Diferencia entre cesión y arrendamiento

Cesion o arrendamiento: cuando el nombre del contrato no engaña al juez

Que un contrato se llame «cesión» no lo convierte en otra cosa si hay renta de por medio. Esa es la paradoja que atraviesa cualquier acuerdo de vivienda que intente esquivar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) bajo una etiqueta distinta. El debate legal lleva años abierto, pero la conclusión es clara: cuando se paga un precio por el uso de una vivienda, la relación es un arrendamiento, aunque en el papel ponga «cesión de uso».

La diferencia jurídica entre cesión y arrendamiento

Una cesión es el traspaso de un derecho —en este caso, el de usar una vivienda— que puede ser gratuito u oneroso. Un arrendamiento, en cambio, es siempre oneroso: hay una contraprestación económica a cambio del uso. La LAU regula los arrendamientos de vivienda con normas imperativas que protegen al inquilino: duración mínima de cinco años, prórrogas forzosas, obligaciones de reparación del arrendador. La cesión gratuita, por su parte, se rige por el Código Civil y carece de esas protecciones. El problema surge cuando un contrato de cesión incluye un pago mensual encubierto: entonces el negocio jurídico real es un arrendamiento, y las partes no pueden eludir la LAU mediante el nombre del contrato.

Embeleco de ley: cómo desenmascarar un alquiler camuflado

Si un inquilino paga una renta en efectivo y el propietario emite un «contrato de cesión gratuita», estamos ante un embeleco de ley. La jurisprudencia es clara: los jueces no son simple, y ante indicios como pagos periódicos, testigos, o la simple lógica de que nadie cede una vivienda gratis a un desconocido, se aplica la LAU. Para demostrarlo, se recomienda conservar recibos, mantener testigos de los pagos, y si es posible, enviar un burofax requiriendo la formalización por escrito del contrato verbal. El artículo 37 de la LAU permite al arrendatario exigir que el contrato se formalice por escrito.

El ojo de Hacienda: cesiones gratuitas y rendimientos en especie

La cesión gratuita de una vivienda tiene implicaciones fiscales. El beneficiario debe declarar el valor de mercado como ingreso en especie en el IRPF, salvo que se trate de un alquiler entre parientes con precio inferior al de mercado. Hacienda no admite cesiones gratis entre no familiares sin justificación. El arrendador, por su parte, está obligado a tributar por los rendimientos inmobiliarios. Un alquiler en zain beneficia al propietario a corto plazo, pero deja al inquilino desprotegido: no podrá invocar la LAU sin antes probar la existencia del arrendamiento en los tribunales.

¿Y si la cesión la hace una Administración?

Un caso particular se da cuando una administración pública ofrece una «cesión de uso» tras un contrato de alquiler de cinco años, para evitar la prórroga forzosa. Sin embargo, si se cobra una renta mensual, la naturaleza del contrato sigue siendo un arrendamiento, y el inquilino podría exigir la aplicación de la LAU. El artículo 10 de la LAU establece que, una vez transcurridos los primeros cinco años, el contrato se prorroga anualmente si ninguna de las partes lo denuncia. La administración no puede eludir esta prórroga mediante un cambio de etiqueta.

Conclusión: un mismo fondo, distinta forma

La cesión y el arrendamiento son figuras jurídicas diferentes, pero cuando hay precio de por medio, la realidad se impone. El contrato de cesión con renta es un arrendamiento encubierto, y los tribunales lo tratarán como tal si se aportan las pruebas adecuadas. La pregunta que queda en el aire es: ¿hasta qué punto un juez aceptará el papel o se irá al fondo del asunto?

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