hinka
Madmaxista
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Hilo Oficial de ¿qué puede valer esto?
- Autor del tema El Secretario
- Fecha de inicio
Don Pedro
Madmaxista
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Este libro que estás escribiendo El Secretario..me lo compraría gustosamente! A ver si encuentras un editor.A las malas podrías buscar editores en internet, que suelen editar lo que quieras y por cuatro duros.
Un saludo y buena pesca!
Yo tambien lo compraria.
El Secretario
Madmaxista
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Muy buenos días señores. ¿Cómo van los ánimos?. Me acuerdo de los principios porque suelen ser duros y nada es fácil en esta vida, pero una cosa sí tiene este negocio si empiezas a pillarlo por la mano. La más importante es la sensación de Libertad porque no tienes jefes, aunque el dosis ilegal de adrenalina por jugarte unos cuartos en cinco minutos es fuerte, y luego la otra sensación es de que conoces gente, situaciones y mundillos que jamás podrías conocer sentado en una mesa ocho horas trabajando para alguien durante el resto de tu vida.
Te relacionas desde millonarios traperos, (sí, que venden trapos) abogados de todo pelaje y condición, procuradores, funcionarios de ayuntamientos, arquitectos, aparejadores, gestores, directores de banco, hasta colaboradores y gente que no tiene un duro y que tiene ganas de triunfar o de subsistir en ese momento.
Lo más importante en este negocio es saber que tienes que colaborar con más gente para poder salir adelante. Conocer instintivamente a la gente con la que estás te ahorrará disgustos y hacer las cosas bien más aún.
Me acuerdo de unas máquinas de construcción, unas retroexcavadoras que compramos entre tres pelaos. Las tres nos costaron 300.000 pesetas en tercera subasta. Muy baratas. ¿La pega?. No sólo no estaba depositadas si no que estaban desaparecidas. Nadie sabía dónde estaban y el dueño obviamente no nos lo iba a decir. Aún así compramos.
Hacer un trabajo de investigación tres personas no es lo mismo que tú solo. Para ver y negociar con el dueño lo mismo. Si van tres no es lo mismo que uno, da más fuerza. Al final localizamos las tres máquinas. Una de ellas a 800 kms de la zona. Se lo hicimos saber al dueño. Una se la regalamos, otra la vendimos por un millón y la otra por unos 400.000 si no recuerdo mal. Valían bastante más. En un mes triplicamos el pequeño capital.
No son malas las asociaciones puntuales si sabes con quien te metes y haces las cosas como digo bien hechas.
Bien, para los próximos capítulos hablaremos de las casas viejas (saldrán a porrillo), y cómo parar una subasta y dejar a los subasteros sentados mientras les comunican que se ha suspendido la subasta. Ahora es más fácil.
Bien, sigamos con las preguntas.
Muy buenas Sr Galán.
Por supuesto que si te quedas algo por debajo del depósito te lo devuelven sin problemas.
Suele ocurrir ahora en las de gestión directa de inmuebles con cargas. Si la carga es de 300.000 como vimos en un solar de Madrid que puse de ejemplo y la tasación es de 360.000, el tipo de subasta es de 60.000 y el depósito para gestión directa pongamos que es un 10% de esa cantidad....6.000 euros.
Si quiero jugar a ver qué pasa y sé que en el mercado el solar ya vale menos de 300.000, pongo 1000 euros a ver qué pasa.
1000 euros es una cantidad ínfima, pero si sumamos la carga lo estoy comprando por más del 70% del valor de la finca. En estos casos suelen aceptar porque saben que se lo comen con patatas.
Como anécdota, en un juzgado de lo Penal salió una moto por 15.000 pesetas. En tercera subasta me lo quedé por 1 peseta!!. El procurador se me quedó mirando y me dijo...-En mi vida nadie he visto que se quedara nada por una peseta y llevo 20 años viendo subastas.
Era antes de la Ley del 2001 y en lo penal no hay procurador que puje o vaya a cubrir deuda. Todavía guardo el auto de adjudicación por ese precio. El sobrante de la postura me lo dieron al instante.
Lo de deber una no sirve para nada. Me acuerdo de una subasta donde un abogado que iba de subido con una procuradora preciosa, guapa a rabiar vino con poderes de seis hermanos para participar en una subasta. Era una propiedad urbana, que valía una pasta y lo subastaban a uno de esos hermanos al séptimo que debía ser un manirroto.
El abogado sabía que tenía derecho al tanteo y retracto. Es decir, por el mismo precio que me lo quedaba yo se lo quedaban los hermanos. Me acuerdo que se pavoneaba delante de la procuradora buenorra como diciendo..a estos ni agua.
Aquí entran los amaños que hace todo el mundo, que no están bien hacerlos porque hacienda no ve un duro, así que no lo recomiendo, pero que sepáis que se hacen, desde Directores de Banco a abogados, desde siempre. Sólo que sepáis que está ahí.
Le dije al abogado, venga, un millón de pesetas y te lo llevas.
Me contestó que no, que adelante, que él tenía derecho al tanteo y que se lo quedaría igual.
Pero claro, la lógica de este picapleitos es que se lo quedaba, pero si salía por 3 millones de pesetas y yo decía en subasta seis, de momento tenías que poner los seis en lugar de tres.
-Le contesté: Bah!, tranquilo, que sepas que me opondré a todo, así que tendrás que hacer las cosas bien.
La procuradora se me queda mirando y le susurra al oído: ¿Ha visto?, ha dicho que se opondrá a todo!
Y no hizo las cosas bien. El buen señor se le pasó el plazo de retracto porque contaba el plazo desde cuando estaba registrado el bien, y no desde que me lo quedé en subasta y perdió. Me quedé la finca (la parte de ella), junto a otro socio. Ya le advertí que hilara fino, pero el torpe no lo hizo.
Digo esto porque nervioso contactó con otros abogados, uno del Banesto, y otros más para que intermediara conmigo porque sabía que nos llevábamos bien para convencerme de vender la finca a poco más de lo que compramos y valía como mínimo cinco veces más. La frase de este abogado que es amigo mío fue: Oye, te deberé una y el abogado éste también.
Olvidaros, en los negocios no se debe nada. Cada caso es un partido diferente que no tiene nada que ver con el siguiente. No existe el te debo una, es una frase que se la lleva el viento y no significa nada. Metió la pata y lo pagó. Punto. El próximo partido empieza desde cero y será otra película. Pero no influirá para nada el anterior.
Eso de los tramos sr Monster es un convencionalismo, un protocolo de la mesa para que no se haga eterno. Las subastas judiciales eran algo así.
Licitador A: 10.000
Licitador B 10001
Licitador A: 11.000
Licitador B: 11001
Y así siempre. Una peseta o un euro por encima del otro siempre, sin prisas y sin pausa.
Si la mesa da unos tramos y alguien da por debajo de esa cifra hay que hacérselo saber en ese momento a la mesa. Los subasteros son maestros en eso, hubieran levantado la mano en plan arbitroooo que se la colado!! y la mesa hubiera rectificado la postura, pero una vez adjudicado el bien, no hay Dios que lo eche para atrás, si ellos no lo ven conveniente, y por los tramos es difícil que se mojen. Créame, no le deben nada y la próxima tendrá que estar más atenta.
Sí señor, y aún con esos descuentos puede que compre caro. 😎:
1).- Es cierto, como he dicho, jamás he pagado una complementaria ni lo he visto, pero Hacienda ahora hace cosas raras y reclama lo inrreclamable. Por ejemplo una deuda del año 90 que estaba caducada. Mete muchas de éstas de si cuela cuela. No hay transmisiones y las que hay las miran con lupa. Me quedé un trastero en Salou por 8.500 pesetas que estaba tasado en 700.000, la funcionaria de la Generalitat (porque las transmisiones están pasadas a la Comunidad autónoma) se escandalizó por el precio, pero nunca me vino nada.
De verdad, que tal como los veo no me impresionaría que metiese una complementaria, aunque no tengan razón.
2.- Vamos a ver porque aquí hay que hilar fino.
Una cosa es la titularidad del bien y otra distinta la de la Hipoteca o de la carga.
Imagínate que compras un Hotel en Tenerife, que creo que eres de por allí. Hay uno de cinco estrellas que se vendió hace unos años por la décima parte y pertenecía entre otros a un banco de Andorra y otros accionistas que se arruinaron.
Te lo quedas por un millón de euros y tiene una carga de 40 millones de euros. Este Hotel que digo quedó en un euro en un pacto extrajudicial.
Tú liquidas por un millón de euros, aunque valga 40. Es lo que has pagado en subasta.
Por ahora bien.
¿Cómo negocias la quita?. Es sencillo, es una operación aparte. Vas al notario y compras la deuda de 40 millones por 20. Pones encima de la mesa 20 millones de euros y tienes una deuda reconocida del deudor de 40,al que puedes reclamar perfectamente el dinero. Tú eres ahora el acreedor.
En el Registro no varías nada. ¿Para qué lo vas a cambiar?. La deuda te pertenece, la puedes liquidar, pero no lo haces.
Cuando vendas el Hotel, por ejemplo en esos 40 millones, sí entiendo que tienes una plusvalía de 20 que tendrás que pagar. Entiendo que ese incremento del patrimonio se hará cuando se liquide el bien.
Si es posible mirándolo con lupa que Hacienda te diga que con esa operación tú ganas en patrimonio y te haga pagar. No te digo que no, pero no lo he visto. En el tema fiscal vas aprendiendo con la marcha y seguro que hay gente mejor preparada. Por ahora las cosas las he hecho así y me han ido bien.
3) La quita del 50% es teórico, pero puede ser más.
Mira, un ejemplo real. Compré en Tarragona un piso con una carga de la mitad indivisa de la Seguridad Social de 60.000 euros.
El piso lo compré por 6.700 euros a Cajamadrid.
Como había en medio la Ley nueva del Código civil donde las cargas ya no eran eternas si se renovaban una vez, si no que había que renovarlas cada 4 años, cuando pasaron 4 años, en el 2004 puse un recurso al Registro.
El Registrador que vio aquello nuevo, llamó al oficial de la Seguridad Social y le dijo éste que aquella carga estaba pagada, o liquidada, así que no hacía falta resolver el recurso. A mí me dijeron que estaba archivada pero que no extinguida. Se ve que el Registrador cayó mejor y le dijeron otra cosa. El caso es que me dieron en la Seguridad Social los autos conforme aquello estaba pagado. Me encontré 60.000 euros de golpe!!
¿qué hice?. Pues al poco tiempo vendí en bien por 193.000 euros y pagué la enorme plusvalía que generó del 18%. Pero una vez vendido. Nadie me dijo que tenía que operar de otra manera.
De todas maneras, ante estas situaciones mejor un asesor fiscal. Hablamos de mucho dinero.
4) Tengo una empresa patrimonial unipersonal y otra con un 25%, pero lo mejor es actuar como persona física si no mueves mucho. Pagas una plusvalía directa y ya está. Normalmente no hay gastos que poner a la empresa.
Si compráis lo que sea, no se os ocurra ir a una gestoría. Tramitáis vosotros el papeleo que es una mañana y os ahorráis lo mínimo 150 euros por cuatro recados.
Saludos a todos!.
Te relacionas desde millonarios traperos, (sí, que venden trapos) abogados de todo pelaje y condición, procuradores, funcionarios de ayuntamientos, arquitectos, aparejadores, gestores, directores de banco, hasta colaboradores y gente que no tiene un duro y que tiene ganas de triunfar o de subsistir en ese momento.
Lo más importante en este negocio es saber que tienes que colaborar con más gente para poder salir adelante. Conocer instintivamente a la gente con la que estás te ahorrará disgustos y hacer las cosas bien más aún.
Me acuerdo de unas máquinas de construcción, unas retroexcavadoras que compramos entre tres pelaos. Las tres nos costaron 300.000 pesetas en tercera subasta. Muy baratas. ¿La pega?. No sólo no estaba depositadas si no que estaban desaparecidas. Nadie sabía dónde estaban y el dueño obviamente no nos lo iba a decir. Aún así compramos.
Hacer un trabajo de investigación tres personas no es lo mismo que tú solo. Para ver y negociar con el dueño lo mismo. Si van tres no es lo mismo que uno, da más fuerza. Al final localizamos las tres máquinas. Una de ellas a 800 kms de la zona. Se lo hicimos saber al dueño. Una se la regalamos, otra la vendimos por un millón y la otra por unos 400.000 si no recuerdo mal. Valían bastante más. En un mes triplicamos el pequeño capital.
No son malas las asociaciones puntuales si sabes con quien te metes y haces las cosas como digo bien hechas.
Bien, para los próximos capítulos hablaremos de las casas viejas (saldrán a porrillo), y cómo parar una subasta y dejar a los subasteros sentados mientras les comunican que se ha suspendido la subasta. Ahora es más fácil.
Bien, sigamos con las preguntas.
Primero me gustaría agradecerle por este hilo y por compartir sus conocimientos con la comunidad.
Escribo porque me gustaría satisfacer una duda que tengo, la cuestión es si ¿podría llegar el caso en que te adjudicases un bien por menos del dinero que había que poner de deposito?
Por ejemplo si pujas por un piso cuyo deposito inicial es de 10000 euros y tu puja son por ejemplo 8000 euros. Entonces los 2000 restantes se te serían devueltos o no se aceptan pujas por debajo del deposito inicial.
Muchas gracias
Muy buenas Sr Galán.
Por supuesto que si te quedas algo por debajo del depósito te lo devuelven sin problemas.
Suele ocurrir ahora en las de gestión directa de inmuebles con cargas. Si la carga es de 300.000 como vimos en un solar de Madrid que puse de ejemplo y la tasación es de 360.000, el tipo de subasta es de 60.000 y el depósito para gestión directa pongamos que es un 10% de esa cantidad....6.000 euros.
Si quiero jugar a ver qué pasa y sé que en el mercado el solar ya vale menos de 300.000, pongo 1000 euros a ver qué pasa.
1000 euros es una cantidad ínfima, pero si sumamos la carga lo estoy comprando por más del 70% del valor de la finca. En estos casos suelen aceptar porque saben que se lo comen con patatas.
Como anécdota, en un juzgado de lo Penal salió una moto por 15.000 pesetas. En tercera subasta me lo quedé por 1 peseta!!. El procurador se me quedó mirando y me dijo...-En mi vida nadie he visto que se quedara nada por una peseta y llevo 20 años viendo subastas.
Era antes de la Ley del 2001 y en lo penal no hay procurador que puje o vaya a cubrir deuda. Todavía guardo el auto de adjudicación por ese precio. El sobrante de la postura me lo dieron al instante.
Gracias por las respuestas.
Precisamente sobre tramos...En algunas subastas los tramos suben a partir de ciertos niveles. En una en la que participaba un "hamijo", a partir de cierta cantidad X los tramos pasaban de 300 a 500 (o algo así). Se arregló para ser el último pujador por la cantidad X (es sobre todo una cuestión de paridad o de tener ayudante), ya se frotaba las manos porque X era correcto, pero X+500 no lo era. Pues va la pánfila de la subastera y canta X+300 en vez de X+500 y se quedó sin ello (ni orate iba a pujar X+800). Le indicó el error a la subastera pero el objeto se adjudicó. La pregunta es si se puede impugnar y cómo corresponde hacerlo. Al final prefirió hacerles notar que le debían una que insistir en el tema de la impugnación.
Lo de deber una no sirve para nada. Me acuerdo de una subasta donde un abogado que iba de subido con una procuradora preciosa, guapa a rabiar vino con poderes de seis hermanos para participar en una subasta. Era una propiedad urbana, que valía una pasta y lo subastaban a uno de esos hermanos al séptimo que debía ser un manirroto.
El abogado sabía que tenía derecho al tanteo y retracto. Es decir, por el mismo precio que me lo quedaba yo se lo quedaban los hermanos. Me acuerdo que se pavoneaba delante de la procuradora buenorra como diciendo..a estos ni agua.
Aquí entran los amaños que hace todo el mundo, que no están bien hacerlos porque hacienda no ve un duro, así que no lo recomiendo, pero que sepáis que se hacen, desde Directores de Banco a abogados, desde siempre. Sólo que sepáis que está ahí.
Le dije al abogado, venga, un millón de pesetas y te lo llevas.
Me contestó que no, que adelante, que él tenía derecho al tanteo y que se lo quedaría igual.
Pero claro, la lógica de este picapleitos es que se lo quedaba, pero si salía por 3 millones de pesetas y yo decía en subasta seis, de momento tenías que poner los seis en lugar de tres.
-Le contesté: Bah!, tranquilo, que sepas que me opondré a todo, así que tendrás que hacer las cosas bien.
La procuradora se me queda mirando y le susurra al oído: ¿Ha visto?, ha dicho que se opondrá a todo!
Y no hizo las cosas bien. El buen señor se le pasó el plazo de retracto porque contaba el plazo desde cuando estaba registrado el bien, y no desde que me lo quedé en subasta y perdió. Me quedé la finca (la parte de ella), junto a otro socio. Ya le advertí que hilara fino, pero el torpe no lo hizo.
Digo esto porque nervioso contactó con otros abogados, uno del Banesto, y otros más para que intermediara conmigo porque sabía que nos llevábamos bien para convencerme de vender la finca a poco más de lo que compramos y valía como mínimo cinco veces más. La frase de este abogado que es amigo mío fue: Oye, te deberé una y el abogado éste también.
Olvidaros, en los negocios no se debe nada. Cada caso es un partido diferente que no tiene nada que ver con el siguiente. No existe el te debo una, es una frase que se la lleva el viento y no significa nada. Metió la pata y lo pagó. Punto. El próximo partido empieza desde cero y será otra película. Pero no influirá para nada el anterior.
Eso de los tramos sr Monster es un convencionalismo, un protocolo de la mesa para que no se haga eterno. Las subastas judiciales eran algo así.
Licitador A: 10.000
Licitador B 10001
Licitador A: 11.000
Licitador B: 11001
Y así siempre. Una peseta o un euro por encima del otro siempre, sin prisas y sin pausa.
Si la mesa da unos tramos y alguien da por debajo de esa cifra hay que hacérselo saber en ese momento a la mesa. Los subasteros son maestros en eso, hubieran levantado la mano en plan arbitroooo que se la colado!! y la mesa hubiera rectificado la postura, pero una vez adjudicado el bien, no hay Dios que lo eche para atrás, si ellos no lo ven conveniente, y por los tramos es difícil que se mojen. Créame, no le deben nada y la próxima tendrá que estar más atenta.
¿Descuentos del 60-65%?
Sí señor, y aún con esos descuentos puede que compre caro. 😎:
Me surgen varías dudas:
1º) Que yo sepa hacienda nunca te va a poder rebatir el precio de compra de cara a transmisiones patrimoniales en una subasta, ya hay sentencias sobre cual es la base imponible en caso de subastas y el precio de adjudicación va a misa, no hay complementaria posible: TS 3-11-97, Rec 532/95, TSJ Asturias 26-2-10, Rec 44/08
2º) Con una quita de por ejemplo el 50% la diferencia entre valor de adquisición y venta no es enorme de cara a incremento del patrimonio? 😕:
3º) Otra cosa, tú compras y tributas por transmisiones por precio de compra sin cargas al no hacerte cargo de ellas.
Luego haces quita del 50% y metes esa carga en el precio de compra de cara a incrementos patrimoniales? 😕:
4) Operas como un autónomo o particular, a través de alguna sociedad, que tipo de sociedad? 😕:
Thanks por tus aportes secre.
1).- Es cierto, como he dicho, jamás he pagado una complementaria ni lo he visto, pero Hacienda ahora hace cosas raras y reclama lo inrreclamable. Por ejemplo una deuda del año 90 que estaba caducada. Mete muchas de éstas de si cuela cuela. No hay transmisiones y las que hay las miran con lupa. Me quedé un trastero en Salou por 8.500 pesetas que estaba tasado en 700.000, la funcionaria de la Generalitat (porque las transmisiones están pasadas a la Comunidad autónoma) se escandalizó por el precio, pero nunca me vino nada.
De verdad, que tal como los veo no me impresionaría que metiese una complementaria, aunque no tengan razón.
2.- Vamos a ver porque aquí hay que hilar fino.
Una cosa es la titularidad del bien y otra distinta la de la Hipoteca o de la carga.
Imagínate que compras un Hotel en Tenerife, que creo que eres de por allí. Hay uno de cinco estrellas que se vendió hace unos años por la décima parte y pertenecía entre otros a un banco de Andorra y otros accionistas que se arruinaron.
Te lo quedas por un millón de euros y tiene una carga de 40 millones de euros. Este Hotel que digo quedó en un euro en un pacto extrajudicial.
Tú liquidas por un millón de euros, aunque valga 40. Es lo que has pagado en subasta.
Por ahora bien.
¿Cómo negocias la quita?. Es sencillo, es una operación aparte. Vas al notario y compras la deuda de 40 millones por 20. Pones encima de la mesa 20 millones de euros y tienes una deuda reconocida del deudor de 40,al que puedes reclamar perfectamente el dinero. Tú eres ahora el acreedor.
En el Registro no varías nada. ¿Para qué lo vas a cambiar?. La deuda te pertenece, la puedes liquidar, pero no lo haces.
Cuando vendas el Hotel, por ejemplo en esos 40 millones, sí entiendo que tienes una plusvalía de 20 que tendrás que pagar. Entiendo que ese incremento del patrimonio se hará cuando se liquide el bien.
Si es posible mirándolo con lupa que Hacienda te diga que con esa operación tú ganas en patrimonio y te haga pagar. No te digo que no, pero no lo he visto. En el tema fiscal vas aprendiendo con la marcha y seguro que hay gente mejor preparada. Por ahora las cosas las he hecho así y me han ido bien.
3) La quita del 50% es teórico, pero puede ser más.
Mira, un ejemplo real. Compré en Tarragona un piso con una carga de la mitad indivisa de la Seguridad Social de 60.000 euros.
El piso lo compré por 6.700 euros a Cajamadrid.
Como había en medio la Ley nueva del Código civil donde las cargas ya no eran eternas si se renovaban una vez, si no que había que renovarlas cada 4 años, cuando pasaron 4 años, en el 2004 puse un recurso al Registro.
El Registrador que vio aquello nuevo, llamó al oficial de la Seguridad Social y le dijo éste que aquella carga estaba pagada, o liquidada, así que no hacía falta resolver el recurso. A mí me dijeron que estaba archivada pero que no extinguida. Se ve que el Registrador cayó mejor y le dijeron otra cosa. El caso es que me dieron en la Seguridad Social los autos conforme aquello estaba pagado. Me encontré 60.000 euros de golpe!!
¿qué hice?. Pues al poco tiempo vendí en bien por 193.000 euros y pagué la enorme plusvalía que generó del 18%. Pero una vez vendido. Nadie me dijo que tenía que operar de otra manera.
De todas maneras, ante estas situaciones mejor un asesor fiscal. Hablamos de mucho dinero.
4) Tengo una empresa patrimonial unipersonal y otra con un 25%, pero lo mejor es actuar como persona física si no mueves mucho. Pagas una plusvalía directa y ya está. Normalmente no hay gastos que poner a la empresa.
Si compráis lo que sea, no se os ocurra ir a una gestoría. Tramitáis vosotros el papeleo que es una mañana y os ahorráis lo mínimo 150 euros por cuatro recados.
Saludos a todos!.
Don Pedro
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Buenos días,
Yo sigo a la carga. Secre a ver si puedes aclararme el tema de las cargas con el ejemplo que te puse en el otro post, aunque no interese la vivienda, lo he puesto por el tema de todas las cargas que aparecen reflejadas.
Según lo que he podido entender, si yo me quedase con la vivienda (suponiendo que lo que saliese fuera el 100% de ella), tendría que pagar los gastos de notaría, registro e ITP y me quedaría con la casa y la hipoteca de 103000 euros, de la cual podría intentar negociar una quita con el banco. ¿Estoy en lo cierto?
Saludos
Yo sigo a la carga. Secre a ver si puedes aclararme el tema de las cargas con el ejemplo que te puse en el otro post, aunque no interese la vivienda, lo he puesto por el tema de todas las cargas que aparecen reflejadas.
Según lo que he podido entender, si yo me quedase con la vivienda (suponiendo que lo que saliese fuera el 100% de ella), tendría que pagar los gastos de notaría, registro e ITP y me quedaría con la casa y la hipoteca de 103000 euros, de la cual podría intentar negociar una quita con el banco. ¿Estoy en lo cierto?
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- En cargas aparecen 122.324,32 €, pero en la información adicional habla de 103.000 € de hipoteca, Embargo TGSS 25.511,37 € de principal, más 5.102,29 € de recargo, más 1884,30 de intereses. - Otras cargas más derecho retracto.
- De todas las cargas que aparecen, ¿cuales son las que tendríamos que pagar, aparte del importe por el que nos lo adjudicaran?.
Saludos
Tipo de Bien Valoración Cargas Localización
Inmueble 130.275,00 € 122.324,32 € Caceres
Tipo de bien:Vivienda
Título Jurídico😛leno dominio
Localización:TR/ DEL PARRAL, S/N
10160 ALCUESCAR CACERES
Inscripción:Registro número 1 de MONTANCHEZ
Tomo: 670 Libro: 89
Folio: 143 Finca: 13173 Inscripción: 3
Descripción: 100% DEL PLENO DOMINIO POR COMPRAVENTA DL TROZO DE TERRENO, AL SITIO " EL PAR RAL", EN ALCUESCAR,CON UNA SUPERFICIE DE 325 METROS CUADRADOS, SOBRE EL QUE S E HA CONSTRUIDO UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR QUE CONSTA DE PLANTA SOTANO, PLANT A BAJA Y PLANTA PRIMERA,LA EDIFICACIÓN OCUPA 190,09 METROS CUADRADOS Y EL RES TO SE DESTINA A PATIO.CON UNA SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL DE 473,73 M2, Y UTIL DE 386,49 M2.LINDA:FRENTE CON CL DE ACCESO AL INSTITUTO,DERECHA ENTRANDO CON PARCELA Nº3;IZQUIERDA CON PARCELA Nº 1;Y FONDO CON HERMANOS GARCIA BOTE
Información Adicional: Se subasta el 50 % proindiviso del bien. - Hipoteca a favor de Caja Extremadura 103.000,00 € de principal más intereses - Embargo TGSS 25.511,37 € de principal, más 5.102,29 € de recargo, más 1884,30 de intereses. - Otras cargas más derecho retracto
Saludos
ninfireblade
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Yo le he entendido a elsecretario que cuando vayas al notario, este te preguntará si aceptas las cargas.
Debes responder NO.
Pero eso es para las cargas posteriores. Las anteriores tienes que aceptarlas por agallas porque si no embargaran de nuevo el inmueble.
Chila
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Pero eso es para las cargas posteriores. Las anteriores tienes que aceptarlas por agallas porque si no embargaran de nuevo el inmueble.
Me parece que este es un punto un poco lioso.
A ver si nos lo aclara elsecretario. Unos post antes ha indicado:
"Una vez que tienes el bien, el primer paso es ir al Notario. Aquí os podéis encontrar al Sr Notario de turno, como me pasó a mí en la nave que compré a medias y te diga: Oye, asumís la carga que hay delante verdad?.
Aquí tenéis que hacer un silencio un poco largo, mirarlo con cara como diciéndole: ¿tú estás simple o estás simple? y por supuesto decirle que ni de coña. No se os ocurra asumir ninguna carga. Esa hipoteca no es vuestra, grava a la finca pero no es de vuestra responsabilidad, sois un tercer poseedor, el responsable último es el que firmó la hipoteca, no vosotros. Recordadlo siempre porque os pueden hacer un Cristo si no sabéis dónde estáis."
Don Pedro
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Yo lo que entiendo es que, de primeras, en el notario, no te responsabilizas de la hipoteca que grava la propiedad, pero luego lo negocias con el acreedor con el fin de reducirla en lo posible. La hipoteca está sobre la propiedad y si alguien no se hace cargo de pagarla, el banco la ejecuta y se queda con ella.
Supongo que esto ocurre cuando la propiedad sale a subasta por otras deudas posteriores a la hipoteca y lo que se saque de la subasta se emplea en pagar esas deudas.
En el caso de que la propiedad saliera a subasta por la hipoteca que tiene, el dinero obtenido sería para quitar la hipoteca y cogeríamos la vivienda o lo que sea totalmente libre de cargas, ¿No es así?.
Por otro parte si nos quedamos con un piso y no nos hacemos cargo de la hipoteca anterior que lo grava (supongamos 10.000 €), el banco ejecuta la hipoteca y vuelve a salir a subasta. Si se sacan 20.000 €, el banco cobraría los 10.000 € más los gastos posteriores y el resto nos lo darían a nosotros, como último propietario del mismo.
La verdad es que es bastante lioso, pero poco a poco voy pillando alguna idea, o por lo menos eso creo.
Saludos
Supongo que esto ocurre cuando la propiedad sale a subasta por otras deudas posteriores a la hipoteca y lo que se saque de la subasta se emplea en pagar esas deudas.
En el caso de que la propiedad saliera a subasta por la hipoteca que tiene, el dinero obtenido sería para quitar la hipoteca y cogeríamos la vivienda o lo que sea totalmente libre de cargas, ¿No es así?.
Por otro parte si nos quedamos con un piso y no nos hacemos cargo de la hipoteca anterior que lo grava (supongamos 10.000 €), el banco ejecuta la hipoteca y vuelve a salir a subasta. Si se sacan 20.000 €, el banco cobraría los 10.000 € más los gastos posteriores y el resto nos lo darían a nosotros, como último propietario del mismo.
La verdad es que es bastante lioso, pero poco a poco voy pillando alguna idea, o por lo menos eso creo.
Saludos
taipan
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- 140
A ver si yo he aprendido la leccion y que el Sr Secretario me califique 8:
Según entiendo yo, no debes aceptar las cargas porque pasas a responsabilizarte personalmente de las deudas (las cargas).
Aunque la carga permanece, si no has aceptado la deuda el banco tomará la vivienda, la sacará nuevamente a subasta y si los fondos que obtiene no son suficientes para saldar la carga buscará (si puede) tomar fondos u otros bienes del anterior propietario...
Si te haces cargo de la carga, el banco buscará (a priori) el resto hasta saldar la totalidad de la deuda entre tus fondos y bienes... porque para eso te has responsabilizado de la deuda.
¿Es así Sr. Secretario?
8: o🙂
Según entiendo yo, no debes aceptar las cargas porque pasas a responsabilizarte personalmente de las deudas (las cargas).
Aunque la carga permanece, si no has aceptado la deuda el banco tomará la vivienda, la sacará nuevamente a subasta y si los fondos que obtiene no son suficientes para saldar la carga buscará (si puede) tomar fondos u otros bienes del anterior propietario...
Si te haces cargo de la carga, el banco buscará (a priori) el resto hasta saldar la totalidad de la deuda entre tus fondos y bienes... porque para eso te has responsabilizado de la deuda.
¿Es así Sr. Secretario?
8: o🙂
ninfireblade
Madmaxista
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Es un poco lioso esto de las cargas...
El Secretario
Madmaxista
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Muy buenas noches a todos. Veo que estáis pogre mucho sobre el tema de las cargas. Además yendo para mí por el lugar adecuado y haciendo las preguntas correctas.
Está bien pensar en qué liquidaciones hacemos en caso de que nos quedemos la carga y hagamos una quita, pero eso es para el que tiene músculo y quiere quedarse el bien.
Yo parto de la base que no tenemos un duro!!. Pelaos y que lo que hacemos es un puente para poder subir un peldaño. Un atajo. No nos interesa el inmueble, si no hacer negocio y poder salir de la crisis, así que negociaremos una quita, pero el tiempo que tardemos en tener que pagar tendremos que buscar comprador y hacer una transmisión a un tercero. Si somos listos y lo gestionamos bien, podemos tener un año de tiempo como mínimo.
Una cosa os tiene que quedar clara. Es más fácil una quita de una cosa de seis millones de euros que de 200.000. Parece mentira, pero os oirán más, estarán más dispuestos a negociar y encima habrá mucho más negocio. Mientras más importante sea la deuda mejor. Siempre y cuando la cosa valga la pena.
Así que si veis un problema de pongamos un millón de euros para redondear, el residual es de pocos miles porque la carga cubre toda la deuda, el plan es comprar, enseñar que eres el titular, negociar la carga y buscar comprador. ¿Es arriesgado?, sí, pero puedes jugar dos o tres mil euros a cambio de una ganancia muy sustanciosa. Jugamos con que ellos para subastar tienen que provisionar en el Banco de España y ni fruta gracia les hace, prefieren negociar la deuda y quitarse un marrón en la mayoría de los casos.
En las crisis está la oportunidad.
Antes puse el ejemplo de un Hotel en Tenerife. Pues bien, uno de los que invirtieron y se arruinaron en el proyecto lo conozco. A su vez me comentaba que hay un alemán con una cadena de Hoteles con una deuda de 400 millones de euros. Ya tiene mérito deber esa cantidad. Deja los hoteles a cambio de la deuda. Están negociando la mitad y puede que menos para otra cadena. Estas cosas obviamente no acaban en subasta, pero el dinero está ahí, en el diferencial entre la quita y la venta.
Muy buenas Don Pedro. Las cargas que hay anteriores a Hacienda gravan la finca. No son suyas, pero se tienen que pagar o negociar. En este caso veo que son 122.000 euros.
Un apunte. Esto es un pedazo chalet que aún no está legalizado por lo que veo. Falta acabarlo, pero es una bestia bien grande. Lo malo es que es una mitad indivisa. Lo bueno, es que las cargas, para lo que es el chalet son bien pocas. Lo malo otra vez, es que tienen derecho de tanteo y retracto.
Mi consejo: Para largo plazo esta mitad indivisa no es mala. Si no te hacen el derecho de tanteo y retracto, que por lo que veo van fundidos, y si os sobran mil euros, no es mal negocio ponerlos ahí como en un fondo. El depósito es de 795 euros, Se llega a mil, se paga a razón de mil euros al Notario, (tiene un mínimo, pero todo no pasará de otros 500), y lo dejas enterrado.
Aquí cuando ejecute la caja extremadura los 103.000 euros habrá sobrante sí o sí con una superficie construida de 473 m2. Lo mejor es hablar con el otro dueño y venderlo a medias, y hay otras soluciones, pero bueno, no quiero confundiros. Sólo hay que ir por mitades indivisas donde compremos muy barato, si no, con la crisis no vale la pena.
No sé cómo estarán por ahí los precios, pero el chalet parece acabado y es grandioso.
Bueno, eso siempre. No lo suelen preguntar, pero por si acaso. Lo hacen como digo para poder cobrar más minuta. Imagínate en el ejemplo de arriba una compraventa de 1000 euros. Suelen ser expedientes farragosos y con mucho trabajo y les joroba trabajar por dos duros.
Sí señor Bango, un 10. Lo ha entendido perfectamente. 😎:. Los demás que han contestado también lo han entendido. No asustaros con las cargas. Para el que domina el tema es una herramienta de trabajo y si sabes jugar bien, puedes encontrar oro donde los demás no ven nada.
Mañana o pasado hablamos de cómo parar una subasta. Vale la pena hoy en día en coches y poco más.
Saludos a todos!!
Está bien pensar en qué liquidaciones hacemos en caso de que nos quedemos la carga y hagamos una quita, pero eso es para el que tiene músculo y quiere quedarse el bien.
Yo parto de la base que no tenemos un duro!!. Pelaos y que lo que hacemos es un puente para poder subir un peldaño. Un atajo. No nos interesa el inmueble, si no hacer negocio y poder salir de la crisis, así que negociaremos una quita, pero el tiempo que tardemos en tener que pagar tendremos que buscar comprador y hacer una transmisión a un tercero. Si somos listos y lo gestionamos bien, podemos tener un año de tiempo como mínimo.
Una cosa os tiene que quedar clara. Es más fácil una quita de una cosa de seis millones de euros que de 200.000. Parece mentira, pero os oirán más, estarán más dispuestos a negociar y encima habrá mucho más negocio. Mientras más importante sea la deuda mejor. Siempre y cuando la cosa valga la pena.
Así que si veis un problema de pongamos un millón de euros para redondear, el residual es de pocos miles porque la carga cubre toda la deuda, el plan es comprar, enseñar que eres el titular, negociar la carga y buscar comprador. ¿Es arriesgado?, sí, pero puedes jugar dos o tres mil euros a cambio de una ganancia muy sustanciosa. Jugamos con que ellos para subastar tienen que provisionar en el Banco de España y ni fruta gracia les hace, prefieren negociar la deuda y quitarse un marrón en la mayoría de los casos.
En las crisis está la oportunidad.
Antes puse el ejemplo de un Hotel en Tenerife. Pues bien, uno de los que invirtieron y se arruinaron en el proyecto lo conozco. A su vez me comentaba que hay un alemán con una cadena de Hoteles con una deuda de 400 millones de euros. Ya tiene mérito deber esa cantidad. Deja los hoteles a cambio de la deuda. Están negociando la mitad y puede que menos para otra cadena. Estas cosas obviamente no acaban en subasta, pero el dinero está ahí, en el diferencial entre la quita y la venta.
Buenos días,
Yo sigo a la carga. Secre a ver si puedes aclararme el tema de las cargas con el ejemplo que te puse en el otro post, aunque no interese la vivienda, lo he puesto por el tema de todas las cargas que aparecen reflejadas.
Según lo que he podido entender, si yo me quedase con la vivienda (suponiendo que lo que saliese fuera el 100% de ella), tendría que pagar los gastos de notaría, registro e ITP y me quedaría con la casa y la hipoteca de 103000 euros, de la cual podría intentar negociar una quita con el banco. ¿Estoy en lo cierto?
Saludos
Muy buenas Don Pedro. Las cargas que hay anteriores a Hacienda gravan la finca. No son suyas, pero se tienen que pagar o negociar. En este caso veo que son 122.000 euros.
Un apunte. Esto es un pedazo chalet que aún no está legalizado por lo que veo. Falta acabarlo, pero es una bestia bien grande. Lo malo es que es una mitad indivisa. Lo bueno, es que las cargas, para lo que es el chalet son bien pocas. Lo malo otra vez, es que tienen derecho de tanteo y retracto.
Mi consejo: Para largo plazo esta mitad indivisa no es mala. Si no te hacen el derecho de tanteo y retracto, que por lo que veo van fundidos, y si os sobran mil euros, no es mal negocio ponerlos ahí como en un fondo. El depósito es de 795 euros, Se llega a mil, se paga a razón de mil euros al Notario, (tiene un mínimo, pero todo no pasará de otros 500), y lo dejas enterrado.
Aquí cuando ejecute la caja extremadura los 103.000 euros habrá sobrante sí o sí con una superficie construida de 473 m2. Lo mejor es hablar con el otro dueño y venderlo a medias, y hay otras soluciones, pero bueno, no quiero confundiros. Sólo hay que ir por mitades indivisas donde compremos muy barato, si no, con la crisis no vale la pena.
No sé cómo estarán por ahí los precios, pero el chalet parece acabado y es grandioso.
Yo le he entendido a elsecretario que cuando vayas al notario, este te preguntará si aceptas las cargas.
Debes responder NO.
Bueno, eso siempre. No lo suelen preguntar, pero por si acaso. Lo hacen como digo para poder cobrar más minuta. Imagínate en el ejemplo de arriba una compraventa de 1000 euros. Suelen ser expedientes farragosos y con mucho trabajo y les joroba trabajar por dos duros.
Esas cargas anteriores van contra la propiedad, pero no contra la persona (tercer poseedor).
El tercer poseedor se podrá quedar sin la propiedad, pero no podrán ir contra su patrimonio más allá de esa propiedad.
Sí señor Bango, un 10. Lo ha entendido perfectamente. 😎:. Los demás que han contestado también lo han entendido. No asustaros con las cargas. Para el que domina el tema es una herramienta de trabajo y si sabes jugar bien, puedes encontrar oro donde los demás no ven nada.
Mañana o pasado hablamos de cómo parar una subasta. Vale la pena hoy en día en coches y poco más.
Saludos a todos!!
galan
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Buenas noches, me gustaría preguntarle en referencia a la negociación de una quita con una entidad bancaria. ¿La cuestión es si una propiedad que tenga una hipoteca y una vez negociado con el banco le ofrecen una rebaja por ejemplo del 40%. Imagino que este proceso llevará un tiempo pero una vez que aceptemos la deuda será nuestra y si por alguna razón no la puedo pagar ni vender el bien entonces si que respondería con otras de mis posiciones?
Gracias
Gracias
ninfireblade
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Pongo aqui otra a ver si puede ser interesante:
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kader35
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Gracias, Secretario. Este hilo destila altruismo por todos los poros y es muy interesante. Algunas cifras dan vértigo, porque si no llegas a venderlo en seis meses te da el infarto. Yo he visto este bien en adjudicación directa como ejemplo. No parece que tenga cargas. ¿Cómo se interpreta?
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rory
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Como siempre, el Sr El Secretario regalando conocimientos que otra persona cobraría. No es la primera vez. Y siempre tan atento con los privados, un diez como forero.
Yo tengo una semiduda, después de leer a marchas forzadas el hilo. Estoy seguro de la respuesta, pero la hago.
En muchas subastas suele poner "Tipo 1ª Ltc. Convocatoria 30.000 euros" y luego "Tipo 2ª Ltc Convocatoria 15.000 euros".
Imagino que significa que en primera convocatoria sale con un precio mínimo de salida de 30.000 y, si queda desierta, sale en segunda convocatoria por 15.000 euros.
Yo tengo una semiduda, después de leer a marchas forzadas el hilo. Estoy seguro de la respuesta, pero la hago.
En muchas subastas suele poner "Tipo 1ª Ltc. Convocatoria 30.000 euros" y luego "Tipo 2ª Ltc Convocatoria 15.000 euros".
Imagino que significa que en primera convocatoria sale con un precio mínimo de salida de 30.000 y, si queda desierta, sale en segunda convocatoria por 15.000 euros.
Bender Rodríguez
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Quiero agradecerle a El Secretario que comparta públicamente con todos los foreros su dilatada experiencia en un ámbito tan oscuro y cerrado (para el profano) como es el de las subastas públicas. Gestos como el suyo hacen de Burbuja uno de los mejores foros de difusión de ideas y conocimientos en nuestro país, que no destaca precisamente por eso.
Por mi parte estoy dispuesto a aprender de todos y cada uno de los comentarios que hace nuestro Catedrático Burbujista, nunca se sabe cuando los necesitaré. Como se dice en italiano y no creo que necesite traducción: Impara l'arte e mettila da parte.
Y por supuesto, con espíritu de colaboración con los demás, de simbiosis que decía un forero.
Espero poder leerlo frecuentemente. Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias y
Por mi parte estoy dispuesto a aprender de todos y cada uno de los comentarios que hace nuestro Catedrático Burbujista, nunca se sabe cuando los necesitaré. Como se dice en italiano y no creo que necesite traducción: Impara l'arte e mettila da parte.
Y por supuesto, con espíritu de colaboración con los demás, de simbiosis que decía un forero.
Espero poder leerlo frecuentemente. Un saludo y hasta pronto.
Muchas gracias y