Los compradores extranjeros ya acaparan el 37% de la vivienda nueva en España

Los compradores extranjeros adquieren más de 600 viviendas nuevas de una promotora​

¿Quién está comprando realmente la vivienda nueva en España? Los datos de una promotora nacional desvelan que, de los 4.000 compradores que adquirieron una vivienda de obra nueva a lo largo del último año, más de 600 contaban con nacionalidad extranjera. Eso supone un 8% más en comparativa interanual y una inversión cercana a los 350 millones de euros. El comprador internacional ya no es un turista que pasa unas semanas: es un pilar del residencial español.

Quién compra y de dónde viene​

El desglose por países desmonta el tópico del jubilado británico. Polonia lidera con el 14,1% del total, seguida de Holanda (12,9%) y Bélgica (9,4%). Reino Unido ha caído al cuarto puesto y Alemania al quinto. Por regiones, Europa Central y Occidental agrupa el 42% de las operaciones, Europa Oriental el 29%, América el 13%, los Países Británicos el 7%, Asia el 4% y los Países Nórdicos el 3%.

La geografía de la demanda se concentra en Levante, Baleares, Costa del Sol y Canarias. La compañía lo interpreta como una oportunidad de mercado: «Este cliente internacional representa un valor añadido para el residencial español», defiende su director Comercial y de Marketing, Pablo Rodríguez Losada. El dato clave es que Bélgica ha escalado hasta el tercer puesto, mientras Polonia y Holanda ya figuraban entre los tres principales países de 2022.

¿Por qué un polaco compra y un español no?​

La respuesta corta: porque puede. El análisis más repetido apunta a que los compradores foráneos no son trabajadores migrantes recién llegados, sino clases medias y altas de países que han convergido con Europa en las últimas dos décadas. Polonia, con un pasado de miseria y socialismo, es hoy el primer inversor extranjero en la que fuera octava potencia. Ese giro —de emigrar a buscar la vida a comprar vivienda en el Mediterráneo— es la señal más elocuente del despegue económico de Europa del Este.

En paralelo, el salario real español lleva décadas estancado. Hay quien sostiene que ese estancamiento coincide con el aumento sostenido de la inmigración desde mediados de los años 90 y que el efecto combinado —más demanda de vivienda y salarios contenidos— ha contaminado también el mercado del alquiler. Hay quien afirma que en zonas como Tarragona la cuarta parte de la población ya es extranjera en poco más de una década. El resultado, según algunos participantes, es una tormenta perfecta: fondos de inversión, compradores internacionales con poder de compra y una población local empobrecida.

El argumento de la oferta y la demanda​

La defensa más repetida del fenómeno es la ley del mercado: si vienen extranjeros con dinero a dejarse el dinero en la costa, las zonas de Levante, Baleares y Canarias viven de ello. Los hoteles y las urbanizaciones generan empleo; los bloques de apartamentos para trabajadores no siempre son bienvenidos. La contradicción es evidente: cualquier construcción molesta a alguien.

El contraargumento es que el comprador extranjero no compite en el mismo segmento que el español medio. Compra chalés y apartamentos en zonas de playa, no pisos en Usera. Pero su dinero empuja el conjunto del mercado hacia arriba. Y mientras tanto, los propietarios españoles se enfrentan a un dilema: con la amenaza de zonas tensionadas y límites al alquiler, muchos optan por subir la renta de golpe al nuevo inquilino antes de que la norma llegue. Un participante relata que un piso alquilado a 330 euros puede pasar a 600 de un día para otro.

El fondo de la cuestión: ¿inmigración o fondos buitre?​

La discusión deriva hacia dos explicaciones que compiten. Una parte del análisis sostiene que el verdadero comprador extranjero no es el particular que llega en patera —ese no tiene capital para comprar varias viviendas—, sino el fondo de inversión que adquiere bloques enteros para especular. Hay quien afirma que en Vallecas el segundo barrio de fuera de la M-30 con más alojamientos turísticos es San Diego, el tercero más pobre de Madrid, y que los vecinos identifican bloques enteros comprados por fondos.

La otra corriente responde que los fondos buitre no son la causa de la carroña, sino que se alimentan de ella. Cuando se interviene un mercado, los precios se disparan y los buitres acuden. Espantar buitres no revive al animal muerto ni evita que mueran más. La conclusión incómoda es que el problema no es quién compra, sino por qué España se ha vuelto tan barata para un europeo medio y tan cara para un español medio.

El sistema de pensiones y la vivienda​

Hay un hilo que conecta la vivienda con el sistema de pensiones. Para mantener el sistema de reparto a toda costa, se necesita población activa que cotice. La inmigración cumple esa función: sostiene las cuentas públicas y contiene los salarios. En un sistema de capitalización individual, el argumento sería automatizar la economía, ganar productividad y descargar los servicios públicos. Sobraría vivienda. Pero eso es anatema en España.

El resultado es una presión demográfica sobre la vivienda que no se alivia con más construcción, porque hay un límite objetivo de compradores potenciales. Mientras tanto, la pregunta que sobrevuela es si España seguirá siendo un país atractivo para el capital extranjero o si el empobrecimiento local acabará por convertirla en un parque temático para europeos acomodados.

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Con estos diferenciales, la migración interior debería ser masiva. Sigue siendo marginal. Y los que llegan de fuera no vienen a trabajar: vienen a comprar. Alguien tendrá que explicar por qué eso es un problema.