Sánchez prepara un ataque sin precedentes a los alquileres: "Es muy grave ¡No alquiléis!

El plan de Sánchez para el alquiler: ¿intervención o expropiación?

El borrador del Real Decreto-ley de vivienda, filtrado la semana pasada, ha provocado un terremoto en el mercado inmobiliario. Según una abogada consultada, el texto es «muy grave» y supone «un ataque sin precedentes a la libertad contractual». Las medidas pactadas entre PSOE y Sumar incluyen una prórroga forzosa de los contratos hasta 2028 y un endurecimiento de los alquileres temporales que obligará al propietario a acreditar la causa de la temporalidad; si no lo consigue, el contrato se convertirá retroactivamente en un arrendamiento de vivienda habitual con todas las protecciones. «Es un foco de conflictos», vaticina la experta.

Las medidas del borrador: más control y prórrogas forzosas

El documento, al que tuvo acceso Libre Mercado, establece que el arrendador deberá justificar la necesidad de un alquiler de temporada. Si no demuestra la causa, el inquilino podrá exigir la conversión a contrato indefinido con prórrogas obligatorias hasta 2028. Además, se refuerza la protección frente a desahucios y se limita la actualización de rentas. Para los alquileres de habitaciones, la regulación se endurece, y se amplía la definición de gran tenedor, lo que afecta a fondos de inversión. Un ejemplo citado: en un desarrollo urbanístico de 1.300 viviendas, un fondo pide 1.200 euros por una habitación y 2.000 por tres, lo que ilustra la presión sobre los precios.

El cálculo del propietario: ¿merece la pena alquilar?

Los números de un caso real en Alcobendas (Madrid) lo explican. Un propietario alquilaba un piso de tres habitaciones por 700 euros al mes. Tras descontar gastos de comunidad (720 €/año), seguro de impago (una mensualidad), IBI (500 €), tasa de cochambres y mantenimientos (unos 600 € anuales), y además el IRPF sobre el 50% del rendimiento neto, le quedaban apenas 4.500 euros al año. Es decir, unos 375 euros al mes de beneficio neto. Ahora ha retirado el piso del mercado, paga 1.000 euros anuales en impuestos y comunidad, y prefiere mantenerlo vacío para su descendiente. «Cada vez estoy más contento de la decisión», afirma. La rentabilidad neta para un comprador que adquiera un piso por 500.000 euros y lo alquile por 1.500-1.800 euros al mes ronda el 1-2%, muy por debajo de otras inversiones. «¿Dónde ves el negocio?», se pregunta otro inversor.

El efecto esperado: más oferta o más retirada

El debate se parte en dos. Quienes defienden la intervención sostienen que es necesario «explotar el mercado de la especulación» y que los precios de las habitaciones (600 euros o más) son abusivos. Argumentan que la vivienda es un bien básico y no debería ser un negocio. En el extremo opuesto, se señala que atacar a los pequeños propietarios —que son la mayoría de los que alquilan— solo conseguirá que retiren sus pisos, reduciendo la oferta y disparando aún más los precios. La historia de Alcobendas es un ejemplo: el propietario prefirió cerrar antes que seguir alquilando. «Si atacas a los pocos que ponen su piso en alquiler, lo que consigues es que más gente deje de alquilar», resume un análisis recurrente. El resultado, según esta tesis, es una «tierra quemada» que beneficia a los grandes fondos, que sí pueden absorber la regulación y subir precios.

Fondos y grandes tenedores: los que se benefician

Una corriente apunta que el verdadero objetivo no es proteger al inquilino, sino que todo el mercado de alquiler quede absorbido por grandes empresas y fondos de inversión. A estos se les pueden imponer condiciones, pero simplemente subirán los precios de todas sus unidades para que los inquilinos que pagan cubran el coste de los vulnerables y los impagos. En Valencia, un fondo dueño de 700 viviendas en un desarrollo de 1.300 ya pide precios de alquiler de 1.200 euros por habitación. La regulación, lejos de ayudar al pequeño propietario, le empuja a salir del mercado.

El borrador, además, establece que si el propietario no acredita la temporalidad, el contrato se convierte en indefinido retroactivamente, lo que ahuyenta a quienes alquilan casas rurales o por temporadas. «He invertido en crear una casa rural para alquilarla por temporadas. ¿Pedro me devuelves el tiempo, dinero y esfuerzo?», se lamenta uno de los afectados.

El análisis se atasca aquí. Por un lado, la intervención responde a una demanda social de vivienda asequible. Por otro, los datos muestran que la rentabilidad ya es mínima para los particulares y que las nuevas cargas solo acelerarán la retirada de oferta. La paradoja es que la medida, si se aprueba, podría agravar el problema que pretende resolver. Y todo depende de que Sánchez logre el apoyo de Junts y PNV, algo que no está garantizado.