Inmobiliaria: El BCE avisa del riesgo sobre la vivienda en España: los precios están sobrevalorados un 85% más que Europa

El BCE avisa: la vivienda en España está un 85% más sobrevalorada que en Europa

El último informe del Banco Central Europeo ha vuelto a encender las alarmas sobre el mercado inmobiliario español. Su indicador de sobrevaloración, que mide la desviación de los precios respecto a los fundamentales económicos, ha superado el 20% en el cuarto trimestre de 2025, un nivel que no se veía desde antes de la crisis de 2008. La cifra, además, es un 85% superior a la media de la zona euro, lo que sitúa a España como uno de los países con mayor riesgo de corrección.

El dato del BCE y su interpretación correcta

Conviene precisar el titular. No es que la vivienda esté sobrevalorada un 85%, sino que el indicador español está un 85% por encima del europeo. La serie, desglosada, muestra una escalada sostenida: 11,3% a cierre de 2024, 14% en el primer trimestre de 2025, 16,8% en el segundo y ya por encima del 20% en el último. El máximo histórico de la serie se alcanzó en el tercer trimestre de 2007, rozando el 33%. Es decir, el mercado se acerca peligrosamente a los niveles previos al estallido de la burbuja.

Las causas del desequilibrio: oferta, demanda y acaparamiento

Las explicaciones no son unánimes. Hay quien apunta a la falta de oferta: el déficit de viviendas se estima en unas 700.000 unidades, y con un crecimiento de población de 500.000 personas al año, harían falta 100.000 viviendas nuevas anuales para mantener el equilibrio. Otros señalan el acaparamiento y la financiación artificial: el acceso al crédito y la compra de edificios enteros por parte de grandes tenedores distorsionan el mercado, creando un efecto paraguas sobre los precios. También se menciona el aumento de la demanda por inmi gración, aunque se discute si esa demanda es efectiva o potencial, dado que muchos recién llegados no pueden permitirse comprar.

La paradoja de la construcción: más oferta, mismos precios

Una anécdota que ilustra la complejidad del problema: en 2007, cuando España construía más viviendas que Italia, Alemania y Francia juntas, los precios se desbocaron igualmente. La historia se repite. La oferta no es la única variable; la financiación, la especulación y la intervención pública juegan un papel determinante. De hecho, el mercado está rescatado y sostenido con dinero público, lo que invalida la lógica clásica de oferta y demanda. Mientras tanto, el ciudadano de a pie ve cómo su poder adquisitivo se erosiona: los salarios no crecen al ritmo de los precios, y el IVA en viviendas nuevas y el ITP en las de segunda mano encarecen aún más la compra. El alquiler tampoco es refugio: los pisos turísticos y la llegada de extranjeros con mayor capacidad de compra tensan el mercado.

Las soluciones propuestas: del IBI a la prohibición canadiense

Las propuestas van desde medidas fiscales, como subir el IBI en segundas viviendas, hasta prohibiciones directas a la compra por extranjeros no residentes, como ha hecho Canadá. También se critica la falta de vivienda protegida en alquiler, que en España es casi inexistente en comparación con otros países europeos. Y hay quien recuerda que el mercado está intervenido y rescatado con dinero público, lo que invalida la lógica de oferta y demanda.

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El análisis se atasca en un punto: si construir más es la solución o si, como se ha visto en ciclos anteriores, solo alimenta la especulación. El BCE ha puesto el aviso, pero la respuesta política sigue siendo un campo de batalla sin consenso. La pregunta que queda en el aire es si España está dispuesta a repetir el error de 2008 o si esta vez habrá una corrección ordenada.