Inmobiliaria: Los cinco supuestos que libran al casero de indemnizar al inquilino por no renovar el contrato

El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el BOE, obliga al propietario a indemnizar con 12 mensualidades al inquilino si no renueva el contrato, salvo que concurra alguna de las cinco excepciones previstas. La norma se aplica también a los contratos vigentes, con un régimen transitorio para los que vencen en menos de seis meses.

El Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 27/2026, el segundo de los dos decretos aprobados por el Gobierno para intervenir el mercado del alquiler. La norma entra en vigor el día siguiente a su publicación y trae una medida que va a sacudir la relación entre caseros e inquilinos: si el propietario decide no renovar el contrato, tendrá que indemnizar al inquilino con 12 mensualidades de renta. La cifra no es un adorno. Con un alquiler medio de 1.000 euros al mes, el desembolso mínimo para recuperar la vivienda asciende a 12.000 euros. La ley contempla, eso sí, cinco supuestos que libran al casero de ese pago. Y hay más: la norma se aplica a los contratos que ya están vigentes, no solo a los que se firmen a partir de ahora.

La norma incluye también la prórroga automática de los alquileres, una medida que busca evitar desalojos y dar estabilidad a los inquilinos. El texto, que junto al primer decreto pasará el examen parlamentario en el Congreso, especifica cómo se aplica según el momento o la fase en la que se encuentre el contrato actual. La clave está en la cercanía de la fecha de vencimiento y la duración pactada originalmente.

La indemnización de 12 mensualidades y su cálculo

La indemnización se calcula sobre una vivienda de características análogas. El texto fija un suelo: nunca será inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble. En la práctica, para un contrato que haya durado una década, el mínimo serían diez mensualidades, pero la referencia general son doce. El pago corresponde al arrendador que extingue la relación contractual al vencimiento sin acogerse a ninguna de las excepciones.

El Congreso examina el decreto junto al primer paquete de medidas. La tramitación parlamentaria podría introducir cambios, pero el texto publicado en el BOE ya define el régimen que afrontan propietarios e inquilinos. La norma habla de millones de contratos de vivienda habitual vigentes en España, una cifra que da la medida del impacto. No es una reforma menor ni un ajuste técnico.

Lo que cambia para los contratos ya firmados

Para los arrendamientos en vigor, la clave está en cuánto queda hasta la fecha de vencimiento. Si faltan más de seis meses cuando la norma empieza a aplicarse, el propietario debe comunicar por escrito su decisión de no renovar con una antelación mínima de 6 meses. El antiguo plazo de 4 meses desaparece. El preaviso del inquilino, en cambio, se mantiene en dos meses.

Si al contrato le quedan menos de seis meses para expirar, se abre un régimen transitorio. El casero puede notificar la no prórroga con una antelación mínima de 4 meses. Es una flexibilización pensada para los casos en que resulta materialmente imposible cumplir con el nuevo plazo. Ese régimen transitorio solo afecta a los contratos ya firmados, no a los que se suscriban a partir de la entrada en vigor. Pero el grueso de la obligación sigue en pie: si el arrendador extingue el contrato al vencimiento, tendrá que pagar la indemnización de doce mensualidades, salvo excepción. La norma no distingue entre contratos antiguos y nuevos a la hora de aplicar la indemnización, solo modula los plazos de aviso.

Los cinco supuestos que evitan la indemnización

La primera excepción permite al casero recuperar la vivienda para sí o para familiares de segundo grado, como padres o hermanos, pero solo si es persona física. La segunda se centra en el uso real: si el inquilino no ha vivido allí más de seis meses en el último año, o si tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio, el casero queda liberado. La vulnerabilidad acreditada del titular es la tercera vía.

El cuarto caso es que las partes suscriban un nuevo contrato. El quinto, y quizá el más discutido, es que el arrendatario rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato comunicada dentro del plazo de preaviso. Esa oferta debe garantizar la permanencia del inquilino durante un mínimo de 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica. El importe total de la nueva renta mensual debe ajustarse a la normativa vigente, incluso si el inmueble no está en una zona de mercado residencial tensionado. Es decir, el casero puede proponer un nuevo contrato, pero a precio de zona tensionada si la normativa así lo exige.

La prórroga tácita ya no se renueva año a año

Hasta ahora, cuando un contrato llegaba a su vencimiento inicial y ninguna parte se pronunciaba, se prorrogaba de año en año hasta un máximo de tres. Con la nueva norma, ese escenario cambia por completo. Si el arrendador no comunica su voluntad de no renovar con el preaviso de 6 meses, el contrato se prorroga obligatoriamente por un plazo idéntico al original. Es decir, 5 años más si el casero es un particular, o 7 años más si es una empresa o entidad jurídica. La diferencia con el sistema anterior es notable: antes, la prórroga tácita se limitaba a tres años como máximo. Ahora, el contrato puede extenderse durante lustros si el casero no avisa.

La medida busca dar estabilidad al inquilino y evitar que la falta de comunicación se convierta en una vía de facto para recuperar la vivienda sin indemnización. Los propietarios que quieran recuperar el inmueble tendrán que moverse con tiempo y, en muchos casos, pagar. La norma entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, pero su aplicación a los contratos vigentes ya está definida.

Para cualquier decisión sobre un contrato de alquiler, conviene consultar con un abogado o asesor legal.