melchor rodriguez
Madmaxista
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¿Por qué es importante una deflación de precios más pronto que tarde?.
En 2008 el sistema financiero español está de facto quebrado pero no lo reconoce -eso impide la deflación de salarios-.
Desde ese año han vuelto a los criterios de solvencia que no tuvieron que olvidarse entre 2002 a 2008 (así estamos como estamos) y se exige el 20 o 30% en cash (ahorro neto previo) para la concesión de un crédito hipotecario (salvo a los pisos del banco que no siguen el criterio de solvencia y se comete el mismo error que en la burbuja).
Como el sistema financiero patrio, gran parte de sus unidades de negocio, no reconocen su insolvencia y mantienen artificialmente los precios de las viviendas (son el mayor parque de viviendas de obra nueva o seminuevo -hay un sobrestock para más de 10 años), que siguen sobrevalorados. Es una falacia que no hay demanda solvente -lo que dicen los bancos-. No hay demanda solvente ya que los criterios de solvencia que exigen no están acordes con el poder adquisitivo real de las familias españolas (los bancos han perdido la referencia real tras años de crédito barato, los cuales han sido los mayores "pepitos" de España).
Con el fin del crédito barato (sobreendeudamiento), la demanda cae a tasas más bajas. Ya que ahora se necesita ahorro neto y tras 8 años de sobreendeuamiento, un % pequeño de familias jóvenes (los mayores demandantes de crédito ya que la vivienda en la formación de hogar -mayor natalidad- es el mayor crédito que se tiene en una vida) tienen tasas de ahorro neto superior al 10% de los ingresos netos anuales.
Además, como dije, los criterios de solvencia (más esfuerzo en ahorrar para acceder al crédito) para que funcionen deben tener unos precios acordes al poder adquisitivo real de las familias (en un entorno de deflación de salarios reales).
Por ejemplo, si una familia media en España gana 24 mil euros netos anuales (cada vez más muchas familias no llegan a esta cantidad). Si consiguen en un plazo de 5 años desde 2012, un ahorro anual del 10% de sus ingresos, obtienen un ahorro neto 12.000 euros. Si el banco exige en cash el 30% para conceder el crédito hipotecario. Con esa cantidad, sólo puede obtener una vivienda con una tasación inicial de de 40 mil euros (el banco sólo va financiar el 70% de la tasación). La familia puede esperar 5 años más y así obtener una vivienda con una tasación inicial de 80 mil euros.
El consumo en España desde 2002 se perdió cualquier referencia. Era financiado con crédito. La destrucción del consumo es un proceso natural tras una fase de sobreendeudamiento bancario. La resistencia es inútil. El consumo se reactivará cuando más tasa de ahorro neto hubiera (eso tiene su tiempo).
El sistema crediticio no reconoce su insolvencia de facto que se está produciendo con el credit crunch. La resistencia de la banca en asumir sus pérdidas y por lo tanto bajar los precios de sus pisos a tasas de solvencia media real de la población (deflación de precios), cuando tarden más, pasará como pasó en las crisis bancarias que ocurrieron en América de Sur, la mayoría de la población pasa del crédito y se autofinancian con préstamos vía directa (pago de letras mensuales o pagarés sin un banco como intermediario) y pagos en cash (ahorro neto previo y repudio de las deudas de los padres) y como pasó en Argentina que en la compra de viviendas apenas se utilizan crédito hipotecario. Se equivoca nuestro sistema financiero que va ser igual como la anterior mayor crisis bancaria patria que fue 1977 a 1985. Aquel tiempo la población no desconfío del sistema financiero ya que la tasa de ahorro neta en cash era habitual (poco esfuerzo fiscal, en 1981 se creó el IRPF y el IVA fue en 1986) y no se utilizaba el crédito hipotecario como conocemos ahora (aquella época se empezó a usarlo pero aún se utilizaban como habitual, letras mensuales a plazos con el promotor). Además los bancos y cajas entonces no estaban tan endeudados con el exterior.
En resumen: cuando más se resiste el sistema financiero a la deflación de precios (la última reforma de Luis de Guindos no impone un ritmo más acusado), más tarde llega la recuperación (consabido en el foro hace años) y uno de los países más bancarizados del mundo dejará de serlo. Mayor deflación de precios (acompañado a la deflación de salarios), menos tiempo para ahorro neto previo y por lo tanto fluirá a crédito ordinario sano (en España creo recordar que la formación de hogares está en más de 200.000 casos al año y por lo tanto hay demanda para vivienda nueva por esa cantidad y no se está cumpliendo -hay sobrestock que debe ser liquidado previamente-).
En 2008 el sistema financiero español está de facto quebrado pero no lo reconoce -eso impide la deflación de salarios-.
Desde ese año han vuelto a los criterios de solvencia que no tuvieron que olvidarse entre 2002 a 2008 (así estamos como estamos) y se exige el 20 o 30% en cash (ahorro neto previo) para la concesión de un crédito hipotecario (salvo a los pisos del banco que no siguen el criterio de solvencia y se comete el mismo error que en la burbuja).
Como el sistema financiero patrio, gran parte de sus unidades de negocio, no reconocen su insolvencia y mantienen artificialmente los precios de las viviendas (son el mayor parque de viviendas de obra nueva o seminuevo -hay un sobrestock para más de 10 años), que siguen sobrevalorados. Es una falacia que no hay demanda solvente -lo que dicen los bancos-. No hay demanda solvente ya que los criterios de solvencia que exigen no están acordes con el poder adquisitivo real de las familias españolas (los bancos han perdido la referencia real tras años de crédito barato, los cuales han sido los mayores "pepitos" de España).
Con el fin del crédito barato (sobreendeudamiento), la demanda cae a tasas más bajas. Ya que ahora se necesita ahorro neto y tras 8 años de sobreendeuamiento, un % pequeño de familias jóvenes (los mayores demandantes de crédito ya que la vivienda en la formación de hogar -mayor natalidad- es el mayor crédito que se tiene en una vida) tienen tasas de ahorro neto superior al 10% de los ingresos netos anuales.
Además, como dije, los criterios de solvencia (más esfuerzo en ahorrar para acceder al crédito) para que funcionen deben tener unos precios acordes al poder adquisitivo real de las familias (en un entorno de deflación de salarios reales).
Por ejemplo, si una familia media en España gana 24 mil euros netos anuales (cada vez más muchas familias no llegan a esta cantidad). Si consiguen en un plazo de 5 años desde 2012, un ahorro anual del 10% de sus ingresos, obtienen un ahorro neto 12.000 euros. Si el banco exige en cash el 30% para conceder el crédito hipotecario. Con esa cantidad, sólo puede obtener una vivienda con una tasación inicial de de 40 mil euros (el banco sólo va financiar el 70% de la tasación). La familia puede esperar 5 años más y así obtener una vivienda con una tasación inicial de 80 mil euros.
El consumo en España desde 2002 se perdió cualquier referencia. Era financiado con crédito. La destrucción del consumo es un proceso natural tras una fase de sobreendeudamiento bancario. La resistencia es inútil. El consumo se reactivará cuando más tasa de ahorro neto hubiera (eso tiene su tiempo).
El sistema crediticio no reconoce su insolvencia de facto que se está produciendo con el credit crunch. La resistencia de la banca en asumir sus pérdidas y por lo tanto bajar los precios de sus pisos a tasas de solvencia media real de la población (deflación de precios), cuando tarden más, pasará como pasó en las crisis bancarias que ocurrieron en América de Sur, la mayoría de la población pasa del crédito y se autofinancian con préstamos vía directa (pago de letras mensuales o pagarés sin un banco como intermediario) y pagos en cash (ahorro neto previo y repudio de las deudas de los padres) y como pasó en Argentina que en la compra de viviendas apenas se utilizan crédito hipotecario. Se equivoca nuestro sistema financiero que va ser igual como la anterior mayor crisis bancaria patria que fue 1977 a 1985. Aquel tiempo la población no desconfío del sistema financiero ya que la tasa de ahorro neta en cash era habitual (poco esfuerzo fiscal, en 1981 se creó el IRPF y el IVA fue en 1986) y no se utilizaba el crédito hipotecario como conocemos ahora (aquella época se empezó a usarlo pero aún se utilizaban como habitual, letras mensuales a plazos con el promotor). Además los bancos y cajas entonces no estaban tan endeudados con el exterior.
En resumen: cuando más se resiste el sistema financiero a la deflación de precios (la última reforma de Luis de Guindos no impone un ritmo más acusado), más tarde llega la recuperación (consabido en el foro hace años) y uno de los países más bancarizados del mundo dejará de serlo. Mayor deflación de precios (acompañado a la deflación de salarios), menos tiempo para ahorro neto previo y por lo tanto fluirá a crédito ordinario sano (en España creo recordar que la formación de hogares está en más de 200.000 casos al año y por lo tanto hay demanda para vivienda nueva por esa cantidad y no se está cumpliendo -hay sobrestock que debe ser liquidado previamente-).
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