Este video un INMUEBLE EN LEGANÉS por el que piden 900.000 EURAZOS aunque sea increíble NO ES UNA BROMA GENERADA POR IA, esto es REALIDAD.

900.000 euros por una ruina en Leganés: no es una broma, es el mercado del suelo

El vídeo es real, el precio también. Lo que parece un anuncio de Pantomima Full es la punta del iceberg de cómo se vende el suelo urbano en la periferia de Madrid. Detrás de las humedades, el gotelé y las ventanas Climalit, hay una operación de 14 viviendas futuras que los números intentan justificar.

Lo primero que salta a la vista es que no se vende una casa, sino un solar con dos edificaciones ruinosas. El valor no está en lo construido, sino en lo que se puede construir. Según los cálculos que circulan, la parcela permite una edificabilidad de unos 1.500 metros cuadrados, lo que daría para 14 pisos de 80 metros cuadrados útiles (asumiendo un 75% de superficie útil sobre construida). A esos números, el precio del suelo por vivienda sería de unos 65.000 euros. Sumando costes de construcción (unos 1.800 euros/m2), cada piso saldría por más de 200.000 euros, sin contar impuestos ni márgenes de promotor. El precio de venta estimado ronda los 300.000 euros por unidad, lo que dejaría un margen ajustado pero realista.

Ahora bien, el vídeo es deliberadamente grotesco. El comercial, trajeado como si fuera a los Goya, pasea entre escombros y presume de “toque rústico”. Algunos ven una estrategia de marketing viral para llamar la atención sobre la finca, otros, una muestra del cinismo del sector. Lo cierto es que en Leganés, un municipio densamente poblado y con buena comunicación con Madrid, el suelo urbano cotiza al alza. La finca está en el barrio del Candil, cerca del hospital de Getafe y de la A-42, pero sin metro ni Renfe. La ubicación no es premium, pero la demanda de vivienda en la corona sur sigue siendo alta.

Los detractores sostienen que 900.000 euros es una barbaridad para un terreno en una zona sin apenas servicios y con una edificabilidad que quizá no sea tan alta como parece. Además, habría que añadir los costes de demolición y la incertidumbre urbanística. Algunos recuerdan que el precio de salida es solo eso: una pretensión. Es probable que la propiedad se quede años en el mercado hasta que alguien acepte un precio más realista, en torno a 150.000-200.000 euros, como apuntan los escépticos.

Pero hay quien ya ha visto esto antes. En Barcelona, un caso similar: un comprador adquirió una ruina por 600.000 euros en una ubicación céntrica, llegó a un acuerdo con una constructora para edificar 8 pisos y acabó ganando casi 2 millones. La clave está en la edificabilidad real, el planeamiento urbanístico y los plazos de ejecución. En Leganés, el suelo está calificado como urbano, sin costes de urbanización pendientes, lo que reduce riesgos.

El cálculo que lo cambiaría todo

En el análisis más detallado que circula, se desglosan las cifras: 1.500 m2 de edificabilidad, 14 pisos de 80 m2 útiles, un coste de construcción de 1.800 euros/m2, y un precio de venta de 300.000 euros por vivienda. Con esos números, el margen bruto de la promoción sería de aproximadamente 1,4 millones de euros, suficiente para cubrir el coste del suelo y dejar un beneficio. Sin embargo, los plazos, los intereses de la financiación y la posible necesidad de derribar las construcciones existentes pueden erosionar ese margen. El promotor que entre debe tener la cabeza fría y la cinta métrica bien calibrada.

La paradoja es que el vídeo, que parece una parodia, refleja con precisión el estado del mercado: precios de suelo que invitan a construir promociones que luego se venderán a 300.000 euros, en una zona donde el salario medio no da para eso. Pero esa es otra historia.

¿Y si el precio no es tan descabellado?

Lo más probable es que el inmueble no se venda a 900.000 euros. Pero tampoco es descartable que un inversor con pulmón financiero lo compre por una cifra algo menor y desarrolle las viviendas. En el contexto actual de escasez de oferta en Madrid, cualquier suelo edificable en el área metropolitana se cotiza. La pregunta es si el mercado soportará otros 300.000 euros por piso en Leganés. La respuesta, como casi siempre, la dará el tiempo. Mientras, el vídeo sigue dando vueltas en las redes sociales, y el comercial probablemente ya ha cobrado su comisión.