRECTO 76.534,11 €

OTROS COSTES INDIRECTOS

CARGA FINANCIERA 0,00 €
LIQUIDACION OBRA 2.214,03 €
GTOS. FINANCIEROS EXTERNOS 16.005,00 €
GASTO APOYO A UTEs 35.424,40 €
TASAS 0,00 €
ESTUDIOS Y PROYECTOS 0,00 €
RESTO COSTE INDIRECTO 0,00 €

TOTAL OTROS COSTES IND. 53.643,43 €


COSTE ESTRUCTURA

DELEGACION 8.856,10 €
DIVISION 15.498,18 €
CENTRAL 11.070,13 €

TOTAL COSTE ESTRUCTURA 35.424,40 €


COSTE TOTAL 269.621,41 €


P.D: Que nadie piense que soy nuncabajista ni un seguidor del pocero o algo así eh, que aunque trabaje en esto tambien pienso que el precio de los pisos es irreal y inacesible, vamos como casi todos los que andamos por este foro.

Solo quería empezar a exponer que el constructor (que no el promotor) tiene bastante menor margen que lo que se supone a pié de calle. Sacarle a una obra hoy en día un 5% de beneficio es un triunfo.

 

[>> 47 <<]

Es mi sector, es mi trabajo,
COSTE TOTAL 269.621,41 €

Pues tal vez me equivoque, pero por si acaso vete ajustando mejor los precios, que me temo te van a quitar el empleo como vengas esos de ahí abajo, y no hayas cambiado la calculadora.

http://www.segundamano.es/vi/9915860.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9507195.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9525265.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9793869.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9766710.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9662722.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/8122394.htm?ca=8_s

 

[Clander]

Pues tal vez me equivoque, pero por si acaso vete ajustando mejor los precios, que me temo te van a quitar el empleo como vengas esos de ahí abajo, y no hayas cambiado la calculadora.

http://www.segundamano.es/vi/9915860.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9507195.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9525265.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9793869.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9766710.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9662722.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/8122394.htm?ca=8_s

Te equivocas .

Si lees mas detenidamente, digo que NO trabajo en edificación, sino en OBRA PÚBLICA, digo que el coste total estimado de mi obra es de unos 100.000.000,00€ y que lo que pongo aquí es el CIERRE MENSUAL, es decir que como poco esto es lo que me gasto AL MES (mas bien como poquísimo porque este mes estamos casi parados).

Simplemente lo pongo para ver si la gente se lo piensa dos veces antes de tomar como verdad lo que oye por ahí de cualquiera, en el sentido de que los costes TOTALES de una obra, sea edificacicón u obra pública, son mucho mayores que lo que os pensais y no se obtienen solo de saber cuanto me cuesta un palet de ladrillo.

 

[PEPITO DE TERNERA]

Pues tal vez me equivoque, pero por si acaso vete ajustando mejor los precios, que me temo te van a quitar el empleo como vengas esos de ahí abajo, y no hayas cambiado la calculadora.

http://www.segundamano.es/vi/9915860.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9507195.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9525265.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9793869.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9766710.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/9662722.htm?ca=8_s
http://www.segundamano.es/vi/8122394.htm?ca=8_s

shishi, con estos precios empiezo a pensar que no hay burbuja

 

[isidro666]

Cuando habló de coste de construcción me refiero al coste de subcontratar la obra llave en mano no de lo que dice el albañil, de ahí los 400-500€/m2, y ya incluye el margen del constructor.

 

[eljos]

Pues a mí me suena que aquí sólo se ha hablado de los altísimos beneficios del promotor, y que los constructores sacan poco margen, eso que dices tú.

Saludos.

 

[Durmiente]

Los márgenes NO PUEDEN estar en el 5% porque, en ese caso, nadie se dedicaría a la construcción. Con un puesto de fruta en un mercado de abastos se saca muchísimo más margen (limpio) que todo eso.

Menos lobos.

 

[Kaprak63]

Los márgenes NO PUEDEN estar en el 5% porque, en ese caso, nadie se dedicaría a la construcción. Con un puesto de fruta en un mercado de abastos se saca muchísimo más margen (limpio) que todo eso.

Menos lobos.

Precisamente por eso creo que el autor del hilo, o bien trabaja en una empresa tremendamente legal, o algo falla en las informaciones que me han pasado otros trabajadores del gremio.

Es que para obtener un 5% de beneficio!!!!!!!!!!!!!!!!!!!, para eso se puede montar cualquier cosa y no algo que mueve millones de euros.

Créame, en algunos casos, los beneficios de construir han sido mayores que en la droja.

 

[yo_soy_yo]

Pensad en los volúmenes. No es lo mismo un 5% de 1000€ que un 5% de 1.000.000€

Yo firmaría ahora mismo un 5% limpio de pelo y paja después de pagar salarios, costes y demás. Pensad que el salario mes a mes del constructor puede ser elevado y a banda el 5% limpio a final de obra.

Ahora bien, si hasta ahora los márgenes del constructor eran más elevados y toca en la actualidad bajarlos....ahí está el problema, que no todo el mundo está dispuesto.

Saludetes

 

[bEsTiA nEgRa]

UN 5% no está tan mal

Como dice el autor del hilo un 5% está bien.

Yo trabajo en una empresa cotizada donde se facturan casi 5000 M y en el mejor de los casos puedes ganar unos 200-250MM y como vaya mal puedes perder hasta casi 1000MM.

A la competencia le pasa lo mismo y ese negocio existe, no por ganar menos del 5% sobre lo facturado vas a poner un puesto de fruta.

Que existan otros sectores donde se gane más del 15-20% sobre facturado existen, pero muchos otros ganar un 5% es en el mejor de los casos.

 

[Aguilucho]

Hará no muchos años podías comprar un piso nuevo por 5 millones (me refiero hacia mitad de los 90), ya he puesto muchas veces el ejemplo de mi casa que por esa época costó 4 millones y ahora "vale" 30 millones.
Acaso hace 10 años los albañiles ganaban 10 veces menos? Acaso los materiales costaban 10 veces menos? Entonces, que es lo que ha pasado? Es que acaso los promotores perdían dinero vendiendo pisos? Pregunto y vuelvo a preguntar... que demonios ha pasado que justifique esto? :

 

[Kaprak63]

Como dice el autor del hilo un 5% está bien.

Yo trabajo en una empresa cotizada donde se facturan casi 5000 M y en el mejor de los casos puedes ganar unos 200-250MM y como vaya mal puedes perder hasta casi 1000MM.

A la competencia le pasa lo mismo y ese negocio existe, no por ganar menos del 5% sobre lo facturado vas a poner un puesto de fruta.

Que existan otros sectores donde se gane más del 15-20% sobre facturado existen, pero muchos otros ganar un 5% es en el mejor de los casos.

Vamos a ver, es que si el beneficio hubiera sido de un 5% en la mayoría de los casos, no habría ese peeeaaaassssssooooo de ccccaaaaasssssshhhhhhhooooooo de burbuja que padecemos.

No se habla de lo que es lo normal cuando no se burbujea. Eso no tiene nada que ver cuando se tiene comprado al cabrón del ayuntamiento que tiene la varita mágica de las recalificaciones y cuando, además, hay una masa de especulatas dispuestas a comprar por lo que sea, porque saben que dentro de un año valdrá un 20%.

Muchos promotores han sido constructores, recalificadores y especuladores al mismo tiempo, y muchos de ellos se han subido el beneficio de construcción, en los balances, al 30% por la cara.

 

[Iron John]

No soy experto en la materia, ni mucho menos, pero un cliente que es promotor me explicó que a grandes rasgos el precio final de una promoción inmobiliaria de viviendas se desglosa así (% arriba, % abajo):

- Coste del suelo: 25-30%

- Costes de construcción/promoción: 50% (incluyendo proyectos, materiales, mano de obra, maquinaria, subcontratas, impuestos, permisos, escrituras, costes administrativos, comerciales y financieros, etc.)

- Margen del promotor :20-25%, 30% si es bueno y controla bien la obra.

Que conste que hablo de oídas, pero tengo a la persona que me lo explicó como alguien que controla el tema.

 

[yo_soy_yo]

Hola Aguilucho,

Yo fuí testigo a mis 36 tacos del encarecimiento en cuestión de 2 meses de una futura promoción de viviendas de forma brutal, te explico.

Terreno perteneciente a una familia de payeses de toda la vida. Llega un promotor y les ofrece una cantidad de dinero. Aceptan el trato y les dan un paga y señal hasta la escritura. Al cabo de un mes llega otro promotor que les paga un 40% más que el primer promotor sobre ese terreno. Con lo cual pueden pagar la penalización del 1º promotor y devolverle la entrada x 2. Pero no todo queda aquí, llega un 3 promotor antes de cumplirse el 2º mes desde que les hicieran la primera oferta, y con billetes en mano realiza la compra por un importe superior al que le ofreció el 2º promotor.

La repercusión del terreno por casa (se realizaron casas adosadas) ascendía a 140.000€, una auténtica barbaridad en la zona donde vivo. Si a eso le sumas costes de construcción, licencias, etc, etc y le acabas sumando los especuladores....te puedes imaginar el precio final.

Me refiero que en muchas ocasiones el precio final de la vivienda ha venido "viciado" desde la compra del propio terreno y nadie ha querido poner control.

Saludetes

 

[Marsh]

Bueno, a pesar de la hora que es, (mejor no pregunteis que hago despierto a estas horas en vispera de puente) he estado leyendo el foro, y como en otras ocasiones, me encuentro posts sobre los costes de la edificación, sobre la construcción, que me dejan un sabor un poco agridulce, y me explico a continuación.

No se si os pasa lo típico que un día ves una noticia en el telediario sobre un tema en el que tu trabajas o por lo que sea tienes un conocimiento bastante real sobre el mismo, y dices ¡¡jorobar, pero que sarta de insensateces están diciendo¡¡, que se supone que esto es un telediario, algo serio, para a continuación hacer la inevitable comparación y pensar, que si se patinan así en esto que tu si conoces, posiblemente lo hagan el resto de temas que a los que normalmente le das una veracidad cuanto menos media alta.

Pues eso es lo mismo que me pasa a mí en el foro cada vez que tengo que leer mensajes del tipo:

- mi cuñao que es albañil me dice que el coste de la construcción es de 400€/m2 y como es un tio con los bemoles pelaos de currar en obra me fio 100% de el que sabe mucho.

- los promotores se llevan un beneficio del 300%, y los constructores otro tanto.

y multitud mas que solo hace falta darle al buscador del foro. Pediría desde mi punto de vista, discutible por supuesto, que se trataran estos temas ( todos en realidad) con un poco mas de seriedad, ya que desvalorizan el resto de opiniones del foro.

El caso en concreto que me lleva a este post, es como si supusiéramos que en una fabrica cualquiera o en una fabrica cadena de montaje de seat, por poner un ejemplo, el currito tipo que esta en la cadena de montaje, y lleva 20 años, por mucho que sepa de montar parachoques o lo que shishi monte, va a saber como esta financieramente la empresa, sus costes, su financiación, los retornos de inversión y mil una cosa mas que se le escapan, entre otras cosas porque ese no es su trabajo ni su responsabilidad. Sabrá, o creerá saber cuanto cuesta la pastilla de freno del seat león que monta, pero que nadie pretenda que sepa si la seat española gana mas o menos o a cuanto sale de coste TOTAL cada coche. Esto es exactamente lo mismo traspasado al sector de la construcción.

No llevo muchos post, suelo ser mucho mas lector que publicador, y en cierta medida estoy un poco en deuda con este foro que tan buenos ratos me hace pasar, así que os voy a dejar aquí algo que no debería, que es el resumen de cierre mensual de mi obra, evidentemente con los datos "pelín" distorsionados, pero no lo suficiente como para que se entienda el concepto.

Es mi sector, es mi trabajo, los que me halláis leído en los primeros mensajes que puse sabréis que me dedico a la obra civil, que soy ingeniero, y que pienso que el trabajo que realizo, yo o cualquier compañero en un puesto similar al mió, tiene mas de economista que de “caminero”. Estoy en una obra compleja, concesión, de mas de 100m€ que no se ajusta al tipo clásico de la obra civil, pero que sin embargo si se asemeja mas a una obra de edificación con la típica estructura promotor privado – constructor privado.

Lo mas significativo es ver que los costes que puede llegar a conocer ( y no estoy de acuerdo en ello) un trabajador de obra , léase encargado, capataz, oficial, etc... nunca, nunca jamás van a pasar del apartado de Coste Directo, que es como mucho lo que va a manejar el a diario, y luego miráis la relación entre coste directo y coste total. Se que esto se puede explicar mucho mas, pero para ir aclarando conceptos creo que basta.

COSTE DIRECTO

MANO DE OBRA 0,00 €
MATERIALES 65.487,00 €
MAQUINARIA PROPIA 0,00 €
SUBCONTRATISTAS 25.443,51 €
INDUSTRIALES 24.272,14 €
ALQUILER MAQ. AJENA 21.214,14 €
INSTAL.ESPECIFICAS 0,00 €
SEGURIDAD Y CALIDAD 3.027,08 €
TRASPASO DE COSTES 0,00 €
MARGEN POR SUPLIDOS -35.424,40 €

TOTAL COSTE DIRECTO 104.019,48 €


COSTE INDIRECTO

PERSONAL 58.281,86 €
MAQUINARIA 838,56 €
INSS. GRALES. 0,00 €
GASTOS VARIOS 21.681,70 €
MARGEN POR SUPLIDOS INDIRECTOS -4.268,00 €

TOTAL COSTE INDIRECTO 76.534,11 €

OTROS COSTES INDIRECTOS

CARGA FINANCIERA 0,00 €
LIQUIDACION OBRA 2.214,03 €
GTOS. FINANCIEROS EXTERNOS 16.005,00 €
GASTO APOYO A UTEs 35.424,40 €
TASAS 0,00 €
ESTUDIOS Y PROYECTOS 0,00 €
RESTO COSTE INDIRECTO 0,00 €

TOTAL OTROS COSTES IND. 53.643,43 €


COSTE ESTRUCTURA

DELEGACION 8.856,10 €
DIVISION 15.498,18 €
CENTRAL 11.070,13 €

TOTAL COSTE ESTRUCTURA 35.424,40 €


COSTE TOTAL 269.621,41 €


P.D: Que nadie piense que soy nuncabajista ni un seguidor del pocero o algo así eh, que aunque trabaje en esto tambien pienso que el precio de los pisos es irreal y inacesible, vamos como casi todos los que andamos por este foro.

Solo quería empezar ha exponer que el constructor (que no el promotor) tiene bastante menor margen que lo que se supone a pié de calle. Sacarle a una obra hoy en día un 5% de beneficio es un triunfo.

Es de agradecer que alguien que conoce a fondo el sector aporte datos, pero en este caso me parece que los que tu conoces y la realidad de la construcción residencial no son comparables, o bien yo no he sido capaz de interpretarlos.

Tu coste total de 269.621,41 € no se muy bien a que corresponde.

Como referencia de costes “de construcción” directos + indirectos, en los que lógicamente faltan otros bastantes costes, aplicados a la construcción residencial oscilan entre 300 €/m2 y 600 €/m2.

Hay empresas constructoras, yo conozco alguna, que si tu aportas el terreno con la calificación municipal correspondiente, te ponen encima una “casita” por precios que oscilan entre 800 €/m2 y 1000 €/m2, todo, absolutamente todo, incluido.

Para no tener que aportar datos internos de clientes míos, te remito al MÉTODO DE DETERMINACIÓN de los: “COSTES DE REFERENCIA DE EDIFICACIÓN”
( Actualizado al año 2006 ), de la Comunidad de Madrid, donde verás que se confirma lo que te comentaba de los costes “de construcción” oscilan entre las cifras que antes te comentaba.

Por ello un piso normalito de 100 m2, “de construcción” , insisto en ello cuesta como máximo unos 50.000 €.

Incluyendo todos los demás costes, excepto terreno y permisos municipales, tendríamos que añadir unos 40.000 € como máximo, con lo que nos vamos a 90.000 € + el terreno + el “untamiento”.

Por ello una vivienda de 100 m2, con acabados muy correctos, en un municipio normalito no tendría que costar más de unos 120.000 €.