Jorobar debo ser torpe de agallas porque no me entero y eso que lo he leido y releido :´(
¿ A que llamas deuda anterior y posterior ?
Veamos un ejemplo para simple:
- Astutito "A" compra un piso y pide una hipoteca sobre ese piso. Pongamos de 100.000€
- Por lo que sea, no paga y todavia le faltan 50.000€ de hipoteca. El banco se lo embarga y lo saca a subasta.
Ahora, 2 situaciones:
opcion a: Astutito "B" lo compra en subasta por 70.000€. El banco se queda con los 50.000 de la deuda y los 20.000 restantes van para astutito "A". Astutito "B" se queda con el piso en propiedad y astutito "A" queda libre de deudas.
opcion b: Astutito B lo compra en subasta por 20.000€. El banco se queda con esos 20.000 pero astutito "A" aun debe 30.000. ¿ Astutito "B" se queda con el piso en propiedad pero este piso aun tiene una carga de 30.000 y lo pueden volver a embargar de nuevo ?
¿ Seria asi ? (lo que he puesto en zain es lo que mas me cuesta entender)
No, cuando un banco saca a subasta algo,
se extingue la carga, quede al precio que quede. No confundir
la carga anterior, la que está antes, por la fecha, que la carga por la que sale a subasta.
Otra cosa es que Astutito A siga siendo responsable de la deuda si no cubre el precio la subasta.
Bueno, acabo el tema de rústicas y por ahora lo dejo porque me coji unas vacaciones.
De todas maneras iré pegando un vistazo y como buenamente pueda resolveré las dudas. Ojalá alguno de vosotros salga con estas pequeñas lecciones y mucha sarracena de este agujero en el que estamos. Gracias a los que me han llamado maestro, no lo merezco, pero entiendo que es un título de cortesía y afecto.
Así en Of tópic, me ha hecho recordar a un alemán que vivió desde pequeño en Venezuela. Tenía el alma venezolana y la cabeza de un alemán. Él me metió en el lío de las subastas en Alemania y fue un referente mío durante mucho tiempo.
Cuando venía me llamaba Doctor y abría los brazos con una graaan sonrisa (-Doctooor Javier!, como está!!). Era el optimismo con patas, cualquier plan por descabellado que pareciera, si lo veía factible se tiraba de cabeza y lo hacía. Se hizo millonario con el tema del dólar subvencionado que daba el gobierno de Venezuela como ayuda a la importación de maquinaria agrícola. Si la figura del tercer poseedor puede parecer difícil, el entramado que montó este hombre en un triángulo Taiwan-Florida-Venezuela era para quitarse el sombrero. Aún para explicarlo ahora tendría que sentarme, coger papel y lápiz y pensar cómo diablos lo hizo. Pero lo hizo. Nadie antes que él lo desarrolló, fue el pionero y sólo leyendo las leyes del gobierno venezolano.
Otra cosa que me enseñó, aparte de no enfadarse nunca, si le decías esto está mejor rojo, asentía con esa apacibilidad caribeña y te decía, -siiii, señor, mejor rojo. Si luego le decías, no!, he pensado mejor que sea blanco. -Claaaro, claro, blanco quedaría estupendo. Hablo de cosas mundanas. Bueno, la otra cosa digo es que no le importaba colaborar, compartir con los demás. La gente grande de verdad no suele ser mezquina. El mezquino lo es por inseguridad, por miedo a los demás.
El que no tiene miedo y ve a los demás como potenciales colaboradores, no como enemigos tiene mucho ganado. Este buen hombre con el que compartí aventuras increíbles en Berlin y Dresde (entre otras conocer a una cantante venezolana agregada cultural de la embajada que nos canto en su casa de Berlín), se murió hace unos años de cáncer. Los negocios es relación y las relaciones te hacen desarrollarte como persona. En este caso valió muy mucho la pena.
Bien, vamos allá con el Tema:
Rústicas. Tipos de rústicas: Las hay de mil tipos. Tenéis que ver primero en la descripción de qué se trata. Regadío son más caras. La mayoría ponen “heredad de secano en…”. Vale, es muy posible que no tenga agua, pero es posible que sí. Si pone regadío sabéis que tiene una mina de agua, o un pozo ó pertenece a una comunidad de regantes.
El acceso. No es lo mismo a pie de carretera que en un pedregal arriba a la montaña. Vale más cuando más cerca del camino principal.
Luz. Si tiene la finca vale sensiblemente más, o si un poste pasa cerca también.
Agua. Lo mismo. Si no tiene agua malo. Yo tengo una finca al lado de la carretera y no tiene agua, aunque pasa la tubería central por mi misma finca.
Metros. Si tienes menos de diez mil metros pueden realizar los colindantes el derecho de tanteo y retracto. Por el tema de agrupar las fincas pequeñas. Es decir, por el mismo precio se la queda el vecino. Creo que tiene tiempo veinte días después de estar registrada.
Casa. Cambia la cosa tenga o no. Te dejan hacer una pequeña para aperos, es decir almacén para herramientas, pero últimamente la cosa se pone dura y te piden justificar que te dedicas al tema agrícola y no te harás una chabola.
Tema subastas:
Ahora encontraréis auténticas gangas, pero no tienen precio.
No son buenas. Vamos a intentar hacer algo diferente y como digo hacer cosas que no hacen los demás y ver cosas que no ven los demás.
Yo he ganado bastante dinero con las rústicas, pero me lo he tenido que currar. Como no hacía otra cosa y para mí mirar cosas de estas era un entretenimiento más que un trabajo porque me gusta, tampoco suponía un sacrificio.
Veamos dónde podemos encontrar oro. Os pondré dos ejemplos reales que la gente rechaza por miedo.
El primero es una finca que salía en mi barrio. Como conozco la zona, vi que no estaba mal para ser una rústica de secano con cuatro piedras y árboles, porque estaba al lado de un cole y era urbanizable (que no urbana, eso también lo tenéis que aprender, urbanizable sigue siendo rústico).
Problema, gran problema que hace auyentar a mucha gente:
no figura en el catastro. Es decir, vas a consultar la finca…y no existe!!. Pertenece a otra finca mayor. Esa finca sólo figura en el registro.
Suele pasar en heredades, en particiones que no hacen, por ahorrarse cuatro cortesana, los pasos reglamentarios para darla de alta en el catastro.
En la subasta fuimos unos veinte. Estaba la salita llena porque no se hace en una sala de vistas, si no en la misma oficina donde está el oficial. Vamos, alrededor de su mesa.
Tasada en 20 millones de pesetas , era tercera subasta de un ejecutivo antes del código Civil del 2001 salía sin sujeción a tipo. Se debía muy poco, con costas no pasaba de un millón de pesetas (año 2000). Pensé que quedaría por cinco o seis millones, pero no, yo dije la última cifra: 2.350.000 euros. Todos callaron y me la llevé.
Cuando salí un subastero de mi edad e igual de pelado que yo, me pidió una y otra vez que quería entrar en la finca a medias, y al final, más por camadería y hacer la empresa juntos que por otra cosa accedí,
Pues bien, el no estar en el catastro hace que la finca se deprecie infinitamente. La gente no está para perder el tiempo. En el registro te pone: hace linde con tal camino en el Este, parte de camino por el Oeste, con finca de no se quien por el Norte..(suelen estar perecid estos que figuran) y con Don no se cuantos por el Sur.
Tienes que hacer un trabajo de investigación. Ir al ayuntamiento, hablar con la gente..siempre que huelas que vale la pena. Acordaros que tenemos que comprar cosas baratas, ergo hay que currárselo y trabajarlo. Luego haces un levantamiento topográfico. Llamas a un arquitecto técnico de confianza, viene con el topógrafo y toma medidas según dice en Registo.
Como a veces la cosa no está clara, y los lindes tampoco porque aquello es bosque, buenamente le dices al Arquitecto dónde poner una línea del linde. Te hace unos planos con los metros que concuerden, y lo llevas al catastro presentando una documentación. (ahora no me acuerdo si tienes que pasar por Notario, creo que no). A los tres meses más o menos tienes tu número catastral y la finca en el catastro. Hay un plazo para que los colindantes pueden reclamar, unos seis meses.
Otra cosa interesante es
comprar la finca matriz. Hay veces, y no pocas que de una finca han ansioso otras, segregándose también muchas veces por herencia, pero como en realidad la finca era mucho más grande de lo que realmente ponía, el residual, lo que queda de la finca matriz es mucho más grande. Esto de declarar menos metros lo hacían antaño para pagar menos impuestos.
Entonces lo que hay que realizar es lo que se llama un exceso de cabida, con arquitecto y topógrafo, aquí si tienes que ir al notario, y al registro. Conozco a un colindante que de 5 hectáreas pasó a 15 y fue un terreno que se convirtió en urbano. Era rico este hombre, con el exceso de cabida, mucho más rico.
En este caso, en la compra que efectuamos de la finca que no estaba en el catastro, lo hicimos en pesetas y la vendimos en euros 4 años después. Nos la compró un señor que hizo mucho dinero comprando mercedes en Alemania, vendiéndolos en Francia y teniendo el domicilio fiscal en España. Eso al final se acabó y sé que no pudo hacerlo más, pero unos años este buen señor era el rey del mambo.
El precio que nos pagó: 240.000 euros. 120.000 por cabeza. Acostumbrados a cosas de poco menos de 12.000 euros, eso nos pareció una grandísima venta. Como nos pagó en efectivo una parte, los bolsillos los teníamos llenos (bueno, no tanto), de billetes de 500 euros.
Los reyes del mambo. Para poder jugar con pocos miles de euros iba y venía en autobús, luego un subastero amigo mío me dejó un polo del año la tana, y cuando pillé los 120.000 me compré…un athos de segunda mano por 3000 euros.
😎: 150.000 kms llevaba ya y le hice otros 150.000. Era consciente de que
el dinero era mi fuerza de trabajo, mi capital que me daría un plus si lo invertía bien. Podía haberme pillado un mercedes de 40.000 como capricho, pero no, todo de nuevo a la banca y que siga la rueda.
Otro caso de rústica que puede ser interesante. Cuando veáis
tasaciones altas, o hipotecas en un rústico, desconfiad. Suele haber casa no declarada y a menudo valen una pasta. Es un ben negocio.
Urbanización de Tarragona. Sale un rústico tasado en…3 millones de pesetas, con una carga de hipoteca anterior de…9 millones!!. De 1000 metros cuadrados. Algo no cuadraba en todo esto.
Es decir, si querías la finca rústica, tenías que apoquinar tres millones y hacerte cargo de 9. Cuando fui a verlo me encontré con una señora casa. LA descripción de la finca es la misma que hay en el registro, literal, y allí no figura casa. A veces las tasaciones la hacen del terreno solo, y a veces sí hacen constar la casa. En este caso se comieron la casa.
Estuve solo en la Subasta. Sólo el abogado del banco y yo. Como el hombre me veía joven y la verdad, sin traje y con aquella pinta me dijo: -No me creo que lo compres para ti, seguro que eres el recadero de alguien. Se ve que le jodió que me la quedase, puede que tuviera él comprador o vete a saber. Se vendió por 22 millones después de hacer declaración de obra nueva de la vivienda y legalizarla. Hay una historia bonita detrás de la casa, pero me enrollaría demasiado.
Así que si veis: Rústica de secano de 3000 metros tal tal tal…y una hipoteca en ella importante, es que suele haber casa, y si es una tasación alta lo mismo. Mucha gente no se fija en esto y la competencia baja mucho. Las Hipotecas no se hacen de la casa, o de la nave, porque no está registrada. Suelen ser préstamos personales, letras de cambio, etc, que se convierten en hipoteca con garantía del terreno…y de lo que hay dentro y no se especifica.
Así que, Recordad:
Fincas que no figuren en el catastro, fincas rústicas con una tasación elevada o con hipotecas, que no embargos, puede ser algo muy bueno, que no se mira como se miran las cosas más mascadas. Comprar la finca matriz también es interesante por el exceso de cabida. Es muy frecuente encontrarte muchos más metros. Para averiguarlo tienes que pedir una Nota Literal extensa en el Registro. Con una nota simple aclaras poco.
Con esto acabo por una temporada Damas y Caballeros. Recordad sobre todo tener fe en vosotros y mirar las cosas con optimismo. Sólo con estas dos reglas tendréis mucho ganado.
Saludos y buenas vacaciones amigos.
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