Se aprueba nueva regularizacion para convertir lonjas en viviendas pais vasco

El Gobierno Vasco ha aprobado el Decreto 55/2026, que rebaja a 35 m² la superficie útil mínima y suprime la exigencia de dos orientaciones opuestas para convertir lonjas en viviendas. La norma fija el marco autonómico, pero cada ayuntamiento decide en qué zonas lo autoriza y con qué régimen de precio.

El propietario de un local de 38 metros cuadrados con una sola salida, comprado hace dos décadas por 15.000 euros, mira la operación con una mezcla de alivio y desconfianza. La norma que durante años le cerraba la puerta acaba de abrirse. La pregunta es a qué precio.

De 45 a 35 metros y una sola fachada

El Decreto 55/2026, que modifica el decreto anterior de habitabilidad, rebaja el umbral general de superficie útil hasta los 35 m². Muchos municipios exigían 45 m² o más, lo que dejaba fuera a una parte importante del parque de lonjas. La altura libre mínima se mantiene en 2,60 metros.

Desaparece la obligación de contar con dos orientaciones opuestas, la ventilación cruzada estricta que tantos bajos comerciales incumplían. Se admiten viviendas con orientación única al norte o al oeste, y se flexibilizan las exigencias de soleamiento directo y la distribución interior de las estancias.

El Ejecutivo autonómico calcula que hay unas 7.500 lonjas vacías en toda la comunidad que cumplen las condiciones idóneas para incorporarse al mercado residencial. Es la cifra que justifica la operación: suelo ya construido, con servicios urbanos pagados, que pasa de estar muerto a tener uso.

El blindaje contra la especulación

Aquí está el detalle que cambia el negocio. Las lonjas reconvertidas se asimilan a regímenes de vivienda colaborativa o dotacional. En ciudades con alta presión residencial, el suelo transformado se calificará directamente como Vivienda de Protección Tasada (VPT).

Eso implica un baremo de ingresos para los compradores y un tope máximo de precio. Queda prohibido destinar estas conversiones al mercado libre o al alquiler turístico en la mayoría de los casos. Quien compró barato hace veinte años no se encuentra con un pelotazo, sino con un activo regulado.

La lógica es evitar que la flexibilización técnica se convierta en una burbuja de plantas bajas. Sin el control de precios, abrir la mano en superficie y orientación habría sido una invitación a comprar lonjas a precio de saldo y revenderlas como áticos.

Quién decide de verdad: los ayuntamientos

La normativa autonómica fija el marco, pero la autorización definitiva sigue dependiendo del planeamiento y las licencias de cada consistorio. Los ayuntamientos regulan en qué zonas se permite la conversión y en cuáles no, con el objetivo declarado de proteger el comercio local.

Ahí está el nudo práctico. Un propietario puede cumplir todos los mínimos del decreto y encontrarse con que su calle está catalogada como eje comercial protegido. O al revés: un municipio con presión de vivienda puede ser más generoso en las zonas que le interesan.

La norma no resuelve el problema de fondo del precio de la vivienda, pero mueve ficha. Pone en el mercado suelo construido que llevaba años sin uso y lo hace con una condición: que no acabe en manos de quien solo busca plusvalía. El resultado depende de cómo lo apliquen los ayuntamientos, y eso todavía no está escrito.