Existe riesgo y en epoca alcista muuucha competencia.DSG dijo:
Imagínate un promotor que haya comprado un solar a precios de 2.006, es decir carísimo. Y que en 2008 baje los precios de la vivienda un 40%, y no ha tenido tiempo de vender su promoción, pues es ya un promotor entrampado, no podrá promocionar el edificio porque la competencia que compre solar en 2.008 siempre sacará los pisos a un precio más barato. En este caso muy probablemente se apalanque con el solar a largo plazo y necesite el siguiente ciclo alzista para construir.
O imagínate que el promotor (Cooperativas de Viviendas, Comunidades de Bienes o pequeños promotores) necesite financiación bancaria para compra de solar, pago honorarios de arquitectos y licencias municipales. Y suben tipos de interés y tarde en promocionar los pisos......... justo en una contracción de la demanda o fuerte competencia.......
O imagínate el promotor que solicita el crédito pues tenía todas las viviendas reservadas y cuando va a escriturar los reservistas fallan puesto que en los 2,5 años que dura la promoción bajan las viviendas y les interesa más comprar en el edificio de al lado un 30% más barato. Promotor en Quiebra o que tenga que repartir los pisos entre acreedores, electricistas, albañiles......
Los solares también tardan en "fabricarse", necesitan normas de planeamiento y urbanización previa por lo que muchas veces no hay tantos solares disponibles cuando hay mucha demanda. Un ejemplo es Murcia o Galicia: en muchos municipios todavía están aprobando las normas urbanísticas por lo que probablemente este ciclo alcista lo pierdan. Mientras que los municipios que las tenían aprobadas, tienen un montón de solares disponibles para satisfacer la demanda.
Sobre los costes que mencionan sí que afectaría al precio final pero ahora por ejemplo se descuenta de un beneficio holgado (de más de 40%) del promotor, no le supone problema.
En el 2000 ó 2001 el promotor vendía sin apenas publicidad y en menos de un mes una promoción. En 2005 ó 2006 puede que tarde seis meses en hacer lo mismo o tenga que gastar dinero en publicidad o comisiones de APIS para colocarla.
Mira Marina Dór con suelo comprado por cuatro duros hace tiempo. Todos los gastos de publicidad, marketing........... reducirán los beneficios pero de un apartamento que vendan ahora probablemente obtengan con esos gastos incluidos un 70% de beneficios (y sin exagerarte).
El mercado inmobiliario aunque parte en principio de las reglas de competencia (fijación de precio por oferta y demanda) hay ocasiones que provocan un "desajuste de mercado", una burbuja de precios, un aumento desproporcionado de precios que paradógicamente provoca una respuesta favorable de la demanda, aumentándola, que compra a precio que sea y autoalimentándose irracionalmente. El precio sube por las expectativas de revalorización sin tener en cuenta el precio de los costes del producto, y el promotor pone el precio que pueda pagar el comprador. El estudio económico de este desajuste de mercado empezó en Estados Unidos en la década de los 70 y el estudio y la determinación de reglas que explican este fenómeno han sido tan importantes que algunos de los economistas han conseguido el premio nobel (de verdad) de economía.
Un Saludo.
