Sucesos: Cómo Franco convirtió a España en un país de propietarios.

El sueño de la casa propia: de Franco a la burbuja y vuelta

El franquismo impulsó la propiedad de vivienda en España, pero la crisis de 2007 desmoronó el modelo, volviendo a un escenario de alquiler y desigualdad.

El franquismo transformó España en un país de propietarios, un objetivo político que buscaba desvincular a los ciudadanos de la precariedad y fomentar la estabilidad social. Esta política, iniciada en las décadas de 1950 y 1960, se materializó en una profunda intervención en el mercado inmobiliario, incentivando la construcción de viviendas en propiedad y desincentivando el alquiler. El objetivo era crear una "sociedad de propietarios, no de proletarios", como lo definió José Luis Arrese, primer ministro de Vivienda. Sin embargo, este modelo, apuntalado durante la democracia con deducciones fiscales y desregulación del crédito, culminó en la burbuja inmobiliaria de 2007, cuyas consecuencias han llevado a una creciente dependencia del alquiler y a un resurgimiento de la desigualdad, remitiendo a escenarios de conflicto social similares a los de los años treinta.

El impulso franquista a la propiedad

La España de mediados del siglo XX era, en gran medida, una nación de inquilinos. Hasta la década de 1960, aproximadamente la mitad de la oferta de vivienda en el país se destinaba al alquiler. En 1950, solo uno de cada veinte madrileños o barceloneses poseía una vivienda en propiedad. Esta realidad comenzó a cambiar drásticamente con la llegada del franquismo al poder y su decidida política de fomento de la propiedad. La migración masiva del campo a las grandes ciudades, especialmente entre 1951 y 1975, generó un crecimiento urbano desordenado y la aparición de barrios marginales. Ante este panorama, el régimen vio en la propiedad de vivienda una herramienta para asegurar la estabilidad social y desmovilizar a una población potencialmente conflictiva.

La consigna de Arrese se tradujo en una intervención activa en el mercado inmobiliario. La ley de viviendas de renta limitada de 1954 facilitó la construcción de millones de viviendas protegidas, financiando hasta el 60% de su valor. La estrategia no consistió en ayudar directamente a los ciudadanos, sino en subvencionar a operadores privados para que levantaran edificios de viviendas, a menudo de baja calidad estética y técnica, que hoy conforman los característicos polígonos de las periferias urbanas. Este impulso generó un auténtico boom de la construcción. El II Plan Nacional de Vivienda, entre 1961 y 1975, logró construir cuatro millones de pisos. Para facilitar el acceso a estas viviendas, se creó el Banco Hipotecario de España, que asumió el riesgo que los bancos privados no querían asumir al conceder hipotecas a las clases trabajadoras. Este modelo de intervención, centrado en la propiedad y no en el alquiler, se asemeja a lo que décadas después Margaret Thatcher implementaría en el Reino Unido con su política del "right to buy".

El ladrillo como pilar de la economía

La política de vivienda del franquismo sentó las bases de un modelo económico fuertemente anclado en la construcción y el turismo. El lema "Spain is different", impulsado por el ministro Manuel Fraga, se convirtió en una realidad para los constructores, quienes vieron expandirse el potencial del mercado inmobiliario no solo para la residencia habitual, sino también para segundas residencias y alojamientos turísticos. El crecimiento poblacional, aunque pronto se estancaría, se sumó a la demanda turística, creando un ciclo de retroalimentación entre ambos sectores. Durante el periodo conocido como desarrollismo (1959-1974), España llegó a construir 400.000 viviendas nuevas al año.

A pesar de la transición a la democracia, el "franquismo inmobiliario" nunca se desmanteló por completo. La construcción de viviendas continuó a un ritmo vertiginoso: entre 1999 y 2007, se iniciaron más de medio millón de nuevas viviendas anualmente. Esta política ha convertido a España en uno de los países desarrollados con mayor número de unidades habitacionales por habitante, superando las quinientas por cada mil españoles, según datos de la OCDE. El país cuenta con tres millones de viviendas vacías y otros tres millones de segundas residencias, el parque más grande de Europa. A pesar de esta abundancia, la idea de que la solución a los problemas de vivienda pasa por construir más sigue teniendo un arraigo considerable. El modelo de sociedad de propietarios se consolidó como un pacto implícito entre el Estado y sus ciudadanos: a cambio de un Estado del bienestar modesto y salarios comparativamente bajos, se ofrecía la seguridad de una vivienda en propiedad. Esta vivienda se convirtió en un activo fundamental, un refugio para tiempos de dificultad económica, similar a las joyas de un aristócrata o las reses de un pastor. Sin embargo, este sistema también dejó a los ciudadanos a merced de las fluctuaciones del mercado inmobiliario, una variable macroeconómica sobre la que tenían escaso control.

La burbuja y su estallido

Con la llegada de la democracia, el Estado fue reduciendo su papel como subvencionador directo de vivienda protegida en propiedad. No obstante, el fomento de la propiedad se mantuvo a través de deducciones fiscales, que pasaron de representar el 50% de la inversión estatal en vivienda a principios de los noventa al 80% en 2003. Paralelamente, se produjo una desregulación del acceso al crédito. El Banco Hipotecario de España dejó de tener el monopolio de las hipotecas, y los bancos privados comenzaron a ofrecer productos con duraciones y cuantías cada vez mayores. La bajada de los tipos de interés incentivó un endeudamiento hipotecario sin precedentes: entre 1994 y 2007, se multiplicó por doce. Este periodo coincidió con la construcción de seis millones de viviendas.

El punto álgido de la España de propietarios se alcanzó en 2007, con el 87% de los hogares poseyendo al menos una vivienda en propiedad. Fue justo en ese momento cuando el modelo colapsó. La burbuja inmobiliaria estalló, y el desempleo se disparó del 8% al 18% y posteriormente al 27%. El precio de la vivienda, el principal activo de las familias españolas, comenzó a descender. El refugio prometido por el franquismo se desmoronó. La imposibilidad de hacer frente a las hipotecas provocó una oleada de desahucios: durante los cinco años posteriores a 2007, se registraron doscientos desahucios diarios. En 2009, nació la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH), y ese mismo año llegó a España Airbnb, marcando el inicio de la expansión del alquiler vacacional.

De propietarios a inquilinos: el retorno al alquiler

El "sueño español" de la casa propia, una adaptación del sueño americano, se vio truncado por la crisis. Las nuevas generaciones se vieron forzadas a volver al modelo del alquiler, un formato que se consideraba obsoleto y poco atractivo. La apuesta por la propiedad había ido de la mano de la marginación del alquiler, convirtiéndolo en una opción residual. El Decreto Boyer de 1985, aprobado por el gobierno socialista de Felipe González, eliminó el control de precios sobre los alquileres urbanos, que hasta entonces se regían por fórmulas como la renta antigua. Además, se suprimió la obligación de los caseros de prorrogar los contratos si los inquilinos lo deseaban. Una década más tarde, se introdujo la posibilidad de contratos de alquiler de tan solo un año de duración. Como resultado, cuando los jóvenes y otros colectivos se vieron excluidos del mercado de propiedad, se encontraron con un mercado de alquiler desregulado y con derechos muy mermados para los inquilinos.

Actualmente, la compra de vivienda en España está dominada por personas y entidades con patrimonios elevados. En 2023 y 2024, casi el 60% de las compras se realizaron al contado, sin hipoteca, incluyendo las de grandes fondos de inversión. Otro 15% correspondió a compradores extranjeros no residentes. En contrapartida, la población inquilina ha aumentado significativamente: del 13,5% de hogares en 2007 se ha pasado a casi el 19% en 2023. El incremento es aún más pronunciado en las grandes ciudades, donde los mercados inmobiliarios son especialmente tensos. En Barcelona, el 44% de los hogares viven de alquiler. La perspectiva de heredar una vivienda es cada vez menor para los inquilinos jóvenes; solo tres de cada diez esperan hacerlo, y en muchos casos, las herencias serán de poco valor o deberán ser compartidas, lo que perpetúa la desigualdad.

El fantasma de las huelgas de alquileres

La situación actual de los inquilinos en España presenta paralelismos con la de los años treinta, cuando se produjeron importantes huelgas de alquileres. La diferencia fundamental radica en la omnipresencia del turismo y la especialización de miles de viviendas para su uso vacacional. El sector turístico, irónicamente beneficiado por la política de construcción de vivienda, ha contribuido a que muchas unidades habitacionales se destinen a alquileres de corta duración en detrimento de la residencia de los ciudadanos. El cálculo es simple: es más rentable alquilar a un turista o a un nómada digital que a un residente. Los destinos turísticos coinciden, además, con las áreas de mayor oferta de empleo, es decir, donde la gente quiere vivir.

Las consecuencias son evidentes. Si a principios del siglo XX el alquiler suponía solo el 10% del gasto familiar en Barcelona, hoy el español medio dedica el 41% de su sueldo a pagar el alquiler, una carga especialmente pesada para los jóvenes, en las capitales y en las zonas costeras. En Barcelona, el alquiler medio supera desde hace tiempo el salario mínimo, aunque la reciente regulación de alquileres en Cataluña ha introducido cierta contención. Ante este panorama, han resurgido movimientos de reivindicación. En 2017 nacieron el Sindicat de Llogateres de Catalunya y el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, que han aglutinado miles de afiliados en pocos años. Otras organizaciones similares se han extendido por el país. El Sindicat de Inquilinas de Madrid ha convocado manifestaciones bajo el lema "Se acabó el tiempo de los políticos: a por la huelga de alquileres", evocando las protestas del pasado y planteando la pregunta de si el legado del franquismo inmobiliario podrá ser superado de una vez por todas.

* El franquismo impulsó la propiedad de vivienda, elevando la tasa de hogares propietarios al 87% en 2007.

* Entre 1961 y 1975, el II Plan Nacional de Vivienda construyó cuatro millones de pisos.

* En 2023, el 19% de los hogares españoles vivían de alquiler, un aumento desde el 13,5% en 2007.

* El alquiler medio en Barcelona supera el salario mínimo, y los inquilinos dedican el 41% de su sueldo a la vivienda.

* En 2007, José Luis Arrese era ministro de Vivienda y promovía la "sociedad de propietarios".

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