Comprar piso para reformarlo y venderlo. ¿Existe alguna ventaja si se hace como empresa en vez de cómo particular?. ¿Qué tipo de empresa?

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djun

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Comprar piso para reformarlo y venderlo. ¿Existe alguna ventaja si se hace como empresa en vez de cómo particular?. ¿Qué tipo de empresa?

Tenía entendido que si compras un piso como actividad de una empresa que se compromete a venderlo antes de 2 ó 3 años... estabas exento de algunos impuestos. Es decir que era mas ventajoso que si haces la compra como particular.

¿Sabéis algo de esto?
 
Pero esto es España.

Tienes que llevar una contabilidad especial para poder hacer eso, un régimen especial en el Impuesto de Sociedades, por así decirlo.

Aun así, una vez revendido el inmueble, insisto, esto es España, intentarán buscar las vueltas para que pagues el 8 % de Transmisiones Patrimoniales en vez del 2 % que pagaste, con recargos, intereses y multas. Aunque la excusa sea que tal modo de contabilizar o de presentar tal papel no se hizo en tiempo y forma.

Defendí a una empresa en esa situación. Fue por lo legal... sin saber que esto es España, paraíso de la inseguridad jurídica, y donde el expolio fiscal es regla.
 
rafabogado dijo:
Pero esto es España.

Tienes que llevar una contabilidad especial para poder hacer eso, un régimen especial en el Impuesto de Sociedades, por así decirlo.

Aun así, una vez revendido el inmueble, insisto, esto es España, intentarán buscar las vueltas para que pagues el 8 % de Transmisiones Patrimoniales en vez del 2 % que pagaste, con recargos, intereses y multas. Aunque la excusa sea que tal modo de contabilizar o de presentar tal papel no se hizo en tiempo y forma.

Defendí a una empresa en esa situación. Fue por lo legal... sin saber que esto es España, paraíso de la inseguridad jurídica, y donde el expolio fiscal es regla.
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Es decir, que siendo empresa ¿también te corresponde pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (aproximadamente el 7 u 8% depende de cada Comunidad Autónoma)? Pero que yo sepa este impuesto se paga al comprar la vivienda, lo paga el comprador. No se paga al venderla, no lo paga el que la vende.
 
si lo haces como particular, te empadronas en el y pasan 3 años no tienes que pagar impuestos si vendes y reinviertes por ser ya vivienda habitual.

si no a pagar un 20% sobre el beneficio obtenido o mas

edito el porcentaje

Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21% Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23% Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27% Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%
 
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Brote verde: - BOOOM! #ÚLTIMAHORA | La compra de viviendas se hunde un 20,7 % en abril y las hipotecas se desploman casi el 32 % .

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Elon dice que : los precios de la vivienda bajan en todos lados y lo van a seguir haciendo .. por el tipo interes. LLORAC PASAPISEROS

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Por qué se suicida tanta gente?

Es alarmante....en los medios no cuentan ni la mitad.... Me han contado 3 casos en esta última semana....
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< NOTARIOS >EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBE UN 0,9%
- HOSTIAZO APOTEÓSICO DE LAS VENTAS EN MADRID: -30%

<<NOTARIOS>> EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBE UN 0,9% - HOSTIAZO APOTEÓSICO DE LAS VENTAS EN MADRID: -30%

https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle?p_p_id=CIEN113_WAR_cienPrensaPlugin&p_p_lifecycle=0&p_p_col_id=column-1&p_p_col_pos=1&p_p_col_count=3&p_r_p_564233524_NOTARIO_INFORMA_DETALLE_ID=31864281
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Fruta dijo:
Majos... os olvidáis de lo más jugoso, el Incremento patrimonial, que es +19% que toca pagar cuando la declaración de la renta... cuando eres persona física, como persona jurídica ignoro como es el tema.

Y lo más gracioso es que las reformistas no se pueden restar del montante del incremento de precio entre compra y venta. Pero supongo que como empresa si puedes desgravarlas.
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si asi es.
Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21% Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23% Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27% Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%

es sobre el benefiio se venta.
pero si reinviertes en otra vivienda no.
 
Fruta dijo:
Sólo si vendes y compras tu vivienda habitual.

Que sí, que te puedes empadronar y esperar 3 años desde el final de las obras para venderla... pero es un lio, y algo que muchas veces siquiera es posible.
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no desde el final. Al dia siguiente de comprar.

y si, solo si es tu vivienda habitual.

Asi lo he hecho yo 4 veces ya.

Y como la reforma la hago yo, me deduzco el iva de los materiales
 
5 impuestos a tener en cuenta:

-El ITP o el IVA de la compra
-La plusvalía de la venta al ayuntamiento
-El incremento patrimonial de la renta para la Administracion
-El IBI el tiempo que tengas el inmueble
-El Impuesto del patrimonio mientras tengas el inmueble

Es buena idea eso de comprar, pintar y vender...

...para las charos que van a Estambul con dinero publico, claro...
 
Yo tenía entendido que tiene alguna ventaja en impuestos para el que está como empresa que se dedica a esta actividad. Pero no sé exactamente qué ventaja puede ser.
Por ejemplo, si siendo empresa estuvieses exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), eso sí sería algo a tener en cuenta. Porque pagar este impuesto cuando tienes previsto volver a vender el inmueble en poco tiempo, sería un poco abusivo. Se estaría pagando este impuesto dos veces. Una vez cuando yo compro y otra vez cuando me lo compran.
 
djun dijo:
Es decir, que siendo empresa ¿también te corresponde pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (aproximadamente el 7 u 8% depende de cada Comunidad Autónoma)? Pero que yo sepa este impuesto se paga al comprar la vivienda, lo paga el comprador. No se paga al venderla, no lo paga el que la vende.
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Se supone que, para revender con tu empresa, previamente compraste con tu empresa.

Al comprar previamente, dado que hablas de "reformar", presupongo que es algo de segunda (o quinta mano), por lo que no va con IVA sino con ITP.

Así que, cuando compra la empresa, compra teniendo que pagar ITP, que va al 8 % generalmente.

Claro que, si en vez de un 8 % de ITP quieres pagar un 2 % (o tipo reducido según Comunidad Autónoma)... pues puedes acogerte a los supuestos especiales para revendedores. A quien vendas pagará un 8 % porque será un destinatario final de la vivienda (o sea, te han sacado a ti un 2 % y en 2 años un 8 % al otro).

Pero luego pasa que revendes... y al cabo de 2-3 años te llegan comprobaciones intentando que también tú, en vez de un 2 % que pagaste, abones el 8 %, porque siempre queda algún cabo suelto, como que la contabilidad no está correcta o no tienes tal libro y los que se acogen al tipo especial del 2 % están sujetos a requisitos estrictos y tal y cual... paga el 6 % (la diferencia).

Yo solo aviso de la intención.

Como el país está tieso, pues pasa lo que pasa, que hay sangría a todos los niveles tributarios.
 
djun dijo:
Yo tenía entendido que tiene alguna ventaja en impuestos para el que está como empresa que se dedica a esta actividad. Pero no sé exactamente qué ventaja puede ser.
Por ejemplo, si siendo empresa estuvieses exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), eso sí sería algo a tener en cuenta. Porque pagar este impuesto cuando tienes previsto volver a vender el inmueble en poco tiempo, sería un poco abusivo. Se estaría pagando este impuesto dos veces. Una vez cuando yo compro y otra vez cuando me lo compran.
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Realmente no se paga dos veces por la misma persona y no se considera "abusivo".

Yo compro como empresa y pago el 8 % de ITP y luego reformo y me compra un destinatario final y paga el 8 % de ITP.

Se paga dos veces... pero no lo paga la misma persona dos veces.

De todas maneras, para fomentar este tipo de operaciones, se decidió que era excesivo que pagaran un 8 % las empresas que compraban y vendían inmuebles de segunda mano en un corto plazo de tiempo... que además lo hacen con docenas de inmuebles y es una pasta... así que se les dio el derecho a reducir el tipo al 2 % para el caso de que se dedicasen a la compra-venta a corto plazo.

Pero claro, luego los agentes tributarios pensaron que se gana más cobrando un 8+8 que con un 2+8 y suelen ir tras los del 2 a ver si les pueden sacar el 8... que, salvo que lleven todo impecable cumpliendo 100 requisitos de transparencia, acaban teniendo que apoquinar la diferencia del 6 + intereses + recargos + multa.

España en estado puro.

* Edito para avisar a los incautos que quieran hacer "la jugada del tigre" montando una empresa para beneficiarse del tipo menor, que la Hacienda de la Comunidad Autónoma sabe más y se lanza como un jaguar. La probabilidad de que prospere una pantalla de estas de paripé es nula. Es más: lo hacen empresas formales dedicándose a esto realmente y queriendo hacerlo correctamente... y pasan un infierno luego teniendo que justificarse.
 
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rafabogado dijo:
Realmente no se paga dos veces por la misma persona y no se considera "abusivo".

Yo compro como empresa y pago el 8 % de ITP y luego reformo y me compra un destinatario final y paga el 8 % de ITP.

Se paga dos veces... pero no lo paga la misma persona dos veces.

De todas maneras, para fomentar este tipo de operaciones, se decidió que era excesivo que pagaran un 8 % las empresas que compraban y vendían inmuebles de segunda mano en un corto plazo de tiempo... que además lo hacen con docenas de inmuebles y es una pasta... así que se les dio el derecho a reducir el tipo al 2 % para el caso de que se dedicasen a la compra-venta a corto plazo.

Pero claro, luego los agentes tributarios pensaron que se gana más cobrando un 8+8 que con un 2+8 y suelen ir tras los del 2 a ver si les pueden sacar el 8... que, salvo que lleven todo impecable cumpliendo 100 requisitos de transparencia, acaban teniendo que apoquinar la diferencia del 6 + intereses + recargos + multa.

España en estado puro.

* Edito para avisar a los incautos que quieran hacer "la jugada del tigre" montando una empresa para beneficiarse del tipo menor, que la Hacienda de la Comunidad Autónoma sabe más y se lanza como un jaguar. La probabilidad de que prospere una pantalla de estas de paripé es nula. Es más: lo hacen empresas formales dedicándose a esto realmente y queriendo hacerlo correctamente... y pasan un infierno luego teniendo que justificarse.
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Es como dices. Son una Mafia.
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¿Sabes si creando una empresa en el extranjero, por ejemplo en Estonia con Impuesto de Sociedades al 0%, lo tendría mas fácil? ¿Está obligada también a pagar este impuesto de ITP? Tipo reducido del 2% mas la mordida que les salga de los webos, supongo.
 
Última edición:
djun dijo:
Es como dices. Son una Mafia.
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¿Sabes si creando una empresa en el extranjero, por ejemplo en Estonia con Impuesto de Sociedades al 0%, lo tendría mas fácil? ¿Está obligada también a pagar este impuesto de ITP? Tipo reducido del 2% mas la mordida que les salga de los webos, supongo.
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No, más bien lo tendrías mucho más complicado, pues una empresa extranjera pagaría igualmente el 8 % de ITP y además tendrías que justificar el origen del precio de venta para no incurrir en Lavado de dinero de capitales.

Está todo inventado para los pobres.

Los ricos montan SICAV y similares, pero los pobres no tenemos escapatoria.
 
rafabogado dijo:
No, más bien lo tendrías mucho más complicado, pues una empresa extranjera pagaría igualmente el 8 % de ITP y además tendrías que justificar el origen del precio de venta para no incurrir en Lavado de dinero de capitales.

Está todo inventado para los pobres.

Los ricos montan SICAV y similares, pero los pobres no tenemos escapatoria.
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A ver eso ya sería pasarse. ¿Cómo va a investigar la Hacienda española sobre el origen de los fondos de una empresa de Estonia?. Quien controle o vigile a la empresa de Estonia será la Hacienda de ese país. Al contrario. Casi todos los países, y España también, aceptan los fondos de ciudadanos extranjeros que lo inviertan en la compra de una vivienda de alto valor para concederles la Visa de oro, para obtener la ciudadanía y/o la residencia en ese país.
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Una empresa de Estonia no tiene ninguna obligación de presentarle justificantes de sus fondos a la Hacienda española. Además para comprar una vivienda en España, la empresa de Estonia no necesita pasar por la Hacienda española. Sólo tiene que firmar unas escrituras ante notario y pagar con un cheque nominativo bancario el precio que corresponda.

¿Cuántos ciudadanos de países corruptos, de la élite política de Venezuela u otros, vienen a España y compran pisazos millonarios en el barrio de Salamanca?. ¿Les va a pedir la Hacienda española que justifiquen antes el origen de sus fondos?
 
djun dijo:
A ver eso ya sería pasarse. ¿Cómo va a investigar la Hacienda española sobre el origen de los fondos de una empresa de Estonia?. Quien controle o vigile a la empresa de Estonia será la Hacienda de ese país.
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Ojo con lo que presupones: Por la normativa sobre asistencia mutua, hay intercambio de información fiscal con casi todos los países del mundo, y definitivamente con todos los de la UE. Que se preocupe Hacienda de investigar o no a la empresa de Estonia es otra cosa, pero si quiere por considerar su actuación sospechosa, puede hacerlo.
 
Respecto al tema del hilo, eso del tipo del 2% de TPO de la Hacienda autonómica parece claramente una trampa para incautos, cuando hay una opción muchísimo mejor…

Un poco de legislación primero:


Art 7 del TR de la Ley del ITP & AJD:
“…No estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» regulado en el presente Título las operaciones enumeradas anteriormente cuando, con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetos a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. “

---->Dicho llanamente: IVA y TPO son incompatibles, y manda el IVA (si se paga IVA, no se paga TPO).

Art 20.1.22º LIVA recoge entre las exenciones en operaciones interiores:
“…las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.”

---->Entrega de vivienda usada está exenta de IVA (y por tanto paga TPO por el art 7 del TR)


Hasta aquí hemos visto el soporte legal de lo que todos los que habéis intervenido en el hilo sabéis informalmente: piso nuevo paga IVA, piso usado paga TPO….



…pero lo que parece que no sabéis es que la exención del 20.1.22º es renunciable:

Art 20.2 LIVA:
“Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”

---->O sea, que si una empresa cuya actividad es la reventa de inmuebles paga TPO (sea 10%, 8% o 2%) en la compra de un inmueble es por ignorancia, pues debería haber renunciado a la exención, pagar IVA por la operación de compra, y luego deducirse dicho IVA soportado, con un coste tributario=0%.
 
Buffff.....una sangría de impuestos, para que luego llegue un pelanas y te lo okupe y ni le regañen.
....
 
rafabogado dijo:
Se supone que, para revender con tu empresa, previamente compraste con tu empresa.

Al comprar previamente, dado que hablas de "reformar", presupongo que es algo de segunda (o quinta mano), por lo que no va con IVA sino con ITP.

Así que, cuando compra la empresa, compra teniendo que pagar ITP, que va al 8 % generalmente.

Claro que, si en vez de un 8 % de ITP quieres pagar un 2 % (o tipo reducido según Comunidad Autónoma)... pues puedes acogerte a los supuestos especiales para revendedores. A quien vendas pagará un 8 % porque será un destinatario final de la vivienda (o sea, te han sacado a ti un 2 % y en 2 años un 8 % al otro).

Pero luego pasa que revendes... y al cabo de 2-3 años te llegan comprobaciones intentando que también tú, en vez de un 2 % que pagaste, abones el 8 %, porque siempre queda algún cabo suelto, como que la contabilidad no está correcta o no tienes tal libro y los que se acogen al tipo especial del 2 % están sujetos a requisitos estrictos y tal y cual... paga el 6 % (la diferencia).

Yo solo aviso de la intención.

Como el país está tieso, pues pasa lo que pasa, que hay sangría a todos los niveles tributarios.
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Tengo entendido que si compra una empresa puede optar por pagar el 21% de IVA en lugar de ITP.
En algunos casos supondrá una ventaja.
 
srburbujarra dijo:
Tengo entendido que si compra una empresa puede optar por pagar el 21% de IVA en lugar de ITP.
En algunos casos supondrá una ventaja.
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Depende de lo que compre, a quién compre, cómo lo compre, etc.

Un producto de un particular, que ha sufrido sucesivas ventas, que no pertenece a un patrimonio empresarial... eso no lleva IVA aunque lo compre una empresa. Es un ITP que la empresa tira a la cochambre (aunque realmente lo mete como gasto empresarial que compensa con los ingresos, si es que los tiene).
 
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