La agenda 2030 va a regular el mercado inmobiliario: langostos venderán desesperados dentro de pocos años

Debate por la exigencia de cero emisiones a pisos en venta o alquiler​

La Unión Europea propone que en 2030 los edificios que se vendan o se alquilen usen poca energía, se alimenten de renovables y no emitan CO2 directamente. La medida, aún en fase de propuesta, ha encendido el debate sobre quién pagará las reformas. En España, donde la mayoría del parque es antiguo, algunos participantes del debate cifran el coste en más de 20.000 euros por vivienda. El temor a una avalancha de ventas antes de que llegue la norma planea sobre el mercado.

El coste de la reforma: hasta 30.000 euros por piso​

El texto europeo, según recoge la prensa económica, obligará a que los edificios destinados a venta o alquiler tengan un consumo energético casi nulo y estén alimentados por renovables. En la práctica, eso implica rehabilitaciones profundas: aislamiento de fachadas, cambio de ventanas, sustitución de calderas y, en muchos casos, instalación de paneles solares. Los cálculos que manejan algunos propietarios hablan de derramas de entre 20.000 y 30.000 euros por vivienda. Una cifra que, para un piso de los años setenta, puede superar el valor de mercado del propio inmueble en barrios degradados.

La pregunta es quién asumirá ese desembolso. Hay quien sostiene que el propietario actual, y quien apunta a que el coste se trasladará al comprador o al inquilino vía precios. Lo que nadie discute es que la norma, si se aplica tal cual, cambiará la estructura del mercado.

¿Quién pagará las derramas de la eficiencia energética?​

El perfil del propietario medio español no es el de un inversor profesional. Es el de un particular que heredó uno o dos pisos y que no tiene liquidez para afrontar una reforma de 30.000 euros. La lógica del mercado sugiere que, antes de pagar, muchos optarán por vender. Y si todos venden a la vez, los precios caen.

Ese es el escenario que algunos anticipan para 2027 y 2028: una oferta masiva de viviendas antiguas sin certificación energética que presionará a la baja los precios. No es una predicción unánime. Frente a ella, hay análisis que recuerdan que la obra nueva también se encarecerá por los nuevos estándares, lo que limitará la caída. Y que la demanda en las grandes ciudades sigue siendo lo bastante fuerte como para absorber el stock.

La trampa de las ayudas europeas​

Los fondos Next Generation se han presentado como la solución para financiar estas rehabilitaciones. Cubren, según algunos participantes del debate, hasta el 70% del coste. El problema es la escala: España tiene millones de viviendas susceptibles de reforma. Extender esas ayudas a todos los propietarios de pisos antiguos en España, Portugal, Italia o Grecia es, cuanto menos, dudoso.

La alternativa que se insinúa en algunos círculos es más inquietante: que el Estado asuma la reforma y se quede con el usufructo o la propiedad. Una suerte de expropiación encubierta que, de momento, nadie ha confirmado oficialmente.

El precedente del coche eléctrico​

La comparación con la automoción es inevitable. La UE fijó una fecha para el fin de los motores térmicos y luego la ha ido modulando ante la falta de infraestructura y el rechazo social. Con los edificios puede pasar algo similar: plazos que se estiran, exigencias que se suavizan y un sector que acaba adaptándose a golpe de prórroga.

Mientras tanto, los propietarios con más de un inmueble ya están haciendo cuentas. Algunos han empezado a vender. Otros esperan. La incertidumbre, como siempre, la pagan los que no pueden permitirse esperar.

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Datos clave:

• Derrama estimada por vivienda: entre 20.000 y 30.000 euros
• Ayudas de fondos europeos: hasta el 70% del coste
• Horizonte de la norma: 2030
• Plazo crítico para el mercado: 2027-2028