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Los expertos auguran una caída y una posterior normalización de los precios
La gran incógnita sobre la reordenación del mercado de la vivienda está en saber si se producirá a través de una reducción de los precios, más o menos drástica, o si lo que habrá será un freno en la actividad de las empresas constructoras, por aquello de que la oferta durante los dos próximos años puede ser superior a la demanda.
Según los datos de la patronal madrileña del sector en el informe elaborado con ocasión del SIMA, en el año 2006 salieron al mercado más de 620.000 viviendas, un ritmo fuerte que se mantiene desde hace cuatro o cinco años.
Si hacemos caso a los escenarios previstos, el más optimista apuesta porque la demanda de pisos se mantenga en esos niveles anuales entre 2007 y 2013, algo que supondría, de facto, mantener el actual boom del mercado. Más realista parece el escenario pesimista, el que apunta a una demanda de unas 400.000 viviendas cada año durante ese periodo, algo que, sin ser un mal negocio para inmobiliarias y constructoras, puede suponer un serio ajuste en el sector.
El 'aterrizaje' suave de la vivienda
Previsiones de los principales ratios del sector.
Fuente: AFI-ASPRIMA/elEconomista
Demanda evolucionada
Para justificar esa fortaleza de la demanda, los analistas de este mercado confían en que "la tendencia general a corto plazo apunta a que se reducirá el tamaño medio de los hogares y el número de estos seguirá aumentando por encima del incremento poblacional". En ese juego entran los cuatro millones de pagapensiones que hay en España, que cada vez tardan menos en poder hipotecarse para compara un piso, y en la fuerte generación de hogares monoparentales que llevan los nuevos hábitos de vida.
El informe de Asprima advierte, además, que la demanda puede sufrir más en el caso de la vivienda secundaria, dado el agotamiento que presenta el modelo de sol y playa de vacaciones, y la tendencia a una segunda residencia de mayor calidad y hacia alternativas de mayor respeto al medio ambiente. Esa segunda vivienda se vería aupada por el baby boom de los sesenta, que son las personas, que cumplidos los 40 años, piensan ahora en adquirir una segunda residencia.
Los precios pagan
A pesar de todo ello, la incercia que vive el sector se dejará notar todavía en el negocio. La vivienda licitada para el año que viene y el siguiente apunta a un escenario en el que la oferta superará con creces a una demanda demasiado preocupada por la subida de los tipos de interés y del coste de su hipoteca. Los responsables del sector lo saben y prevén que el ajuste vendrá por la vía de los precios. Lo que todo el mundo ha llamado hasta ahora "un aterrizaje suave" del sector, se planteaba con una moderación del incremento de los precios de la vivienda del orden del 5 por ciento, un avance que, a pesar de ser casi cuatro veces menos que la locura de hace cinco años, se considera aceptable.
La inestabilidad que puede echar por tierra ahora ese "aterrizaje suave", admitida ya desde Asprima y entre los dirigentes de las principales inmobiliarias, ha venido de la mano de una subida de los tipos de interés hasta niveles que pueden ahogar el consumo de los hogares. Que el euribor esté por encima del 4,3 por ciento coloca el coste de las hipotecas en niveles superiores al 5 por ciento, prácticamente el doble que hace tres años. Eso es lo que puede procovar un retraimiento adicional de la demanda de pisos en los dos próximos años, con la oferta en auge, que obligaría a bajar los precios.
Las previsiones oficiales que se manejan en este negocio han cambiado en los últimos meses. Ese 5 por ciento de incremento del precio "suave", puede ser un aumento de apenas el 3 por ciento el año en curso (similar a la inflación) y estar en términos reales negativos en 2008, año en que, según los expertos, se produciría el momento álgido del ajuste que necesita el sector.
Empleo en liza
Las estimaciones que se manejan es que la reducción de la actividad productora de los dos próximos años puede reducirse en un tercio. Si tenemos en cuenta que todo el ámbito de la construcción mantiene unos 2,6 millones de empleos, y que la vivienda está en torno al 52,6 por ciento de la inversión total que se destina al sector, se puede colegir que la pérdida o el impacto en el empleo puede llegar a los 400.000 puestos de trabajo.
No se trata tanto de que se vaya a perder esa fuerza laboral, como que se vaya a producir un desplazamiento claro de ese volumen a otros ámbitos de la construcción (obra civil, reformas, infraestructuras, etc.), en el que la demanda de actividad seguirá fuerte en los próximos años, tanto a través de la inversión pública, como en el ámbito privado y doméstico.
La normalización del sector vendría a partir del año que viene. Si hacemos caso a las conclusiones de los expertos de Asprima, "alrededor de 2010, el sector de la construcción español puede ir construyendo un menor número de viviendas de lo que la demanda requeriría, para dar salida al exceso construido entre 2006 y 2008, y ello en un contexto de precios nominales estables, en el mejor de los casos, lo que sostendría la demanda hasta que el exceso de oferta hubiese desaparecido".
Otra cosa distinta es el efecto que todo ese proceso va a producir en los próximos ejercicios sobre los hogares españoles, sobre todo de la mano del incremento de las hipotecas. La adaptabilidad de las entidades financieras al margen de maniobra del ahorro doméstico será una de las claves para que no haya un descalabro en el sector y el aterrizaje, además de suave, sea una forma de revitalizar un nuevo negocio inmobiliario en España.
http://www.eleconomista.es/vivienda...a-posterior-normalizacion-de-los-precios.html
La gran incógnita sobre la reordenación del mercado de la vivienda está en saber si se producirá a través de una reducción de los precios, más o menos drástica, o si lo que habrá será un freno en la actividad de las empresas constructoras, por aquello de que la oferta durante los dos próximos años puede ser superior a la demanda.
Según los datos de la patronal madrileña del sector en el informe elaborado con ocasión del SIMA, en el año 2006 salieron al mercado más de 620.000 viviendas, un ritmo fuerte que se mantiene desde hace cuatro o cinco años.
Si hacemos caso a los escenarios previstos, el más optimista apuesta porque la demanda de pisos se mantenga en esos niveles anuales entre 2007 y 2013, algo que supondría, de facto, mantener el actual boom del mercado. Más realista parece el escenario pesimista, el que apunta a una demanda de unas 400.000 viviendas cada año durante ese periodo, algo que, sin ser un mal negocio para inmobiliarias y constructoras, puede suponer un serio ajuste en el sector.
El 'aterrizaje' suave de la vivienda
Previsiones de los principales ratios del sector.
Fuente: AFI-ASPRIMA/elEconomista
Demanda evolucionada
Para justificar esa fortaleza de la demanda, los analistas de este mercado confían en que "la tendencia general a corto plazo apunta a que se reducirá el tamaño medio de los hogares y el número de estos seguirá aumentando por encima del incremento poblacional". En ese juego entran los cuatro millones de pagapensiones que hay en España, que cada vez tardan menos en poder hipotecarse para compara un piso, y en la fuerte generación de hogares monoparentales que llevan los nuevos hábitos de vida.
El informe de Asprima advierte, además, que la demanda puede sufrir más en el caso de la vivienda secundaria, dado el agotamiento que presenta el modelo de sol y playa de vacaciones, y la tendencia a una segunda residencia de mayor calidad y hacia alternativas de mayor respeto al medio ambiente. Esa segunda vivienda se vería aupada por el baby boom de los sesenta, que son las personas, que cumplidos los 40 años, piensan ahora en adquirir una segunda residencia.
Los precios pagan
A pesar de todo ello, la incercia que vive el sector se dejará notar todavía en el negocio. La vivienda licitada para el año que viene y el siguiente apunta a un escenario en el que la oferta superará con creces a una demanda demasiado preocupada por la subida de los tipos de interés y del coste de su hipoteca. Los responsables del sector lo saben y prevén que el ajuste vendrá por la vía de los precios. Lo que todo el mundo ha llamado hasta ahora "un aterrizaje suave" del sector, se planteaba con una moderación del incremento de los precios de la vivienda del orden del 5 por ciento, un avance que, a pesar de ser casi cuatro veces menos que la locura de hace cinco años, se considera aceptable.
La inestabilidad que puede echar por tierra ahora ese "aterrizaje suave", admitida ya desde Asprima y entre los dirigentes de las principales inmobiliarias, ha venido de la mano de una subida de los tipos de interés hasta niveles que pueden ahogar el consumo de los hogares. Que el euribor esté por encima del 4,3 por ciento coloca el coste de las hipotecas en niveles superiores al 5 por ciento, prácticamente el doble que hace tres años. Eso es lo que puede procovar un retraimiento adicional de la demanda de pisos en los dos próximos años, con la oferta en auge, que obligaría a bajar los precios.
Las previsiones oficiales que se manejan en este negocio han cambiado en los últimos meses. Ese 5 por ciento de incremento del precio "suave", puede ser un aumento de apenas el 3 por ciento el año en curso (similar a la inflación) y estar en términos reales negativos en 2008, año en que, según los expertos, se produciría el momento álgido del ajuste que necesita el sector.
Empleo en liza
Las estimaciones que se manejan es que la reducción de la actividad productora de los dos próximos años puede reducirse en un tercio. Si tenemos en cuenta que todo el ámbito de la construcción mantiene unos 2,6 millones de empleos, y que la vivienda está en torno al 52,6 por ciento de la inversión total que se destina al sector, se puede colegir que la pérdida o el impacto en el empleo puede llegar a los 400.000 puestos de trabajo.
No se trata tanto de que se vaya a perder esa fuerza laboral, como que se vaya a producir un desplazamiento claro de ese volumen a otros ámbitos de la construcción (obra civil, reformas, infraestructuras, etc.), en el que la demanda de actividad seguirá fuerte en los próximos años, tanto a través de la inversión pública, como en el ámbito privado y doméstico.
La normalización del sector vendría a partir del año que viene. Si hacemos caso a las conclusiones de los expertos de Asprima, "alrededor de 2010, el sector de la construcción español puede ir construyendo un menor número de viviendas de lo que la demanda requeriría, para dar salida al exceso construido entre 2006 y 2008, y ello en un contexto de precios nominales estables, en el mejor de los casos, lo que sostendría la demanda hasta que el exceso de oferta hubiese desaparecido".
Otra cosa distinta es el efecto que todo ese proceso va a producir en los próximos ejercicios sobre los hogares españoles, sobre todo de la mano del incremento de las hipotecas. La adaptabilidad de las entidades financieras al margen de maniobra del ahorro doméstico será una de las claves para que no haya un descalabro en el sector y el aterrizaje, además de suave, sea una forma de revitalizar un nuevo negocio inmobiliario en España.
http://www.eleconomista.es/vivienda...a-posterior-normalizacion-de-los-precios.html
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