jam14
Madmaxista
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| BLACKSTONE y los grandes fondos siguen atrapados en el ladrillo español una década después... En 2013, los grandes fondos se lanzaron a comprar suelo e inmuebles en España a precio de ganga. Pero nadie da duros a pesetas, y muchos planes no han salido como se esperaba 24 de julio de 2013. El Ayuntamiento de Madrid vende a Blackstone 1.860 viviendas por 128,5 millones de euros. 9 de agosto de 2013. La Comunidad de Madrid adjudica a Goldman Sachs 3.000 viviendas por 201 millones de euros. Estas dos operaciones, con sus luces y sombras, marcaron un punto de inflexión en el mercado inmobiliario patrio, ya que dieron el pistoletazo de salida a la vuelta de la inversión tras cinco años de debacle. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el desplome de todo el sistema y los decretos Guindos, que depreciaron hasta un 80% el valor de los suelos, el mercado español era tierra quemada a la que nadie quería acercarse, salvo los buitres que siempre sobrevuelan en busca de un cadáver. Y España, en esos momentos, era lo más parecido que había a un zombi. El hecho de que dos referentes de la inversión internacional decidieran volver a confiar en el mercado inmobiliario español fue una llamada al resto de grandes vehículos, que se lanzaron en tromba a jugarse su dinero en la piel de toro. La misma cuya permanencia en el euro se había puesto en duda apenas un año antes era ahora El Dorado. En septiembre de 2013, Cerberus compró a Bankia su inmobiliaria Bankia Habitat y TPG hizo lo propio con Servihabitat, la plataforma de CaixaBank, mientras que en noviembre, Apollo adquirió a Santander su banco malo Altamira. Con la llegada de 2014, se puso fin a tres ejercicios de sequía en el Mercado Continuo gracias a las socimis, que reactivaron el parqué con el respaldo de gigantes como Pimco, que fue el inversor ancla de Lar, o George Soros, que apostó por Hispania. La temperatura subió a las puertas del verano, con la venta del ladrillo tóxico de Eurohypo a JP Morgan y Lone Star (3.500 millones), mientras que Blackstone se quedó con 6.400 millones en hipotecas sarama de CatalunyaBanc, y Castlelake compró a Sareb la cartera Crossover, germen de la actual Aedas. Después vinieron los saltos al parqué de Merlin y Axiare, que terminaron de confirmar a las socimis, y para diciembre, Lone Star y Kutxabank cerraron la mayor venta de una inmobiliaria de toda la crisis: Neinor. La recuperación del mercado estaba en marcha y algunos de los fondos más importantes del planeta se frotaban las manos, convencidos de la oportunidad de oro que era comprar a precio de derribo en nuestro país. Sin embargo, una década después, muchos siguen atrapados en operaciones que nunca cumplieron los números previstos, unos cálculos en los que nadie podía imaginar que debieran incluirse una declaración unilateral de independencia, una esa época en el 2020 de la que yo le hablo y la subida de tipos más rápida e intensa de la historia. Todo ello, sin olvidar la movilización social en contra del encarecimiento de la vivienda y las batallas legales que se han desatado desde varios frentes. Algunas, con gran éxito, como el logrado por un inquilino que logró que la Justicia anulara la venta de los pisos de la Comunidad de Madrid a Goldman, fondo que una década después de haber encendido la mecha de la recuperación del mercado está atrapado en pleitos con el Ejecutivo regional por el importe que ahora debe darle por la retrocesión de estos hogares. No obstante, la subida de tipos es el factor que ha terminado por disparar en la línea de flotación de todos estos vehículos, cuya rapidez y flexibilidad se ha topado con un muro ante el giro de 180 grados dado por la política monetaria europea. Un solo dato ayuda a comprender la dimensión del problema: todas las operaciones citadas se realizaron en un mundo con tipos de interés al 0,50% e inferiores. Ahora están en el 3%. Sencillamente, los números no salen. Un ejemplo es la adquisición de Testa por parte de Blackstone. Fuentes conocedoras aseguran que los cerca de 2.000 millones que el fondo pagó hace cinco años a Santander, BBVA, Merlin y Acciona por hacerse con la empresa de pisos de alquiler los invirtió a una yield (rentabilidad) inferior al 3%, número que ahora se está mostrando insalvable para traspasar toda la compañía de golpe, y que explica las operaciones de menudeo (venta de pisos uno a uno o de unos pocos bloques con que está intentando reducir su exposición a España. Y eso que estamos hablando del alumno aventajado, pero el zapato financiero empieza a apretar. Testa tiene un préstamo sindicado de 1.744 millones, referenciado al euríbor, donde ha incumplido una de las ratios exigidas por los acreedores, lo que ha hecho que esta financiación se encuentre en situación de cash trap, es decir, que debe retener todos los ingresos que obtenga con ventas. Fidere, la heredera de Bankia Habitat, también ha tenido que sentarse a negociar con Citi la refinanciación del préstamo de 500 millones que le concedió en 2018, referenciado al euríbor más 2,5%, y que vence el próximo verano Tampoco en Quasar, la cartera de activos tóxicos de Banco Popular que compró Santander, pudo cumplir con el préstamo de 7.000 millones de euros que le concedieron Morgan Stanley y Deutsche Bank cuando los tipos estaban al 0%. El año pasado, el fondo refinanció este crédito y, en paralelo, modificó el plan de negocio, una nueva hoja de ruta que las fuentes consultadas confían en que se pueda cumplir. Más difícil está resultando a Cerberus la digestión de Bankia Habitat, germen de la actual Haya Real Estate, que en varias ocasiones ha intentado sacar a bolsa sin éxito, que a punto estuvo de pasar a manos de los bonistas, ante la imposibilidad del servicer de hacer frente a sus deudas, y que ahora está a la venta a precio de derribo. Al fondo estadounidense tampoco le salió como esperaba la jugada con Inmoglaciar, promotora que adquirió con la idea de convertirla en un gigante y que ha terminado quedando reducida a una cuarta parte de lo que era. Los planes iniciales de Cerberus pasaban por inyectar a Inmoglaciar los mejores suelos y promociones de Anida, la inmobiliaria que compró a BBVA, junto a 15.000 millones de ladrillo tóxico, un plan que se demostró imposible tras el estallido de la crisis del el bichito y que llevó a Cerberus a cercenar el tamaño de la compañía. El caso de Inmoglaciar, lejos de ser una excepción, es la regla general. Ninguna de las grandes promotoras que construyeron estos vehículos con los suelos y préstamos que adquirieron a precios de derribo han conseguido ni siquiera acercarse a los planes previstos. De hecho, solo dos consiguieron salir a bolsa, Aedas y Neinor, y desde sus estrenos se dejan un 40% y un 50%, respectivamente. :format(jpg):quality(99):watermark(f.elconfidencial.com/file/bae/eea/fde/baeeeafde1b3229287b0c008f7602058.png,0,275,1)/f.elconfidencial.com/original/e4f/247/d9e/e4f247d9eed98c9718ca5b94b73b6be8.jpg)
Los grandes fondos siguen atrapados en el ladrillo español una década despuésEn 2013, los grandes fondos se lanzaron a comprar suelo e inmuebles en España a precio de ganga. Pero nadie da duros a pesetas, y muchos planes no han salido como se esperaba
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