Inmobiliaria: Elecciones 29N: los programas de vivienda, partido a partido

Elecciones del 29N: los programas de vivienda, medidos con la misma vara

Todos los partidos van a llevar la vivienda en cabeza de sus programas, y todos van a decir que la solucionan. Este hilo va a pasar cada programa, según se vaya publicando, por la misma vara, una que estaba escrita y publicada meses antes de que nadie conociera una línea de lo que se iba a prometer. Y antes de abrir ningún programa de 2026, pasa también por la misma vara los de 2023, con tres años de resultados detrás.

La vara es el decálogo del hilo El mercado de la vivienda bajo siete llaves: diez medidas en cuatro bloques, con los enunciados fijados a finales de junio y el conjunto publicado entero el 27 de julio. Ningún enunciado se ha tocado desde entonces; lo que ha cambiado figura en un registro de enmiendas público, con fecha y con el caso que obligó a cada cambio. La versión resumida, con el mapa de qué candado abre cada llave, está en El decálogo en corto.

Aguas arriba y aguas abajo

Aguas abajo están las medidas que actúan sobre el parque ya construido y sobre quién paga y quién cobra dentro de él: ayudas a la compra o al alquiler, avales, deducciones, topes de renta, prórrogas de contratos, vetos a determinados compradores. Pueden aliviar a alguien, a veces mucho, y alguna moviliza parque que estaba fuera de uso; pero por sí solas no quitan los bloqueos que impiden añadir viviendas, y cuando la oferta no responde la ayuda tiende a acabar en el precio. Por eso cada propuesta se anota según lo que haga de verdad, una cosa o varias a la vez: aumentar el parque, movilizar el que ya existe o redistribuir el acceso al que hay.

Aguas arriba están las que tocan el motivo por el que la oferta no responde: el suelo que se retiene porque esperar sale gratis, la plusvalía que crea una recalificación y no vuelve a lo público, el planeamiento y las licencias que se eternizan, y un crédito y un régimen fiscal que premian comprar lo que ya existe frente a construir lo que falta.

Un criterio une a las diez medidas: ninguna topa precios por decreto y ninguna se limita a liberalizar suelo; todas cambian el incentivo del actor que tiene una decisión en la mano y sale ganando si no la toma. Y otro las atraviesa: una vivienda no cuenta como respuesta al déficit por existir ni por cambiar de manos, cuenta si añade lo que falta en tipo, en régimen y en precio.

Los diez enunciados, tal como están publicados:

Encarecer la retención del suelo.
(1) Impuesto anual sobre el suelo residencial servido y sin edificar.
(2) Transformar el IBI en un impuesto sobre el valor del suelo.
(3) Penalización real de la vivienda vacía a valor de mercado.

Devolver a lo público el valor que crea lo público.
(4) Captura de la plusvalía de recalificación: efectiva, homogénea y trazable.
(5) Suelo público en derecho de superficie, en lugar de venderlo.

Quitar el poder de bloqueo al actor capturado.
(6) Plazos máximos vinculantes, con informes simultáneos y subrogación automática.
(7) Que cumplir sea suficiente: derecho a construir reglado sobre reglas claras.

Tocar al crédito y al régimen fiscal de los capturadores.
(8) Crédito para conservar, no solo para vender.
(9) Que el privilegio fiscal se gane construyendo.
(10) Que mudarse cueste menos que ampliar cartera.

Cómo se mide cada programa

- Cuenta lo que está escrito en el programa, con su página. Lo dicho en mítines, entrevistas o redes va aparte y marcado como declaración, porque solo el texto se puede comprobar contra el texto.

- A cada propuesta se le hacen las tres preguntas de siempre: contra qué medida se mide, qué candado toca y cuál deja intacto. Cae así en una de tres columnas: coincide con alguna medida, va en dirección contraria, o hace algo que el decálogo no recoge. Dentro de las coincidencias se distingue la completa de la parcial, diciendo qué pieza del mecanismo falta (acortar plazos sin consecuencia por incumplirlos apunta a la medida 6, pero no la cumple). Y el silencio de un programa sobre una medida no se cuenta como propuesta contraria.

- Tres preguntas más: si aumenta el parque, moviliza viviendas existentes o redistribuye el acceso, una cosa o varias a la vez; quién se queda con la renta si se aplica; y quién tiene la competencia para aplicarla y con qué instrumento concreto se compromete el partido, porque un programa estatal puede prometer una ley básica o una financiación condicionada, pero no ordenar un expediente municipal.

- La vara no presume que las diez medidas agoten las soluciones. Si un programa propone un mecanismo distinto que resuelve un bloqueo real, se analiza por sus propios méritos aunque no encaje en ninguna, y si descubre un hueco de la vara, el hueco va al registro de enmiendas.

- La vara es la misma para todos y con el mismo listón. Los partidos entran por orden de publicación, no de tamaño ni de afinidad.

- Nada de esto es una recomendación de voto. Se mide la propuesta de vivienda, no al partido ni a quien lo vota; un programa puede salir bien parado aquí y mal en todo lo demás, o al revés.

La hipótesis, por adelantado

Antes de abrir ningún programa, lo esperable es que casi todo caiga aguas abajo, en todos los colores. La razón está desarrollada en la serie del atractor (Dos países, el mismo sitio; El atractor: quién sostiene el equilibrio; Aguas abajo, a quién llega la ayuda; El otro atractor).

Con algo más de siete de cada diez hogares viviendo en casa propia, las medidas políticamente más fáciles son las que no exigen que baje el precio de lo ya comprado. Son hogares, no votantes, y la serie del atractor desarrolla por qué esa mayoría residencial se traduce en un incentivo político; aquí basta con la consecuencia. Partidos que no se parecen en nada acaban ofreciendo un menú muy parecido: más ayuda a la demanda, más vetos sobre quién compra, alguna liberalización sin captura de plusvalía y muy poco sobre el suelo que espera.

Es una predicción, y como tal puede fallar. Si los programas la desmienten, el compendio final lo dirá con la misma vara. El segundo mensaje de este hilo la pone a prueba con los programas de 2023, que ya tienen tres años de aplicación encima.

Índice

- 2023: lo prometido, lo hecho y lo que pasó.
(I) Cada partido donde ha gobernado y (II) Lo que hicieron las medidas que sí se aplicaron.
- Frente Amplio: pendiente
- Podemos: pendiente
- PP: pendiente
- PSOE: pendiente
- Se Acabó La Fiesta: pendiente
- Vox: pendiente
- Partidos de ámbito autonómico con candidatura propia al Congreso (Alhora, BNG, Coalición Canaria con Primero Canarias, Coalición Existe, Compromís-Front Valencià, EH Bildu, ERC, Geroa Bai, Junts, PNV, Soria ¡Ya!): pendiente
- Compendio final: pendiente

Los partidos de 2026 van en orden alfabético hasta que publiquen; después, cada uno con su enlace y su fecha. La lista sale de las candidaturas proclamadas en el BOE del 3 de noviembre; si alguna se queda fuera por error, se añade. Los errores que aparezcan, sean de lectura del programa o del análisis, se corrigen a la vista y con marca. Si los encuentra alguien del hilo, con su nombre.

2023: lo prometido, lo hecho y lo que pasó (II): lo que hicieron las medidas que sí se aplicaron

Segunda parte del balance de 2023.

La primera midió a cada partido donde ha gobernado: lo que prometió, lo que llegó al boletín y lo que se ejecutó.

Esta deja los partidos y mira las medidas, porque de todo lo prometido en 2023 hay dos políticas con implantación y datos publicados suficientes para contrastar algunos de los efectos previstos: los avales públicos a la compra y la limitación de rentas en zonas tensionadas.

Cumplir y funcionar siguen siendo preguntas distintas, y aquí solo se intenta la segunda en su versión modesta: no si bajaron los precios, que se mueven por mucho más que por la política de vivienda, sino si cada medida hizo lo que la teoría decía que haría.

La medida con más consenso, y la menos evaluada

Si algo prometieron a la vez el PP, el PSOE y Junts en 2023 fue avalar la entrada del comprador joven, y es también lo que más se ha aplicado: más de 10.000 operaciones del ICO, 8.309 compradores en Madrid, unas 3.500 en Valencia y del orden de 3.600 en Andalucía (esta última, estimación de prensa). Las cifras publicadas suman unas 25.000 operaciones avaladas en tres años, con fechas de corte distintas y sin un recuento consolidado que descarte solapamientos entre programas; como referencia de escala, el INE registró 714.237 compraventas de vivienda solo en 2025.

Contra la medida 8 del decálogo, el aval va en dirección contraria. Permite financiar una proporción mayor del precio sin que haya una vivienda más: el Estado o la comunidad comparten con el banco parte del riesgo (en la línea del ICO el aval cubre el 20% del principal, el 25% con cierta calificación energética, a prorrata con la entidad y no como primera pérdida, según el convenio publicado en el BOE el 7 de mayo de 2024), y el comprador asume más deuda con menos colchón.

Es una política de acceso a la compra, no el canal de crédito para la vivienda que se queda en alquiler que reclama la medida 8. El Banco de España lo ha dicho en su Informe Anual de 2025 con dos frases que conviene citar casi literalmente: la efectividad de este tipo de medidas es cuantitativamente limitada en las áreas urbanas tensionadas, donde los precios superan el límite medio fijado por comunidad, y suben la ratio de servicio de la deuda sobre la renta de quien no tiene ahorro.

En paralelo, la proporción de hipotecas nuevas con un principal por encima del 80% del valor pasó del 10,8% a comienzos de 2024 al 15,6% a finales de 2025 (Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026, capítulo 4). Ese salto no es atribuible solo a los avales, y el propio Banco de España considera que el riesgo hipotecario sigue contenido respecto a sus máximos históricos; es una señal a vigilar, no un deterioro, pero su dirección es la que predecía la medida 8: más apalancamiento en el tramo que peor lo aguanta.

No he encontrado una evaluación pública del efecto de los avales sobre precios o segarro, ni del ICO ni de las tres comunidades examinadas. Es la política más aplicada de la legislatura y la que menos se ha medido, y eso no es un detalle: cuando el Banco de España desarrolla un marco para evaluar límites a la concesión de hipotecas, como declara en el mismo informe de primavera, y las administraciones subvencionan al mismo tiempo financiaciones del 95% y del 100%, el Estado está empujando el crédito hipotecario con una mano y midiendo con la otra si debería frenarlo.

Lo que pasó dentro del tope

La política de la legislatura con más evidencia publicada es la limitación de rentas en zonas tensionadas, sobre todo en Cataluña, donde lleva desde marzo de 2024. La evidencia es de dos tipos y apunta a dos sitios distintos, y conviene decir de entrada qué mide cada estudio: los de Monràs, García-Montalvo y Dosis de poleo evalúan la ley catalana de 2020, no el régimen de 2024, así que son antecedente y no medición; y el de Fedea sobre 2024-2025 es descriptivo, lo declara su autor, y admite que en la caída de anuncios pueden pesar cambios en los canales de publicación.

Sobre el precio de los contratos nuevos hay un acuerdo bastante amplio. La Generalitat, con las fianzas del Incasòl, da una subida del 0,7% en los municipios tensionados desde marzo de 2024 frente al 11% en los no tensionados, y una bajada del 4,4% en Barcelona. Sobre la ley catalana anterior, la 11/2020, Monràs y García-Montalvo estimaron una reducción del precio medio cercana al 5%, la mitad de ella explicada por cambios en la composición de lo alquilado (UPF, Working Paper 1836, diciembre de 2021); EsadeEcPol, con los mismos autores y Dosis de poleo (febrero de 2023), destacó además una caída próxima al 10% en el número de contratos firmados, concentrada en las viviendas más caras, mientras algunas de las más baratas se encarecieron al acercarse al máximo permitido. Son resultados del régimen de 2020, no estimaciones causales del iniciado en 2024.

Sobre la oferta el desacuerdo es serio, y depende de qué se mida. Las series de anuncios en portales caen con fuerza: Fedea (Fernando Pinto, 08/06/2026) mide un 20,5% menos de anuncios en Cataluña y un 22,2% menos en Barcelona entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, mientras Madrid sube un 3,9%. Las series de stock de fianzas apenas se mueven: la Generalitat sostiene que el número de contratos activos en Barcelona ha subido. Y los flujos de contratos nuevos caen de forma moderada: de 34.496 en el primer trimestre de 2024 a 26.962 en el tercero de 2025 según el recuento del diario Ara sobre fianzas del Incasòl, con la cautela de que son series trimestrales y muy estacionales.

A eso se suma el desplazamiento al alquiler de temporada, que Idealista cifra en un 58% más de oferta en Barcelona, hasta el punto de que Cataluña tuvo que aprobar un régimen sancionador (Decreto-ley 1/2025) y someter la temporada y las habitaciones al tope (Ley 11/2025, desde el 1 de enero de 2026).

Lo observado encaja con la predicción: las rentas de los contratos nuevos se moderan donde se aplica el tope, mientras caen los anuncios y aparecen señales de desplazamiento a la temporada. Eso beneficia a quien consigue un contrato regulado y puede dificultar la entrada a quien sigue buscando; del primer efecto hay estimaciones, del segundo solo indicios sin identificación causal limpia. El tope es la medida aguas abajo por excelencia y lo visto es compatible con que se haya comportado como tal, que no es lo mismo que haberlo demostrado; a cambio, es la política de la legislatura de la que más se puede decir con datos.

Lo que nadie hizo

De las diez medidas del decálogo, en tres años no se ha aprobado ninguna en sus términos completos de las que encarecen la retención del suelo o devuelven a lo público la plusvalía de recalificar, y ninguna del lado macroprudencial del crédito.

El recargo anual al suelo servido sin edificar y un IBI que grave el valor del suelo siguen sin aparecer; el impuesto al suelo ocioso de Sumar no llegó a norma; la reforma de la ley del suelo se quedó por el camino dos veces, retirada por el Gobierno en mayo de 2024 y rechazada como proposición de PSOE y PNV en febrero de 2025; la seguridad jurídica urbanística del PP, con sus propios votos. El Banco de España tiene desde 2018 la potestad de limitar las condiciones de concesión de hipotecas y no la ha activado.

Hay, eso sí, tres piezas parciales que la vara tiene que anotar. El artículo 8 del Real Decreto-ley 29/2026 rehace el recargo del IBI a la vivienda vacía: en zona tensionada deja de exigir que el titular tenga cuatro o más inmuebles, que era justo el agujero que la medida 3 señalaba, aunque sigue calculado sobre la cuota catastral, es potestativo para cada ayuntamiento y no le impone la obligación de identificar y gravar todas las viviendas vacías ni establece una presunción general de desocupación; su aplicación tributaria no empezaría hasta 2027, y solo donde el ayuntamiento establezca el recargo en su ordenanza. El artículo 9 del mismo decreto condiciona el gravamen de las SOCIMIs al alquiler asequible y a la reinversión, cerca de la medida 9 sin exigir adición neta. Y la facilidad del ICO de 2024 financia construir alquiler, que es la mitad de la medida 8 que nunca da titulares. Las dos primeras dependen de la convalidación del 12 de noviembre, y de ninguna de las tres está acreditado todavía un efecto sobre la oferta.

Lo que sí se ha hecho con escala entra casi entero por la otra columna. Avales en todos los niveles de gobierno y de los dos colores, deducciones nuevas en el decreto del Gobierno y rebajas del ITP en varias comunidades gobernadas por el PP, topes y prórrogas donde hubo mayoría para ello, vetos sobre quién compra que no la tuvieron.

De las actuaciones examinadas aquí, la que ha añadido vivienda física al parque asequible en una escala que se pueda contar es la concesión del Plan Vive madrileño, la misma fórmula que Casa 47 acaba de regular a escala estatal con el decreto del 29 de octubre y que todavía no ha levantado una. Fuera de ellas sigue habiendo protegida que se termina cada año (más de 5.000 en el primer trimestre de 2026 según el Ministerio, casi el 60% en Cataluña), pero ni es toda de alquiler ni se puede atribuir a las decisiones de esta legislatura.

La conclusión que aguanta es más estrecha que "nadie construye" y más estrecha que "nadie ha tocado la oferta": las políticas de demanda han sido las más visibles y las más extendidas, también ha habido instrumentos aguas arriba, y de ninguno de ellos se puede acreditar todavía que haya quitado los bloqueos que mantienen rígida la oferta.

Era la hipótesis del primer mensaje: que todos los colores convergen en lo que no toca el precio del parque existente. En 2023 ya se cumplía antes de que se escribiera. La prueba de 2026 es si algún programa la desmiente.