Cuánto pueden bajar los pisos, MATEMÁTICAS

Si el precio de los pisos empieza a bajar, tambien lo hara el suelo

Una empresa le cuesta de hacer un piso

suelo+construcción+ margen

A este precio se suma el 20-30% del promotor

Más el 15%-20% impuestos

Tenemos que un piso que cuesta de hacer 10 millones de pesetas, se pone minimo en 30-40 millones de pesetas...

Ahora viene lo bueno...

A medida que suban los tipos, el dinero que presta un banco es menor, dado que tienes que pagar más cada mes, eso unido a que al tener más riesgo por el incremento de jovenlandesesos, pues dan menos dinero...

Resumiendo, que con nominas de menos de 3000 euros en total, no te dan ni 200.000 euros...

A medida que suban los tipos te van a dar, 175000, 150.000 hasta si llegaran el 6&-7% no creo que dieran más de 120.000 euros para nominas de menos de 3000 euros...

Resumiendo: AUNQUE QUIERAS NO PUEDES COMPRAR, POR TANTO EL PRECIO TIENE QUE CAER Y MUCHO, mucha gente se ha quedado fuera del mercado, y tampoco es posible vender un piso para comprarte otro....

Tenemos que el precio tiene que caer en producto normal (no lujo) del orden del 25%-40%

El tiempo me dará la razon: 2 años no más.

Coincido contigo totalmente. Es más, el proceso contrario (bajada de tipos) es lo que más ha contribuido a engordar la burbuja. La gente se ha estado hipotecando al límite de sus posibilidades, no todos, claro, pero ha sido el caso de al menos el 50% de los hipotecados en los últimos 3 ó 4 años. Con sueldos igual de raquíticos, les daban créditos cada vez más grandes. Ahora vamos a ver el efecto contrario, con el agravante de la gente que ya está hipotecada no tiene forma de salir del embrollo.

El fondo del análisis es correcto. Con las subidas de tipos se podrá prestar menos, a menos que se permita una cuota mayor respecto a los ingresos, cosa que no creo que ocurra. Y los préstamos difícilmente se pueden alargar más, porque lo que repercute en la cuota ya no significa gran cosa.
Como consecuencia la gente podrá empepitarse menos; correcto.

Pero no veo tan claro que porque mucha gente se haya quedado fuera del mercado, los precios deban bajar hasta que esta gente vuelva a entrar.
No veo qué razón económica exige que la vivienda ha de ser asequible a la compra para una mayoría de la población. Ni siquiera para la media de la población, que es lo que ocurre en muchas grandes ciudades europeas desde hace muchos años, tanto con tipos altos como con bajos.

Si ocurre lo que ocurre en París o Londres (es una posibilidad, otra es que baje la vivienda, por supuesto) y suben los alquileres, ocurrirá que la inversión en vivienda para alquiler resultará de nuevo atractiva, aunque se necesitará un gran capital de inicio para invertir. Más de la mitad de la población no puede comprar, pero con lo que paga de alquiler, hace rentable la inversión a quien ya tiene una vivienda o dispone de capital. Como consecuencia de ello, los precios en estas ciudades no bajan a pesar de no ser asequibles al habitante medio de las mismas.

Ojo, el argumento es bueno y está claro que las cosas no van a seguir igual.
La conclusión tan clara ya me parece más arriesgada.
En cualquier caso nunca en economía se puede hacer un análisis tan determinista.

unvistazo.com dijo:

Si el precio de los pisos empieza a bajar, tambien lo hara el suelo

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Esto que comentas es lo que ha pasado este ultimo año y será lo que suceda los próximos.

Las cuotas hipotecarias han subido un 30% con respecto al 2005.

Esto más o menos se traduce en que las entidades bancarias prestan un 30% menos para unos ingresos constantes.

Si antes te daban 300.000 ahora te dan 210.000.

El mercado del 2005 estaba muy ajustado por lo alto. Los compradores mantenían la demanda azuzados por las potenciales revalorizaciones.

La situación ha cambiado:
1.- Al desvanecerse la revalorización potencial, lo normal es que la demanda se reduzca.
2.- El crédito es más de un 30% inferior (30% por el euribor + prima de riesgo por la inestabilidad)
3.- Las tasaciones son menos generosas por lo explicado en el punto 1.

El comprador ha disminuido su poder de compra en un 30% a un 40%.

El vendedor tiene que hacer cuentas. Si la rebaja le sale rentable se animará a continuar su negocio (sea el que sea: suelo, promoción, construcción). Si no le parece interesante no lo hará. Lo que no está en su mano es vender más caro.

La reducción de márgenes se diluirá por toda la cadena. El promotor pagará menos por el suelo. El constructor tendrá menos margen. Se pagarán menos impuestos. Hasta el notario cobrará menos.

Ultimamente la vivienda es el tema preferido en la oficina y curiosamente todo el mundo aporta su "solución" al problema: embargos, expropiaciones, suelo tasado, VPO, VPT, alquiler, vivienda social, y blah, blah, blah.

No comprenden que el precio de la vivienda ha subido intencionadamente y artificialmente y simplemente tienen que dejar que el mercado vuelva a su lugar. Lo malo, es que cuando el mercado se mueve deja a los menos hábiles con el trastero al aire. Alguien tiene que pagar el pato.

unvistazo.com dijo:

Si el precio de los pisos empieza a bajar, tambien lo hara el suelo

Una empresa le cuesta de hacer un piso

suelo+construcción+ margen

A este precio se suma el 20-30% del promotor

Más el 15%-20% impuestos

Tenemos que un piso que cuesta de hacer 10 millones de pesetas, se pone minimo en 30-40 millones de pesetas...

Ahora viene lo bueno...

A medida que suban los tipos, el dinero que presta un banco es menor, dado que tienes que pagar más cada mes, eso unido a que al tener más riesgo por el incremento de jovenlandesesos, pues dan menos dinero...

Resumiendo, que con nominas de menos de 3000 euros en total, no te dan ni 200.000 euros...

A medida que suban los tipos te van a dar, 175000, 150.000 hasta si llegaran el 6&-7% no creo que dieran más de 120.000 euros para nominas de menos de 3000 euros...

Resumiendo: AUNQUE QUIERAS NO PUEDES COMPRAR, POR TANTO EL PRECIO TIENE QUE CAER Y MUCHO, mucha gente se ha quedado fuera del mercado, y tampoco es posible vender un piso para comprarte otro....

Tenemos que el precio tiene que caer en producto normal (no lujo) del orden del 25%-40%

El tiempo me dará la razon: 2 años no más.

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Espero que tengas razon, a ver si se pasa por aqui Calculin y le echa un vistazo

Hombre, pues te explico yo porque la vivienda debe estar al alcance de la media: porque hay un stock de un millón de viviendas y aunque la construcción vaya bajando se pegará unos años por encima de la demanda y eso supone que ese stock se irá incrementando.

Vamos, que si llega a haber un par de millones por vender y no es accesible a la población media...

Y lo que hablas de Londres o París son ejemplos muy poco significativos; eso puede pasar en Madrid o Barcelona, ciudades que atraen muchos trabajadores por su gran mercado de oportunidades.

Pero no es válido para Zamora, Bilbao, Vigo, Zaragoza, Gerona...

Creo que se os olvida una posibilidad.

Acaparación de viviendas por las manos fuertes. Ya lo ha comentado alguien titulando un post "el subastero se frota las manos". Esta gente acaparará, y se dedicará a alquilar a un precio un poco por debajo de la cuota hipotecaria (si la tienen, ya que esta gente tiene cash a mansalva), para vender en un futuro, cuando el mercado se calme, con una importante revalorización. Si pensais que las viviendas las van a regalar, .....

Otro problema en el que no habéis caído, es que esto, por desgracia, no es EEUU, UK, Alemania, ...

Aquí en España hay tan sólo 5 ó 6 nucleos de centros de trabajo importantes:

Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
y poco más.

Un gran porcentaje de la población, tiene que desplazarse a estas ciudades para poder trabajar en lo que consideran que se corresponde con sus estudios o vocación profesional. Esto, seguirá generando demanda, bien de compra, o bien de alquiler. O la gente que vaya a trabajar ¿pensais que va a dormir debajo de un puente?

Os he colgado en un post nuevo lo que costaban los pisos en el año 97, de segunda mano, escaneado de una revista de Tecnocasa:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=39015

Personalmente espero que bajen, porque no veas qué pasote de diferencia, y tanto no ha podido cambiar la vida

aunque no debería ser así, en españa la gente no compra porque no quiera, sino porque no puede, ni haciendo un gran sobre-esfuerzo económico. los sueldos no dan para más

el no poder, ha hecho que mucha gente (de los aquí llamados nuncabajistas) se haya interesado por el tema, y haya buscado razones a ese "no puedo", y el sentimiento general de la sociedad está empezando a cambiar. en mi empresa, todos los "los pisos siempre suben" ya afirman "los precios no van a subir", y dentro de poco dirán "los precios bajarán un poco" y al final dirán "los precios bajarán lo que haga falta hasta que se vuelvan a vender", que es lo que va a pasar

los precios bajarán hasta que la demanda que se ha quedado fuera pueda volver a entrar en el mercado

qué porcentaje es este? 10, 20, 30, 50, 70??

pues depende de muchos factores, principalmente euribor y paro. mientras no haya paro, y el euribor no suba alocadamente (situación actual) los precios bajan poco o se mantienen. si el euribor sube, bajarán algo más, y si el paro sube, bajarán más. si se dan ambas cosas (aumento del paro y grandes subidas del euribor), entonces los precios caerán en picado, y de eso no me cabe duda

aK

pepeleches dijo:

Y lo que hablas de Londres o París son ejemplos muy poco significativos; eso puede pasar en Madrid o Barcelona, ciudades que atraen muchos trabajadores por su gran mercado de oportunidades.

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Exacto, y es en Madrid y Barcelona los sitios donde no llegarán ya los pepitos al disminuir el crédito por subir los tipos.
En Zamora, en las afueras de valencia o en ciudad real es perfectamente posible comprar una casa con un crédito de 150.000, que sí se puede seguir dando con los tipos actuales.

Y los stocks de vivienda sin vender son precisamente en las afueras de las ciudades, donde no hace falta pedir 60 kilos.

Arte y Cultura dijo:

Creo que se os olvida una posibilidad.

Acaparación de viviendas por las manos fuertes. Ya lo ha comentado alguien titulando un post "el subastero se frota las manos". Esta gente acaparará, y se dedicará a alquilar a un precio un poco por debajo de la cuota hipotecaria (si la tienen, ya que esta gente tiene cash a mansalva), para vender en un futuro, cuando el mercado se calme, con una importante revalorización. Si pensais que las viviendas las van a regalar, .....

Otro problema en el que no habéis caído, es que esto, por desgracia, no es EEUU, UK, Alemania, ...

Aquí en España hay tan sólo 5 ó 6 nucleos de centros de trabajo importantes:

Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
y poco más.

Un gran porcentaje de la población, tiene que desplazarse a estas ciudades para poder trabajar en lo que consideran que se corresponde con sus estudios o vocación profesional. Esto, seguirá generando demanda, bien de compra, o bien de alquiler. O la gente que vaya a trabajar ¿pensais que va a dormir debajo de un puente?

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Las más pobladas tienen más trabajo, no es nada sorprendente.
Eso no son "núcleos de trabajo importantes" sino ciudades muy pobladas, simplemente.
El paro en cambio es muy bajo (y los salarios altos) en Castellon, Gerona, Baleares... no tan pobladas.
El mayor crecimiento de empleo no se da necesariamente en las grandes ciudades, aunque por supuesto siempre habrá mas oferta en las ciudades mas grandes (pero tambien mas demanda).

unvistazo.com dijo:

suelo+construcción+ margen

A este precio se suma el 20-30% del promotor

Más el 15%-20% impuestos

Tenemos que un piso que cuesta de hacer 10 millones de pesetas, se pone minimo en 30-40 millones de pesetas...

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No es por nada pero:
Precio base de construcción... 15 millones
15 * 1,3 ( 30% promotor) * 1,2 (20% impuestos)=23,4

Y eso cogiendo los valores más generosos.
Como ves... hay margen para muuuucha bajada.

paquito xocolatero dijo:

Las más pobladas tienen más trabajo, no es nada sorprendente.
Eso no son "núcleos de trabajo importantes" sino ciudades muy pobladas, simplemente.
El paro en cambio es muy bajo (y los salarios altos) en Castellon, Gerona, Baleares... no tan pobladas.
El mayor crecimiento de empleo no se da necesariamente en las grandes ciudades, aunque por supuesto siempre habrá mas oferta en las ciudades mas grandes (pero tambien mas demanda).

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Pues si tu mismo lo dices, se han de venir a las grandes urbes a trabajar = mayor demanda vivienda, bien en propiedad, bien en alquiler.

juan carlos.aparejador dijo:

Que calamidad de tio..

Vaya Ejperto estas tu hecho, vaya alegria de numeros.. y para colmo un hilo nuevo que no aporta nada..

Que tal va el ciber-chiringuito?.. se vende alguno?.. quieres endiñarselo a alguna empresa tipo idealista.com, justificando su valor en base al numero de visitas?

Si fueras "de legal" habrias cambiado tu nick hace mucho tiempo, y si los administradores no estubieran en babia te habrian baneado el primer dia..

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Ya te digo, a mi me tiene hast a los bemoles con tanto mensaje chorra, cada vez dice una cosa,etc... si al menos se cambiara de nick no le miraría mal, pero esque es un SPAM tan descarado que hincha las

Arte y Cultura dijo:

Creo que se os olvida una posibilidad.

Acaparación de viviendas por las manos fuertes. Ya lo ha comentado alguien titulando un post "el subastero se frota las manos". Esta gente acaparará, y se dedicará a alquilar a un precio un poco por debajo de la cuota hipotecaria (si la tienen, ya que esta gente tiene cash a mansalva), para vender en un futuro, cuando el mercado se calme, con una importante revalorización. Si pensais que las viviendas las van a regalar, .....

Otro problema en el que no habéis caído, es que esto, por desgracia, no es EEUU, UK, Alemania, ...

Aquí en España hay tan sólo 5 ó 6 nucleos de centros de trabajo importantes:

Madrid
Barcelona
Valencia
Bilbao
Sevilla
y poco más.

Un gran porcentaje de la población, tiene que desplazarse a estas ciudades para poder trabajar en lo que consideran que se corresponde con sus estudios o vocación profesional. Esto, seguirá generando demanda, bien de compra, o bien de alquiler. O la gente que vaya a trabajar ¿pensais que va a dormir debajo de un puente?

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Eso es suponer que las manos fuertes son memos que se contentan con un retorno de su inversión peor que la cuenta naranja y desconocen el futuro demográfico de este pais.
Las manos fuertes hace años que se retiraron.
El resto, eternodemandismo, ¿por qué no os cabe en la cabeza que la oferta pueda superar la demanda? ¿tan imposible es? ¿en el pais de las grúas? ¿en el pais de la menor natalidad mundial?
Ah, claro, no me digas más, los pagapensiones...