Inmobiliaria: Niñato compra piso de 7 habitaciones, lo alquila por habitaciones a 11 personas para llevarse pingües beneficios, y se cree emprendedor de élite

Un piso de siete habitaciones, once inquilinos y 26.500 euros al año​

Meter siete habitaciones en un piso y colocar dentro a once personas no es, sostienen quienes defienden la fórmula, ilegal. Tampoco es, aunque se venda así, un máster en emprendimiento. El responsable de la operación lo cuenta él mismo en una serie de vídeos: más de 120.000 euros de inversión en su mayor compra inmobiliaria y 26.500 euros anuales de ingresos por alquilar las habitaciones de un piso de siete dormitorios. Primero enseñó la compra. Después, la caja. El asunto ha acabado en televisión y en una pelea que se repite desde hace años sin resolverse: dónde termina el negocio legítimo y dónde empieza el aprovechamiento de una necesidad básica.

El esquema es viejo y sencillo. Se compra un piso grande —con dinero de patrimonio familiar, en este caso—, se trocea, se amuebla barato y se alquila por habitaciones. Con siete cuartos convertidos en once plazas y un precio por plaza que en la conversación pública oscila entre 300 y 400 euros al mes, el inmueble deja de ser una casa y pasa a ser una máquina de facturar. Quien lo gestiona lo describe como una labor necesaria que cubre una demanda real. Quien lo sufre lo describe de otra manera.

De un piso familiar a una docena: así escaló el negocio​

La primera entrega de la serie documenta la compra. La segunda, el rendimiento. Entre ambas median dos años en los que el proyecto ha crecido hasta lo que en el debate se presenta como una docena de pisos en cartera y una retirada laboral a los 30. No hace falta ser un lince para ver el patrón: un inmueble grande se divide, cada división se alquila por separado y el rendimiento por metro cuadrado se multiplica sin que el precio del activo se mueva. La diferencia entre alquilar un piso entero y alquilarlo por habitaciones no está en el edificio. Está en el margen.

El relato, eso sí, tiene una arista incómoda. Según se comenta en el foro, el mismo autor trasladará su residencia fiscal a Portugal para pagar menos impuestos, una decisión que resume el modelo: negocio aquí, factura aquí, residencia donde la carga es menor. En un país donde la vivienda se ha convertido en el primer motivo de conflicto social, ese detalle no es menor. Es la guinda.

¿Es legal alquilar un piso por habitaciones en España?​

La fórmula del alquiler por habitaciones es, en principio, legal, según quienes la defienden. Lo que está en discusión no es el contrato por habitaciones, sino las condiciones en que se firma. Ahí entran la licencia de primera ocupación, las exigencias mínimas de habitabilidad de cada cuarto, el número de baños disponibles y las normas de la comunidad de propietarios. Se ha preguntado directamente si siete cuartos de unos diez metros cuadrados con un solo baño cumplen lo que exige la norma, y nadie ha publicado todavía la respuesta con papeles encima de la mesa.

Hay quien sostiene que el autor no tendría problema porque expone su actividad en vídeos y presume de tener la reforma y los contratos en regla. En el lado opuesto se argumenta que la inseguridad jurídica afecta incluso a quien cumple, y que la sanción no llega por la vía administrativa sino por la vecinal. Una tercera lectura, más cínica, apunta a que la regulación siempre llega tarde: la administración camina despacio, pero cuando arranca no se detiene.

La factura que no paga el propietario: rellano, ruido y zonas comunes​

Once personas entrando y saliendo de un mismo piso generan un tránsito, un volumen de basura y un desgaste de escalera que no aparecen en ningún vídeo. Los vecinos del edificio no cobran nada de ese negocio y sí soportan la parte desagradable: portazos, fiestas, discusiones, deterioro de zonas comunes y una rotación constante de caras. El propio autor bromeó en redes sociales sobre que los vecinos no se enteraran de sus once nuevos ocupantes durante las obras, un comentario que se ha citado mucho como prueba de que era consciente del problema que estaba generando.

De ahí salen propuestas que circulan con bastante lógica. Obligar por ley a que el propietario que alquila por habitaciones resida justo debajo del piso que explota: los beneficios para él y las molestias también para él. El problema es que ninguna de esas ideas está aprobada, y mientras tanto el negocio sigue siendo perfectamente legal.

El inquilino que paga 300 o 400 euros por una habitación no compra un piso nunca​

Ese es el argumento económico de fondo, y no es sentimental. Quien destina 300 o 400 euros al mes a una habitación compartida rara vez puede ahorrar para una entrada hipotecaria, porque el coste de vivir ya se come el margen disponible. La vivienda por habitaciones no es una solución temporal: es una trampa de liquidez que se renueva cada año con el contrato. Se sostiene, además, que el arrendador conoce esa realidad y construye su modelo sobre ella.

Frente a esto aparece la defensa más repetida: sin estos pisos, mucha gente viviría en un cajero o directamente no tendría techo. Es un argumento difícil de rebatir en el corto plazo y muy cómodo en el largo, porque convierte la falta de oferta asequible en una coartada para quien la explota.

Liberalizar suelo, construir vivienda pública o cambiar el modelo​

Aquí se abre el desacuerdo real, el que no se resuelve con nombres propios. Un primer diagnóstico culpa a la ley y no al particular: quien opera dentro de las reglas y paga sus impuestos no es el enemigo; el enemigo es quien las escribe y lleva décadas sin liberalizar suelo ni agilizar la construcción. Un segundo diagnóstico responde que el problema es de modelo, no de papeleo, y que ni la vivienda pública ni la desregulación arreglan nada mientras el suelo y la financiación se sigan tratando como un activo financiero más.

Y una tercera corriente, la más incómoda, sostiene que esto es una versión nueva de una figura muy antigua: la renta extraída de una necesidad que no se puede eludir. No hay consenso claro. Quien diga que lo tiene, miente o vende algo.

¿Por qué se alquila por habitaciones y no el piso entero?​

Porque el rendimiento por metro cuadrado es mucho mayor y el riesgo se reparte entre más pagadores. Tres inquilinos que no pagan son un problema serio; uno que no paga entre once, una molestia contable. A eso se suma un argumento de control: quien alquila el piso completo a precio de mercado se arriesga a que el inquilino lo subarriende por su cuenta, pierda la pista de quién duerme allí y se quede sin el margen y sin la potestad de decidir. El resultado, en cualquier caso, es el mismo: más gente por metro cuadrado.

Los detalles delatan el tipo de producto. Se ha llamado la atención sobre una encimera estrecha y alargada, pensada para que once comensales coman mirando a la pared. No es decoración. Es logística de residencia.

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Si el marco legal no cambia, el formato seguirá extendiéndose: más pisos troceados, más contratos por habitación y más edificios convertidos en residencias de hecho sin licencia de residencia. Si cambia —por exigencias de habitabilidad más estrictas o por nuevos cambios normativos—, los primeros en notarlo no serán los grandes propietarios, sino quienes hoy pagan 300 o 400 euros por un cuarto. Habrá que ver entonces quién sigue presumiendo de haber cubierto una necesidad del mercado.