¿Va a bajar el precio de la vivienda? +Opinión

El enigma de la vivienda: sube a pesar de las predicciones​

El precio de la vivienda en España lleva subiendo desde los años 80, con la única excepción de la crisis de 2008. Quienes esperan una nueva caída se apoyan en la comparación con aquella crisis, pero el contexto es radicalmente distinto: en aquella ocasión se construyó en exceso; ahora no se construye lo suficiente. La demanda, empujada por la inmigración y la inversión extranjera, sigue creciendo, mientras la oferta se estanca. Los datos son contundentes: entran alrededor de 800.000 extranjeros al año, pero solo se levantan unas 125.000 viviendas. El resultado es una presión al alza que pocos ven frenar.

La demanda que no frena​

El mercado inmobiliario español vive una paradoja: los precios suben mientras los tipos de interés se encarecen. Las hipotecas son más caras, pero la compra al contado sigue siendo frecuente. Según algunas estimaciones, los extranjeros acaparan el 30% de las operaciones. La llegada masiva de inmigrantes, que buscan un lugar donde vivir, añade más presión. No se puede construir a ese ritmo: la obra nueva es escasa y se concentra en viviendas de alto standing para maximizar beneficios. Las zonas más demandadas, como el centro de las ciudades, están edificadas, y solo se rehabilitan edificios antiguos. Todo apunta a que la tendencia se mantendrá.

Los costes de construcción no explican el precio​

Un argumento que circula es que el precio no puede bajar porque los materiales y la mano de obra han subido. Pero este razonamiento se desmonta con un dato: el metro cuadrado en el barrio de Chamartín (Madrid) es 60-80 veces más caro que en Almendralejo (Badajoz). Si los costes de construcción fueran el factor determinante, la diferencia sería mucho menor, como mucho del 30%. La explicación está en el precio del suelo, que concentra la mayor parte del valor. Por tanto, los costes de construcción no son la vara de medir, lo son la localización y la demanda.

Excepciones: ¿dónde sí bajan los precios?​

Hay quien sostiene que la vivienda ya está bajando. En Barcelona, por ejemplo, los pisos de segunda mano se han abaratado hasta un 20-30% en tres años. En urbanizaciones de lujo como Santo Domingo o La Moraleja, las rebajas pueden llegar a los 500.000 euros. Sin embargo, son casos puntuales, a menudo en segmentos de alto valor, no en el mercado general. La mayoría de las ciudades mantienen precios estables o al alza. Dos años después de las previsiones de caída, los precios en muchas zonas han subido un 25%. La respuesta parece clara: la vivienda no bajará mientras la demanda siga siendo superior a la oferta.

La pregunta no es si bajará, sino cuánto tiempo más puede aguantar el mercado. Los que esperan un crac se olvidan de que la crisis de 2008 fue causada por un exceso de construcción, no por su escasez. Ahora la situación es la contraria. Mientras no se liberalice el suelo y que se reactive la obra nueva, los precios seguirán subiendo. ¿Hasta cuándo? Nadie lo sabe, pero los indicadores apuntan a que la tendencia continuará.