Amortización anticipada: Es recomendable hacerlo?

[The Cool Spot]

[nuncabajista mode ON]
Que amortizaciones ni que leches! Como todavia tienes mucha capacidad de endeudamiento yo lo que haria seria comprar otro piso, para invertir, que el año pasado se han revalorizado un 9%, pero eso por que ha salido un año un poco raro, veras como este para compensar se revalorizan un 20-25%.
[nuncabajista mode OFF]

Ya fuera de coñas, como dicen los compañeros, es muy interesante ir amortizando, incluso si tu hipoteca te lo permite, para en vez de reducir cuota ir recortando tiempo, que en tiempos de intereses crecientes es lo que mas interesa. Puede que ahora te parezca quitarte caprichitos, pero es dinero de mas que vas a tener en el futuro.

 

[nonick]

Hay una cosa que no entiendo de los que decís que hay que valorrar "vivir bien" o amortizar.

Dejar la hipoteca temblando no es abrocharse el cinturón.

Si tú metes pasta en tu hipoteca, la letra automáticamente te baja, y el dinero que tienes a fin de mes aumenta, con lo cual, incluso puedes aumentar tu tren de vida con tu sueldo, sin pulirte la pasta que tienes ahora.

No me parece muy inteligente vivir a tope tirando de ahorros mientras cada vez se te va más dinero en la letra de la hipoteca de tu sueldo. Si sigues así cuando se te acabe la pasta tendrás una letra altísima (subidas de Euríbor) y nada de colchón económico.

Vamos, para mí, amortizar significa "vivir bien" durante más tiempo.



Saludos.

Iba a escribir un mensaje en este sentido pero después de leer éste creo que refleja perfectamente lo que quería decir. Para los "caprichos" en vez de tirar de los ahorros, amortiza y tira de lo que te queda de más cada mes al haber reducido la cuota; (salvo que tengas en mente una inversión muy rentable a la que dedicar ese dinero pero entonces no es para "caprichos")

 

[Chortina Premium]

Si las condiciones del banco no son leoninas, nunca te quites dinero sino años

Imaginemos que hemos pedido 20.000.000 pts a 25 años (nada raro tal y como está el precio de la vivienda) y que el tipo de interés es del 6% (voy a suponer que se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo). Pues bien, con estas condiciones pagaríamos una cuota de 128.860 pts cada mes y cuando acabemos de pagar la hipoteca habremos pagado a parte de los 20 millones de capital, 18.658.120 pts de intereses.

Si después de llevar 12 meses pagando letras hemos conseguido ahorrar un millón y queremos entregarlo para amortizar capital tendremos lo siguiente:

1.- Entrega de 1 millón reduciendo cuota: la cuota se reduciría a 122.301 pts/mes (6.559 pts menos cada mes). Y echando cuentas al final del préstamo habríamos conseguido reducir los intereses pagados a 17.768.867 pts (o sea, entregando un millón en el mes doce del préstamo nos habríamos ahorrado en intereses 889.253 pts).

2.- Entrega de 1 millón reduciendo plazo: el problema aquí es calcular cuánto debo entregar para quitarme tantos meses, pero tampoco es tan difícil hacerlo. Bueno, yo he hecho las cuentas y con un millón nos quitaríamos 30 meses aproximadamente (manteniendo la cuota inicial constante, o sea, que seguiríamos pagando 128.860 pts/mes). Al final del préstamo habríamos reducido la cantidad pagada en intereses a 15.772.772 pts (jorobaR!!, o sea, que si al cabo de un año de solicitar la hipoteca soy capaz de ahorrar un millón de pesetas y lo entrego para quitarme 30 meses del préstamo me ahorro 2.885.338 pts en intereses, que es muchísimo más que las 889.253 pts que me ahorraría reduciendo cuota al hacer entrega de la misma cantidad de dinero, o sea, en este caso de un millón de pesetas).

 

[PIONER]

¿seguro que es más rentable amortizar anticipadamente?

Lo primero es lo primero, saludos a todos porque este también es mi primera intervención. Yo también soy burbujista desde más o menos el año 2002-03 y ha sido una suerte encontrar este foro específico para este tema. Ya es curioso que desde hace un tiempo aparezcamos cada día más, con razón o sin razón parecía que debíamos escondernos por mantener una opinión diferente.

Bueno, al tema que si no soltaré un ladrillo. Desde hace algún tiempo he ido probando con el simulador de hipotecas del excel, y sea por falta de pericia o por desconocimiento, no tengo tan claro que amortizar anticipadamente a partir del segundo o tercer año de la hipoteca resulte rentable. Por lógica amortizar capital reduce los intereses a pagar, pero el nuevo recalculo de la hipoteca + los intereses no me resulta una reducción significativa del coste total de la "inversión". Salvo que alguno me indique el error que cometo, pienso que es más efectivo un fondo de inversión, aunque sea renta fija corto plazo, que amortizar.

La pregunta no va con segundas, pero si alguien con conocimientos de matemáticas financieras me lo aclara, se lo agradeceré.

Saludos

 

[brunorro]

Mi lógica

En mi humilde opinión, si los tipos de interés van a subir lo mejor es tener cuantas menos deudas mejor.
Mi lógica también habría sido pepitil en tu caso, vaya chollo, sólo 90000 euros de hipoteca, es lo que razonablemente tendría que valer un piso ahora.
También mi lógica, de economista pachanguero, dice que el que los tipos de interés estén altos no beneficia a los que tienen deudas, sino a los que ahorran. Si fuese tú, ahora dispongo de más deudas que ahorros, así que amortizaría el máximo posible.
Si puedes quitarte de encima en tres años unos 30000 leuros creo (sin calculadora en mano y así a bote pronto) habrás hecho lo mejor posible. Digo tres años porque ahí casi seguro que el euribor ya está en el 6%, y a menos que alguien de aquí argumente lo contrario en esas condiciones no mola tener deudas.

 

[Overmind]

Déjà vu

Algo parecido se discutió anteriormente en el foro:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?p=152803
Aunque en este caso se trataba de si amortizar cuota o plazo.

Respecto a si amortizar o no, depende principalmente de si encuentras un negocio mejor que el banco que te ha dado la hipoteca, esto es, si encuentras la manera de conseguir por tus ahorros un interés superior al de la hipoteca. Hay que tener en cuenta que habitualmente la rentabilidad va unida al riesgo. Además, por los rendimientos del capital ahorrado hay que pagar impuestos (un 18% desde este año, tengo entendido), mientras que por pagar tu hipoteca, no. Por otra parte, creo que da igual en qué punto se encuentren los tipos de interés, ya que si sube la hipoteca también subirán los intereses por los ahorros. Lo único que importa para tomar esta decisión es la diferencia entre el tipo de la hipoteca y el del ahorro, y escoger invertir en el más alto.

Otra cosa a tener en cuenta es si realmente quieres invertir tu dinero en la compra de tu casa, o si quieres disfrutarlo de otra manera y gastarlo en otros menesteres. Pero tampoco es plan de malgastarlo, que en el fondo es como si hubieras pedido un crédito personal con un tipo de interés idéntico al de la hipoteca (y con su mismo plazo).

 

[eljos]

Si las condiciones del banco no son leoninas, nunca te quites dinero sino años

Imaginemos que hemos pedido 20.000.000 pts a 25 años (nada raro tal y como está el precio de la vivienda) y que el tipo de interés es del 6% (voy a suponer que se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo). Pues bien, con estas condiciones pagaríamos una cuota de 128.860 pts cada mes y cuando acabemos de pagar la hipoteca habremos pagado a parte de los 20 millones de capital, 18.658.120 pts de intereses.

Si después de llevar 12 meses pagando letras hemos conseguido ahorrar un millón y queremos entregarlo para amortizar capital tendremos lo siguiente:

1.- Entrega de 1 millón reduciendo cuota: la cuota se reduciría a 122.301 pts/mes (6.559 pts menos cada mes). Y echando cuentas al final del préstamo habríamos conseguido reducir los intereses pagados a 17.768.867 pts (o sea, entregando un millón en el mes doce del préstamo nos habríamos ahorrado en intereses 889.253 pts).

2.- Entrega de 1 millón reduciendo plazo: el problema aquí es calcular cuánto debo entregar para quitarme tantos meses, pero tampoco es tan difícil hacerlo. Bueno, yo he hecho las cuentas y con un millón nos quitaríamos 30 meses aproximadamente (manteniendo la cuota inicial constante, o sea, que seguiríamos pagando 128.860 pts/mes). Al final del préstamo habríamos reducido la cantidad pagada en intereses a 15.772.772 pts (jorobaR!!, o sea, que si al cabo de un año de solicitar la hipoteca soy capaz de ahorrar un millón de pesetas y lo entrego para quitarme 30 meses del préstamo me ahorro 2.885.338 pts en intereses, que es muchísimo más que las 889.253 pts que me ahorraría reduciendo cuota al hacer entrega de la misma cantidad de dinero, o sea, en este caso de un millón de pesetas).

Ya, comprendo, no cabe ninguna duda, pero cómo decía, mis condiciones no son esas, además de que no puedo reducir años por las condiciones de mi préstamo, que por otro lado, no sé porqué pero tiene un interés inferior al Euribor (3.164), creo que se guía por el tipo del banco de España o algo así, pensaba que me podría subir con los tipos que va a anunciando el BCE.


Saludos.

 

[The_Chosen]

Para mí lo ideal sería poder pagar la vivienda a tocateja y en mano.

Extrapolando, opino que lo mejor -si quieres poseer tu casa- es que sea tuya en el menor tiempo posible, pero claro ahora eso está imposible.
Dicen que es porque hay una burbuja o no se que... no sé, tendré que informarme mas, jeje.

 

[SUPREME]

Sobre lo de inverisones y eso, siempre es mejor amortizar anticipadamente, en contra de invertir en cualquier lado, ya que el interés negativo que tienes por tu deuda es siempre superior en valor absoluto al interés positivo (rentabilidad) de un producto normal (obviando bolsa, "sellos y bosques naturales" y esas cosas).

Por otro lado, lo de acortar plazo o cuota, si la idea es ir acortando cuota y dar de baja de la suscripción de la vida el pretamo antes del fin de su vida, es lo mismo, sin embargo, si es un deposito simple el que vas a hacer (es decir, quieres meter un millón y no tienes un duro más y nunca más vas a amortizar) es mejor quitarte plazo, porque te genera más interés.

Bueno, esto es todo

 

[pepitoburbujas]

Muy buenas nuevamente. Y gracias por vuestras respuestas.

Antes de nada: Me llama la atención que más de uno diga que 90000 € no es mucho... la madre que los parió (a los 90000). Son 15.000.000 de pesetas! Lo malo es que no devuelves eso, si no mucho más. De hecho ni se sabe cuánto más...



Por otra parte, la inmensa mayoría opináis que es mejor amortizar anticipadamente si se puede. Ahora bien, ya me habéis hecho plantear la duda de si es mejor amortizar plazo o cuotas.

cuanto más amortices ahora menos intereses pagas, y más si la tendencia de yuriborg es seguir subiendo, por otro lado puedes echar cuentas a ver si lo que tienes ahorrado te compensa invertirlo en algún tipo de fondo que te de más rentabilidad que lo que te ahorrarías si te vas quitando hipoteca, pero sinceramente yo en tu lugar me iría quitando lastre... un saludo.

No soy de invertir en fondos ni nada de eso. No lo controlo. O sea que descarto esa opción.

Lo mas rentable es que la suma amortización+cuotas de hipoteca sume al final de año 9.000€ por persona que realiza la declaración, ya que es el tope que te da Hacienda para devolverte. Por lo tanto si solo tienes ingresos tu deberías amortizar como mucho cada año unos 3.000€. Si también realiza declaración de la renta tu pareja y el piso es de los dos podéis amortizar hasta 12.000€ al año. De esa amortizacion te devuelve hacienda sobre el 17% en la siguiente declaración.

Lo de reducir plazo o cuota depende de tus posibilidades y consideraciones, en mi caso particular he decidido amortizar en cuota a principio de año de manera que todos los años llego al tope y pago unos 40€ menos de intereses.

Mmm interesante. A ver si lo he entendido: Yo ahora pago 440 €/mes --->5280 € al año.
9000 - 5280 = 3720 € Si amortizo más de esto hacienda no por ello me va a devolver más al hacer la declaración, correcto?

Si hacienda me devuelve el 17% de 9000 serían 1530 € por este concepto no?

realmente no interesa amortizar anticipadamente, es antieconomico, ni siquiera entiendo porque pagaste 130.000 euros al contado, es preferible tener la deuda y que hacienda te pague los intereses toda la vida.

No entiendo, no entiendo. Sugieres que hubiese sido preferible pedir al banco 240000€, el 100% del precio? Eso de que hacienda me pague los intereses... si me los pagase en su integridad pues vale, pero si no he entendido mal antes sólo me va a devolver un % de 9000€. Con una cipoteca de 240000 no quiero ni pensar la couta mensual que tendría, ni los intereses que me supondrían al año...

Ahora mismo pienso que cuanto menos hubiese pedido mejor. Porque por lo que he pedido tengo que pagar al banco. Cuanto más pides más tienes que devolver, y más intereses tienes que pagar por ello...

En mi opinión, este es un consejo práctico si no tienes un plazo demasiado elevado o no has pedido una cantidad demasiado elevada. No estoy de acuerdo con amortizar únicamente hasta 9000 euros todos los años, porque si tu hipoteca es de las que últimamente se calzan por aquí (rondan los 240.000-300.000, plazo de 35 ó 40 años, etc.) no amortizar plazo si tienes la posibilidad, simplemente por el reclamo de hacienda es un error gravísimo....

Muy interesante.

Si las condiciones del banco no son leoninas, nunca te quites dinero sino años...

También interesante. Según eso que dices es preferible amortizar plazo sin duda.. el problema es que gastas dinero que tienes ahí por si surge algún imprevisto y sigues pagando la misma cantidad cada mes...

Algo parecido se discutió anteriormente en el foro:
http://www.burbuja.info/inmobiliari...ad.php?p=152803
Aunque en este caso se trataba de si amortizar cuota o plazo...[/qoute]

Gracias por el enlace. Lo tengo que leer con detenimiento, porque ahora la duda que tengo no es si amortizar o no, es plazo o cuota jeje.

Por otro lado, lo de acortar plazo o cuota, si la idea es ir acortando cuota y dar de baja de la suscripción de la vida el pretamo antes del fin de su vida, es lo mismo, sin embargo, si es un deposito simple el que vas a hacer (es decir, quieres meter un millón y no tienes un duro más y nunca más vas a amortizar) es mejor quitarte plazo, porque te genera más interés.

Supongo que si amortizo no lo haré sistemáticamente, sino cuando pueda. Y eso no se puede saber ahora.

Por otra parte he hecho el cálculo siguiente:

Supongamos que tengo esos 3000€ y los entrego para reducir cuota:

Como me quedan por pagar unos 343 meses: 3000/343 = 8.76

Es eso lo que me bajaría la cuota mensual? Porque si es así no me merece la pena, ni se notaría. Por tanto para una amortización pequeña más vale hacerlo para reducir plazo, o no?

 

[eljos]

Por otra parte he hecho el cálculo siguiente:

Supongamos que tengo esos 3000€ y los entrego para reducir cuota:

Como me quedan por pagar unos 343 meses: 3000/343 = 8.76

Es eso lo que me bajaría la cuota mensual? Porque si es así no me merece la pena, ni se notaría. Por tanto para una amortización pequeña más vale hacerlo para reducir plazo, o no?

No hombre no, no es tan fácil.

Con la hoja de cálculo que pusieron por aquí he hecho el cálculo aproximado.

Tienes 90.000 € de capital prestado y dices que pagas un 440 € al mes, para que me salga eso con los meses que te quedan he tenido que poner un interés del 4, lo que sería un euribor del 3+1 que pone el banco, supongamos que te la revisan ya, con el euribor al 4.1, lo que sería un interés del 5% (suponemos que el banco no es tan malo).

Si no amortizas nada la cuota subiría a:

494 € al mes.

Si amortizas 3000 €, se los restas al capital de 90.000 € y te sale una cuota de:

477 € al mes.

Eso teniendo en cuanta que los 440 es lo que pagas con la revisión actual del Euríbor y los 477 es lo que pagarías si te la revisan pero si amortizas 3000.

Si amortizas 6000 se quedaría en 461 € al mes.

Eso si reduces cuota, no plazo.

Saludos.

 

[mave_victor]

90.000€ no es cipotecarse, eso lo primero. xD

90.000€ los pago con los ojos cerrados.

 

[CinquèGat]

90.000€ se paga facilmente, pero si a mí me ofreciesen la posibilidad de contraer una hipoteca así, ojo al dato la contrataría sólo si realmente el piso costase eso.
Ahora mismo creo que al menos en mi ciudad (BCN) todos los pisos son una estafa, y me da lo mismo cuanto sea yo no compro. Lo mismo que no compro una estampita de la virgen por 100€ por ejemplo, aunque no necesite hipotecarme

 

[titito]

Lo mas rentable es que la suma amortización+cuotas de hipoteca sume al final de año 9.000€ por persona que realiza la declaración, ya que es el tope que te da Hacienda para devolverte. Por lo tanto si solo tienes ingresos tu deberías amortizar como mucho cada año unos 3.000€. Si también realiza declaración de la renta tu pareja y el piso es de los dos podéis amortizar hasta 12.000€ al año. De esa amortizacion te devuelve hacienda sobre el 17% en la siguiente declaración.

Lo de reducir plazo o cuota depende de tus posibilidades y consideraciones, en mi caso particular he decidido amortizar en cuota a principio de año de manera que todos los años llego al tope y pago unos 40€ menos de intereses.

Me parece la opción más inteligente. Y el resto que tengas ahorrado, a producir intereses.

Sin embargo, no os podéis imaginar la rabia que me da que con mis impuestos se estés subvencionando conductas de este tipo (aunque yo haría lo mismo porque es totalmente legal).

Quiero votar a un partido que elimine las desgravaciones por compra.

 

[pepitoburbujas]

Pues nada, ya he amortizado.

La cantidad han sido 21000 €. Ahora debo 66000.


La couta mensual pasará de 437 a 331. Eso hasta la revisión que me toca en julio, y que me volverá a encular un poco más como a los miles de pepitos en la misma situación. Ahora pago el 3.88 (euribor + 0,5) y ya hay que ir contando con pagar un 5 para agosto. O sea que cuento con que me vuelva a subir hasta los 400.

Como véis al final he amortizado cuota. Preguntando en el banco cual me convendría más me dijeron que recortar plazo. Esta recomendación fue lo que me hizo acabar de decidirme por lo contrario jeje. (Además de lo me hebéis dicho en este post y también un amigo que trabajó en el mismo banco).

A lo mejor me he pasado un poco con la cantidad, porque no por ello me va a desgravar más la declaración. Creo que de ahora en adelante iré (siempre que pueda) amortizando hasta llegar al tope ese de los 9000 €.

Esto que he hecho este año ya lo debería haber hecho el año pasado. Más aún, no debería haber pedido ni tanta pasta ni a tantos años. Es lo que tiene hacer las cosas sin los conocimientos necesarios y con cierta precipitación.

Sirva esto para posibles pepitos: Hay que pedir la menor cantidad y al menor plazo que se pueda. Yo llevaba 1,5 años pagando y sólo había amortizado 3000 €...

No quiero ni pensar lo que tiene que ser tener una cipoteca todavía mayor, de esas enormes que decís por aquí. Una locura.

Muy bueno este foro. Un saludo.