Peligro: catástrofe inmobiliaria inminente en españa

rsaca dijo:

Os traigo un video del canal de Jordi Llátzer que me ha parecido muy interesante. Con varios invitados relacionados con el sector inmobiliario en diferentes zonas de España, analizan el estado del sector inmobiliario, causas y su posible evolución.

Utilizan bastantes gráficos para documentar las cosas.

Como resumen:

Los precios de alquiler y venta se deben al punto donde oferta encuentra a la demanda.
En cuanto a la demanda, analizan su evolución en los últimos años, encontrándonos con lo que más o menos ya sabemos: incremento brutal de extranjeros, envejecimiento de la población, concentración en torno a determinadas zonas geográficas, especialmente grandes ciudades y costa mediterránea, etc. En gráficos:

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Aquí la evolución de la pirámide? rombooloquesea de población en los últimos 20 años:

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Este me parece especialmente interesante, muestra el % de extranjeros por grupos de edad en diferentes zonas de España. Fijaos en el % brutal entre 25-44 en Madrid y Cataluña.

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Aquí el crecimiento de la población por provincias sobre mapa:

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Parece claro que la entrada desordenada y brutal de extranjeros estos últimos años ha sido lo que ha provocado principalmente la subida en la demanda.

Lo anterior nos lleva a esto:

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Y ahí entramos en lo siguiente, la oferta.

Me ha parecido especialmente interesante el análisis de Fran, que trabaja en el sector inmobiliario en Cataluña, sobre lo que está pasando.

Está claro que la oferta ni se acerca a la demanda por los siguientes puntos:

-Casi no se construye obra nueva. Yo no tenía claras las causas, pero Fran lo indica muy claro.
El coste de construir viviendas se ha disparado estos últimos años, pero OHHH SORPRESA, no es tanto por el coste de los materiales, que aunque han subido no es ya lo más relevante. Según él, lo que ha provocado la mayor subida es la nueva normativa/modificación de la anterior, que provoca que las viviendas nuevas deban ser muuuucho más caras que las que se construían anteriormente, sin que las calidades sean realmente mucho mejores. Entre otras cuestiones por temas de accesibilidad, obligatoriedad de aumentar espacios comunes frente a espacios habitados y cuestiones diversas que hacen que cada metro habitado tenga un coste de construcción muy elevado. A eso se une la limitación de los salarios de los trabajadores, que no han crecido significativamente, creando un tope a los precios que se pueden poner a la vivienda. Eso hace que las viviendas nuevas solo se vendan/merezca la pena construir en zonas premium dentro de nuestra geografía. Y en números muy reducidos, ya que la rentabilidad para los que intervienen en su construcción sin hacerlas invendibles es mucho menor de lo que fue.

-A eso se une el suelo disponible. Según ese señor (y coincido plenamente) en España se debería poder construir en todo el suelo salvo linea de costa y espacios de especial valor natural, no incluye sitios con cuatro arbolitos. Y el Gobierno central debería de imponerse a los ayuntamientos sobre clasificación del suelo para evitar corrupciones habituales, con planes a 100 años vista.

-Propone que en las zonas con demanda se facilite enormemente la reconversión de espacios de otro tipo a vivienda.

-Además la administración resulta terriblemente lenta y farragosa para sacar adelante cualquier proyecto.

Eso ha provocado que casi no se construyan viviendas con iniciativa privada, prácticamente no existiendo la del gobierno, que está a otros asuntos.

En la mayoría de zonas casi solo existe oferta de 2 mano, pero dicen que se está agotando en las áreas que rodean a las grandes ciudades, dejando de haber disponible incluso de este tipo.

-En el caso de los alquileres el mayor problema es que este gobierno con su leyes absurdas ha creado la figura del inquiokupa, provocando la retirada de muchas viviendas del mercado de alquiler.

-El topar precios de alquiler, unido al precio máximo que la gente puede pagar por una vivienda alquilada ha llevado a que la rentabilidad del alquiler medio en los centros de las grandes ciudades haya bajado. Comenta el caso de Barcelona, donde las zonas centrales tienen precios medios de alquiler similares ya a la periferia, pero con unos precios disparatados del suelo, lo que hace que la relación precio vivienda/precio alquiler sea poco atractiva para el propietario o posible inversor en alquiler en esas zonas. Con números, habla de rentabilidad alquiler vivienda cercana a 4% en zonas buenas de Barcelona. Con lo cual se crea un mercado inmobiliario en esas zonas en las que comprar vivienda cuesta un cigot y yema del otro, pero NO hay viviendas para alquilar porque a los propietarios o posibles inversores simplemente no les merece la pena complicarse la vida con ello y retiran sus viviendas del mercado o meten su dinero en otras cosas.

-También se mencionan otros muchos temas, como la nula promoción por parte del gobierno de la inicitiva privada/cooperativas de propietarios para construir, o que todo lo relacionado con la vivienda habitual debería de estar grabado 0, nada, no sangrar a la gente con ello.

Y otras muchas cuestiones sobre el asunto.


Escuchando a esta gente, que parece saber bien de lo que habla, la conclusión clara que saco es que el estado en todas sus vertientes (UE, nación, autonómico y local) es el principal enemigo del individuo. Toda la acción del estado estos últimos años ha ido orientada a esquilmar a los ciudadanos, convirtiéndolos en esclavos. Promover la entrada masiva de forasteros, que de por si ya es absurdo, pero encima sin poner los medios para dar soporte a ese crecimiento. Aprovar leyes sin sentido que solo sirven para jorobar al ciudadano. A complicar nuestra vida, favoreciendo además la división y enfrentamiento entre nosotros.

Creo que muchas de las cuestiones que plantea el forero Alex Cosma son ciertas. Delegar en castas de iluminados nos está moliendo la vida. Algo que parece más cómodo porque nos evita pensar y actuar, pero a la larga simplemente nos convierte en ganado. Pero cada vez veo más claro que la solución es individual. Buscarse la vida cada uno y el que pueda que huya de este lodazal. Aunque corren vientos de libertad por el mundo, parece que la casta mafiosa que domina este continente esta interesada en seguir parasitandonos y jorobar la vida cada vez más. Y la gente se acerca más al comportamiento de un rebaño que al de una sociedad libre dispuesta a luchar por su libertad y derechos.

Aqui el video:

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*REXTOR* dijo:

chorradas, en mi zona de Madrid el 90% de los pisos están ocupados por viejos de 60-80 años, y dentro de esa franja diría que el 60% es por lo menos de viejos de 70-80 años, que en poco tiempo van a cascar, por lo que la oferta en breve será brutal, otra cosa es lo que se está haciendo porque muchos de esos pisos los viejos los están vendiendo como nuda propiedad para usarlos hasta que mueran, entiendo porque no tienen descendencia o son unos me gusta la fruta y no quieren dejar nada que tb puede ser... el caso es que esos pisos que si bien su valor actual de mercado serían 400K, los dejan en 180-200K como nuda propiedad y los están comprando promotoras o fondos de esos, con lo que al final pierde el pueblo lógicamente... tb veo que muchísimos pisos los venden con bicho, es decir, con okupas y luego búscate la vida...

principal problema que veo:

-los mayores tenedores son los viejos y a los viejos no paran de subirles la pensión y los trabajadores cada vez más impuestos y sin nada; si a los viejos les congelaran o bajaran la pensión como hizo Rajoy, rápidamente empezaría a aumentar la oferta, yo conozco a muchos viejos con 4 o 5 pisos en zona buena de madrid y a lo mejor no están ni alquilándolos porque no les interesa tener lios de okupas etc., y con las pensiones tienen dineros de sobra.

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• SMI mensual: En 2025, el SMI es de 1.184 euros mensuales en 14 pagas, lo que equivale a unos 1.381 euros al mes si lo prorrateamos en 12 pagas (16.576 euros anuales ÷ 12). Usaré la cifra de 1.184 euros como base, ya que es el pago mensual oficial en el sistema de 14 pagas.
• Un tercio del SMI mensual: 1.184 ÷ 3 ≈ 395 euros al mes.
• Coste mensual actual de la vivienda: Tomemos como referencia el precio medio de una vivienda de 80 m², que calculamos en 144.720 euros para 2025 (1.809 euros/m² × 80). Para estimar el coste mensual, asumamos una hipoteca a 30 años con un interés fijo del 3% (un promedio razonable para 2025 según proyecciones):
  • Usando una calculadora de hipotecas, el pago mensual para 144.720 euros a 30 años al 3% sería aproximadamente 610 euros al mes. Esto ya es un 51,5% del SMI mensual (610 ÷ 1.184), bastante por encima del tercio (33%).

• Con un préstamo a 30 años al 3% de interés, el precio total de la vivienda debería ser aproximadamente 94.000 euros (según simuladores de hipotecas, el pago mensual de 395 euros corresponde a este capital).
• Esto implica que el precio de la vivienda tendría que caer desde 144.720 euros en 2025 hasta 94.000 euros, una reducción del 35% (94.000 ÷ 144.720 ≈ 0,65).

• Si el precio de la vivienda se mantiene en 144.720 euros, el SMI mensual tendría que subir hasta unos 1.830 euros al mes (610 × 3), para que 610 euros sean el tercio. Esto equivale a un SMI anual de 25.620 euros (1.830 × 14), un 54% más que el actual de 16.576 euros.

• Crecimiento del SMI: Si el SMI sigue subiendo al 4% anual (como el incremento de 2025), pasaría de 1.184 euros mensuales en 2025 a:
  • 1.830 euros en 2038 (13 años), cuando el SMI anual alcanzaría unos 25.620 euros.
  • En este escenario, si los precios de la vivienda se estancaran en 144.720 euros y el coste mensual siguiera siendo 610 euros, para 2038 esto sería un tercio del SMI mensual (1.830 ÷ 3 ≈ 610 euros).
• Precios de la vivienda: Sin embargo, los precios no se estancarán. Con un aumento del 5% anual, esa vivienda de 144.720 euros en 2025 costaría 269.000 euros en 2038, y la hipoteca mensual (30 años, 3%) subiría a unos 1.130 euros, mucho más que el tercio del SMI de entonces (1.830 ÷ 3 ≈ 610 euros).
• Caída de precios: Para que el coste mensual baje a 395 euros mientras el SMI crece, los precios de la vivienda tendrían que caer significativamente. Si el SMI llega a 1.830 euros en 2038, el precio de la vivienda debería mantenerse en 94.000 euros (hipoteca de 395 euros). Esto requeriría una caída anual promedio del 3,3% desde 144.720 euros en 2025 hasta 94.000 euros en 2038.

• Si los precios de la vivienda suben al 5% anual y el SMI al 4%, la brecha entre el coste mensual y el tercio del SMI no se cerrará sin intervención. En 30 años (2055, una generación), el SMI mensual podría ser 3.800 euros (SMI anual de 53.200 euros), y el tercio sería 1.267 euros. Pero una vivienda de 80 m² costaría unos 630.000 euros (5% anual desde 144.720), con una hipoteca mensual de 2.650 euros, aún muy lejos.
• Para que el coste mensual sea un tercio del SMI, necesitaríamos:
  1. Que los precios de la vivienda caigan o se estanquen (poco probable sin una crisis inmobiliaria masiva o un aumento drástico de la oferta).
  2. Que el SMI crezca mucho más rápido (por encima del 6-7% anual sostenido).
• En un escenario optimista (SMI sube al 6% anual, precios estancados en 144.720 euros), el SMI mensual alcanzaría 1.830 euros en 2033 (8 años), y 610 euros serían un tercio. Pero esto no es una generación, sino apenas una década.

Quemado dijo:

Todo esto viene del mismo sitio: la sobrerregulación.

Imagina que eres un propietario y quieres construir en tu terreno. No puedes. Hay que urbanizar primero. Bien, vamos a urbanizar. No puedes. Tiene que ser por sectores, con junta de compensación. Bueno. Hablamos con los vecinos, los convencemos que van todos a construir y montamos la junta de compensación. Vamos a urbanizar. No puedes. Necesitas estudio ecológico, arqueológico y un plan parcial. Bien. Vamos con el ecológico. Llama a los biólogos que te hagan el catálogo de especies. Ya lo tienes. Vamos a urbanizar. No puedes. Hay especies que hay que trasplantar: escarabajos, jaras, comadrejas, pinos, conejos. Vale. Vamos a trasplantarlos a otro lugar. No puedes. Necesitas un informe que se pueden llevar a ese lugar, el acuerdo con el propietario del nuevo lugar. Vale. Llegas al acuerdo, te gastas más pasta en mover a los bichos. Vamos a por lo siguiente, los arqueólogos.

Los llamas, te esperas X meses y se pasan por allí. Hacen sus agujeros. Encuentran tres piedras. Te dan el informe ya presentado a la comunidad autónoma de turno. Vas con el plan parcial, os gastáis los miles de euros en arquitectos. Lo presentáis al ayuntamiento. Del ayuntamiento a la comunidad. De vuelta con reparos. Más miles de euros en arquitectos porque a la zona verde le faltaba un 0.03% de superficie. Se cambia. De nuevo al ayuntamiento. Otra vez a esperar. Otra vez a la comunidad autónoma. Otra vez a esperar. Ya llega la aprobación del plan parcial y se celebra en las oficinas como una victoria el equipo de fútbol. Vamos a urbanizar. ¡No puedes! Hay que hacer el plan de urbanización y el proyecto de reparcelización. Más miles de euros en arquitectos. De nuevo, ayuntamiento. Meses. Comunidad. Meses. Reparos y subsanaciones. Meses. De nuevo, años después, se aprueba y se celebra en las oficinas. Ya podemos llamar a la constructora para que empiece con la urbanización.

Vamos a mover tierras para allanar el terreno y que se pueda construir. ¡No puedes! ¿Te acuerdas de los arqueólogos? Pues había una nota en el proyecto que se tenían que vigilar los movimientos de tierras por si aparece algo. Llamas al arqueólogo. Que hay que esperar. X meses. Finalmente, consigues que el arqueólogo y el de movimiento de tierras tengan agendas compatibles y llegan las máquinas. ¡No puedes! Las máquinas pesan más de lo permitido por las calles por las que tienen que pasar. De vuelta con el ayuntamiento, a movilidad y tráfico. El permiso requiere información sobre las máquinas y demás. Tras X meses, te lo dan y vuelves a alinear los astros del arqueólogo y del de las máquinas. Por fin, empiezas a mover tierras... y te encuentras con una tubería de agua que no estaba digitalizada en los planos del ayuntamiento, pero está en uso. No pasa nada. Comunicas al ayuntamiento y continúas con el movimiento de tierras. ¡No puedes! El ayuntamiento te manda al funcionario y están allí viendo qué pasa con la tubería. El arqueólogo se va. El de las máquinas también. Tras X meses el tema se soluciona y afortunadamente no hay que cambiar el proyecto de urbanización. Vuelta a las agendas del arqueólogo y del de las máquinas.

Terminas la urbanización, pero hay que meter servicios. ¡No puedes! Falta una celda de transformación en el centro de transformación de la compañía eléctrica. Solicitas que lo pongan y te dicen que no. Que eso lo paga la junta de compensación. Un millón por celda. Ahora uno de los propietarios te dice que eso no lo tenía en su presupuesto. Para colmo de males, se ha urbanizado un sector vecino y el ayuntamiento dice que la parte de la calle que separa los sectores que cae en el vuestro hay que financiarlo. Os hace una reclamación de XXXXXXX euros a la junta de compensación. Los vecinos de tu terreno, miembros de la junta de compensación, saltan y se acuerdan de los que trabajan en el ayuntamiento... muchas veces. Tras varias semanas de teléfono y reuniones, los convences de que seguís para delante hipotecando los terrenos. Empieza una labor administrativa y burocrática. Notarios. Coordenadas geolocalizadas. Avales. Sin embargo, la cosa sale adelante. Se paga la celda, se paga la reclamación, se terminan de asfaltar las calles, las aceras, las zonas verdes (todo con vuestro dinero, por supuesto). Tras varios meses, queréis entregar la urbanización al ayuntamiento. ¡No puedes! Hay que reparcelar.

Hablas con el notario, tienes el proyecto de parcelización, saca sus tablas de honorarios y se las pasas a los vecinos de la junta de compensación. Vuelven a acordarse del notario, los que allí trabajan y los que hicieron las tablas. Finalmente, reparcelizáis el sector. De repente, todo que era un terreno, se convierte en muchos solares urbanos y catastro quiere saber de vosotros. Si no hay errores materiales y todo va bien. El valor del terreno, mágicamente, se multiplica por XXXX incluso sin estar construído. Los IBIs también. Los sudores fríos corren por las espaldas de vuestros vecinos calculando lo que van a tener que pagar de IBI por los solares. Volvéis a ir al ayuntamiento a entregar la urbanización, pero ¡no puedes! El ayuntamiento te dice que el calibre de los tubos de riego a goteo en los árboles de la zona verde no es adecuado según la normativa municipal. Llamáis al constructor y os dice que puede hacerlo, el año que viene. Os toca pagar el famoso IBI y volvéis al banco. No suelta el dinero. Tenéis meses para pagar si no queréis un embargo. Habláis con gente y una empresa de XXXXX os compra algunos solares aunque no estén para construir todavía. Pasa el año (y la fecha de devengo del IBI) y el constructor arregla los tubos del riego a goteo. Con el dinero de la venta pagáis el IBI, el ITP de la venta (por acuerdo con la empresa), las plusvalías municipales, las ganancias y pérdidas patrimoniales en IRPF (con el nuevo valor de catastro multiplicado por un "coeficiente fiscal") y os disponéis a pedir licencias para construir. ¡No puedes!

El ayuntamiento es propietario del 10% de la edificabilidad, pero ahora os comunica que no la quiere. Que se la paguéis. En efecto, además de haberse llevado las calles, los servicios, las zonas verdes que vosotros habéis pagado... se lleva el 10% de lo construido. Así es la ley. No pasa nada. Vendéis unos solares más a esa empresa de XXXXXX tan apañada (que resulta tener alguna conexión con algún político de por ahí pero a estas alturas de la vida no nos vamos a poner a rascar), pagáis el 10% del ayuntamiento, las tasas del notario (again), las plusvalías (again), ganancias y pérdidas (again) y, de nuevo por "acuerdo" que si no lo tomas te embargan, el ITP. Ya. Por fin. Puedes construir... si el ayuntamiento te da licencia de obra mayor claro, después de pagar el ICIO y tasas correspondientes.

¿Quién shishi va a construir? ¿Cómo va a subir la oferta? Que me lo expliquen.

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greg_house dijo:

¿Como pensais que va a acabar esto?

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*REXTOR* dijo:

chorradas, en mi zona de Madrid el 90% de los pisos están ocupados por viejos de 60-80 años, y dentro de esa franja diría que el 60% es por lo menos de viejos de 70-80 años, que en poco tiempo van a cascar, por lo que la oferta en breve será brutal, otra cosa es lo que se está haciendo porque muchos de esos pisos los viejos los están vendiendo como nuda propiedad para usarlos hasta que mueran, entiendo porque no tienen descendencia o son unos me gusta la fruta y no quieren dejar nada que tb puede ser... el caso es que esos pisos que si bien su valor actual de mercado serían 400K, los dejan en 180-200K como nuda propiedad y los están comprando promotoras o fondos de esos, con lo que al final pierde el pueblo lógicamente... tb veo que muchísimos pisos los venden con bicho, es decir, con okupas y luego búscate la vida...

principal problema que veo:

-los mayores tenedores son los viejos y a los viejos no paran de subirles la pensión y los trabajadores cada vez más impuestos y sin nada; si a los viejos les congelaran o bajaran la pensión como hizo Rajoy, rápidamente empezaría a aumentar la oferta, yo conozco a muchos viejos con 4 o 5 pisos en zona buena de madrid y a lo mejor no están ni alquilándolos porque no les interesa tener lios de okupas etc., y con las pensiones tienen dineros de sobra.

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• SMI mensual: 1.184 euros (14 pagas, base actual para 2025).
• Tercio del SMI mensual: 1.184 ÷ 3 ≈ 395 euros.
• Precio medio de vivienda: 144.720 euros (80 m² a 1.809 euros/m² en 2025).
• Coste mensual actual: Para una hipoteca de 144.720 euros a 30 años al 3% de interés fijo, el pago mensual es 610 euros.
• Objetivo: Que el coste mensual baje a 395 euros (o el SMI suba lo suficiente para que 610 euros sean un tercio).
• Saldo migratorio neto: -100.000 personas por año, lo que reduce la población y podría presionar a la baja los precios de la vivienda.

• Crecimiento poblacional anual: -100.000 (migratorio) + (-80.000) = -180.000 personas por año.
• En 10 años (2035): 47,6 millones - (180.000 × 10) = 45,8 millones.
• En 25 años (2050): 47,6 millones - (180.000 × 25) = 43,1 millones.

• 2035 (10 años): 1.184 × (1,04)^10 ≈ 1.752 euros/mes. Tercio = 584 euros.
• 2050 (25 años): 1.184 × (1,04)^25 ≈ 3.160 euros/mes. Tercio = 1.053 euros.

• 2035 (10 años): 144.720 × (0,98)^10 ≈ 117.900 euros. Hipoteca a 30 años al 3%: 496 euros/mes.
• 2050 (25 años): 144.720 × (0,98)^25 ≈ 90.100 euros. Hipoteca a 30 años al 3%: 379 euros/mes.

• Con precios bajando al 2% anual y SMI subiendo al 4%:
  • 2035: Coste mensual = 496 euros > 584 euros (tercio del SMI). Aún no se alcanza.
  • 2040 (15 años):
    • Precio vivienda: 144.720 × (0,98)^15 ≈ 107.000 euros → Hipoteca ≈ 450 euros/mes.
    • SMI: 1.184 × (1,04)^15 ≈ 2.132 euros → Tercio = 710 euros.
    • 450 euros < 710 euros: Se alcanza antes de 2040.
• Para precisar, probemos 2038 (13 años):
  • Precio vivienda: 144.720 × (0,98)^13 ≈ 111.200 euros → Hipoteca ≈ 468 euros/mes.
  • SMI: 1.184 × (1,04)^13 ≈ 2.000 euros → Tercio = 667 euros.
  • 468 euros < 667 euros: Sí se cumple.

• 2035: 144.720 × (0,97)^10 ≈ 106.500 euros → Hipoteca ≈ 448 euros/mes. Tercio = 584 euros. Se cumple antes.

rsaca dijo:

Mucho me temo que parte del plan pasa por hacer que heredar sea prohibitivo, con unos impuestos a la herencia brutales, lo que unido a la escasa natalidad provocará que el estado se convierta en el principal tenedor de viviendas. Como no son una inmobiliaria, sacarán las viviendas por lotes, que comprarán los grandes fondos. Estos alquilarán esas viviendas a los nuevos españoles, que pagarán una pasta por poder vivir y no tener nada en propiedad.

Y sospecho que Pedro Sánchez participa activamente en el asunto.

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Honkytonk Man dijo:

La gente ya está lobotomizada, la prueba son los resultados electorales.

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greg_house dijo:

No hemos visto ni la mitad.... Lo de ahora son solo los entrantes en cuanto a "zascandil y control social masivo a lo bestia y sin privacidad"

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Quemado dijo:

Todo esto viene del mismo sitio: la sobrerregulación.

Imagina que eres un propietario y quieres construir en tu terreno. No puedes. Hay que urbanizar primero. Bien, vamos a urbanizar. No puedes. Tiene que ser por sectores, con junta de compensación. Bueno. Hablamos con los vecinos, los convencemos que van todos a construir y montamos la junta de compensación. Vamos a urbanizar. No puedes. Necesitas estudio ecológico, arqueológico y un plan parcial. Bien. Vamos con el ecológico. Llama a los biólogos que te hagan el catálogo de especies. Ya lo tienes. Vamos a urbanizar. No puedes. Hay especies que hay que trasplantar: escarabajos, jaras, comadrejas, pinos, conejos. Vale. Vamos a trasplantarlos a otro lugar. No puedes. Necesitas un informe que se pueden llevar a ese lugar, el acuerdo con el propietario del nuevo lugar. Vale. Llegas al acuerdo, te gastas más pasta en mover a los bichos. Vamos a por lo siguiente, los arqueólogos.

Los llamas, te esperas X meses y se pasan por allí. Hacen sus agujeros. Encuentran tres piedras. Te dan el informe ya presentado a la comunidad autónoma de turno. Vas con el plan parcial, os gastáis los miles de euros en arquitectos. Lo presentáis al ayuntamiento. Del ayuntamiento a la comunidad. De vuelta con reparos. Más miles de euros en arquitectos porque a la zona verde le faltaba un 0.03% de superficie. Se cambia. De nuevo al ayuntamiento. Otra vez a esperar. Otra vez a la comunidad autónoma. Otra vez a esperar. Ya llega la aprobación del plan parcial y se celebra en las oficinas como una victoria el equipo de fútbol. Vamos a urbanizar. ¡No puedes! Hay que hacer el plan de urbanización y el proyecto de reparcelización. Más miles de euros en arquitectos. De nuevo, ayuntamiento. Meses. Comunidad. Meses. Reparos y subsanaciones. Meses. De nuevo, años después, se aprueba y se celebra en las oficinas. Ya podemos llamar a la constructora para que empiece con la urbanización.

Vamos a mover tierras para allanar el terreno y que se pueda construir. ¡No puedes! ¿Te acuerdas de los arqueólogos? Pues había una nota en el proyecto que se tenían que vigilar los movimientos de tierras por si aparece algo. Llamas al arqueólogo. Que hay que esperar. X meses. Finalmente, consigues que el arqueólogo y el de movimiento de tierras tengan agendas compatibles y llegan las máquinas. ¡No puedes! Las máquinas pesan más de lo permitido por las calles por las que tienen que pasar. De vuelta con el ayuntamiento, a movilidad y tráfico. El permiso requiere información sobre las máquinas y demás. Tras X meses, te lo dan y vuelves a alinear los astros del arqueólogo y del de las máquinas. Por fin, empiezas a mover tierras... y te encuentras con una tubería de agua que no estaba digitalizada en los planos del ayuntamiento, pero está en uso. No pasa nada. Comunicas al ayuntamiento y continúas con el movimiento de tierras. ¡No puedes! El ayuntamiento te manda al funcionario y están allí viendo qué pasa con la tubería. El arqueólogo se va. El de las máquinas también. Tras X meses el tema se soluciona y afortunadamente no hay que cambiar el proyecto de urbanización. Vuelta a las agendas del arqueólogo y del de las máquinas.

Terminas la urbanización, pero hay que meter servicios. ¡No puedes! Falta una celda de transformación en el centro de transformación de la compañía eléctrica. Solicitas que lo pongan y te dicen que no. Que eso lo paga la junta de compensación. Un millón por celda. Ahora uno de los propietarios te dice que eso no lo tenía en su presupuesto. Para colmo de males, se ha urbanizado un sector vecino y el ayuntamiento dice que la parte de la calle que separa los sectores que cae en el vuestro hay que financiarlo. Os hace una reclamación de XXXXXXX euros a la junta de compensación. Los vecinos de tu terreno, miembros de la junta de compensación, saltan y se acuerdan de los que trabajan en el ayuntamiento... muchas veces. Tras varias semanas de teléfono y reuniones, los convences de que seguís para delante hipotecando los terrenos. Empieza una labor administrativa y burocrática. Notarios. Coordenadas geolocalizadas. Avales. Sin embargo, la cosa sale adelante. Se paga la celda, se paga la reclamación, se terminan de asfaltar las calles, las aceras, las zonas verdes (todo con vuestro dinero, por supuesto). Tras varios meses, queréis entregar la urbanización al ayuntamiento. ¡No puedes! Hay que reparcelar.

Hablas con el notario, tienes el proyecto de parcelización, saca sus tablas de honorarios y se las pasas a los vecinos de la junta de compensación. Vuelven a acordarse del notario, los que allí trabajan y los que hicieron las tablas. Finalmente, reparcelizáis el sector. De repente, todo que era un terreno, se convierte en muchos solares urbanos y catastro quiere saber de vosotros. Si no hay errores materiales y todo va bien. El valor del terreno, mágicamente, se multiplica por XXXX incluso sin estar construído. Los IBIs también. Los sudores fríos corren por las espaldas de vuestros vecinos calculando lo que van a tener que pagar de IBI por los solares. Volvéis a ir al ayuntamiento a entregar la urbanización, pero ¡no puedes! El ayuntamiento te dice que el calibre de los tubos de riego a goteo en los árboles de la zona verde no es adecuado según la normativa municipal. Llamáis al constructor y os dice que puede hacerlo, el año que viene. Os toca pagar el famoso IBI y volvéis al banco. No suelta el dinero. Tenéis meses para pagar si no queréis un embargo. Habláis con gente y una empresa de XXXXX os compra algunos solares aunque no estén para construir todavía. Pasa el año (y la fecha de devengo del IBI) y el constructor arregla los tubos del riego a goteo. Con el dinero de la venta pagáis el IBI, el ITP de la venta (por acuerdo con la empresa), las plusvalías municipales, las ganancias y pérdidas patrimoniales en IRPF (con el nuevo valor de catastro multiplicado por un "coeficiente fiscal") y os disponéis a pedir licencias para construir. ¡No puedes!

El ayuntamiento es propietario del 10% de la edificabilidad, pero ahora os comunica que no la quiere. Que se la paguéis. En efecto, además de haberse llevado las calles, los servicios, las zonas verdes que vosotros habéis pagado... se lleva el 10% de lo construido. Así es la ley. No pasa nada. Vendéis unos solares más a esa empresa de XXXXXX tan apañada (que resulta tener alguna conexión con algún político de por ahí pero a estas alturas de la vida no nos vamos a poner a rascar), pagáis el 10% del ayuntamiento, las tasas del notario (again), las plusvalías (again), ganancias y pérdidas (again) y, de nuevo por "acuerdo" que si no lo tomas te embargan, el ITP. Ya. Por fin. Puedes construir... si el ayuntamiento te da licencia de obra mayor claro, después de pagar el ICIO y tasas correspondientes.

¿Quién shishi va a construir? ¿Cómo va a subir la oferta? Que me lo expliquen.

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NORDWAND dijo:

Se ha llevado su buena pasta usaid con el público Nafo, y ahora, a ver dónde encuentra la mejor rentabilidad para invertirla.

Desde el verano pasado es el canal que mejor está tratando la situación inmobiliaria actual. Aunque obviamente, las visualizaciones han bajado bastante.

Son sólo negocios

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greg_house dijo:

¿Como pensais que va a acabar esto?

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max power dijo:

Con Favelas a lo Rio de Janeiro. Y delincuencia. Mucha delincuencia.

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*REXTOR* dijo:

yo conozco a muchos viejos con 4 o 5 pisos en zona buena de madrid.

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max power dijo:

Con Favelas a lo Rio de Janeiro. Y delincuencia. Mucha delincuencia.

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Quemado dijo:

Todo esto viene del mismo sitio: la sobrerregulación.

Imagina que eres un propietario y quieres construir en tu terreno. No puedes. Hay que urbanizar primero. Bien, vamos a urbanizar. No puedes. Tiene que ser por sectores, con junta de compensación. Bueno. Hablamos con los vecinos, los convencemos que van todos a construir y montamos la junta de compensación. Vamos a urbanizar. No puedes. Necesitas estudio ecológico, arqueológico y un plan parcial. Bien. Vamos con el ecológico. Llama a los biólogos que te hagan el catálogo de especies. Ya lo tienes. Vamos a urbanizar. No puedes. Hay especies que hay que trasplantar: escarabajos, jaras, comadrejas, pinos, conejos. Vale. Vamos a trasplantarlos a otro lugar. No puedes. Necesitas un informe que se pueden llevar a ese lugar, el acuerdo con el propietario del nuevo lugar. Vale. Llegas al acuerdo, te gastas más pasta en mover a los bichos. Vamos a por lo siguiente, los arqueólogos.

Los llamas, te esperas X meses y se pasan por allí. Hacen sus agujeros. Encuentran tres piedras. Te dan el informe ya presentado a la comunidad autónoma de turno. Vas con el plan parcial, os gastáis los miles de euros en arquitectos. Lo presentáis al ayuntamiento. Del ayuntamiento a la comunidad. De vuelta con reparos. Más miles de euros en arquitectos porque a la zona verde le faltaba un 0.03% de superficie. Se cambia. De nuevo al ayuntamiento. Otra vez a esperar. Otra vez a la comunidad autónoma. Otra vez a esperar. Ya llega la aprobación del plan parcial y se celebra en las oficinas como una victoria el equipo de fútbol. Vamos a urbanizar. ¡No puedes! Hay que hacer el plan de urbanización y el proyecto de reparcelización. Más miles de euros en arquitectos. De nuevo, ayuntamiento. Meses. Comunidad. Meses. Reparos y subsanaciones. Meses. De nuevo, años después, se aprueba y se celebra en las oficinas. Ya podemos llamar a la constructora para que empiece con la urbanización.

Vamos a mover tierras para allanar el terreno y que se pueda construir. ¡No puedes! ¿Te acuerdas de los arqueólogos? Pues había una nota en el proyecto que se tenían que vigilar los movimientos de tierras por si aparece algo. Llamas al arqueólogo. Que hay que esperar. X meses. Finalmente, consigues que el arqueólogo y el de movimiento de tierras tengan agendas compatibles y llegan las máquinas. ¡No puedes! Las máquinas pesan más de lo permitido por las calles por las que tienen que pasar. De vuelta con el ayuntamiento, a movilidad y tráfico. El permiso requiere información sobre las máquinas y demás. Tras X meses, te lo dan y vuelves a alinear los astros del arqueólogo y del de las máquinas. Por fin, empiezas a mover tierras... y te encuentras con una tubería de agua que no estaba digitalizada en los planos del ayuntamiento, pero está en uso. No pasa nada. Comunicas al ayuntamiento y continúas con el movimiento de tierras. ¡No puedes! El ayuntamiento te manda al funcionario y están allí viendo qué pasa con la tubería. El arqueólogo se va. El de las máquinas también. Tras X meses el tema se soluciona y afortunadamente no hay que cambiar el proyecto de urbanización. Vuelta a las agendas del arqueólogo y del de las máquinas.

Terminas la urbanización, pero hay que meter servicios. ¡No puedes! Falta una celda de transformación en el centro de transformación de la compañía eléctrica. Solicitas que lo pongan y te dicen que no. Que eso lo paga la junta de compensación. Un millón por celda. Ahora uno de los propietarios te dice que eso no lo tenía en su presupuesto. Para colmo de males, se ha urbanizado un sector vecino y el ayuntamiento dice que la parte de la calle que separa los sectores que cae en el vuestro hay que financiarlo. Os hace una reclamación de XXXXXXX euros a la junta de compensación. Los vecinos de tu terreno, miembros de la junta de compensación, saltan y se acuerdan de los que trabajan en el ayuntamiento... muchas veces. Tras varias semanas de teléfono y reuniones, los convences de que seguís para delante hipotecando los terrenos. Empieza una labor administrativa y burocrática. Notarios. Coordenadas geolocalizadas. Avales. Sin embargo, la cosa sale adelante. Se paga la celda, se paga la reclamación, se terminan de asfaltar las calles, las aceras, las zonas verdes (todo con vuestro dinero, por supuesto). Tras varios meses, queréis entregar la urbanización al ayuntamiento. ¡No puedes! Hay que reparcelar.

Hablas con el notario, tienes el proyecto de parcelización, saca sus tablas de honorarios y se las pasas a los vecinos de la junta de compensación. Vuelven a acordarse del notario, los que allí trabajan y los que hicieron las tablas. Finalmente, reparcelizáis el sector. De repente, todo que era un terreno, se convierte en muchos solares urbanos y catastro quiere saber de vosotros. Si no hay errores materiales y todo va bien. El valor del terreno, mágicamente, se multiplica por XXXX incluso sin estar construído. Los IBIs también. Los sudores fríos corren por las espaldas de vuestros vecinos calculando lo que van a tener que pagar de IBI por los solares. Volvéis a ir al ayuntamiento a entregar la urbanización, pero ¡no puedes! El ayuntamiento te dice que el calibre de los tubos de riego a goteo en los árboles de la zona verde no es adecuado según la normativa municipal. Llamáis al constructor y os dice que puede hacerlo, el año que viene. Os toca pagar el famoso IBI y volvéis al banco. No suelta el dinero. Tenéis meses para pagar si no queréis un embargo. Habláis con gente y una empresa de XXXXX os compra algunos solares aunque no estén para construir todavía. Pasa el año (y la fecha de devengo del IBI) y el constructor arregla los tubos del riego a goteo. Con el dinero de la venta pagáis el IBI, el ITP de la venta (por acuerdo con la empresa), las plusvalías municipales, las ganancias y pérdidas patrimoniales en IRPF (con el nuevo valor de catastro multiplicado por un "coeficiente fiscal") y os disponéis a pedir licencias para construir. ¡No puedes!

El ayuntamiento es propietario del 10% de la edificabilidad, pero ahora os comunica que no la quiere. Que se la paguéis. En efecto, además de haberse llevado las calles, los servicios, las zonas verdes que vosotros habéis pagado... se lleva el 10% de lo construido. Así es la ley. No pasa nada. Vendéis unos solares más a esa empresa de XXXXXX tan apañada (que resulta tener alguna conexión con algún político de por ahí pero a estas alturas de la vida no nos vamos a poner a rascar), pagáis el 10% del ayuntamiento, las tasas del notario (again), las plusvalías (again), ganancias y pérdidas (again) y, de nuevo por "acuerdo" que si no lo tomas te embargan, el ITP. Ya. Por fin. Puedes construir... si el ayuntamiento te da licencia de obra mayor claro, después de pagar el ICIO y tasas correspondientes.

¿Quién shishi va a construir? ¿Cómo va a subir la oferta? Que me lo expliquen.

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• La necesidad de urbanizar antes de construir en suelos no urbanizados.
• La existencia de juntas de compensación en ciertos desarrollos urbanísticos.
• La necesidad de estudios ambientales y arqueológicos en muchos casos.
• La aprobación de planes parciales y proyectos de urbanización puede tardar años.
• La burocracia municipal y autonómica puede generar retrat significativos.
• La cesión obligatoria de parte del suelo al ayuntamiento (en muchos casos, un 10%).

• No todas las situaciones requieren todos esos trámites (depende del tipo de suelo y del plan urbanístico vigente).
• No siempre se necesita junta de compensación (depende de si el suelo es urbanizable sectorizado o no sectorizado).
• Los retrat varían según la comunidad autónoma y el municipio.
• Algunas de las dificultades mencionadas (como la tubería no registrada o la celda eléctrica) no son siempre responsabilidad de la administración pública.

Duda Metódica dijo:

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aretai dijo:

Llevamos casi 20 años de catástrofe inmobiliaria

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- - Quien ha convertido la vivienda en un lujo??

Los que han convertido la vivienda en un lujo son: 1.- Los Hay-Untamientos, restringiendo artificialmente el suelo edificiable, y encareciendo así el precio de este. 2.- Las Cajas, Bancos Públicos, gestionados por políticos, que dieron hipotécas a troche y moche, a gente que no podía...

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