Rory B Bellows
Madmaxista
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La consultora Savills proyecta un valor de 360,1 millones de euros para los terrenos del Real Madrid en Valdebebas tras la recalificación solicitada por el club, una tasación que reportaría a la entidad de Concha Espina una plusvalía latente próxima a los 300 millones frente a los 70 millones en que estarían actualmente valorados el conjunto de los suelos según fuentes conocedoras. La proyección sobre el valor potencial de los terrenos, en línea con las expectativas de revalorización avanzadas a Vozpópuli por informantes próximos a la operación, aparece en el Informe de Viabilidad y Sostenibilidad incorporado al expediente de recalificación de la parcela DO-190, que el Ayuntamiento de Madrid acaba de abrir a información pública después de aprobar inicialmente la modificación del Plan General el pasado 30 de julio.
El documento de Savills, elaborado por encargo municipal para comprobar la viabilidad económica del Madrid Innovation District (MID) que ha planteado el Real Madrid para requerir la recalificación, estima exactamente en 360.091.250 euros el valor del suelo que tendría el club tras la modificación municipal en marcha, cuya tramitación se culminaría en 2027. El salto en la valoración de los terrenos del Real Madrid, dentro de la horquilla que habían anticipado fuentes conocedoras a este diario, tendría que ver con las nuevas posibilidades que se le abrirían al club, que ha solicitado la recalificación municipal para poder impulsar un gran distrito tecnológico y de innovación, una suerte de ‘Silicon Valley’ madrileño. El expediente municipal, difundido por @HilosValdebebas, permanecerá abierto un mes para alegaciones antes de continuar su tramitación hasta la aprobación definitiva.
El planeamiento ahora vigente reconoce al Madrid 360.000 metros cuadrados edificables exclusivamente en uso deportivo privado. Con la nueva ordenación, la edificabilidad física subiría un 48%, hasta 532.550 metros cuadrados, pero además una parte relevante del suelo pasaría a admitir equipamientos privados y usos terciarios. En términos urbanísticos, el salto sería todavía mayor: la superficie edificable homogeneizada, que pondera cada metro en función del uso al que puede destinarse, pasaría de 16.401 metros cuadrados a 364.404, más de 22 veces más. La documentación que obra en el expediente incide en que, actualmente, las más de 120 hectáreas del club están “claramente infrautilizadas”.
Como parte del trámite en marcha, el Madrid cedería 22,4 hectáreas al Ayuntamiento para zonas verdes, equipamiento público, viarios y dominio público hidráulico. A ello se añadiría la participación de la Administración en las plusvalías urbanísticas: el Consistorio tiene derecho al 5% del incremento de la edificabilidad media ponderada, equivalente a 17.400 metros cuadrados homogeneizados y valorado por la propia Savills en 18,7 millones de euros.
Hasta 300 millones en rentas anuales
En cuanto al negocio, Savills no construye su escenario sobre una venta de los terrenos, sino sobre el desarrollo de los activos y su posterior explotación mediante alquileres, sin prever ingresos por desinversiones durante el horizonte analizado.
Así las cosas, la entrada de dinero sería pogre, con los primeros 30,7 millones de ingresos de explotación previstos para 2031, que pasarían a 47 millones en 2032, 69 millones en 2033, 91,9 millones en 2034 y 121,3 millones en 2035. La cifra ascendería después a 129,1 millones en 2036, 137,2 millones en 2037 y 145,5 millones en 2038, para continuar creciendo con la ocupación y la inflación hasta rozar los 300 millones nominales en el último año del modelo, el 2067.
El estudio contempla 1.235 millones de euros de coste de ejecución de los futuros edificios, a los que suma otros 73,5 millones en cargas de urbanización y unos gastos de explotación equivalentes al 15% de las rentas. El modelo financiero eleva, en cualquier caso, la denominada “inversión activable” acumulada hasta algo más de 2.020 millones de euros, al incorporar además el valor económico atribuido al suelo del propio Real Madrid, los gastos asociados al desarrollo y la actualización de los desembolsos a los distintos años en que se producirían.
En esa línea, el calendario contemplado por Savills reserva 2026 y 2027 para completar la tramitación urbanística, 2028-2030 para las obras de urbanización y 2029-2035 para la edificación. El esfuerzo inversor se concentraría en los primeros años, con 420,5 millones en 2028 —fundamentalmente por la imputación del suelo—, 245,6 millones en 2029, 206,8 millones en 2030, 287,4 millones en 2031, 293,2 millones en 2032 y 326,8 millones en 2033, antes de reducirse a 138,7 millones en 2034 y 102,1 millones en 2035. La documentación que obra en el expediente identifica 2032 como el año previsto para la puesta en servicio del Centro de Innovación Tecnológica.
Socios financieros y un negocio milmillonario
El volumen de capital necesario explica las fórmulas que el Real Madrid viene estudiando para afrontar el desarrollo. Como adelantó este diario, el club baraja articular una empresa o vehículo específico en torno a los terrenos y abrir el proyecto a socios, una vía que permitiría canalizar inversión externa y desarrollar determinados activos junto a terceros. El propio informe económico de Savills recoge que, aunque atribuye inicialmente las inversiones al Madrid por ser el actual propietario de la parcela, “en el futuro” podrán intervenir otros operadores o promotores.
El esquema definitivo podría combinar así explotación directa, acuerdos con especialistas o entrada de capital en distintas fases del proyecto, en el que, de los 532.550 metros cuadrados edificables, 276.000 corresponderían a equipamiento privado, 172.550 a servicios terciarios y 84.000 a deportivo privado, con la obligación de dedicar al menos la mitad del terciario a oficinas.
El escenario contemplado por Savills reserva 100.000 metros cuadrados para sedes o ‘headquarters’ de grandes compañías tecnológicas y espacios para startups, junto a 72.550 metros de comercio, hospedaje y ocio. El equipamiento privado se repartiría entre usos sanitarios, educativos y culturales, con espacio para hospitales, laboratorios, life sciences, biomedicina, universidades y centros de investigación.
La propia consultora reconoce que llenar esa superficie será una de las claves del proyecto. Su análisis del mercado de oficinas sostiene que Valdebebas puede consolidarse como un nuevo polo empresarial de Madrid, pero recomienda captar en las primeras fases uno o varios “inquilinos ancla” de primer nivel. Savills llega a aconsejar que se ofrezcan “condiciones singulares” en las primeras operaciones para atraer grandes corporaciones cuya presencia sirva de reclamo para proveedores, colaboradores y nuevos inversores.
Impacto para Madrid
Del expediente forma también parte un estudio de impacto socioeconómico elaborado por PwC a partir de información proporcionada por el propio Real Madrid que estima que, cuando alcance la plena capacidad, el Madrid Innovation District aportará 1.213 millones de euros anuales al PIB de la Comunidad, alrededor del 0,52% del PIB regional tomado como referencia, y sostendrá unos 23.800 empleos.
Durante la construcción proyecta unos 1.283 millones de impacto acumulado sobre el PIB y una media de 4.743 empleos anuales, mientras que en explotación prevé además 208 millones al año de gasto en I+D+i -cantidad equivalente al 3% del gasto en innovación de las empresas de la Comunidad de Madrid en 2024, según PwC-. Se trata en cualquier caso de proyecciones sujetas a cómo termine configurándose el proyecto, algo que el propio PwC vincula al “interés de los socios y el apetito inversor”.
Por otra parte, el Ayuntamiento obtendría suelo sin tener que comprárselo al club. Entre las obligaciones de la operación figura la cesión gratuita y urbanizada de 166.315 metros cuadrados de zonas verdes, otros 20.377 metros de nuevos viarios y una parcela de 35.311 metros cuadrados para equipamiento público.
A ello se sumaría una participación municipal del 5% en el incremento del aprovechamiento generado por la recalificación, equivalente a 17.400 metros cuadrados edificables homogeneizados. Savills valora esta última aportación en 18,7 millones de euros tomando como referencia una reciente subasta municipal de suelo terciario en Valdebebas a 1.075 euros por metro edificable.
Otra cuestión será lo que suceda con la parcela pública. Savills calcula que construir en ella hasta 49.436 metros cuadrados de equipamiento podría requerir un presupuesto de ejecución material de 98,9 millones de euros (142 millones con IVA). Esa eventual inversión correspondería en principio al Ayuntamiento, aunque la consultora deja abierta la posibilidad de recurrir a una concesión u otra fórmula de gestión indirecta.
En suma, la actividad privada generaría recaudación para las arcas municipales: el informe estima 38,9 millones de ICIO durante las obras y unos 4,95 millones anuales de IBI una vez desarrollado el conjunto, además de 7,1 millones anuales en tasas y otros ingresos y cantidades adicionales vinculadas a la actividad y el empleo.
El documento de Savills, elaborado por encargo municipal para comprobar la viabilidad económica del Madrid Innovation District (MID) que ha planteado el Real Madrid para requerir la recalificación, estima exactamente en 360.091.250 euros el valor del suelo que tendría el club tras la modificación municipal en marcha, cuya tramitación se culminaría en 2027. El salto en la valoración de los terrenos del Real Madrid, dentro de la horquilla que habían anticipado fuentes conocedoras a este diario, tendría que ver con las nuevas posibilidades que se le abrirían al club, que ha solicitado la recalificación municipal para poder impulsar un gran distrito tecnológico y de innovación, una suerte de ‘Silicon Valley’ madrileño. El expediente municipal, difundido por @HilosValdebebas, permanecerá abierto un mes para alegaciones antes de continuar su tramitación hasta la aprobación definitiva.
El planeamiento ahora vigente reconoce al Madrid 360.000 metros cuadrados edificables exclusivamente en uso deportivo privado. Con la nueva ordenación, la edificabilidad física subiría un 48%, hasta 532.550 metros cuadrados, pero además una parte relevante del suelo pasaría a admitir equipamientos privados y usos terciarios. En términos urbanísticos, el salto sería todavía mayor: la superficie edificable homogeneizada, que pondera cada metro en función del uso al que puede destinarse, pasaría de 16.401 metros cuadrados a 364.404, más de 22 veces más. La documentación que obra en el expediente incide en que, actualmente, las más de 120 hectáreas del club están “claramente infrautilizadas”.
Como parte del trámite en marcha, el Madrid cedería 22,4 hectáreas al Ayuntamiento para zonas verdes, equipamiento público, viarios y dominio público hidráulico. A ello se añadiría la participación de la Administración en las plusvalías urbanísticas: el Consistorio tiene derecho al 5% del incremento de la edificabilidad media ponderada, equivalente a 17.400 metros cuadrados homogeneizados y valorado por la propia Savills en 18,7 millones de euros.
Hasta 300 millones en rentas anuales
En cuanto al negocio, Savills no construye su escenario sobre una venta de los terrenos, sino sobre el desarrollo de los activos y su posterior explotación mediante alquileres, sin prever ingresos por desinversiones durante el horizonte analizado.
Así las cosas, la entrada de dinero sería pogre, con los primeros 30,7 millones de ingresos de explotación previstos para 2031, que pasarían a 47 millones en 2032, 69 millones en 2033, 91,9 millones en 2034 y 121,3 millones en 2035. La cifra ascendería después a 129,1 millones en 2036, 137,2 millones en 2037 y 145,5 millones en 2038, para continuar creciendo con la ocupación y la inflación hasta rozar los 300 millones nominales en el último año del modelo, el 2067.
El estudio contempla 1.235 millones de euros de coste de ejecución de los futuros edificios, a los que suma otros 73,5 millones en cargas de urbanización y unos gastos de explotación equivalentes al 15% de las rentas. El modelo financiero eleva, en cualquier caso, la denominada “inversión activable” acumulada hasta algo más de 2.020 millones de euros, al incorporar además el valor económico atribuido al suelo del propio Real Madrid, los gastos asociados al desarrollo y la actualización de los desembolsos a los distintos años en que se producirían.
En esa línea, el calendario contemplado por Savills reserva 2026 y 2027 para completar la tramitación urbanística, 2028-2030 para las obras de urbanización y 2029-2035 para la edificación. El esfuerzo inversor se concentraría en los primeros años, con 420,5 millones en 2028 —fundamentalmente por la imputación del suelo—, 245,6 millones en 2029, 206,8 millones en 2030, 287,4 millones en 2031, 293,2 millones en 2032 y 326,8 millones en 2033, antes de reducirse a 138,7 millones en 2034 y 102,1 millones en 2035. La documentación que obra en el expediente identifica 2032 como el año previsto para la puesta en servicio del Centro de Innovación Tecnológica.
Socios financieros y un negocio milmillonario
El volumen de capital necesario explica las fórmulas que el Real Madrid viene estudiando para afrontar el desarrollo. Como adelantó este diario, el club baraja articular una empresa o vehículo específico en torno a los terrenos y abrir el proyecto a socios, una vía que permitiría canalizar inversión externa y desarrollar determinados activos junto a terceros. El propio informe económico de Savills recoge que, aunque atribuye inicialmente las inversiones al Madrid por ser el actual propietario de la parcela, “en el futuro” podrán intervenir otros operadores o promotores.
El esquema definitivo podría combinar así explotación directa, acuerdos con especialistas o entrada de capital en distintas fases del proyecto, en el que, de los 532.550 metros cuadrados edificables, 276.000 corresponderían a equipamiento privado, 172.550 a servicios terciarios y 84.000 a deportivo privado, con la obligación de dedicar al menos la mitad del terciario a oficinas.
El escenario contemplado por Savills reserva 100.000 metros cuadrados para sedes o ‘headquarters’ de grandes compañías tecnológicas y espacios para startups, junto a 72.550 metros de comercio, hospedaje y ocio. El equipamiento privado se repartiría entre usos sanitarios, educativos y culturales, con espacio para hospitales, laboratorios, life sciences, biomedicina, universidades y centros de investigación.
La propia consultora reconoce que llenar esa superficie será una de las claves del proyecto. Su análisis del mercado de oficinas sostiene que Valdebebas puede consolidarse como un nuevo polo empresarial de Madrid, pero recomienda captar en las primeras fases uno o varios “inquilinos ancla” de primer nivel. Savills llega a aconsejar que se ofrezcan “condiciones singulares” en las primeras operaciones para atraer grandes corporaciones cuya presencia sirva de reclamo para proveedores, colaboradores y nuevos inversores.
Impacto para Madrid
Del expediente forma también parte un estudio de impacto socioeconómico elaborado por PwC a partir de información proporcionada por el propio Real Madrid que estima que, cuando alcance la plena capacidad, el Madrid Innovation District aportará 1.213 millones de euros anuales al PIB de la Comunidad, alrededor del 0,52% del PIB regional tomado como referencia, y sostendrá unos 23.800 empleos.
Durante la construcción proyecta unos 1.283 millones de impacto acumulado sobre el PIB y una media de 4.743 empleos anuales, mientras que en explotación prevé además 208 millones al año de gasto en I+D+i -cantidad equivalente al 3% del gasto en innovación de las empresas de la Comunidad de Madrid en 2024, según PwC-. Se trata en cualquier caso de proyecciones sujetas a cómo termine configurándose el proyecto, algo que el propio PwC vincula al “interés de los socios y el apetito inversor”.
Por otra parte, el Ayuntamiento obtendría suelo sin tener que comprárselo al club. Entre las obligaciones de la operación figura la cesión gratuita y urbanizada de 166.315 metros cuadrados de zonas verdes, otros 20.377 metros de nuevos viarios y una parcela de 35.311 metros cuadrados para equipamiento público.
A ello se sumaría una participación municipal del 5% en el incremento del aprovechamiento generado por la recalificación, equivalente a 17.400 metros cuadrados edificables homogeneizados. Savills valora esta última aportación en 18,7 millones de euros tomando como referencia una reciente subasta municipal de suelo terciario en Valdebebas a 1.075 euros por metro edificable.
Otra cuestión será lo que suceda con la parcela pública. Savills calcula que construir en ella hasta 49.436 metros cuadrados de equipamiento podría requerir un presupuesto de ejecución material de 98,9 millones de euros (142 millones con IVA). Esa eventual inversión correspondería en principio al Ayuntamiento, aunque la consultora deja abierta la posibilidad de recurrir a una concesión u otra fórmula de gestión indirecta.
En suma, la actividad privada generaría recaudación para las arcas municipales: el informe estima 38,9 millones de ICIO durante las obras y unos 4,95 millones anuales de IBI una vez desarrollado el conjunto, además de 7,1 millones anuales en tasas y otros ingresos y cantidades adicionales vinculadas a la actividad y el empleo.