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Carpe Diem
Posteado en el foro en 2005, me ha parecido interesante rescatarlo ahora que se habla de cambio en la fiscalidad de los alquileres y la compra, etc.
Post original: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=5548
Documento en formato word con los gráficos: http://www.econ.upf.es/~montalvo/vivienda/reflexiones.doc
Algunas reflexiones sobre la tributación y las desgravaciones a la vivienda
José García-Montalvo
Profesor del Departamento de Economía y Empresa
Universitat Pompeu Fabra
En los últimos meses hemos asistido a varias polémicas con respecto a la relación entre la fiscalidad y la vivienda. En primer lugar están los globos sonda, emitidos desde el gobierno, respecto a la necesidad de reconsiderar la conveniencia de las desgravaciones fiscales a la vivienda o su eliminación. La Ministra de Vivienda ha planteado la necesidad de sustituir las desgravaciones fiscales por ayudas directa a la adquisición de vivienda aunque el Ministerio de Economía no acabe de ver con buenos ojos esta propuesta. En segundo lugar varios informes han puesto de manifiesto nuevamente como la financiación local descansa fundamentalmente en impuestos ligados a la propiedad de viviendas, el incremento de su valor o las autorizaciones para construcción. Finalmente el nuevo censo de habitantes y viviendas señala que la proporción de tenencia en alquiler sigue cayendo. Por esto, junto a la ya comentada reconsideración de las desgravaciones fiscales a la vivienda en propiedad se vuelve a considerar la desgravación al alquiler en un intento de reequilibrar el arbitraje entre vivienda en propiedad y alquiler.
El objetivo de este artículo es presentar una serie de reflexiones sobre la situación actual de la tributación y las desgravaciones a la vivienda desde una perspectiva de distribución de la carga tributaria. En otras palabras quien paga y quien se beneficia. Con estos comentarios se pretende establecer una serie de consideraciones que ayuden a pensar sobre el impacto de las posibles modificaciones futuras de las desgravaciones a la vivienda. Por la obligada brevedad del artículo no se presenta una visión panorámica ni los detalles de cada uno de los aspectos sino más bien una serie de comentarios.
1. Booms inmobiliarios, fijación de precios y desgravaciones.
La fijación de precios en el mercado de la vivienda está muy influida por la fase cíclica que atraviesa el sector. Mientras en las fases de estancamiento o crecimiento lento el precio se fija en función de los costes en fases de boom el mecanismo de fijación de precios es muy diferente y viene regido totalmente por la demanda. Por ejemplo en la actualidad el precio que una familia está dispuesta a pagar por una vivienda viene determinado por el máximo nivel de endeudamiento al que puede hacer frente dados sus ingresos y el tipo de interés vigente. Cualquier libro de texto sobre microeconomía o hacienda pública indica que en estas circunstancias una desgravación a la adquisición de la vivienda acaba beneficiando a los constructores/promotores/propietarios del suelo/inversores. Los que realizan están transferencia de recursos son los contribuyentes (ya sean adquirentes de vivienda o no).
Pongamos un ejemplo para aclarar el mecanismo. Supongamos que el señor Martínez, que gana el salario medio español (unos 1.523 euros al mes), decide comprar una vivienda. Aporta el 20% en concepto de entrada y el resto los paga con un préstamo a 25 años con un tipo de interés del 4%. Los otros gastos del señor Martínez le permiten dedicar un 50% de sus ingresos brutos a la compra de la vivienda. En estas circunstancias el señor Martínez podría comprar una vivienda de 180.000 euros (al precio medio del metro cuadrado en la actualidad sería una vivienda de aproximadamente 100 metros cuadrados).
Supongamos que el señor Martínez viviera en España. Desde el punto de vista fiscal su aportación anual sería similar a los 9.015,18 euros que representan el techo máximo de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Aunque los porcentajes de desgravación dependen de los años que hace que se compró la vivienda y de dos tramos (hasta 4.057,59 y hasta 9.015,18) supongamos para simplificar que puede deducirse un 15% durante todos los años que dura el préstamo. Como el señor Martínez es un ciudadano inteligente sabe que ese dinero que se deduce en su declaración del IRPF lo puede utilizar para comprar una vivienda mejor manteniendo el principio de gastar solo el 50% de sus ingresos. Como la deducción supone un menor gasto eso quiere decir que puede pagar más por la vivienda de su preferencia. De hecho el señor Martínez ahora puede comprar una vivienda de 195.000 euros. Esto significa que si las condiciones de los préstamos son las descritas con anterioridad la desgravación a la adquisición de vivienda supone un incremento en el precio del 8,3%.
El coste de estos gastos fiscales para el Estado es muy importante. Por ejemplo el proyecto de presupuestos del año 2005 consigna 3.076 millones de euros como beneficios fiscales por deducción de vivienda habitual en el IRPF. Si eliminamos los gastos fiscales asociados al IVA, donde el margen de maniobra es pequeño , entonces los gastos fiscales asociados a la adquisición de vivienda suponen el 14,6% del total. Si no se considera tampoco la reducción general sobre rendimientos del trabajo entonces la proporción aumenta hasta el 20%.
Desde el punto de vista de las magnitudes macroeconómicas los gastos fiscales para la adquisición de viviendas representan también magnitudes importantes. El gráfico 1 muestra la evolución desde 1990 de la proporción de gastos fiscales en vivienda respecto al PIB. Los datos provienen de García-Montalvo y Mas (2000) hasta el año 1996 y de Sánchez (2004) desde 1997. Los conceptos incluidos entre los gastos fiscales asociados a la vivienda en ambos trabajos no son exactamente idénticos pero son suficientemente cercanos como para que no aparezca una discontinuidad importante. El gráfico 1 indica que los gastos fiscales en materia de vivienda representan entre un 0,8% y un 1% del PIB. Esto quiere decir que si se eliminaran los mismos y se dedicaran dichos recursos a inversión en investigación y desarrollo la misma podría multiplicarse por 2 acercándonos a la media de la Unión Europea de gastos en I+D sobre el PIB. Esta comparación es relevante pues pone de manifiesto que uno de los graves problemas del patrón de desarrollo español (el exceso de importancia del sector de la construcción y la baja intensidad de la investigación y desarrollo) está fomentado directamente por el Estado mediante una serie de desgravaciones que tienen poca justificación económica. Por el contrario no cabe ninguna duda de las evidentes externalidades de la inversión en I+D y, por tanto, de la necesidad de la intervención pública en el sector.
Gráfico 1. Gastos fiscales en vivienda en proporción del PIB
Desde el punto de vista de distribución de las desgravaciones es cierto que la reforma del IRPF de 1999 eliminó en parte la regresividad de la legislación anterior, donde el límite de la desgravación se fijaba en el 30% de la base imponible en lugar de usar un valor fijo. El gráfico 2 muestra la curva de Lorenz para la distribución de las deducciones para la adquisición de vivienda habitual en 1998 y 2001. Se puede comprobar que, al menos en función de la renta las desgravaciones a la adquisición de vivienda habitual han aumentado su progresividad, al menos en relación a los contribuyentes que presenta declaración. La curva de Lorenz de 1998 se sitúa un poco por debajo de la diagonal lo que indica que favorecía más a los contribuyentes de mayores bases liquidables. La curva de 2001 aparece claramente por encima de la diagonal lo que señala que los contribuyentes con menores bases imponibles se benefician en mayor medida.
No obstante el gráfico 2 solo cuenta parte de la historia pues está construido condicionado a que los contribuyentes desgraven por la adquisición de vivienda habitual. Sin embargo los contribuyentes de los segmentos más bajos de renta tienen complicaciones para obtener préstamos hipotecarios y, por tanto, es menos probable que puedan beneficiarse de las ventajas de las deducción por adquisición de vivienda habitual. El gráfico 3 muestra que, en efecto, los escalones más bajos de renta presentan una proporción menor de contribuyentes que desgravan. Los datos del año 1998 son particularmente claros en este aspecto mostrando proporciones muy bajas para los niveles más bajos de renta. Los datos del año 2001 no parecen tan claros debido a que los cambios en el IRPF (sobre todo la introducción de un mínimo exento alto y el ajuste entre retenciones e impuestos) hace que el número de contribuyentes que presentan declaración del IRPF haya caído (fundamentalmente por la reducción en el número de contribuyentes de menor nivel de renta) .
Por tanto, y a pesar de la limitación establecida por la reforma de 1999, la deducción por adquisición de vivienda no es excesivamente progresiva. Es más, dado el mecanismo de fijación de precios de la vivienda comentado con anterioridad, la deducción acaba siendo una transferencia de más de 3.000 millones de euros anuales de los contribuyentes a los constructores/promotores, propietarios del suelo e inversores. Desde esta perspectiva sería más conveniente eliminar estos gastos fiscales y que los contribuyentes se beneficiaran en forma de mejores servicios público y gastos con un contenido redistributivo más claro.
Gráfico 2. Curva de Lorenz de la distribución de las desgravaciones a la vivienda.
Gráfico 3. Proporción de contribuyentes que desgravan por adquisición de vivienda.
2. Vivienda y financiación de las haciendas locales.
Otro de los lugares comunes de las fases de rápido crecimiento del precio de la vivienda es el supuesto efecto de las necesidades de financiación de los ayuntamientos sobre el encarecimiento de la vivienda . La argumentación tiene dos aspectos: el efecto de los impuestos municipales asociados a la vivienda y la construcción y la venta de suelo público mediante subastas en lugar de concursos.
Es evidente que los ayuntamientos consiguen una proporción importante de sus ingresos a partir de impuestos y tasas relacionados con la construcción y la vivienda. Los más importantes son el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos y el impuesto sobre construcciones instalaciones y obras. Además los ayuntamientos también obtienen recursos de la enajenación de terrenos. El cuadro 1 muestra algunas cifras sobre la importancia de los impuestos ligados a la vivienda y la construcción. La primera columna se refiere al conjunto de ayuntamientos en el año 2000 (presupuestos consolidados). Las otras tres columnas ser refieren a tres ayuntamientos importantes según los datos de sus presupuestos para 2004. En primer lugar el cuadro 1 muestra que los ingresos relacionados con la vivienda y la construcción suponen entre el 23,2% y el 28,6% del presupuesto total. Este porcentaje es muy importante pero resulta incluso más relevante si se compara con los ingresos que los ayuntamientos pueden obtener en función de su potestad impositiva (por tanto sin incluir transferencias corrientes ni pasivos). En este caso alcanza el 42,6% en el conjunto de ayuntamientos y hasta el 59,5% en el presupuesto del ayuntamiento de Valencia.
Cuadro 1. Impuestos y tasas relacionadas con la vivienda y venta de terrenos.
Ayuntamientos 2000 Barcelona 2004 Madrid 2004 Valencia 2004
Proporción sobre presupuesto 25,43% 24,79% 23,18% 28,63%
Proporción sobre presupuesto sin pasivos ni transf. corrientes 42,67% 52,66% 50,34% 59,51%
Proporción sobre impuestos directos e indirectos 66,61% 73,80% 65,11% 76,62%
Fuente: IGAE y ayuntamientos de Barcelona, Madrid y Valencia.
Asimismo los ayuntamientos han aumentado el porcentaje de gravamen de los impuestos sobre la vivienda y la construcción hasta alcanzar en muchos casos el máximo permitido como muestran los ejemplos que aparecen en el cuadro 2.
¿Quiere esto decir que los ayuntamientos están echando más leña al fuego de los precios de la vivienda? La respuesta es negativa. En primer lugar la potestad recaudatoria de los ayuntamientos está ligada básicamente a impuestos relacionados con la vivienda y por eso representan un porcentaje tan importante de los ingresos. Pero también muchos de sus gastos están relacionados con la construcción y la vivienda. En segundo lugar la venta de terrenos mediante el procedimiento de subasta no es el causante del incremento del precio del suelo. El suelo aumenta su precio debido a que las viviendas que se construirán encima podrán ser más caras y no al revés. De hecho son los constructores y los promotores los que pujan para hacer subir el precio del suelo. Por tanto hemos de suponer que les compensa pagar un precio más alto en términos del precio al que podrán vender las viviendas. El sistema alternativo, los concursos, suponen una asignación oscura y poco eficiente del suelo. Además vender suelo barato no asegura que el precio de las viviendas que se construirán en dicho suelo será bajo. Muy al contrario, como el precio de la vivienda acabará siendo el que fija el máximo valor del endeudamiento de las familias, la venta de suelo público a bajo precio supone simplemente una transferencia de recursos desde los ayuntamientos hacia los constructores y promotores. Parece lógico pensar que es mejor que el ayuntamiento use los recursos adicionales para financiar servicios públicos y no los transfiera a agentes privados para que estos aumenten incluso más sus beneficios.
Cuadro 2. Ranking tributario 2004.
Ranking tributario IBI ICIO Plusvalías
Malaga 95 92 100
Murcia 73 98 100
Sevilla 87 72 100
Oviedo 83 100 100
Alicante 64 100 100
Barcelona 84 79 100
Valencia 65 100 83
Madrid 48 100 97
Fuente: Ayuntamiento de Madrid. IBI: impuesto de bienes inmuebles. ICIO: impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Plusvalías: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.
3. Conclusiones.
La Constitución española consigna el derecho de todos los españoles a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Pero nótese como el legislador no habla de “propiedad” sino de “disfrute”. El entramado de desgravaciones fiscales a la adquisición de viviendas altera gravemente la decisión entre comprar y alquilar a favor de la primera y genera una situación absolutamente anómala donde tan sólo el 10,5% del parque de viviendas está en alquiler. De esta manera perjudica la movilidad de los trabajadores y su capacidad de disfrutar de los servicios de la vivienda, condenando a los ciudadanos a endeudarse fuertemente y a concentrar toda su riqueza en un único activo en contra de cualquier principio de prudencia y diversificación. Para empezar a resolver el desequilibrio entre propiedad y alquiler sería necesario desmontar unas desgravaciones a la adquisición de vivienda, de carácter regresivo, sustituyéndolas por deducciones por el alquiler de viviendas para familias con pocos recursos. Es evidente que este cambio generará una situación de aparente injusticia en el tratamiento de las generaciones pasadas, que se beneficiaron de estas desgravaciones, frente a las generaciones futuras. Sin embargo si las desgravaciones provocan, como en la actualidad, incrementos de precios, las generaciones futuras ganarán en términos de precios de la vivienda más bajos. Es más, si se eliminaran las desgravaciones a la adquisición de vivienda habitual y se utilizaran estos recursos para financiar actividades de investigación y desarrollo se podría casi duplicar la inversión en I+D sobre el PIB lo que generaría un aumento de la productividad de la economía española.
En segundo lugar muchos comentaristas acusan a los impuestos locales de ser causantes del aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, si bien es cierto que gran parte de los impuestos y tasas municipales recaen sobre la construcción y la vivienda, no es menos cierto que muchos de los servicios que prestan los ayuntamientos también se relacionan con el mismo sector. Conviene recordar que la Constitución también señala que “la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Por último intentar reducir el precio del suelo a partir de realizar concursos para otorgar el suelo público en lugar de subastas genera una transferencia de recursos desde el sector público local hacia las constructoras y promotoras que no tiene ninguna justificación económica.
Post original: http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=5548
Documento en formato word con los gráficos: http://www.econ.upf.es/~montalvo/vivienda/reflexiones.doc
Algunas reflexiones sobre la tributación y las desgravaciones a la vivienda
José García-Montalvo
Profesor del Departamento de Economía y Empresa
Universitat Pompeu Fabra
En los últimos meses hemos asistido a varias polémicas con respecto a la relación entre la fiscalidad y la vivienda. En primer lugar están los globos sonda, emitidos desde el gobierno, respecto a la necesidad de reconsiderar la conveniencia de las desgravaciones fiscales a la vivienda o su eliminación. La Ministra de Vivienda ha planteado la necesidad de sustituir las desgravaciones fiscales por ayudas directa a la adquisición de vivienda aunque el Ministerio de Economía no acabe de ver con buenos ojos esta propuesta. En segundo lugar varios informes han puesto de manifiesto nuevamente como la financiación local descansa fundamentalmente en impuestos ligados a la propiedad de viviendas, el incremento de su valor o las autorizaciones para construcción. Finalmente el nuevo censo de habitantes y viviendas señala que la proporción de tenencia en alquiler sigue cayendo. Por esto, junto a la ya comentada reconsideración de las desgravaciones fiscales a la vivienda en propiedad se vuelve a considerar la desgravación al alquiler en un intento de reequilibrar el arbitraje entre vivienda en propiedad y alquiler.
El objetivo de este artículo es presentar una serie de reflexiones sobre la situación actual de la tributación y las desgravaciones a la vivienda desde una perspectiva de distribución de la carga tributaria. En otras palabras quien paga y quien se beneficia. Con estos comentarios se pretende establecer una serie de consideraciones que ayuden a pensar sobre el impacto de las posibles modificaciones futuras de las desgravaciones a la vivienda. Por la obligada brevedad del artículo no se presenta una visión panorámica ni los detalles de cada uno de los aspectos sino más bien una serie de comentarios.
1. Booms inmobiliarios, fijación de precios y desgravaciones.
La fijación de precios en el mercado de la vivienda está muy influida por la fase cíclica que atraviesa el sector. Mientras en las fases de estancamiento o crecimiento lento el precio se fija en función de los costes en fases de boom el mecanismo de fijación de precios es muy diferente y viene regido totalmente por la demanda. Por ejemplo en la actualidad el precio que una familia está dispuesta a pagar por una vivienda viene determinado por el máximo nivel de endeudamiento al que puede hacer frente dados sus ingresos y el tipo de interés vigente. Cualquier libro de texto sobre microeconomía o hacienda pública indica que en estas circunstancias una desgravación a la adquisición de la vivienda acaba beneficiando a los constructores/promotores/propietarios del suelo/inversores. Los que realizan están transferencia de recursos son los contribuyentes (ya sean adquirentes de vivienda o no).
Pongamos un ejemplo para aclarar el mecanismo. Supongamos que el señor Martínez, que gana el salario medio español (unos 1.523 euros al mes), decide comprar una vivienda. Aporta el 20% en concepto de entrada y el resto los paga con un préstamo a 25 años con un tipo de interés del 4%. Los otros gastos del señor Martínez le permiten dedicar un 50% de sus ingresos brutos a la compra de la vivienda. En estas circunstancias el señor Martínez podría comprar una vivienda de 180.000 euros (al precio medio del metro cuadrado en la actualidad sería una vivienda de aproximadamente 100 metros cuadrados).
Supongamos que el señor Martínez viviera en España. Desde el punto de vista fiscal su aportación anual sería similar a los 9.015,18 euros que representan el techo máximo de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Aunque los porcentajes de desgravación dependen de los años que hace que se compró la vivienda y de dos tramos (hasta 4.057,59 y hasta 9.015,18) supongamos para simplificar que puede deducirse un 15% durante todos los años que dura el préstamo. Como el señor Martínez es un ciudadano inteligente sabe que ese dinero que se deduce en su declaración del IRPF lo puede utilizar para comprar una vivienda mejor manteniendo el principio de gastar solo el 50% de sus ingresos. Como la deducción supone un menor gasto eso quiere decir que puede pagar más por la vivienda de su preferencia. De hecho el señor Martínez ahora puede comprar una vivienda de 195.000 euros. Esto significa que si las condiciones de los préstamos son las descritas con anterioridad la desgravación a la adquisición de vivienda supone un incremento en el precio del 8,3%.
El coste de estos gastos fiscales para el Estado es muy importante. Por ejemplo el proyecto de presupuestos del año 2005 consigna 3.076 millones de euros como beneficios fiscales por deducción de vivienda habitual en el IRPF. Si eliminamos los gastos fiscales asociados al IVA, donde el margen de maniobra es pequeño , entonces los gastos fiscales asociados a la adquisición de vivienda suponen el 14,6% del total. Si no se considera tampoco la reducción general sobre rendimientos del trabajo entonces la proporción aumenta hasta el 20%.
Desde el punto de vista de las magnitudes macroeconómicas los gastos fiscales para la adquisición de viviendas representan también magnitudes importantes. El gráfico 1 muestra la evolución desde 1990 de la proporción de gastos fiscales en vivienda respecto al PIB. Los datos provienen de García-Montalvo y Mas (2000) hasta el año 1996 y de Sánchez (2004) desde 1997. Los conceptos incluidos entre los gastos fiscales asociados a la vivienda en ambos trabajos no son exactamente idénticos pero son suficientemente cercanos como para que no aparezca una discontinuidad importante. El gráfico 1 indica que los gastos fiscales en materia de vivienda representan entre un 0,8% y un 1% del PIB. Esto quiere decir que si se eliminaran los mismos y se dedicaran dichos recursos a inversión en investigación y desarrollo la misma podría multiplicarse por 2 acercándonos a la media de la Unión Europea de gastos en I+D sobre el PIB. Esta comparación es relevante pues pone de manifiesto que uno de los graves problemas del patrón de desarrollo español (el exceso de importancia del sector de la construcción y la baja intensidad de la investigación y desarrollo) está fomentado directamente por el Estado mediante una serie de desgravaciones que tienen poca justificación económica. Por el contrario no cabe ninguna duda de las evidentes externalidades de la inversión en I+D y, por tanto, de la necesidad de la intervención pública en el sector.
Gráfico 1. Gastos fiscales en vivienda en proporción del PIB
Desde el punto de vista de distribución de las desgravaciones es cierto que la reforma del IRPF de 1999 eliminó en parte la regresividad de la legislación anterior, donde el límite de la desgravación se fijaba en el 30% de la base imponible en lugar de usar un valor fijo. El gráfico 2 muestra la curva de Lorenz para la distribución de las deducciones para la adquisición de vivienda habitual en 1998 y 2001. Se puede comprobar que, al menos en función de la renta las desgravaciones a la adquisición de vivienda habitual han aumentado su progresividad, al menos en relación a los contribuyentes que presenta declaración. La curva de Lorenz de 1998 se sitúa un poco por debajo de la diagonal lo que indica que favorecía más a los contribuyentes de mayores bases liquidables. La curva de 2001 aparece claramente por encima de la diagonal lo que señala que los contribuyentes con menores bases imponibles se benefician en mayor medida.
No obstante el gráfico 2 solo cuenta parte de la historia pues está construido condicionado a que los contribuyentes desgraven por la adquisición de vivienda habitual. Sin embargo los contribuyentes de los segmentos más bajos de renta tienen complicaciones para obtener préstamos hipotecarios y, por tanto, es menos probable que puedan beneficiarse de las ventajas de las deducción por adquisición de vivienda habitual. El gráfico 3 muestra que, en efecto, los escalones más bajos de renta presentan una proporción menor de contribuyentes que desgravan. Los datos del año 1998 son particularmente claros en este aspecto mostrando proporciones muy bajas para los niveles más bajos de renta. Los datos del año 2001 no parecen tan claros debido a que los cambios en el IRPF (sobre todo la introducción de un mínimo exento alto y el ajuste entre retenciones e impuestos) hace que el número de contribuyentes que presentan declaración del IRPF haya caído (fundamentalmente por la reducción en el número de contribuyentes de menor nivel de renta) .
Por tanto, y a pesar de la limitación establecida por la reforma de 1999, la deducción por adquisición de vivienda no es excesivamente progresiva. Es más, dado el mecanismo de fijación de precios de la vivienda comentado con anterioridad, la deducción acaba siendo una transferencia de más de 3.000 millones de euros anuales de los contribuyentes a los constructores/promotores, propietarios del suelo e inversores. Desde esta perspectiva sería más conveniente eliminar estos gastos fiscales y que los contribuyentes se beneficiaran en forma de mejores servicios público y gastos con un contenido redistributivo más claro.
Gráfico 2. Curva de Lorenz de la distribución de las desgravaciones a la vivienda.
Gráfico 3. Proporción de contribuyentes que desgravan por adquisición de vivienda.
2. Vivienda y financiación de las haciendas locales.
Otro de los lugares comunes de las fases de rápido crecimiento del precio de la vivienda es el supuesto efecto de las necesidades de financiación de los ayuntamientos sobre el encarecimiento de la vivienda . La argumentación tiene dos aspectos: el efecto de los impuestos municipales asociados a la vivienda y la construcción y la venta de suelo público mediante subastas en lugar de concursos.
Es evidente que los ayuntamientos consiguen una proporción importante de sus ingresos a partir de impuestos y tasas relacionados con la construcción y la vivienda. Los más importantes son el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos y el impuesto sobre construcciones instalaciones y obras. Además los ayuntamientos también obtienen recursos de la enajenación de terrenos. El cuadro 1 muestra algunas cifras sobre la importancia de los impuestos ligados a la vivienda y la construcción. La primera columna se refiere al conjunto de ayuntamientos en el año 2000 (presupuestos consolidados). Las otras tres columnas ser refieren a tres ayuntamientos importantes según los datos de sus presupuestos para 2004. En primer lugar el cuadro 1 muestra que los ingresos relacionados con la vivienda y la construcción suponen entre el 23,2% y el 28,6% del presupuesto total. Este porcentaje es muy importante pero resulta incluso más relevante si se compara con los ingresos que los ayuntamientos pueden obtener en función de su potestad impositiva (por tanto sin incluir transferencias corrientes ni pasivos). En este caso alcanza el 42,6% en el conjunto de ayuntamientos y hasta el 59,5% en el presupuesto del ayuntamiento de Valencia.
Cuadro 1. Impuestos y tasas relacionadas con la vivienda y venta de terrenos.
Ayuntamientos 2000 Barcelona 2004 Madrid 2004 Valencia 2004
Proporción sobre presupuesto 25,43% 24,79% 23,18% 28,63%
Proporción sobre presupuesto sin pasivos ni transf. corrientes 42,67% 52,66% 50,34% 59,51%
Proporción sobre impuestos directos e indirectos 66,61% 73,80% 65,11% 76,62%
Fuente: IGAE y ayuntamientos de Barcelona, Madrid y Valencia.
Asimismo los ayuntamientos han aumentado el porcentaje de gravamen de los impuestos sobre la vivienda y la construcción hasta alcanzar en muchos casos el máximo permitido como muestran los ejemplos que aparecen en el cuadro 2.
¿Quiere esto decir que los ayuntamientos están echando más leña al fuego de los precios de la vivienda? La respuesta es negativa. En primer lugar la potestad recaudatoria de los ayuntamientos está ligada básicamente a impuestos relacionados con la vivienda y por eso representan un porcentaje tan importante de los ingresos. Pero también muchos de sus gastos están relacionados con la construcción y la vivienda. En segundo lugar la venta de terrenos mediante el procedimiento de subasta no es el causante del incremento del precio del suelo. El suelo aumenta su precio debido a que las viviendas que se construirán encima podrán ser más caras y no al revés. De hecho son los constructores y los promotores los que pujan para hacer subir el precio del suelo. Por tanto hemos de suponer que les compensa pagar un precio más alto en términos del precio al que podrán vender las viviendas. El sistema alternativo, los concursos, suponen una asignación oscura y poco eficiente del suelo. Además vender suelo barato no asegura que el precio de las viviendas que se construirán en dicho suelo será bajo. Muy al contrario, como el precio de la vivienda acabará siendo el que fija el máximo valor del endeudamiento de las familias, la venta de suelo público a bajo precio supone simplemente una transferencia de recursos desde los ayuntamientos hacia los constructores y promotores. Parece lógico pensar que es mejor que el ayuntamiento use los recursos adicionales para financiar servicios públicos y no los transfiera a agentes privados para que estos aumenten incluso más sus beneficios.
Cuadro 2. Ranking tributario 2004.
Ranking tributario IBI ICIO Plusvalías
Malaga 95 92 100
Murcia 73 98 100
Sevilla 87 72 100
Oviedo 83 100 100
Alicante 64 100 100
Barcelona 84 79 100
Valencia 65 100 83
Madrid 48 100 97
Fuente: Ayuntamiento de Madrid. IBI: impuesto de bienes inmuebles. ICIO: impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Plusvalías: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.
3. Conclusiones.
La Constitución española consigna el derecho de todos los españoles a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Pero nótese como el legislador no habla de “propiedad” sino de “disfrute”. El entramado de desgravaciones fiscales a la adquisición de viviendas altera gravemente la decisión entre comprar y alquilar a favor de la primera y genera una situación absolutamente anómala donde tan sólo el 10,5% del parque de viviendas está en alquiler. De esta manera perjudica la movilidad de los trabajadores y su capacidad de disfrutar de los servicios de la vivienda, condenando a los ciudadanos a endeudarse fuertemente y a concentrar toda su riqueza en un único activo en contra de cualquier principio de prudencia y diversificación. Para empezar a resolver el desequilibrio entre propiedad y alquiler sería necesario desmontar unas desgravaciones a la adquisición de vivienda, de carácter regresivo, sustituyéndolas por deducciones por el alquiler de viviendas para familias con pocos recursos. Es evidente que este cambio generará una situación de aparente injusticia en el tratamiento de las generaciones pasadas, que se beneficiaron de estas desgravaciones, frente a las generaciones futuras. Sin embargo si las desgravaciones provocan, como en la actualidad, incrementos de precios, las generaciones futuras ganarán en términos de precios de la vivienda más bajos. Es más, si se eliminaran las desgravaciones a la adquisición de vivienda habitual y se utilizaran estos recursos para financiar actividades de investigación y desarrollo se podría casi duplicar la inversión en I+D sobre el PIB lo que generaría un aumento de la productividad de la economía española.
En segundo lugar muchos comentaristas acusan a los impuestos locales de ser causantes del aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, si bien es cierto que gran parte de los impuestos y tasas municipales recaen sobre la construcción y la vivienda, no es menos cierto que muchos de los servicios que prestan los ayuntamientos también se relacionan con el mismo sector. Conviene recordar que la Constitución también señala que “la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. Por último intentar reducir el precio del suelo a partir de realizar concursos para otorgar el suelo público en lugar de subastas genera una transferencia de recursos desde el sector público local hacia las constructoras y promotoras que no tiene ninguna justificación económica.
