feldespato
Madmaxista
- Desde
- 2 May 2014
- Mensajes
- 867
- Reputación
- 3.238
No soy iniciador de temas y me estuve andando por el de Siria mas que nada pero quería saber la opinión general de los usuarios de burbuja sobre esta situación:
En Argentina desde inicios del 2016 se están ofreciendo créditos "UVA" que son créditos indexados por la inflación, los cuales al tener aparentemente una menor tasa de riesgo requieren una menor relación de ingreso. Estos créditos se utilizan en su mayoría para acceder a viviendas pero también son usados para comprar automóviles.
En algunos tramos desde que salio la linea de créditos la aceleración de la depreciación del peso frente al dolar, sumado el aumento en dolares de los inmuebles, ha llevado a que en los meses entre el otorgamiento de un crédito y el acceso a los fondos. El valor de la vivienda aumente un 5%.
Tal es ese aumento en dolares que durante el 2017 en dolares los inmuebles subieron un 12%, sumado a la inflación del peso del 25%.
Esto de los créditos UVA es un boom(ya ocupa el 42% del total de los creditos), pero tambien es cierto que los ultimos años el nivel de otrogamiento de creditos era muy bajo.
En pesos algunos beneficiarios de los creditos deben mas ahora que hace 2 años cuando obtuvieron el credito y sumando uvas mas tasas estan pagando una cuota que se duplico en valor en 2 años.
Para finalizar recientemente se les ocurrió a los bancos paquetizar estas deudas y venderlas en el mercado a fondos, específicamente a la ANSES que tiene los aportes jubilatorios de todos los trabajadores registrados, para desprenderse del riesgo.
Cualquier similitud es pura coincidencia...
valor de la UVA comenzo en 2016 con $14.05 y se encuentra ya en 23,43
Créditos y depósitos UVA, los que más crecen en el sistema financiero
Marzo fue récord: dieron créditos hipotecarios UVA por $ 12.000 millones
El riesgo de los créditos UVA y el fantasma del Rodrigazo
Expansión y burbuja: se duplica el ritmo de construcción de viviendas
https://www.rosario3.com/noticias/E...-construccion-de-viviendas-20180329-0046.html
Crece la preocupación por los créditos UVA
http://www.ambito.com/919222-crece-la-preocupacion-por-los-creditos-uva
Hipotecarios: quien tomó un préstamo UVA en 2016 ya debe un 52% más
https://www.cronista.com/negocios/C...-en-2016-ya-debe-un-52-mas-20180420-0141.html
Avanza la securitización de créditos UVA y los bancos buscan trasladar el riesgo a inversores | BAE Negocios
En Argentina desde inicios del 2016 se están ofreciendo créditos "UVA" que son créditos indexados por la inflación, los cuales al tener aparentemente una menor tasa de riesgo requieren una menor relación de ingreso. Estos créditos se utilizan en su mayoría para acceder a viviendas pero también son usados para comprar automóviles.
En algunos tramos desde que salio la linea de créditos la aceleración de la depreciación del peso frente al dolar, sumado el aumento en dolares de los inmuebles, ha llevado a que en los meses entre el otorgamiento de un crédito y el acceso a los fondos. El valor de la vivienda aumente un 5%.
Tal es ese aumento en dolares que durante el 2017 en dolares los inmuebles subieron un 12%, sumado a la inflación del peso del 25%.
Esto de los créditos UVA es un boom(ya ocupa el 42% del total de los creditos), pero tambien es cierto que los ultimos años el nivel de otrogamiento de creditos era muy bajo.
En pesos algunos beneficiarios de los creditos deben mas ahora que hace 2 años cuando obtuvieron el credito y sumando uvas mas tasas estan pagando una cuota que se duplico en valor en 2 años.
Para finalizar recientemente se les ocurrió a los bancos paquetizar estas deudas y venderlas en el mercado a fondos, específicamente a la ANSES que tiene los aportes jubilatorios de todos los trabajadores registrados, para desprenderse del riesgo.
Cualquier similitud es pura coincidencia...
valor de la UVA comenzo en 2016 con $14.05 y se encuentra ya en 23,43
Créditos y depósitos UVA, los que más crecen en el sistema financiero
05/04/2018 - 15:17
Clarin.com Economía Economía
En marzo se volvió a repetir la tendencia de los últimos meses. La demanda de créditos supera al crecimiento de los depósitos. Pero al mismo tiempo se empieza a observar que el crecimiento de los stocks de créditos, al menos en algunas líneas, comienza a crecer menos que la inflación.
No es el caso, por cierto, de los hipotecarios, que siguen aumentando en términos reales, largamente por encima del indice de precios de cada mes. El factor “UVA” empieza a ser decisivo tanto en préstamos como en depósitos. En préstamos, porque los hipotecarios UVA son la variable crediticia que más crece. Lo mismo en depósitos, aunque en este caso partiendo de una base muy baja.
Según los números que computa el BCRA para el último día hábil de marzo, y tomando los promedios mensuales, lo que se observa es esto:
- El stock de créditos aumento, en su conjunto, 2,6%, es decir 0,6 puntos porcentuales por encima de la -proyectada- inflación de 2% que se espera para marzo.
Con el cierre del mes, el stock total de créditos llega a 1,401 billón de pesos y crece 8,3% en el año, lo que restando la inflación acumulada daría un crecimiento real de 4%.
En los últimos doce meses, el stock de préstamos creció 48% en términos nominales y 23% en términos reales, descontando la inflación acumulada del 25%.
Como se dijo, los hipotecarios son los que se expanden a la tasa más alta. Crecieron 8,8% en marzo contra febrero (6,8% en términos reales) y acumulan una expansión del 28,7% nominal (22% real) en lo que va de 2018. En los últimos doce meses se expandieron un 144% (119% real). Al cierre de marzo, el total de hipotecarios (UVA más tradicionales) alcanzó los $164.000 millones. Se calcula que la mitad ya son UVA.
Los préstamos personales mantienen un crecimiento real de al menos un punto. En marzo registraron un incremento del 3,2% (1,2% real) y en el año están 3,5 puntos arriba de la inflación, en tanto que en los últimos doce meses muestran una expansión real de casi el 31%.
Se ratifica la tendencia del consumo financiado con tarjeta de crédito: tiene un crecimiento que marcha prácticamente a la par de la inflación. Es porque los consumidores eligieron los préstamos personales, que les dan más plazo para financiar sus consumos más o menos importantes.
En cuanto a los créditos prendarios, acompañan el boom de ventas de vehículos 0km y usados: crecen casi un punto por encima de la inflación en marzo, casi 2 puntos en el año y 35% real en los últimos doce meses.
La fuerte demanda de préstamos, que como se dijo, crece más rápido que los depósitos, achicó sensiblemente el colchón de liquidez del sistema financiero, y es lo que explica que cada vez más bancos salen a hacer emisiones de deuda (en pesos, en UVA o en dólares) para obtener fondos frescos para satisfacer la demanda de créditos de sus clientes. Pero esa situación se está revirtiendo de a poco.
Los números reflejan este fenómeno.
En marzo, los depósitos totales del sector privado -se excluyen las colocaciones del sector público- crecieron 4,2% en términos nominales en relación a fin de año, es decir que vienen 2 puntos reales por debajo de la inflación. Están en 1,435 billón de pesos, es decir casi al mismo nivel que los préstamos. En marzo crecieron 1,4% nominal contra febrero, es decir -0,6% real, y en los últimos doce meses también crecen 25,8% nominal, a la par de la inflación acumulada en ese período.
Los depósitos tradicionales a plazo fijo crecieron en marzo 2 puntos reales y en el año la expansión real es del 5%, pero en un año están 5 puntos por debajo de la inflación.
La variable que por lejos se destaca es la de los plazos fijos UVA que ajustan su capital a la par de la inflación, y que crecieron 1290% en un año, 309% en lo que va de 2018 y 13% en marzo contra febrero. La comparación, en todos los casos, es sobre una base muy baja. Estos depósitos eran de 309 millones a fin de 2017 y cerraron marzo en 7.794 millones.
Clarin.com Economía Economía
En marzo se volvió a repetir la tendencia de los últimos meses. La demanda de créditos supera al crecimiento de los depósitos. Pero al mismo tiempo se empieza a observar que el crecimiento de los stocks de créditos, al menos en algunas líneas, comienza a crecer menos que la inflación.
No es el caso, por cierto, de los hipotecarios, que siguen aumentando en términos reales, largamente por encima del indice de precios de cada mes. El factor “UVA” empieza a ser decisivo tanto en préstamos como en depósitos. En préstamos, porque los hipotecarios UVA son la variable crediticia que más crece. Lo mismo en depósitos, aunque en este caso partiendo de una base muy baja.
Según los números que computa el BCRA para el último día hábil de marzo, y tomando los promedios mensuales, lo que se observa es esto:
- El stock de créditos aumento, en su conjunto, 2,6%, es decir 0,6 puntos porcentuales por encima de la -proyectada- inflación de 2% que se espera para marzo.
Con el cierre del mes, el stock total de créditos llega a 1,401 billón de pesos y crece 8,3% en el año, lo que restando la inflación acumulada daría un crecimiento real de 4%.
En los últimos doce meses, el stock de préstamos creció 48% en términos nominales y 23% en términos reales, descontando la inflación acumulada del 25%.
Como se dijo, los hipotecarios son los que se expanden a la tasa más alta. Crecieron 8,8% en marzo contra febrero (6,8% en términos reales) y acumulan una expansión del 28,7% nominal (22% real) en lo que va de 2018. En los últimos doce meses se expandieron un 144% (119% real). Al cierre de marzo, el total de hipotecarios (UVA más tradicionales) alcanzó los $164.000 millones. Se calcula que la mitad ya son UVA.
Los préstamos personales mantienen un crecimiento real de al menos un punto. En marzo registraron un incremento del 3,2% (1,2% real) y en el año están 3,5 puntos arriba de la inflación, en tanto que en los últimos doce meses muestran una expansión real de casi el 31%.
Se ratifica la tendencia del consumo financiado con tarjeta de crédito: tiene un crecimiento que marcha prácticamente a la par de la inflación. Es porque los consumidores eligieron los préstamos personales, que les dan más plazo para financiar sus consumos más o menos importantes.
En cuanto a los créditos prendarios, acompañan el boom de ventas de vehículos 0km y usados: crecen casi un punto por encima de la inflación en marzo, casi 2 puntos en el año y 35% real en los últimos doce meses.
La fuerte demanda de préstamos, que como se dijo, crece más rápido que los depósitos, achicó sensiblemente el colchón de liquidez del sistema financiero, y es lo que explica que cada vez más bancos salen a hacer emisiones de deuda (en pesos, en UVA o en dólares) para obtener fondos frescos para satisfacer la demanda de créditos de sus clientes. Pero esa situación se está revirtiendo de a poco.
Los números reflejan este fenómeno.
En marzo, los depósitos totales del sector privado -se excluyen las colocaciones del sector público- crecieron 4,2% en términos nominales en relación a fin de año, es decir que vienen 2 puntos reales por debajo de la inflación. Están en 1,435 billón de pesos, es decir casi al mismo nivel que los préstamos. En marzo crecieron 1,4% nominal contra febrero, es decir -0,6% real, y en los últimos doce meses también crecen 25,8% nominal, a la par de la inflación acumulada en ese período.
Los depósitos tradicionales a plazo fijo crecieron en marzo 2 puntos reales y en el año la expansión real es del 5%, pero en un año están 5 puntos por debajo de la inflación.
La variable que por lejos se destaca es la de los plazos fijos UVA que ajustan su capital a la par de la inflación, y que crecieron 1290% en un año, 309% en lo que va de 2018 y 13% en marzo contra febrero. La comparación, en todos los casos, es sobre una base muy baja. Estos depósitos eran de 309 millones a fin de 2017 y cerraron marzo en 7.794 millones.
Marzo fue récord: dieron créditos hipotecarios UVA por $ 12.000 millones
Ni la inflación que se recalentó en el arranque de 2018, ni la suba del tipo de cambio que alteró los presupuestos de familias embarcadas en la compra de un inmueble, parecen haber sido suficientes para frenar la demanda de los créditos hipotecarios UVA, cuya principal característica es que la deuda (y las cuotas) se ajustan a la par de la inflación.
Ni la inflación que se recalentó en el arranque de 2018, ni la suba del tipo de cambio que alteró los presupuestos de familias embarcadas en la compra de un inmueble, parecen haber sido suficientes para frenar la demanda de los créditos hipotecarios UVA, cuya principal característica es que la deuda (y las cuotas) se ajustan a la par de la inflación.
El crecimiento de esta línea de créditos para compra de viviendas es una constante. El Banco Central los habilitó en abril de 2016 y no hay mes que no se supere la marca del mes anterior, más allá del lógico “bajón” de los meses de enero y febrero.
Cerca del 80% de los nuevos créditos UVA son por montos de un millón de pesos o más, según la categorización que utiliza el Banco Central. Hoy, debido a la suba de los precios de las propiedades, cotizadas en dólares, se calcula que los bancos están dando préstamos por un promedio de 1,5 millón de pesos.
Con los datos de marzo sobre la mesa, la línea hipotecarios UVA alcanza un stock de 87.084 millones de pesos, una cifra que representa el 53% del total de la cartera de créditos hipotecarios en poder de los bancos, que en marzo alcanzó los 162.000 millones de pesos.
El salto de la cartera total fue, el mes pasado, del 8% respecto a febrero, bien por encima de la inflación esperada, en torno al 2%.
El furor por estos créditos UVA es, en cierta forma, una respuesta de las familias que se embarcaron en estas líneas para compra de vivienda, a quienes salieron a advertir por el peligro de la indexación del capital adeudado, una discusión que cobró fuerza la semana pasada.
El principal atractivo de los créditos UVA es que para solicitarlo, las familias tienen que demostrar ingresos sensiblemente menores que para solicitar un crédito tradicional a tasa fija sin indexación. Esto es posible porque como el banco se garantiza que su capital no se va a licuar por la inflación (por la indexación), presta a una tasa de interés menor, y la cuota resulta también más baja.
Por eso mismo hoy los hipotecarios UVA se otorgan a tasas del 6/7% más inflación, contra créditos tradicionales que se otorgan al 20%. Así, para montos y plazos similares, los ingresos demostrables llegan a triplicarse en el caso de un crédito tradicional. Y muchos, desde ya, quedan fuera de carrera.
El hipotecario UVA ajusta la cuota a la par de la inflación. Y como se supone que los ingresos de las familias (al menos de un trabajador registrado amparado en una negociación paritaria) acompañan la inflación, la porción del salario que se destina a pagar la cuota del crédito es constante o muy parecida a lo largo del crédito. Es decir, una familia deberá destinar el 30% de sus ingresos a pagar la cuota 1, la 40 y la 120.
De todas maneras, estos créditos tienen una cláusula que permite estirar la cantidad de cuotas si el valor de los pagos mensuales crece muy por encima del salario del deudor.
Por eso se dice que estos créditos UVA hay que compararlos contra un alquiler, y no contra un crédito tradicional. El inquilino sabe de sobra que los pagos del alquiler se ajustan cada seis o doce meses. Lo mismo quien se embarca en un plan de ahorro para comprar un cero kilómetro: la cuota se va ajustando a la par del valor del vehículo.
En verdad, con los créditos UVA no se está inventando la rueda, ni mucho menos. Es una herramienta que arrancó en Chile -allí se llama Unidad de Fomento o UF- hace 51 años y en ese país está más que instalada, tanto que los precios de las propiedades se fijan en UFs.
El secreto del éxito de la UF en su momento, o de la UVA ahora, es que permite generar un mercado de crédito a largo plazo, imprescindible para que se muevan los préstamos hipotecarios, en épocas de alta inflación. Las familias argentinas saben de sobra que cuando la inflación es alta los créditos hipotecarios se tornan inalcanzables o directamente desaparecen, como ocurrió entre 2008 y 2016. O los utilizan las familias de altos ingresos, apostando a que la inflación les va a licuar las cuotas.
De hecho, el boom del crédito hipotecario -sin subsidios- ocurrió durante la época de la convertibilidad.
No es casual que los bancos hayan salido en los últimos meses a emitir deuda para hacerse de fondos frescos y reforzar su liquidez. Y hasta un banco importante que se mantuvo hasta ahora al margen de la operatoria UVA prepara su ingreso a este mercado. En las entidades financieras están convencidas de que la demanda de créditos UVA se acelerará a medida que los índices de precios vayan descendiendo.
Ni la inflación que se recalentó en el arranque de 2018, ni la suba del tipo de cambio que alteró los presupuestos de familias embarcadas en la compra de un inmueble, parecen haber sido suficientes para frenar la demanda de los créditos hipotecarios UVA, cuya principal característica es que la deuda (y las cuotas) se ajustan a la par de la inflación.
El crecimiento de esta línea de créditos para compra de viviendas es una constante. El Banco Central los habilitó en abril de 2016 y no hay mes que no se supere la marca del mes anterior, más allá del lógico “bajón” de los meses de enero y febrero.
Cerca del 80% de los nuevos créditos UVA son por montos de un millón de pesos o más, según la categorización que utiliza el Banco Central. Hoy, debido a la suba de los precios de las propiedades, cotizadas en dólares, se calcula que los bancos están dando préstamos por un promedio de 1,5 millón de pesos.
Con los datos de marzo sobre la mesa, la línea hipotecarios UVA alcanza un stock de 87.084 millones de pesos, una cifra que representa el 53% del total de la cartera de créditos hipotecarios en poder de los bancos, que en marzo alcanzó los 162.000 millones de pesos.
El salto de la cartera total fue, el mes pasado, del 8% respecto a febrero, bien por encima de la inflación esperada, en torno al 2%.
El furor por estos créditos UVA es, en cierta forma, una respuesta de las familias que se embarcaron en estas líneas para compra de vivienda, a quienes salieron a advertir por el peligro de la indexación del capital adeudado, una discusión que cobró fuerza la semana pasada.
El principal atractivo de los créditos UVA es que para solicitarlo, las familias tienen que demostrar ingresos sensiblemente menores que para solicitar un crédito tradicional a tasa fija sin indexación. Esto es posible porque como el banco se garantiza que su capital no se va a licuar por la inflación (por la indexación), presta a una tasa de interés menor, y la cuota resulta también más baja.
Por eso mismo hoy los hipotecarios UVA se otorgan a tasas del 6/7% más inflación, contra créditos tradicionales que se otorgan al 20%. Así, para montos y plazos similares, los ingresos demostrables llegan a triplicarse en el caso de un crédito tradicional. Y muchos, desde ya, quedan fuera de carrera.
El hipotecario UVA ajusta la cuota a la par de la inflación. Y como se supone que los ingresos de las familias (al menos de un trabajador registrado amparado en una negociación paritaria) acompañan la inflación, la porción del salario que se destina a pagar la cuota del crédito es constante o muy parecida a lo largo del crédito. Es decir, una familia deberá destinar el 30% de sus ingresos a pagar la cuota 1, la 40 y la 120.
De todas maneras, estos créditos tienen una cláusula que permite estirar la cantidad de cuotas si el valor de los pagos mensuales crece muy por encima del salario del deudor.
Por eso se dice que estos créditos UVA hay que compararlos contra un alquiler, y no contra un crédito tradicional. El inquilino sabe de sobra que los pagos del alquiler se ajustan cada seis o doce meses. Lo mismo quien se embarca en un plan de ahorro para comprar un cero kilómetro: la cuota se va ajustando a la par del valor del vehículo.
En verdad, con los créditos UVA no se está inventando la rueda, ni mucho menos. Es una herramienta que arrancó en Chile -allí se llama Unidad de Fomento o UF- hace 51 años y en ese país está más que instalada, tanto que los precios de las propiedades se fijan en UFs.
El secreto del éxito de la UF en su momento, o de la UVA ahora, es que permite generar un mercado de crédito a largo plazo, imprescindible para que se muevan los préstamos hipotecarios, en épocas de alta inflación. Las familias argentinas saben de sobra que cuando la inflación es alta los créditos hipotecarios se tornan inalcanzables o directamente desaparecen, como ocurrió entre 2008 y 2016. O los utilizan las familias de altos ingresos, apostando a que la inflación les va a licuar las cuotas.
De hecho, el boom del crédito hipotecario -sin subsidios- ocurrió durante la época de la convertibilidad.
No es casual que los bancos hayan salido en los últimos meses a emitir deuda para hacerse de fondos frescos y reforzar su liquidez. Y hasta un banco importante que se mantuvo hasta ahora al margen de la operatoria UVA prepara su ingreso a este mercado. En las entidades financieras están convencidas de que la demanda de créditos UVA se acelerará a medida que los índices de precios vayan descendiendo.
El riesgo de los créditos UVA y el fantasma del Rodrigazo
Cuando la gente ya no pueda pagar sus créditos indexados porque la inflación siga en niveles muy elevados "la burbuja explotará" y el Estado deberá salir al rescate financiando el pasivo con mayor presión fiscal, advirtió el tributarista Marcelo Saleme Murad.
Este experto señaló que la indexación es un instrumento de vieja aplicación en la Argentina en escenarios inflacionarios como los que se observaron desde por ejemplo el "Rodrigazo", la crisis económica de 1975.
"En éste contexto, contratar un crédito actualizable por inflación más un porcentaje, es sin dudas alguna un riesgo enorme ya que quien contrata con éste sistema realmente no sabe cuánto terminará pagando", advirtió.
Y señaló que esa situación fue la que atravesaron quienes contrataron créditos hipotecarios que en enero de 1980 el Banco Central autorizó a través de su Circular 1050 a actualizar conforme inflación.
Para este tributarista, el sistema UVA es "claramente indexatorio" dado que la ley 27.271 que lo consagró lo "exceptuó" de la ley de convertibilidad del Austral (23.928) que lo prohíbe y sigue vigente para otros casos.
Saleme Murad dijo que él no hace un juicio de valor sobre la indexación, sino que se debe evaluar si es bueno acogerse a ese sistema en éste contexto económico de suba generalizada de precios permanente.
El tributarista dijo que "es tan pobre" la historia de respeto por las leyes que el Poder Judicial a "reinterpretando" las normas prohibiendo remates, bajado las tasas de interés de oficio y prohibido mecanismos de ajuste cuando estos sistemas generan crisis.
La inflación prevista por varias estimaciones de economistas este año será de entre el 15% y el 25%, "una real barbaridad" por lo que suscribir un contrato ajustable por inflación "es como lanzarse de un avión sin revisar si el paracaídas funciona", señaló el tributarista.
Y agregó que el peligro es latente aunque se establezca un "tope" del 30% de los ingresos del contratante.
"Ahora bien, quién se hará cargo de la jovenlandesa cuando la gente no pueda pagar? Vieja respuesta: el Estado. ¿Cómo? Simple: comprando los créditos en jovenlandesa, o directamente los pasivos de los Bancos que hayan prestado y no puedan recuperar", sostuvo.
El pase de Lebac a Leliq
El Banco Central comenzó a estimular el pase de inversiones en Lebac a Leliq o a bonos del Tesoro nacional, con el objetivo de agilizar la absorción monetaria y abrir la posibilidad a que los inversores acompañen el proceso desinflacionario, afirmó la entidad de servicios financieros Balanz Capital.
"Si bien pareciera ser una fuerte expansión monetaria de pesos, los $ 87.000 millones que no renovaron Lebac en la última emisión, resulta un poco engañosa", afirmó el director de Investigación de Balanz, Walter Stoeppelwerth.
Explicó que "justo antes de la licitación, el Central absorbió $ 16.000 millones a través de las Letras de Liquidez (Leliq), que crecieron a $ 151.000 millones, aumentando así la absorción de pesos previa a la licitación a casi $40 millones".
Stoeppelwerth destacó que "la Leliq es un instrumento que ha mejorado en buena medida la capacidad de absorción del BCRA".
Remarcó que "la venta de u$s 1.200 millones del Central en tres semanas para contener la suba del dólar no se tiene en cuenta al momento de calcular la absorción del Banco, ya que representan un intercambio de dólares por pesos que arroja una absorción efectiva de $ 22.300 millones".
El analista puntualizó que "el BCRA anunció que en la próxima licitación sólo habrá opciones de Lebac a cinco tramos, eliminando los dos períodos de vencimientos más largos, a 210 y 273 días".
A su criterio, "esta es una estrategia intencional por parte del Central para empujar a los inversores institucionales a tomar mayores riesgos de duración en bonos en pesos emitidos por el Tesoro, o bien provinciales o corporativos".
El analista calificó esta decisión del Central "como un paso más que positivo en busca de reducir parte del stock de Lebac, en $ 1,278 billones, y seguir desarrollando el mercado de capitales local".
Este experto señaló que la indexación es un instrumento de vieja aplicación en la Argentina en escenarios inflacionarios como los que se observaron desde por ejemplo el "Rodrigazo", la crisis económica de 1975.
"En éste contexto, contratar un crédito actualizable por inflación más un porcentaje, es sin dudas alguna un riesgo enorme ya que quien contrata con éste sistema realmente no sabe cuánto terminará pagando", advirtió.
Y señaló que esa situación fue la que atravesaron quienes contrataron créditos hipotecarios que en enero de 1980 el Banco Central autorizó a través de su Circular 1050 a actualizar conforme inflación.
Para este tributarista, el sistema UVA es "claramente indexatorio" dado que la ley 27.271 que lo consagró lo "exceptuó" de la ley de convertibilidad del Austral (23.928) que lo prohíbe y sigue vigente para otros casos.
Saleme Murad dijo que él no hace un juicio de valor sobre la indexación, sino que se debe evaluar si es bueno acogerse a ese sistema en éste contexto económico de suba generalizada de precios permanente.
El tributarista dijo que "es tan pobre" la historia de respeto por las leyes que el Poder Judicial a "reinterpretando" las normas prohibiendo remates, bajado las tasas de interés de oficio y prohibido mecanismos de ajuste cuando estos sistemas generan crisis.
La inflación prevista por varias estimaciones de economistas este año será de entre el 15% y el 25%, "una real barbaridad" por lo que suscribir un contrato ajustable por inflación "es como lanzarse de un avión sin revisar si el paracaídas funciona", señaló el tributarista.
Y agregó que el peligro es latente aunque se establezca un "tope" del 30% de los ingresos del contratante.
"Ahora bien, quién se hará cargo de la jovenlandesa cuando la gente no pueda pagar? Vieja respuesta: el Estado. ¿Cómo? Simple: comprando los créditos en jovenlandesa, o directamente los pasivos de los Bancos que hayan prestado y no puedan recuperar", sostuvo.
El pase de Lebac a Leliq
El Banco Central comenzó a estimular el pase de inversiones en Lebac a Leliq o a bonos del Tesoro nacional, con el objetivo de agilizar la absorción monetaria y abrir la posibilidad a que los inversores acompañen el proceso desinflacionario, afirmó la entidad de servicios financieros Balanz Capital.
"Si bien pareciera ser una fuerte expansión monetaria de pesos, los $ 87.000 millones que no renovaron Lebac en la última emisión, resulta un poco engañosa", afirmó el director de Investigación de Balanz, Walter Stoeppelwerth.
Explicó que "justo antes de la licitación, el Central absorbió $ 16.000 millones a través de las Letras de Liquidez (Leliq), que crecieron a $ 151.000 millones, aumentando así la absorción de pesos previa a la licitación a casi $40 millones".
Stoeppelwerth destacó que "la Leliq es un instrumento que ha mejorado en buena medida la capacidad de absorción del BCRA".
Remarcó que "la venta de u$s 1.200 millones del Central en tres semanas para contener la suba del dólar no se tiene en cuenta al momento de calcular la absorción del Banco, ya que representan un intercambio de dólares por pesos que arroja una absorción efectiva de $ 22.300 millones".
El analista puntualizó que "el BCRA anunció que en la próxima licitación sólo habrá opciones de Lebac a cinco tramos, eliminando los dos períodos de vencimientos más largos, a 210 y 273 días".
A su criterio, "esta es una estrategia intencional por parte del Central para empujar a los inversores institucionales a tomar mayores riesgos de duración en bonos en pesos emitidos por el Tesoro, o bien provinciales o corporativos".
El analista calificó esta decisión del Central "como un paso más que positivo en busca de reducir parte del stock de Lebac, en $ 1,278 billones, y seguir desarrollando el mercado de capitales local".
Expansión y burbuja: se duplica el ritmo de construcción de viviendas
https://www.rosario3.com/noticias/E...-construccion-de-viviendas-20180329-0046.html
Las empresas nucleadas en AEV Santa Fe planean levantar 13 mil casas y departamentos en los próximos tres años en Rosario. El promedio anual dobla al de los últimos 15 años. Sin embargo, existen 60 mil hogares vacíos y los precios de los alquileres se dispararon: subieron 75% de 2015 a 2017
Los principales empresarios de la vivienda construyeron 33 mil viviendas en los últimos 15 años en Rosario y proyectan duplicar el ritmo de unidades concretadas en los próximos tres años. Ese crecimiento, sin embargo, choca con una realidad del mercado inmobiliario. Los precios de los alquileres subieron muy por encima de la inflación y de los salarios (más del 70% en dos años). Además, existen unas 60 mil casas y departamentos ociosos en la ciudad y un déficit habitacional de 50 mil unidades.
"A pesar de que la oferta crece, se eleva el precio del metro cuadrado y de los alquileres, y esto implica una burbuja que termina mal", aseguró a Rosario3.com Ariel D'Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor.
El doble de nuevas viviendas por año
La Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) Santa Fe realizó un relevamiento al interior de las Pymes que la componen y detallaron que concretaron 32.911 viviendas en 15 años, entre 2002 y 2017.
Esa cantidad representa 2,8 millones de metros cuadrados. También realizaron 15.515 cocheras y 1.705 locales comerciales, según manifestó Leandro Rinaldi, presidente de la AEV Santa Fe.
Las empresas nucleadas en esa agrupación proyectan, además, construir 12.944 en los próximos tres años (período 2018 a 2020).
Ambas cifras indican que el ritmo de trabajo se duplicará. El promedio de los últimos 15 años fue de 2.194 unidades por año, mientras que la proyección de lo que viene es de 4.314 cada 12 meses.
Dos universos paralelos
El relevamiento publicado en la revista de la AEV tiene un primer impacto positivo innegable: el impulso a la actividad económica y los puestos de trabajo. Sin embargo, como en el mercado inmobiliario la tradicional regla de que a más oferta menor precio no corre, para las agrupaciones que defienden a los inquilinos existe una preocupación creciente por la “burbuja” latente en el sector.
A la existencia de 60 mil viviendas ociosas en Rosario, según datos de la Concejalía popular, se suma que el 87 por ciento de los inquilinos que respondió la última encuesta nacional dijo estar preocupado por el precio. Ese temor está justificado en la ciudad: los alquileres crecieron un 31 por ciento el último año. Acumulan entre un 70 y un 76 por ciento más desde diciembre de 2017 al mismo mes de 2015.
Fuente: Concejalía popular
“Al margen de que se siga generando oferta en materia habitacional, la especulación sigue primando y muchas veces lo que se busca es preservar una ganancia generada en otra actividad con ladrillos. Esto provoca que, si el Estado no interviene, es el mercado el que establece el valor de la vivienda”, analizó D'Orazio, del Consejo Asesor de Vivienda y de la Concejalía Popular de Rosario.
“Hay una necesidad cada vez más importante en un sector de la sociedad, fundamentalmente de la clase media trabajadora, que busca una vivienda para vivir y se le hace cada vez más difícil por la brecha que existe entre el salario y el valor del metro cuadrado. Se eleva el precio a pesar de que la oferta crece y esto implica una burbuja que ya vimos en España como terminó explotando y cuáles son las consecuencias”, añadió el además integrante de la Federación de Inquilinos Nacional.
Para D'Orazio, “se buscan maximizar ganancias y no se mide el interés social detrás de la vivienda, que es una mirada que debería poner el Estado pero que está ausente” y por eso se genera una distorsión. “Se construye cada vez más, hay más viviendas desocupadas y a la vez el precio sigue subiendo por encima de cualquier índice inflacionario y de las paritarias”, enumeró.
Casa propia, sueño lejano para la mayoría
En la última encuesta nacional, más del 70 por ciento de los inquilinos manifestó que no tiene expectativas de poder acceder a la vivienda propia, y este porcentaje se eleva a más del 80 por ciento entre los que hace más de 10 años que alquilan.
Fuente: Federación de Inquilinos Nacional
Además del precio del alquiler, que de por si limita el ahorro porque los trabajadores destinan más del 40 por ciento en promedio, D'Orazio observó: “El sueño de la vivienda propia es cada vez más lejano. Eso se acentúa porque las soluciones habitacionales que se dieron con el Procear nuevo o los créditos Uva son muy limitados y eso no ha cambiado el humor del inquilino a su visión de pasar a ser propietario”.
Además, según los últimos datos del Indec que publicó este viernes La Nación, en Argentina viven en la actualidad 44,5 millones personas que conforman 13,3 millones de hogares. Una de cada tres de esas familias tiene problemas de vivienda: alrededor de cuatro millones. Cada año, decrece el porcentaje total de propietarios mientras que aumentan los inquilinos y las personas sin techo digno (se suman 35 mil hogares al año).
Sin tierra, un techo a la expansión
El crecimiento de la construcción encierra un límite que preocupa al sector y que se reflejó en la revista de la AEV: se acaban los terrenos en la zona. Así lo definió un análisis de la consultora nacional Serinco sobre la tierra disponible en Rosario.
El estudio destaca la escasez de espacios en la ciudad para construcciones estándar, es decir casas para la clase media, y en general sólo existen desarrollos inmobiliarias a escala (edificios). Por eso los precios subieron de tal manera que la búsqueda de terrenos se fragmentó y existen tres "cordones de valor".
El primero es Rosario, el segundo son las localidades vecinas como Ibarlucea, Ricardone, Soldini, Funes, Granadero Baigorria, Pérez y Arroyo Seco. El segundo anillo de valor, y tercer sector en esa segmentación, son Puerto General San Martín, San Lorenzo, Fray Luis Beltrán, Roldán, Alvear, Pueblo Esther y General Lagos, donde los valores bajan de forma considerable.
Los principales empresarios de la vivienda construyeron 33 mil viviendas en los últimos 15 años en Rosario y proyectan duplicar el ritmo de unidades concretadas en los próximos tres años. Ese crecimiento, sin embargo, choca con una realidad del mercado inmobiliario. Los precios de los alquileres subieron muy por encima de la inflación y de los salarios (más del 70% en dos años). Además, existen unas 60 mil casas y departamentos ociosos en la ciudad y un déficit habitacional de 50 mil unidades.
"A pesar de que la oferta crece, se eleva el precio del metro cuadrado y de los alquileres, y esto implica una burbuja que termina mal", aseguró a Rosario3.com Ariel D'Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor.
El doble de nuevas viviendas por año
La Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) Santa Fe realizó un relevamiento al interior de las Pymes que la componen y detallaron que concretaron 32.911 viviendas en 15 años, entre 2002 y 2017.
Esa cantidad representa 2,8 millones de metros cuadrados. También realizaron 15.515 cocheras y 1.705 locales comerciales, según manifestó Leandro Rinaldi, presidente de la AEV Santa Fe.
Las empresas nucleadas en esa agrupación proyectan, además, construir 12.944 en los próximos tres años (período 2018 a 2020).
Ambas cifras indican que el ritmo de trabajo se duplicará. El promedio de los últimos 15 años fue de 2.194 unidades por año, mientras que la proyección de lo que viene es de 4.314 cada 12 meses.
Dos universos paralelos
El relevamiento publicado en la revista de la AEV tiene un primer impacto positivo innegable: el impulso a la actividad económica y los puestos de trabajo. Sin embargo, como en el mercado inmobiliario la tradicional regla de que a más oferta menor precio no corre, para las agrupaciones que defienden a los inquilinos existe una preocupación creciente por la “burbuja” latente en el sector.
A la existencia de 60 mil viviendas ociosas en Rosario, según datos de la Concejalía popular, se suma que el 87 por ciento de los inquilinos que respondió la última encuesta nacional dijo estar preocupado por el precio. Ese temor está justificado en la ciudad: los alquileres crecieron un 31 por ciento el último año. Acumulan entre un 70 y un 76 por ciento más desde diciembre de 2017 al mismo mes de 2015.
Fuente: Concejalía popular
“Al margen de que se siga generando oferta en materia habitacional, la especulación sigue primando y muchas veces lo que se busca es preservar una ganancia generada en otra actividad con ladrillos. Esto provoca que, si el Estado no interviene, es el mercado el que establece el valor de la vivienda”, analizó D'Orazio, del Consejo Asesor de Vivienda y de la Concejalía Popular de Rosario.
“Hay una necesidad cada vez más importante en un sector de la sociedad, fundamentalmente de la clase media trabajadora, que busca una vivienda para vivir y se le hace cada vez más difícil por la brecha que existe entre el salario y el valor del metro cuadrado. Se eleva el precio a pesar de que la oferta crece y esto implica una burbuja que ya vimos en España como terminó explotando y cuáles son las consecuencias”, añadió el además integrante de la Federación de Inquilinos Nacional.
Para D'Orazio, “se buscan maximizar ganancias y no se mide el interés social detrás de la vivienda, que es una mirada que debería poner el Estado pero que está ausente” y por eso se genera una distorsión. “Se construye cada vez más, hay más viviendas desocupadas y a la vez el precio sigue subiendo por encima de cualquier índice inflacionario y de las paritarias”, enumeró.
Casa propia, sueño lejano para la mayoría
En la última encuesta nacional, más del 70 por ciento de los inquilinos manifestó que no tiene expectativas de poder acceder a la vivienda propia, y este porcentaje se eleva a más del 80 por ciento entre los que hace más de 10 años que alquilan.
Fuente: Federación de Inquilinos Nacional
Además del precio del alquiler, que de por si limita el ahorro porque los trabajadores destinan más del 40 por ciento en promedio, D'Orazio observó: “El sueño de la vivienda propia es cada vez más lejano. Eso se acentúa porque las soluciones habitacionales que se dieron con el Procear nuevo o los créditos Uva son muy limitados y eso no ha cambiado el humor del inquilino a su visión de pasar a ser propietario”.
Además, según los últimos datos del Indec que publicó este viernes La Nación, en Argentina viven en la actualidad 44,5 millones personas que conforman 13,3 millones de hogares. Una de cada tres de esas familias tiene problemas de vivienda: alrededor de cuatro millones. Cada año, decrece el porcentaje total de propietarios mientras que aumentan los inquilinos y las personas sin techo digno (se suman 35 mil hogares al año).
Sin tierra, un techo a la expansión
El crecimiento de la construcción encierra un límite que preocupa al sector y que se reflejó en la revista de la AEV: se acaban los terrenos en la zona. Así lo definió un análisis de la consultora nacional Serinco sobre la tierra disponible en Rosario.
El estudio destaca la escasez de espacios en la ciudad para construcciones estándar, es decir casas para la clase media, y en general sólo existen desarrollos inmobiliarias a escala (edificios). Por eso los precios subieron de tal manera que la búsqueda de terrenos se fragmentó y existen tres "cordones de valor".
El primero es Rosario, el segundo son las localidades vecinas como Ibarlucea, Ricardone, Soldini, Funes, Granadero Baigorria, Pérez y Arroyo Seco. El segundo anillo de valor, y tercer sector en esa segmentación, son Puerto General San Martín, San Lorenzo, Fray Luis Beltrán, Roldán, Alvear, Pueblo Esther y General Lagos, donde los valores bajan de forma considerable.
Crece la preocupación por los créditos UVA
http://www.ambito.com/919222-crece-la-preocupacion-por-los-creditos-uva
"Los créditos UVA creo que fueron negativos, no porque la medida no valiera la pena sino porque tiene que ver con un proceso de indexación que el Gobierno le propone a la sociedad y en el que no estamos en condiciones de entrar", sostiene Hugo Vázquez, economista y actual Auditor General de la ciudad por el bloque del peronismo.
Vázquez se sumó así a la lista de políticos que criticaron la modalidad de créditos UVA, el cual preocupa a todas las familias que soñaron con tener la casa propia y hoy miran con angustia el crecimiento de la Inflación.
"Obviamente que el crédito hipotecario estaba rezagado en nuestro país. Hay un sector importante de la clase media que tiene la voluntad y la capacidad de acceder a un crédito, relacionado con el valor de los alquileres, pero esta medida le propone a los ciudadanos entrar en créditos indexados a largo plazo y la Argentina no está preparada para eso, tanto sea en créditos hipotecarios como en títulos de deuda", consideró.
"Lo que propone el gobierno es irresponsable porque en su primer año tuvieron un 40% de inflación, en el 2017 un 25% y el 2018 vamos a cerrarlo cerca del 20% o más de inflación, muy lejos de las metas propuestas por el ejecutivo inicialmente", concluyó.
Vázquez se sumó así a la lista de políticos que criticaron la modalidad de créditos UVA, el cual preocupa a todas las familias que soñaron con tener la casa propia y hoy miran con angustia el crecimiento de la Inflación.
"Obviamente que el crédito hipotecario estaba rezagado en nuestro país. Hay un sector importante de la clase media que tiene la voluntad y la capacidad de acceder a un crédito, relacionado con el valor de los alquileres, pero esta medida le propone a los ciudadanos entrar en créditos indexados a largo plazo y la Argentina no está preparada para eso, tanto sea en créditos hipotecarios como en títulos de deuda", consideró.
"Lo que propone el gobierno es irresponsable porque en su primer año tuvieron un 40% de inflación, en el 2017 un 25% y el 2018 vamos a cerrarlo cerca del 20% o más de inflación, muy lejos de las metas propuestas por el ejecutivo inicialmente", concluyó.
Hipotecarios: quien tomó un préstamo UVA en 2016 ya debe un 52% más
https://www.cronista.com/negocios/C...-en-2016-ya-debe-un-52-mas-20180420-0141.html
Avanza la securitización de créditos UVA y los bancos buscan trasladar el riesgo a inversores | BAE Negocios
Avanza la securitización de los créditos UVA y los bancos se preparan para recuperar liquidez a través del traspaso de las hipotecas que indexan por UVA y "paquetizarlas" en fideicomisos que les permitan venderlas en el mercado. Las entidades buscan así disminuir el riesgo de incobrabilidad de las hipotecas a largo plazo y también mejorar la situación de sus balances a corto. En el mercado ya descuentan que la Anses y las aseguradoras podrían ser las receptoras de las emisiones de Obligaciones Negociables, Valores Fiduciarios y Cuotapartes de Fondos Comunes de Inversión que la Comisión Nacional de Valores (CNV) ya autorizó a operar.
Los bancos ultiman detalles para empezar a ofrecer estos productos a partir del segundo semestre, una vez que esté sancionada la nueva ley de mercado de capitales en Diputados.
Aversión al riesgo. Eso parece ser lo primero en que piensan los bancos en un escenario de aumento de precios superior al 20% para 2018, a costa incluso de perder utilidades con los préstamos UVA. Y es que con salarios que podrían otra vez quedar por abajo de la inflación este año, ya que en promedio las paritarias no superarían el 15%, analistas de riesgo de algunos bancos empezaron a hacer gestiones para sacarse de encima activos que podrían traerle en un futuro problemas. La herramienta, afirman en el mercado, serían los Fondos Comunes de Inversión, ya que no solo permite solucionar a los bancos el descalce de plazos entre los créditos UVAs (que pueden tener mas de 30 años de plazo) y los depósitos indexados que tiene un plazo de 180 días.
Lo cierto es que ahora la jugada sería doble, ya que los bancos no solo habrían logrado una transferencia del riesgo inflacionario del prestamista (banco), al prestatario (cliente) a través de la indexación vía UVA, sino que ahora trasladarían el riesgo de incobrabilidad al inversor que adquiera los FCI que tenga dentro ON o cuotapartes UVA.
En tanto, para quien haya adquirido un crédito UVA, la tormenta perfecta se daría si su salario real tiende a la baja y la propiedad por la que esta pagando el crédito pierde valor. "Eso seria un gran problema" afirmó el analista financiero Christian Buteler a BAE Negocios, "porque lo que pasaría es que en caso de que no se pueda pagar el crédito, el precio de la propiedad no llegaría a saldar la totalidad de la deuda". En rigor, Buteler señala que "el tema no son los créditos UVA por si mismos, sino la inflación y el atraso cambiario, ya que para que el modelo sea sustentable con este precio del dólar los salarios deben seguir tendiendo a la baja". El analista destaca también que si bien estamos muy lejos de tener una crisis sistémica por las hipotecas, "los UVA pueden convertirse en activos tóxicos". La hipótesis de Buteler cobra valor si se toma en cuenta lo que también señala el economista de la Universidad Di Tella (UTDT) Juan Jose Cruces, quien afirma que los precios de las propiedades están en su máximo histórico - medidos en pesos ajustados por inflación- y que la sobrevaluación de las propiedades podría estar en el orden del 30 por ciento.
Los bancos ultiman detalles para empezar a ofrecer estos productos a partir del segundo semestre, una vez que esté sancionada la nueva ley de mercado de capitales en Diputados.
Aversión al riesgo. Eso parece ser lo primero en que piensan los bancos en un escenario de aumento de precios superior al 20% para 2018, a costa incluso de perder utilidades con los préstamos UVA. Y es que con salarios que podrían otra vez quedar por abajo de la inflación este año, ya que en promedio las paritarias no superarían el 15%, analistas de riesgo de algunos bancos empezaron a hacer gestiones para sacarse de encima activos que podrían traerle en un futuro problemas. La herramienta, afirman en el mercado, serían los Fondos Comunes de Inversión, ya que no solo permite solucionar a los bancos el descalce de plazos entre los créditos UVAs (que pueden tener mas de 30 años de plazo) y los depósitos indexados que tiene un plazo de 180 días.
Lo cierto es que ahora la jugada sería doble, ya que los bancos no solo habrían logrado una transferencia del riesgo inflacionario del prestamista (banco), al prestatario (cliente) a través de la indexación vía UVA, sino que ahora trasladarían el riesgo de incobrabilidad al inversor que adquiera los FCI que tenga dentro ON o cuotapartes UVA.
En tanto, para quien haya adquirido un crédito UVA, la tormenta perfecta se daría si su salario real tiende a la baja y la propiedad por la que esta pagando el crédito pierde valor. "Eso seria un gran problema" afirmó el analista financiero Christian Buteler a BAE Negocios, "porque lo que pasaría es que en caso de que no se pueda pagar el crédito, el precio de la propiedad no llegaría a saldar la totalidad de la deuda". En rigor, Buteler señala que "el tema no son los créditos UVA por si mismos, sino la inflación y el atraso cambiario, ya que para que el modelo sea sustentable con este precio del dólar los salarios deben seguir tendiendo a la baja". El analista destaca también que si bien estamos muy lejos de tener una crisis sistémica por las hipotecas, "los UVA pueden convertirse en activos tóxicos". La hipótesis de Buteler cobra valor si se toma en cuenta lo que también señala el economista de la Universidad Di Tella (UTDT) Juan Jose Cruces, quien afirma que los precios de las propiedades están en su máximo histórico - medidos en pesos ajustados por inflación- y que la sobrevaluación de las propiedades podría estar en el orden del 30 por ciento.
Última edición:
