Opinión: El por qué de que la vivienda no puede bajar (de precio)

Las cuatro razones por las que la vivienda no va a bajar

En febrero de 2026 se firmaron 45.563 hipotecas en España, un 16,3% más que el año anterior, con un importe medio de 173.280 euros y un tipo de interés medio del 2,9%. El crédito sigue fluyendo a raudales, y mientras el grifo no se cierre, la demanda tirará de los precios al alza. Pero no es la única variable: la inmi gración masiva, la entrada de capital extranjero y la resistencia del sistema a permitir una devaluación generalizada configuran un escenario donde la vivienda parece condenada a no bajar.

La demanda imparable: inmi gración y capital extranjero

Cada año entran en España alrededor de 500.000 personas. No todas compran, pero ese flujo constante de nueva demanda —real o especulativa— presiona el mercado en las zonas donde se concentra. En Madrid, capitales latinoamericanas como mexicanos y venezolanos han comprado a mansalva en barrios como Salamanca, donde el metro cuadrado a 5.000 euros les parece barato comparado con sus países de origen. El argumento es claro: mientras haya libertad de movimientos de personas y de capitales, la vivienda en las zonas deseadas no bajará. Los compradores extranjeros con alto poder adquisitivo actúan como un suelo firme bajo los precios.

El crédito sigue fluyendo: el motor de la demanda

Los bancos no han restringido el crédito como en 2008. Al contrario, en 2025 las hipotecas superaron el medio millón, con un incremento cercano al 20%. El 66% se firmaron a tipo fijo, lo que da estabilidad al prestatario y mantiene la demanda activa. El crédito barato (o al menos asequible) es el combustible de la máquina de precios. Como señala un análisis recurrente, la expansión crediticia tiende a burbujear los activos denominados en moneda fiat. Si el BCE no sube tipos de forma agresiva, la inercia alcista se mantiene.

Las políticas que impiden la caída

Los gobiernos no pueden permitir que la vivienda se desplome porque arrastraría a bancos, fondos de inversión y hogares endeudados. Cuando el 80% de la población está ahogada, pero los activos inmobiliarios son el principal colchón de ahorro de la clase media, una caída generalizada sería políticamente letal. Por eso se evita cualquier medida que desinfle el mercado: ni se controla la inmi gración, ni se limita la compra de extranjeros, ni se toca el crédito. Además, la nueva directiva europea de eficiencia energética obligará a partir de 2030 a que las viviendas tengan una etiqueta mínima E, lo que encarecerá la oferta y sacará del mercado a las más ineficientes, reduciendo aún más la oferta disponible.

¿Y si todo esto colapsa?

Otro sector del análisis sostiene que el sistema es insostenible. La llegada masiva de forasteros con bajo poder adquisitivo —que no pueden comprar ni alquilar a precios de mercado— deriva en chabolismo y ocupación. La masa de nuevos residentes no genera demanda solvente, sino que degrada el parque y expulsa a la clase media nacional, que emigra. El resultado sería un Detroit a la española: barrios enteros abandonados, viviendas a precio cero. Pero mientras los balances bancarios y las cuentas públicas dependan del ladrillo, nadie dejará que estalle la burbuja.

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La pregunta que nadie responde es: ¿cuánto tiempo puede mantenerse esta contradicción? El crédito fluye, la demanda extranjera apuntala los precios y el Estado evita el colapso, pero la base social se resquebraja. Quizá la vivienda no baje, pero el modelo de clase media propietaria sí se ha roto.

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