Borja Mateo: “ Comprar es una salvajada”

Borja Mateo: comprar piso es «una salvajada»​

En pleno repunte de las estadísticas de compraventa, el analista inmobiliario Borja Mateo lanza un mensaje incómodo: los precios de la vivienda han bajado entre el 53% y el 58% desde los máximos, pero la caída media debería alcanzar el 75%-85%. «Comprar es una salvajada de primer orden», sentencia en una entrevista concedida a Fotocasa, donde recomienda alquilar y renegociar el contrato existente. La aparente recuperación del sector, sostiene, es solo el rebote lógico de un desplome que aún tiene recorrido.

La tesis de Mateo se apoya en tres patas: una demografía adversa, un stock de vivienda inasumible y una política fiscal que expulsa al inversor extranjero. En el grupo de edad de 15 a 29 años hay un 57% menos de población que en el de 30 a 43, mientras el país acumula cinco millones de viviendas entre vacías, en venta, en alquiler o en construcción. Con esa ecuación, cualquier reactivación de la demanda es un espejismo.

¿Por qué dice Borja Mateo que comprar es una salvajada?​

Porque, según su análisis, el ciclo bajista no ha terminado. Mateo sitúa el inicio del ajuste en el segundo semestre de 2006, cuando los precios de compraventa efectiva comenzaron a caer. Desde entonces, las transacciones entre particulares acumulan recortes del 53%-58%. Lejos de verlo como una mala noticia, lo interpreta como el único mecanismo que reactiva la demanda. El problema es que ese suelo aún no ha llegado: su previsión es una bajada media del 75%-85%, con zonas como las costas de Granada y Almería que ya registran desplomes del 80% desde hace dos años.

El argumento se completa con la evolución de los alquileres. Mateo asegura que los precios del arrendamiento han tenido que bajar un 40%-45% desde principios de 2007, una tendencia que atribuye a tres reformas legales que facilitan el desahucio del inquilino moroso. Al aumentar la oferta de pisos en alquiler, los precios caen y la rentabilidad del propietario se resiente. «El que paga ahora por su alquiler lo mismo que hace un año, algo hace muy, muy mal», afirma.

El cálculo que desmonta la compra como inversión​

Mateo desglosa la rentabilidad real de un piso en alquiler: entre el 3,75% y el 4% neto tras gastos. Pero recuperar esos gastos lleva entre dos años y medio y tres, la media de litigios con inquilinos es del 17% y el tiempo de recuperación de la vivienda tras un impago se sitúa en nueve meses. Con esos mimbres, el comprador actual adquiere, en sus palabras, «un fondo de deuda en dificultades». La subida de tipos, en un mercado con rendimientos a la baja, sin liquidez y con aumento de la fiscalidad, ahogará a los que se hipotequen ahora.

La comparación con el depósito bancario es inevitable. Mateo recuerda que muchos inversores rechazan el 1% que ofrece el banco por un depósito, sin caer en que, en un proceso de deflación, ese 1% es un rendimiento positivo en términos reales. La codicia, dice, está empujando a mucha gente a tomar «la decisión nefasta» de comprar un piso.

El mercado del alquiler: ¿tendencia o espejismo?​

Para Mateo, el crecimiento del alquiler «está para quedarse». Su explicación retrocede a la formación de la burbuja: la falta de oferta de vivienda en alquiler fue, a su juicio, el elemento más relevante. Al Estado no le interesaba proteger al propietario con un desahucio rápido porque eso habría fomentado el alquiler en lugar de la compra, con los consiguientes impuestos. Ahora que el Estado ha cambiado de criterio, salen más casas al mercado y los precios se presionan a la baja.

No todos comparten el diagnóstico. En el debate posterior, algunos señalan que en ciudades como Zaragoza no existen alquileres por debajo de 400 euros al mes y que esa cifra no baja desde hace años. La discrepancia entre la media nacional y la realidad local es uno de los puntos calientes: mientras unos hablan de desplomes del 40%-45%, otros ven estancamiento en los mercados tensionados.

Inversores extranjeros y política fiscal​

Mateo minimiza el papel del capital foráneo: solo el 1,6% de las viviendas vendidas las compran extranjeros no residentes. La reforma fiscal de mediados de 2012, sostiene, ha espantado a los inversores de alto poder adquisitivo, que se han ido a Portugal. Los visados para grandes fortunas han sido un fracaso: solo se han concedido 72. Su receta es menos Estado y más fiscalización de la actividad pública, en línea con lo que, según él, hacen Francia e Italia.

En materia de vivienda pública, su postura es radical: eliminarla por completo, porque «ha fomentado la codicia y la discriminación de la gente según su género económico». Y añade: cuanto más rápido sea el desahucio por impago de alquiler, más pisos saldrán al mercado y más bajarán los precios. Una opinión que, en el contexto de 2014, no deja indiferente a nadie.

La brecha entre el discurso y la calle​

La conversación derivó hacia un asunto más incómodo: la supuesta resistencia de los propietarios a bajar precios. Hay quien sostiene que en Zaragoza los vendedores siguen anclados en precios de burbuja y que solo reaccionan cuando ven meses de vacío. La recomendación de ofrecer seis meses por adelantado o buscar pisos con mucho tiempo en el mercado aparece como táctica de negociación.

El escepticismo también alcanza al propio Mateo. Algunos dudan de que un piso comprado hoy por 120.000 euros valga 60.000 dentro de cinco años, como sugiere su escenario. Otros recuerdan que el analista vive de alquiler en Londres, un detalle que, para sus críticos, deslegitima su prédica. La pregunta de fondo sigue sin respuesta: ¿cuánto tiempo hay que esperar para que comprar deje de ser una salvajada?

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Datos clave

• Caída de precios desde máximos: 53%-58% en transacciones entre particulares
• Previsión de bajada media: 75%-85%
• Alquileres: caída del 40%-45% desde principios de 2007
• Rentabilidad neta del alquiler: 3,75%-4% tras gastos
• Viviendas vacías, en venta, alquiler o construcción: 5 millones
• Población de 15 a 29 años: 57% menos que la de 30 a 43
• Compra por extranjeros no residentes: 1,6% del total
• Visados para grandes fortunas concedidos: 72

¿Seguirá el mercado dando la razón a quien aconseja esperar, o el rebote de las ventas marcará un suelo que nadie supo ver?