Ziggy
No me meto si en los pisos concretos se pueden alquilar o no se pueden alquilar ni por cuanto. Pero que hay pisos que se pueden alquilar permanentemente por un 6% de su valor.
ESO SI ES CIERTO. Aunque en España ahora mismo es dificil encontrarlos ya que los precios han subido en mucha más proporción que los alquileres y por tanto las rentabilidades del alquiler han bajado.
Y te pongo un ejemplo. Yo tengo un piso en la costa, en un pueblo a 4 km de la playa. Tasado en 140.000 euros el pasado mes de junio. Comprado por 132.000 euros. El zulito tiene 145 m2 construidos, en cuatro dormitorios enormes, cocina, salon y dos cuartos de baño. Tú crees que un piso así no se podría alquilar por un 6% de su precio? es decir por 800 euros al mes? Yo creo que sí.
Y claro que se puede alquilar más de cuatro meses al año ¿o es que en la costa no vive nadie de alquiler? ¿no hay pagapensiones en Alicante y Murcia que necesitan un sitio donde vivir? Y los que se alquilan 4 meses al año .. ¿por cuento se alquilan? porque hay pisos que efectivamente solo se alquilan en verano, pero es que se alquilan por quincenas o por semanas a un precio muy superior al precio normal.
Es absurdo suponer que todo el mundo se puede hacer millonario sin poner un duro de tu bolsillo, que el dinero invertido no tiene un coste de oportunidad y un coste financiero, que los bancos son hermanitas de la caridad, es absudo pensar que una deuda de 200.000 sin un buen pulmón financiero no supone un riesgo enorme, una soga al cuello y una locura.
Nadie a dicho que no haya riesgo. Cuanto más financies más riesgo. Pero de ahi a afirmar que una deuda de 200.000 es una locura y una soga al cuello, es mucho afirmar, porque no tienes ni puñetera idea cual es el retorno que da esa deuda. Si la deuda me cuesta X/mes, pero el retorno es 2X/mes ... tú de verdad crees que eso es una soga al cuello ??
Además, eso de que cuanto mas puedas financiar mejor, depende del coste de oprotunidad de tu capital y del tipo de interés que te apliquen
Por supuesto .. nadie lo niega .. pero si tomo prestado dinero al 4% y con eso dinero produzco un 10% ¿hago negocio o no?
Si tan seguro estás, ¿porque no compras unos cuantos chalecitos de esos con hipotecas al 100%?
Para empezar, yo no he dicho que este seguro de nada, ni tampoco he dicho que esta empresa sea seria o que sus ofertas sean creibles. Solo dije que muchas de las cosas que se han dicho son meras suposiciones y muchos de los argumentos que se han dicho para criticarlo son falsos.
Yo no necesito una empresa de esta, porque yo me busco los pisitos yo mismo, y me gusta tener el control yo mismo de lo que hago, y no que una empresa me diga que me lo gestiona todo, con promesas que luego no se sabe si van a ser verdad o no. Pero que lo que dicen en esa página se puede hacer,
ESO SI ES VERDAD, vamos, yo lo hago. Y no alquilo al 6% sino a mucho más porque busco pisos de bajo valor pero en sitios con fuerte demanda de alquiler. Vamos, de los pisos que tengo todos se alquilan entre el 8% y 12% de lo que han costado. Y los compré el año pasado, aunque no en España, claro, porque en España a ver quién es el listo que alquila. Luego no te pagan y pueden pasar siglos hasta que los echas.
Veo que no has resuelto un problema de inversión-financiación en tu vida.
Esto no es malo, no todo el mundo tiene porqué saber calcular la rentabilidad de una inversión. Pero es que en tu caso la ignorancia va unida a la arrogancia.
Si claro, he sido arrogante y lo reconozco, pero reconoce que el primero que lo has sido fuiste tu, llamando cazurros y iletrados a los de esa empresa, bajo argumentos totalmente ridículos.
Al calcular la rentabilidad, en el capital inicial se mete todo el capital necesario, independientemente de que se vaya a financiar o no. Luego se calculan los flujos de caja (en este caso los alquileres), los valores residuales con las amortizaciones si las hay (en este caso el valor final del piso, menos lo que queda de pagar de hipoteca), y se termina el problema de inversión. A continuación se calcula el coste de capital de las fuentes de financiación (en este caso dos: capital propio e hipoteca) . Puede ocurrir, y de hecho ocurre muchas veces, que una inversión que parece viable en valores absolutos deja de serlo cuando se tiene en cuenta el coste del capital.
Tu dirás lo que quieras. Pero si yo compro un piso de 100.000 euros, financiado al 90%, y poniendo 10.000, y cuyo alquiler paga los intereses de la hipoteca. Si al cabo de un año lo vendo por 120.000 euros.,
HE TRIPLICADO MI INVERSIÓN Tu te pondrás como te pongas, y nos querrás hacer creer que sólo he conseguido un 20% de rentabilidad, pero lo cierto es que he triplicado, es decir, la rentabilidad de mi inversión de 10.000 euros ha sido del 200%
Si tengo 100.000 euros, quizas tu creas que lo más inteligente es comprar un piso sin financiación, y luego vender por 120.000 y sacar 20.000 ... pero ese eres tú ... alguien con un mínimo de sesera se da cuenta que con esos 100.000 euros es mejor comprar 10 pisos en vez de sólo uno, financiando al 90%, y obteniendo al final 20.000*10=200.000 euros.
¿quien es el ignorante? ¿tu que ganas 20 o el que gana 200 poniendo la misma cantidad de dinero inicial? Y si, por supuesto la opción B tiene más riesgo, claro que sí, pero es que algo quiere algo le cuesta. El que no se quiera arriesgar que meta sus ahorros en ING. No te joroba.
Tu harías lo primero ya que según tú .. a menos financiación más rentabilidad .. pero te digo que no conozco a nadie que se dedique a estas cosas profesionalmente y siga tus consejos.
Veo que lo tuyo es mucho libro y mucha teoría que te habrán enseñado en no sé que universidad, pero lo cierto es que me da la impresión que no sabes poner esa teoría en práctica.
Y te digo que tú no has sido el unico que has ido a la universidad. Yo soy informático, y si recuerdo que tuvimos una asignatura de economía. Recuerdo que hicimos un simulador de empresas. Todos los parámetros iniciales eran a elegir por cada alumno, capital inicial de la empresa, etc. Al final del simulacro de varios ejemplo, el profesor nos dejó muy claro cómo las empresas que habían optado por financiar buena parte de sus operaciones, habían obtenido rentabilidades muchísimo mayores con respecto al capital inicial aportado. Pero según tú,
"eso no se enseña así en ninguna facultad" Debe ser que mi profesor de economía era tan ignorante como yo.
De verdad que no es extraño que baje el nivel del foro si hay que empezar a justificar cosas tan básicas como ésta. ¿que sera lo siguente, tener que tirar de calculadora si nos dices que una subida del 1% en los tipos es una subida del 1% en la cuota?
No perdona, lo siguiente es que tú nos digas que gente que poniendo una inversión inicial de 15.000 euros, han logrado comprarse 20 o 30 pisos que se alquilan por mucho más de lo que cuesta la hipoteca, tu nos quieras hacer creer que la rentabilidad que han conseguido de su dinero es muy pequeña ya que todo lo han hecho mediante financiación.
Según tú, que eres muy listo, lo mejor es tener que tener no 15.000 euros, sino un millon y medio de euros y comprarse los pisos a pelo, y entonces la rentabilidad será mucho mayor.
Que sí hombre que sí .... que tu eres el listo, y los ignorantes son los que se han hecho millonarios invirtiendo cuatro duros.
Pero bueno, si vas a la biblioteca cualquier libro que esté en el mismo estante que éstos te va a servir, que todos dicen más o menos lo mismo. Lee, que es bueno
Te dije que leyeses ... veo que me equivocado. Lo que tienes que hacer es leer menos y entender mejor lo que lees y sobre todo cómo se puede poner en práctica.
Sí, es la forma correcta de hacerlo. En el capital inicial se mete todo tanto si es tuyo como si es del banco. Simplemente queria remarcar en mi post anterior la lógica subyacente al proceder así, que es que de esa forma se vea claramente que cuanto mas dinero pagues al banco menos dinero y por tanto menos rentabilidad para ti.
Mira, la definición de rentabilidad "Es la remuneración al capital invertido. Se expresa en porcentaje sobre dicho capital". Por tanto, si se expresa en porcentaje sobre el capital invertido, cuanto más capital inicial tengas que invertir de tu bolsillo ... MENOS rentabilidad. ( a no ser que la financiación te cueste más que lo que obtienes por ese dinero) Por tanto, ES TODO LO CONTRARIO QUE DICES, y eso lo puede ver cualquier sin tener que leer ochenta libros.
Bueno, pues a partir de ahora, si los pisos se revalorizan un 20%, sabemos que tú en vez de decir como todos los pasapiseros dice "mi inversion se ha revalorizado un 20%" , tu dices "mi inversion se ha revalorizado un 4000% (porque financié el 90%)". Ya sabemos a que atenernos cuando vengas a hablarnos de tus ganancias en el mercado inmobiliario. Y si cuanto más pagas al banco más feliz eres, pues nada, en vez de cancelar principal en cuanto puedas como hace todo el mundo, ve al banco a que te hagan segundas y terceras hipotecas sobre el piso, ¡porque cuanto mas principal pague menos rentabilidad!
Exactamente, veo que lo vas entiendo, aunque hables con ironia. Precisamente eso es lo que hacen los inversores profesionales. Financiar cuanto más mejor. Porque el dinero que me ahorro al financiar al 4%, se reinvierte en otro piso y da más del 4%, por tanto hay beneficio. ¿Lo entiendes ahora?
Precismante lo que hacen los inversores profesionales, es refinanciar todos sus pisos una vez han aumentado de precio y con ese capital, comprar más, y más, y más y más ... a ver si enteras jorobar, en vez de decir memeces y insultar a los demás.
¿Y por qué se hace así? Porque el objetivo final de calcular una rentabilidad es poder comparar inversiones entre sí. Inversiones que pueden ser muy distintas en plazo de tiempo , en tipo de dividendos, en formas de pago, en fuentes de financiación... pero que gracias al calculo de la rentabilidad anual equivalente podemos comparar. Si empezasemos a hacer las cosas a tu modo, esto deja de ser una herramienta útil de análisis económico y se convertiría en un número vacío, sin utilidad ninguna, aparte de presumir ante los colegas en el bar: "¡Metí un euro y conseguí mil!". Por eso digo que es un numero absurdo.
No es ningun numero absurdo. Es LA fruta REALIDAD. Compre un piso con 10.000 euros .... y al cabo de un año tengo 30.000.
A tí quizás te parezca solamente un 20% de rentabilidad, pero la realidad es otra muy distinta. Tu quizás preferirias meter tus 10.000 euros en una cuenta de banco que te garantice el 30% (si existiese), pero alguien con un poco de cabeza preferiría triplicar su inversión. Según tus calculos "matematico-financieros", estas dos cosas son lo mismo. Pero si en vez de mirar tanto libro que no entiendes te miras el bolsillo, veras que no es así.
efectivamente tengo un absoluto desconocimiento de alquileres superiores a la cuota de la hipoteca. En cambio tengo un muy amplio conocimiento del caso contrario, de alquileres inferiores a la hipoteca, por lo que veo en mi entorno. No dudo que serías capaz de darme ejemplos del primer caso, por tanto permíteme corregir y cambiar por "casi nunca es cierto".
Mira .. ejemplos ... yo tengo 8 pisos que se alquilan por el DOBLE de lo que me cuesta la hipoteca. Algunos por casi el triple, como ya dije arriba.
PEro te daré más ejemplos. El el Reino Unido existen las hipotecas de inversor, es decir, para alquilar .. ¿sabes cual es el criterio de concesión de la hipoteca? Pues el criterio es que el alquiler sea como mínimo un 125% de los intereses de la cuota hipotecaria, muchos bancos usando tipos de interes del 6 y pico por ciento. Sabes cuantas de estas hipotecas se conceden en el Reino Unido cada año? Miles y miles todos los años.
Porque es lo que dice ziggy, si es zona interior nadie va a alquilar sabiendo que hipotecandose pagaria menos, y si es zona turistica los alquileres pueden ser superiores, pero solo durante los 4 o 5 meses que este ocupado; pero aqui hablamos de rentabilidad anual
Tu te crees que toda la gente alquila como alternativa a comprar, por tanto es absurdo que no compren si la hipoteca les sale más barata. Ese argumento es ridículo. Porque lo que tú parece que no sabes es que mucha gente tiene que alquilar pisos bien porque solo lo necesita temporalmente, bien porque no tiene dinero para el capital inicial, estudiantes, pagapensiones, o gente que no se quiere atar a una vivienda.
En alemania muchísima gente alquila, sin embargo el precio del alquiler respecto al precio del piso suele andar entre un 5% y un 10%. Si una hipoteca ha estado costando un 3% o ahora 4% comprenderás que alquilar es más caro que la hipoteca. Sin embardo alli mucha gente alquila.
Pero lo que estamos discutiendo aquí no es eso, sino un engaño hecho por un chiringuito, con datos inventados o manipulados, con expectativas absurdas y condiciones opacas, y no se que interes tienes tu en defenderlo, aparte de que el razonamiento que ellos hacen sea la que vienes haciendo tu a tus 'clientes' todos estos años.
No tengo ningún interes en defenderlo. Es solo que tus acusaciones de que todo está inventado y manipulado me parece absurdo, y principalmente fruto de que tú no estás metido en el tema y no sabes como funciona
A mi ese tipo de empresas me suelen parecer un engañabobos, pero no por ninguna de las razones que has dicho tú, sino porque por lo general suelen ofrecer inversiones de muy alto riesgo, que ni luego es tan facil alquilar, ni tampoco se van a revalorizar lo que ellos dicen, ni tampoco hay un margen claro de beneficio con el alquiler respecto a la cuota de alquiler. Y de lo que se nutren es de cobrarte una "comisión" por haberte buscado la oportunidad de inversión. No se exactamente si esta lo hace así porque no he mirado exactamente como trabajan, pero lo que sí sé es que los ejemplos que ponen puede pasan en la vida real si se buscan los pisos adecuados. Otra cosa es que vayan a pasar con los pisos que te ofrecen ellos .... pero eso está por ver.
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