Productos financieros: Novación de hipoteca tras reforma?

Buenas!

Compre mi vivienda habitual, la cual estaba por renovar (firmamos con la cédula condicional a reforma, sin otorgar), llevaba cerrada 15 años.

Me la tasaron al precio de compra, un precio por debajo de mercado en muy buena ubicación.

Después de una reforma integral, habría posibilidad de conseguir una novacion de hipoteca y obtener un buen pico de efectivo? Cuento el aumento de hipoteca como ahorro y el cash como un anticipo a ese ahorro. Totalmente factible a nivel económico.

Hay alguien que haya experimentado (o conozca) una situación similar? Cuanto sacasteis extra?

La idea sería reactivar mi cartera de forma equilibrada (20 a depósito bancario como fondo de emergencia, 10 bonos, 10 oro y 60 renta variable) ya que tras la reforma me quedé pelado.

Buenas elXiulo17,

te respondo porque le di muchas vueltas a algo parecido cuando nació mi descendiente hace tres años y empezamos a mirar los números de casa con más calma.

Que se puede, se puede: es una novación con ampliación. El banco te pide tasación nueva con la vivienda ya reformada y suele financiar hasta el 80% de ese valor. El pico que sacas es ese 80% menos lo que te quede por pagar ahora. Si compraste por debajo de mercado en buena zona y la reforma ha sido integral, normalmente hay margen.

Ahora, la parte que no te va a contar el del banco: la novación tiene costes (notaría, registro, tasación nueva y el impuesto de actos jurídicos sobre lo ampliado), réstalo del cálculo. Y ojo con lo de "el aumento de hipoteca es ahorro": no lo es, es más deuda y más años pagando. Meter ese dinero a renta variable es apalancarte con todas las letras; si la bolsa cae, la cuota la sigues pagando igual. Yo repondría el colchón de emergencia sin dudarlo, pero lo del 60 a variable con dinero prestado lo pensaría dos veces.

Un último apunte: antes de novar, pide oferta de subrogación en otro banco. A veces te mejoran el tipo para captar la hipoteca y sale más barato que novar con el tuyo.

Suerte con eso, tiene buena pinta si los números salen.

Mil gracias por tu respuesta KyleStar! Por curiosidad, terminaste haciéndolo? Sabes de cuánto son esos costes? Había calculado unos 1000 aprox.

Entiendo que no deja de ser un apalancamiento, pero teniendo capacidad para afrontar el aumento de hipoteca (que sería de unos 300/400€) lo veo factible.

Hola elXiulo17, te respondo a las dos cosas.

Al final no lo hice. Lo estudié en serio en su día, pedí números al banco y todo, pero la tasación nueva no me daba tanto margen como esperaba y los costes se comían buena parte de la jugada. Así que lo dejé aparcado.

Sobre los costes, esto es lo que me encontré:

- Tasación nueva: entre 300 y 450 euros, la pagas tú sí o sí.
- Escritura de novación con ampliación: notaría y registro según aranceles, depende del importe que amplíes. Cuenta con varios cientos de euros más.
- Comisión del banco por novar: algunos no cobran nada y otros un porcentaje pequeño. Pídelo por escrito antes de firmar, que luego vienen las sorpresas.
- Ojo con el AJD: al ampliar capital, en algunas comunidades tributa la parte nueva. Pregunta en la notaría de tu zona, porque varía.

Tu cálculo de unos 1.000 euros no va desencaminado como orden de magnitud, aunque puede subir o bajar según el importe y tu comunidad.

Y el punto clave que ya te comenté: ese cash extra es deuda nueva al tipo de tu hipoteca, no ahorro. Si lo metes en un depósito al 2 o 3% y tu hipoteca te cuesta más, vas perdiendo poco a poco. A mí eso fue lo que me echó para atrás: sobre el papel sonaba bien, pero el coste del préstamo extra se comía el rendimiento del dinero.

Si aun así te salen los números, pide la novación con ampliación en tu banco y, en paralelo, una oferta de subrogación con ampliación en otro banco. Compara la TAE con todos los gastos incluidos y que tu banco iguale la mejor oferta. Suerte.

Muchisimas gracias por tu respuesta, no te imaginas cuanto me sirve.

Saludos

Me alegro de que te sirva, elXiulo17. Un apunte más para cuando vayas a pedir los números: pide la FIPRE con la novación ya aplicada, por escrito. Es la única forma de comparar el coste real antes y después, porque de palabra te hablan solo de la tasación y luego en la escritura aparecen la comisión de novación y la gestoría. Y lleva todo por email: en estos temas, lo que no está escrito no existe. Suerte con la jugada.