Buenos días amigos!!
No he intervenido en este hilo hasta ahora porque estaba pendiente de un asunto para mí importante y me quería despejar un poco. Lo cierto es que
escribí este post más que nada como despedida y para dejar algún aporte que fuera interesante para alguien. Sé lo que es pasarlo mal y no tener ninguna puerta abierta. Si sacáis un poco de provecho en lo que es la información de lo que pongo, alguno podrá beneficiarse si tiene un poco de arrojo y olfato.
No perdáis la perspectiva del título del hilo:
¿Qué puede valer esto?. El planteamiento es bien sencillo, es comprar a un precio más que razonable para luego venderlo a su precio en el mercado, e incluso un poco más barato. Siempre hay que dejar ganar la última peseta a alguien.
Un consejo para los que no tengáis un duro.
No os de miedo asociaros con otro. Sólo tenéis que tener claro que el otro es más o menos de fiar y que los dos tenéis cogida la cosa a partes iguales. Si os apoyáis en alguien hay más motivación, si tú no lo vendes lo vende el otro, si tenéis que buscar un objeto entre dos la cosa rula mejor e incluso para negociar con más gente os sentiréis arropados. Puede salir mal, pero para eso está vuestro instinto de si la persona con el que hacéis una aventura es de fiar y cuando digo una aventura digo comprar una cosa, no hace falta ser socio para todo lo que hagáis. Es enriquecedor y sueles conocer a más gente cuando vais a duetto.
Bien, espero que tengáis bien asumido qué es el tercer poseedor, porque sin esto es imposible poner una lupa y acercarnos un poco más al tema de las cargas. Eso es lo que haremos hoy: Hemos abierto una caja y dentro hay otra con códigos que tendremos que descifrar. Si no abrimos la primera caja no tendremos llave para la segunda y aquí nos quedamos.
Recordad una cosa: Esto que estoy poniendo aquí es una variante más de las subastas. No lo verás en ninguna web ni tampoco te lo explicará tristán el subastero en su blog. Es más, Tristán da unos consejos que yo me salto en algunos casos según he leído, y es porque lo suyo es más conservador y escribe para los que tienen cierto capital. Aquí hablamos no de hacer negocios, si no en especializarnos, arriesgar un mínimo, es decir, buscar la pepita de oro que otros no ven, o que por estar liado no se meten y para eso hay que hacer como los sabuesos y buscar. Más adelante, cuando acerquemos la lupa os pondré un ejemplo real de lo que para mí es bueno. Hay más casos, pero os pondré al que yo honestamente iría. No hay nada mejor que los ejemplos reales.
De todas maneras, sólo esta parte daría para un libro entero, muy ilustrador y que nadie publica porque no interesa y hay demasiados intereses en medio. Es un mundo bastante opaco y muy especializado.
Bien, vamos a por las dudas que he leído y luego seguimos:
En cualquier caso, esas quitas hay que negociarlas antes de pujar. Una vez pujado y siendo tuyo el bien ya no tienes nada con lo que negociar.
Si estuviera por aquí el secretario te diría que eso no es así, o por lo menos no siempre.
Vamos a ver, aquí hay dos casos diferentes:
-Hola!, soy Pepito el de burbuja!, me gustaría negociar la deuda de tal expediente de Hacienda donde ustedes tienen una Hipoteca preferente!!
-¿Quién ha dicho que es?
-Pepito el de burbuja!, un tal secretario me ha dicho que.... :cook:
🙂)
🙂)
🙂)
🙂). Lo siento, dar información confidencial de un cliente está prohibido!! :|:|:|. Por favor cierre al salir.
Siguiente caso:
Buenos días, somos la corporación de inversones x. Y queremos comprar deuda.
-Como ha dicho que se llama?
-He dicho que me llamo 50 millones de euros
🙄
-Bien!, adelante!, aquí tiene los expedientes de mis hipotecas con nombres apellidos, dirección, hora que van a defecar...
¿Empezáis a entender por dónde nos movemos?. Nosotros estamos en el nivel Pepito de hipoteca.
No somos nadie, ergo no podemos negociar con la entidad sin un papel que diga que somos los propietarios, que no deudores. Ahí ya somos alguien.
La Ley está para que la cumplan los débiles. Los mosquitos se quedan enganchados en la tela de araña que es la Ley, los pájaros la rompen con dificultad, y creerme, no sois pájaros.
El día que váis con el papel de propietarios, os mirarán de arriba abajo, con más respeto, envidia, con aire molesto, y si no tenéis un as en la manga, la forma de negociar varía con cada caso. Entonces hay que jugar al póker y es ahí donde empezáis a jugar.
Es una pena, pero os revelaré otro secreto.
Nosotros, en este post pondremos las cosas de la manera más legal y transparente, es decir, sin atajos, pero que sepáis, que las mordidas a directores de bancos, asesores jurídicos etc van a la orden del día. Es decir, llega un momento en que trabajan por objetivos para ti. "Si me consigues bajar un 30%, el 5% es para ti". Toco este tema de puntillas, pero la caja de vino rioja van que vuelan de gente a la que se tiene en nómina en los bancos.
Venga, pongo otra duda que he visto y os pongo el consejo de la Semana.
He leído por ahí un caso hipotético: Valor de la finca:
300.000 y una carga anterior de 100.000.
Bien, Hacienda ya deduce esos 100.000 y sale la cosa por 200.000
En gestión directa, si te lo quieres quedar por un 40% del valor tendrás que poner
20.000 euros. .
Los 100.000 de la carga (ojo!, no está actualizada, pueden ser más) y los 20.000 que pones.
Si la consigues vender por 170.000 euros, después de impuestos tienes 30.000 de beneficio.
En un mercado bajista y parado tened cuidado con esto.
Vayamos al caso real:
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Nº adjudicación directa: S2012R288600300411
Presentación de ofertas: Delegacion Especial de la AEAT en Madrid, calle Guzman el Bueno, 139
Fecha límite de presentación de ofertas: 24-dic-2012 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Tipo de bien:Vivienda
Título Jurídico
😛leno dominio
Localización:CL/ PRINCIPE DE VERGARA, 31 1 D
28001 MADRID
Inscripción:Registro número 1 de MADRID
Tomo: 2500 Libro: 2500
Folio: 148 Finca: 90516 Inscripción: 3
Descripción: URBANA:VEINTE.PISO PRIMERO DERECHA,EN PLANTA PRIMERA DE LA CASA EN MADRID Y - SU CALLE DE PRINCIPE DE VERGARA NÚMERO TREINTA Y UNO;DESCRITA EN LA INSCRIPCI ON 125 DE LA FINCA MATRIZ.TIENE UNA SUPERFICIE UTIL APROXIMADA DE DOSCIENTOS CUATRO METROS SETENTA DECÍMETROS CUADRADOS.CONSTA DE VARIAS DEPENDENCIAS Y -- SERVICIOS.LINDA:FRENTE SEGUN ENTRA,CON PORTAL,HUECO Y DESCANSILLO DE LA ESCA- LERA PRINCIPAL,POR DONDE TIENE SU ENTRADA,PATIO INTERIOR DE LA FINCA,PISO PRI MERO IZQUIERDA Y DESCANSILLO Y HUECO DE ESCALERA DE SERVICIO POR DONDE TIENE OTRA ENTRADA;DERECHA ENTRANDO,CALLE PRINCIPE DE VERGARA Y PATIO INTERIOR DE - LA FINCA;IZQUIERDA,PATIO INTERIOR DE FINCA,DESCANSILLO Y HUECO ESCALERA SERVICIO Y FINCA DE LUIS DE ZUBIRIA;Y AL FONDO,CON CASA NUMERO TREINTA Y TRES ....
Información Adicional: REFERENCIA CATASTRAL: 2355405VK4725E0020QO. LA
VIVIENDA SE ENCUENTRA CERRADA Y DESOCUPADA. FINCA GRAVADA CON UNA HIPOTECA A FAVOR DEL BANCO DE VASCONIA, SA CON UN PENDIENTE DE 529.789,66 € A 15-7-11.
Tipo de Bien Valoración Cargas Localización
Inmueble 726.019,35 € 529.789,66 € Madrid
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Atención: Piso de 200 metros cuadrados.
Entre Recoletos y Castellana pegando a la calle Alcalá.
La carga abismal, de
529,000 euros.
La tasación es de
726000.
Si ponemos en el sobre
6000 euros nos lo podemos quedar por precio.
Bien, imaginemos que nos lo adjudican. Ya tenemos un pisazo en la mejor zona de Madrid.
Ahora hay que estudiar con lupa como os dije al principio la carga.
Entidad crediticia: Banco de Vasconia
Domicilio: Desaparecido en combate. Absorbido por el popular.
Esto quiere decir, viendo la antigüedad del préstamo que tienen el expediente en un cajón almacenando pole. Para sacarlo tienen que hacer una provisión de fondos al Banco de España similar a la deuda y el Popular estoy convencidísimo que por ahora no piensa hacerlo.
Mi consejo: Es una deuda de un banco cuya matriz no existe y es absorbido por otro. La idea es comprar. Es un piso desalojado. Un alquiler ahí puede valer perfectamente 1.200 euros por un piso de esas características. Se puede alquilar, o también se puede vivir en él o poner un negocio. El caso es que por 4 duros sois propietarios de una vivienda que hace cinco años era impensable.
¿La deuda?. No tengáis prisa en negociarla. Enteraros de alguna manera quien lleva el tema (algún despacho), si queréis encontrar comprador primero tener al cliente que lo quiere comprar y luego negocia deuda. Si se le presenta una quita ahora, ya del 50% es muy posible que vendan. Es liquidez inmediata, no tienen que provisionar al banco de España y quitan balance tóxico de sus cuentas.
No tiene pinta que en un año o en dos esta gente saque a subasta este procedimiento. Informaros de otros bienes del deudor. A veces suena la flauta, tienen varios inmuebles y la empresa llega a un pacto para rescindir la deuda.
Pasa más con embargos que con Hipotecas, pero es una posibilidad.
Si os fijáis, no sólo vemos lo que vale la deuda, sino que carga hay para poder hacer apalancamiento. También el tipo de carga, si es hipoteca o es un embargo por la reclamación de un dinero que caduca cada 4 años creo recordar.
Cuando vemos el tipo de carga, también nos fijamos la entidad que tiene esa carga, si está desaparecida, absorbida, o tiene cara y ojos.
Tenéis dos posibilidades: O empezáis a comprar cosas pequeñas como trasteros o párkings a precio simbólico (recomendable para coger experiencia), ó intentáis jugar en otras ligas diferentes pero con el mismo dinero, es decir, poco.
En el primer caso podéis ganar dinero y experiencia. En el segundo tenéis que ser más fruta, más audaces y jugar. En este caso la bolsa es mucho mayor y es de las pocas maneras que puedes pegar el salto.
Es muy bonito comprarlo todo limpio y poner el dinero encima de la mesa, pero señores, el Pepito de burbuja que empieza, si quiere hacer dinero de verdad no tiene que hacer negocios como he dicho, tiene que hacer milagros!! y una forma mágica de hacer milagros es mediante la información. La información es poder y se puede transformar en dinero si no olvidáis el otro pilar básico de los negocios que es la relación. Hablad con inmobiliarias, con gestores, gente de la calle, darles también vosotros algo a ellos y veréis como os buscan si sois generosos y pueden confiar en vosotros.
Como digo es todo un mundo y la mejor forma de nadar no es leyendo un libro, sino tirándose al agua. Me dejo muchas cosas en el tintero, y que necesitaría otro tochaco para explicarlo. Al final es cuestión de aplicar la lógica y hacer números y poco más.
Ojalá le sirva esto para que alguien le saque frutos. Yo empecé comprando una fotocopiadora en el Juzgado de lo Social por 500 pesetas, mi amigo que empezaba conmigo se llevó una máquina de escribir.
Eran de una empresa quitamultas. Llegamos con la adjudicación del juez, le presentamos los papeles y nos lo llevamos .
Cuando más dinero gané, no sé si lo he puesto, fue precisamente por saber interpretar las cargas. Un piso de Cajamadrid tasado en el mercado por unos 10 millones de pesetas y hablando hablando me enseña uno que tenía una inmobiliaria potente un papel con el piso como si aquello no valiera para nada.
Os lo voy a explicar por si alguna vez os pasa, espero no liaros demasiado. Esto es sólo para alumnos aventajados.
Me lo pone en la mesa con cara de mira este truño a ver si se le puede sacar algo. Nada más verlo yo vi dinero sí o sí, pero el buen hombre sólo veía la carga.
"Cajamadrid me lo deja por seis mil euros y la carga". No vale la pena me dijo.
en su cabeza estaba que había una deuda de la Seguridad Social por delante de 10 millones de las antiguas pesetas, ergo si hay una carga de 10 millones más impuestos, ¿Donde está el negocio?.
Al final lo saqué por
7.000 euros (no me hacían caso y envié a través de un conocido una caja de vinos para que me tomaran en serio).
Lo vendí por 193.000 cuatro años después y sin pagar la deuda, pero eso es otra historia.
Lo que no veían los demás, es que por muy mal que fuese yo ganaba sí o sí.
La deuda era de la mitad indivisa Es decir, la mitad del piso estaba embargado por la Seguridad social.
Yo tenía el pleno dominio.
Poniéndonos en lo peor la Seguridad social lo sacaba a subasta por 10 millones.
Si lo compra un subastero, por el precio que sea, cuando se venda en el mercado, la mitad es para mí. Yo sigo teniendo la otra mitad. Difícil porque comprar una mitad indivisa de ese piso es un engorro, pero podía pasar.
Si no lo compra nadie, lo compro yo en gestión directa por la mitad, es decir 5 millones. Es decir, sigo ganando dinero.
Como digo esto es un caso particular, para que veáis lo extenso que es el tema de las cargas. Si veis una carga anterior de una mitad indivisa haced números. Lo que yo veía de ganancia en ese piso no lo vio nadie. Al final la carga caducó por una carambola y me encontré con 10 millones más, pero como digo ese es otro tema.
Lo dicho amigos, suerte en la vida. Llegan las Navidades y un año 2013 terrible para la mayoría de los mortales. Hasta el 15 de Enero no firmo algo muy importante que tenía que haber firmado en Octubre y pensaba que era el momento de dejar el foro.
No esperaré a Enero y empezaré a hacer cosas nuevas. Si vais a alguna subasta y veis a un tío con pinta de Al pacino en atrapado por su pasado y con acento catalán, con barba incluida, diciendo que sois burbujistas os ayudaré en lo que pueda a salvo de "la familia" que siempre revuela por los juzgados de España.
Saludos todos y muchas suerte!.
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