CAMBIO DE TENDENCIA:La compraventa de vivienda registra su tercera caída consecutiva pese a superar las 60.000 operaciones en marzo

Compraventa de vivienda: tercera caída consecutiva, ¿cambio de ciclo?​

Las 60.039 operaciones de compraventa registradas en marzo suponen la tercera caída mensual consecutiva, según el INE. Aunque la cifra sigue siendo elevada en términos históricos —equivalente a 720.000 anualizadas, similar a 2007—, el ritmo de descenso se acelera. La pregunta es si se trata de un simple ajuste estacional o del inicio de una corrección estructural.

60.000 operaciones al mes: ¿mucho o poco?​

Quienes minimizan la caída señalan que 60.000 compraventas mensuales son 720.000 al año, un volumen comparable al de 2007, antes del desplome. Sin embargo, ese año se partía de 916.000 operaciones en 2006 y la crisis se desencadenó tras caer a 788.000 en 2007. La diferencia demográfica es clave: hoy hay 5 millones más de habitantes que entonces, impulsados por la inmigración. Pero la oferta de vivienda nueva se mantiene en torno a 100.000 unidades anuales, muy por debajo de las necesidades estimadas.

Inversores vs. familias: ¿quién compra realmente?​

Un análisis recurrente apunta a que el mercado ya no lo mueven las familias que buscan vivienda habitual, sino inversores y grandes tenedores. La mayoría de las transacciones serían meros cambios de titularidad entre especuladores, sin que aumente el parque de vivienda en alquiler o venta para residentes. Esta dinámica distorsiona el vínculo entre oferta, demanda y precio. Mientras la demanda demográfica presiona al alza (460.000 inmigrantes oficiales en 2024, más entradas irregulares), la oferta disponible no crece al mismo ritmo.

¿Por qué bajan las compraventas pero no los precios?​

La paradoja del mercado actual es que las transacciones caen mientras los precios se mantienen en máximos. Para unos, la explicación es simple: la demanda sigue siendo alta, pero el precio excluye a los compradores solventes, reduciendo el número de operaciones. Para otros, el problema es el acaparamiento: los grandes propietarios retiran vivienda del mercado para mantener los precios. Ambas posturas coinciden en que la oferta no responde a la ley de la oferta y la demanda clásica, sino a factores de especulación y financiación.

El dato que no cuadra: inmigración vs. construcción​

Cada año mueren 260.000 personas mayores de 80 años (potencial liberación de viviendas), pero se construyen solo 100.000 hogares nuevos. Al mismo tiempo, la población oficialmente crece en 460.000 personas al año. El saldo arroja un déficit de vivienda que, en teoría, debería mantener los precios al alza. Sin embargo, la concentración de la demanda en zonas urbanas y la escasez de oferta en el centro de las ciudades crea un desajuste que los datos agregados no reflejan.

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El mercado inmobiliario español se encuentra en una encrucijada. La caída de compraventas podría ser el primer síntoma de agotamiento de un modelo basado en la inversión especulativa, o simplemente un parón temporal mientras se asimila el nuevo flujo migratorio. Lo que parece claro es que las reglas del juego han cambiado: ni la oferta ni la demanda se comportan como hace una década.

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