http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=22555&edicion=26/03/2007
Los españoles se niegan a bajar el precio de sus viviendas y generan rigidez e ineficiencia en el mercado inmobiliario
La crisis hipotecaria que empieza a vislumbrarse en Estados Unidos y el descenso que experimentan de los precios de las viviendas -la usada cayó un 1,3% en febrero y la nueva un 2% en enero- han vuelto de nuevo todas las miradas hacia el mercado inmobiliario español, donde promotores, constructores y Gobierno, llevan descartando desde hace meses que los precios vayan a caer.
Pero, si en EEUU los precios de los inmuebles caen, ¿por qué no van a hacerlo en España? Junto a razones de tipo económico o financieras, se impone una razón mucho más simple: los españoles se resisten a bajar los precios de las viviendas. “Esto no sucede en Estados Unidos. Si las casas no se venden los precios de los inmuebles caen”, comenta Sara Pérez-Frutos, country manager en España de Eaton Vance, gestora independiente americana. “Una vez que los precios se vuelven a estabilizar, las ventas se incrementan de nuevo”.
Y así sucedió precisamente durante el mes pasado en viviendas de segunda mano. En enero, los precios cayeron por encima del 3%, y en febrero, las ventas aumentaron casi un 4%, según los datos conocidos el pasado viernes. Para Pérez Frutos, el descenso de los precios cuando las ventas se estacan es lo que hace que el mercado inmobiliario estadounidenses sea eficaz, a diferencia del español que, “además de ineficiente es muy rígido”. En su opinión, esta reticencia a bajar los precios está muy relacionada con la mentalidad compradora de los españoles y por “el miedo a la bolsa y a su poca experiencia en inversión en renta variable”.
Los precios en la Costa del Sol caen un 4,7%
A pesar de todo ello, lo cierto es que en algunas regiones de España, la burbuja inmobiliaria parece haber empezado a soltar aire. Y contrariamente a la opinión de Gobierno y de los agentes vinculados al mercado inmobiliario, especialmente promotores y constructores, los precios ya han caído en algunas zonas.
Es el caso de la Costa del Sol, donde los precios de las viviendas bajaron un 4,7% durante los últimos doce meses, según un informe de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Aunque parte de este descenso se debe a la reducción de la superficie media de los inmuebles, también se ha producido un abaratamiento del 3,9% del precio del metro cuadrado.
En este caso concreto, según apuntaba la semana pasada la firma, "la inestabilidad política y urbanística de la zona ha tenido una lógica repercusión en este segmento de mercado, especialmente por la pérdida de confianza de los compradores extranjeros", que fueron "más sensibles al elevado nivel alcanzado por los precios y a los condicionantes políticos y judiciales".
Bonos de titulización hipotecaria
Por otra parte, y aprovechando la actualidad que ha cobrado el mercado hipotecario estadounidense en España, Eaton Vance ha aprovechado su presencia en Bolsalia, salón de la bolsa y mercados financieros, para presentar un fondo que invierte en activos de máxima calidad de renta fija americana, entre ellos bonos de titulización hipotecaria.
“En Estados Unidos, el mercado de titulización hipotecaria está muy extendido, hasta el punto de que representa el 28% de todo el mercado de renta fija. Hipotecas, préstamos para el coche, préstamos para el master, hasta el saldo de las tarjetas de crédito, todos los préstamos se titulizan y salen al mercado como productos de inversión”, explica, Susana Pérez-Frutos.
“En España, por el contrario, este mercado está mucho menos desarrollado por los elevados costes a los que se enfrentan las entidades financieras a la hora de sacar del balance estos préstamos y crear fondos de titulización”, añade.
El fondo de Eaton Vance, el EV Short Term High Quality, "ha dado una rentabilidad, al menos, de 100 puntos básicos más que si se compara con la inversión en tesoro publico en los últimos 26 años", comenta Pérez-Frutos. La gestora, fundada en 1924 en Boston (EEUU), gestiona en la actualidad más de 135.500 millones dólares y cuenta con una plantilla de 670 empleados, de los que 200 se dedican sólo a la gestión.
