Banco de Valencia entra en la guerra de las hipotecas para jóvenes

http://www.cincodias.com/ultimahora...potecas/jovenes/20061002cdsgbasec_350290/Tes/

Banco de Valencia, perteneciente al grupo Bancaja, ha lanzado una hipoteca destinada a jóvenes menores de 35 años que permite aplazar la devolución del capital hasta 35 años.


El préstamo está diseñado para que los jóvenes "puedan acceder a una vivienda mejor, dado que sólo se pagan intereses durante los 35 años, es decir durante la vida de la operación, y es al vencimiento cuando se devuelve el capital".


Esta modalidad de hipotecario permite que los jóvenes no paguen comisiones de cancelación, si cada año amortizan un máximo del 10% del total del préstamo. Además, se puede llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, con lo que se pretende acceder a viviendas de más calidad, libertad de amortización según se progrese profesionalmente y poder amortizar con cuotas periódicas en el momento que se desee.


El lanzamiento de este préstamo -incluido en una nueva familia de hipotecarios para jóvenes de hasta 35 años, denominados H35- forma parte de las directrices del Plan Estratégico 2006-2008, que establece como prioridad atraer nuevos clientes de ese segmento de edad.



CAda vez estamos mas locos o que? :

Ese banco hace años las pasó pilinguis...

galleta dijo:

Ese banco hace años las pasó pilinguis...

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Eso no puede ser, los bancos saben lo que hacen

Que le suban la cuota al que compro hace un año en Ciutat Vella...

jajaja...

Recordatorio...



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Esto… ¿no llegan un poco tarde?

Yo creo que la burbuja tiene dos pilares básicos, pepitos y especuladores, si uno de ellos cede, el otro no puede sostener los precios.
Creo que los especuladores van a salir del mercado a marchas forzadas, ¿quién va a especular con pisos con informes como el de idealista?, ¡y los que faltan por ver!

Esto podía haber hecho mucho daño hace un año, hoy tengo mis dudas.
Aunque habrá que estar pendiente de cómo evolucionan.

Saludos.

Mojarra dijo:

Esto? ¿no llegan un poco tarde?

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Yo creo que no. No son hipotecas pensadas para evitar la crisis si no para funcionar durante la misma.
Pueden captar clientes ya hipotecados para los que 200 eurillos de diferencia signifique supervivencia o ruina, los bancos no quieren las casas para nada, quieren dinero y punto. Además las crisis como las bonanzas no duran eternamente y al final amortizarán poco o mucho, por otro lado, mientras paguen intereses el riesgo es más o menos bajo; los precios actuales dentro de 35 años igual no son baratos, pero seguramente si sean lo suficientemente competitivos para ser vendibles las casas por la deuda pendiente.

Jean Baptiste Grenouille dijo:

Yo creo que no. No son hipotecas pensadas para evitar la crisis si no para funcionar durante la misma.
Pueden captar clientes ya hipotecados para los que 200 eurillos de diferencia signifique supervivencia o ruina, los bancos no quieren las casas para nada, quieren dinero y punto. Además las crisis como las bonanzas no duran eternamente y al final amortizarán poco o mucho, por otro lado, mientras paguen intereses el riesgo es más o menos bajo; los precios actuales dentro de 35 años igual no son baratos, pero seguramente si sean lo suficientemente competitivos para ser vendibles las casas por la deuda pendiente.

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Hipotecas solo interés para los precios actuales, no son demasiado competitivas con respecto a amortización francesa.
Para 280000 euros, creo que la diferencia era de 100, entre 1000 y 1100.
No veo mucha tasa de penetración, y menos aún con euribor al alza.
El resto del razonamiento me parece perfecto, no había pensado en refinanciaciones sólo interés...
Por continuar por esa vía, ¿que pasa en un Sólo Interés si baja la vivienda un 20%? ¿Cuanto te piden para equilibrar?
Yo creo que el riesgo de la banca y del pepito es mayor aún, y supongo que es mas complicado conseguir un Sólo Interés que una tradicional...

Deadzoner dijo:

Hipotecas solo interés para los precios actuales, no son demasiado competitivas con respecto a amortización francesa.
Para 280000 euros, creo que la diferencia era de 100, entre 1000 y 1100.
No veo mucha tasa de penetración, y menos aún con euribor al alza.

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280000e al 4.5% 35a -> Cuota francesa 1325.12
-> Sólo interés 1050
Penetración ninguna, la que marque el mercado pero puede salvar algun trastero.

Deadzoner dijo:

El resto del razonamiento me parece perfecto, no había pensado en refinanciaciones sólo interés...
Por continuar por esa vía, ¿que pasa en un Sólo Interés si baja la vivienda un 20%? ¿Cuanto te piden para equilibrar?

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Te refieres a cubrir el riesgo?. Si es así no te van a pedir nada, sólo provocas la caida del deudor. La clausulas de cobertura en la práctica no sirven para nada, o se llega al embargo o no se llega, mientras tanto mejor que pague.

Deadzoner dijo:

Yo creo que el riesgo de la banca y del pepito es mayor aún, y supongo que es mas complicado conseguir un Sólo Interés que una tradicional...

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Realmente el riesgo es menor, si entiendes riesgo como la probabilidad de no pagar por el importe de la deuda, seguramente la probabilidad de no pagar baja considerablemente por cada euro que quitas a la cuota mucho más deprisa de lo que baja el importe con la amort. francesa por ejemplo.

Jean Baptiste Grenouille dijo:

Yo creo que no. No son hipotecas pensadas para evitar la crisis si no para funcionar durante la misma.
Pueden captar clientes ya hipotecados para los que 200 eurillos de diferencia signifique supervivencia o ruina, los bancos no quieren las casas para nada, quieren dinero y punto. Además las crisis como las bonanzas no duran eternamente y al final amortizarán poco o mucho, por otro lado, mientras paguen intereses el riesgo es más o menos bajo; los precios actuales dentro de 35 años igual no son baratos, pero seguramente si sean lo suficientemente competitivos para ser vendibles las casas por la deuda pendiente.

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Chapó, no lo había pensado de esa manera, tiene mucho sentido.

Saludos.

280000e al 4.5% 35a
-> Cuota francesa 1325.12
-> Sólo interés 1050
Penetración ninguna, la que marque el mercado pero puede salvar algun trastero.

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Si lo haces a 50 (en plan pepitil bbk) son 1174,3...
Por eso no le veía demasiada diferencia.

Te refieres a cubrir el riesgo?. Si es así no te van a pedir nada, sólo provocas la caida del deudor. La clausulas de cobertura en la práctica no sirven para nada, o se llega al embargo o no se llega, mientras tanto mejor que pague.

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¡Ah!, ¿así que si el valor de mercado baja de lo prestado, ejecutan la hipoteca?

Realmente el riesgo es menor, si entiendes riesgo como la probabilidad de no pagar por el importe de la deuda, seguramente la probabilidad de no pagar baja considerablemente por cada euro que quitas a la cuota mucho más deprisa de lo que baja el importe con la amort. francesa por ejemplo.

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No estoy de acuerdo: a los 35 años, si no hay mucha inflación, es muy probable que te comas el piso con patatas. Entre tanto, no tienes nada mas a lo que agarrarte que el piso, ni una mísera amortización... No pueden bajar de precio, es mucho mas riesgo para la entidad que una amortización aunque sea mínima. Por eso en Europa se suele hacer la amortización francesa...

Deadzoner dijo:

Si lo haces a 50 (en plan pepitil bbk) son 1174,3...
Por eso no le veía demasiada diferencia.

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Bueno, es que una hipoteca a 50 años es otra solución novedosa. Es como esta, creo que sirve para capear temporales, pero como opción seria de financiación tanto para la banca como para el hipotecado, mejor no hablar.

Deadzoner dijo:

¡Ah!, ¿así que si el valor de mercado baja de lo prestado, ejecutan la hipoteca?

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No me has entendido, no ejecutan nada, miran para el cielo silbando y te dejan que pagues. Por ellos hasta procuran que no te enteres que el valor de mercado de tu piso ha bajado. Incluso antes del embargo, seguro que te proponen alguna solución 'novedosa'. Piensa en una cosa, la banca quiere tu dinero, nada más, te van a facilitar todo lo posible que pagues, unicamente van a llegar al embargo si saben que si no lo hacen hoy mañana vas a deber más.

Deadzoner dijo:

No estoy de acuerdo: a los 35 años, si no hay mucha inflación, es muy probable que te comas el piso con patatas. Entre tanto, no tienes nada mas a lo que agarrarte que el piso, ni una mísera amortización... No pueden bajar de precio, es mucho mas riesgo para la entidad que una amortización aunque sea mínima. Por eso en Europa se suele hacer la amortización francesa...

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Vamos a ver, 35 años es muchiiiiisimo tiempo. A corto y medio plazo (incluso 10 años te doy así a bote pronto), el riesgo es claramente menor, ya que la cuota es inferior y la posibilidad de impago es más baja que con el método francés. Bien, como no amortizas, tu esperas que el señor de turno decida que el banco se coma la casa con patatas, pero eso te digo que es un error, al señor no sólo le van a quitar la casa sino que le van a meter en todo un lío judicial que al final va a pagar él.
Por cierto, para que veas que 35 años son muchos y el banco no corre demasiados riesgos.
1.- Supongo casa de 300000e.
2.- Estallido de burbuja, deja valor en 150000e.
3.- 35 años con subida de 2% a partir del valor post-estallido -> Valor final 299981e. Prácticamente cubre el préstamo de 300000e de hoy

No me has entendido, no ejecutan nada, miran para el cielo silbando y te dejan que pagues. Por ellos hasta procuran que no te enteres que el valor de mercado de tu piso ha bajado. Incluso antes del embargo, seguro que te proponen alguna solución 'novedosa'. Piensa en una cosa, la banca quiere tu dinero, nada más, te van a facilitar todo lo posible que pagues, unicamente van a llegar al embargo si saben que si no lo hacen hoy mañana vas a deber más.

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Ah, vale, ahora si... Pero ¿que pasa con las cédulas y títulos, y su rating? Creo que no es tan facil titulizar algo sobrevalorado. Sobre todo si el que tiene la titulización puede llamar al tasador. No se, ando verde en el tema, igual me puedes informar...

Vamos a ver, 35 años es muchiiiiisimo tiempo. A corto y medio plazo (incluso 10 años te doy así a bote pronto), el riesgo es claramente menor, ya que la cuota es inferior y la posibilidad de impago es más baja que con el método francés. Bien, como no amortizas, tu esperas que el señor de turno decida que el banco se coma la casa con patatas, pero eso te digo que es un error, al señor no sólo le van a quitar la casa sino que le van a meter en todo un lío judicial que al final va a pagar él.
Por cierto, para que veas que 35 años son muchos y el banco no corre demasiados riesgos.
1.- Supongo casa de 300000e.
2.- Estallido de burbuja, deja valor en 150000e.
3.- 35 años con subida de 2% a partir del valor post-estallido -> Valor final 299981e. Prácticamente cubre el préstamo de 300000e de hoy

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Si asumimos que el banco/título/cédula "tolere" que el respaldo sea un bien que no tiene tanto valor como lo prestado, si. Si no, no. Creo que eso que comentas convierte al bono en un "bono basura" y hay que cobrar mucho mas diferencial.
Además, el francés disminuye el riesgo con el tiempo, y el otro no, por amortizar parte del capital.

Deadzoner dijo:

Ah, vale, ahora si... Pero ¿que pasa con las cédulas y títulos, y su rating? Creo que no es tan facil titulizar algo sobrevalorado. Sobre todo si el que tiene la titulización puede llamar al tasador. No se, ando verde en el tema, igual me puedes informar...


Si asumimos que el banco/título/cédula "tolere" que el respaldo sea un bien que no tiene tanto valor como lo prestado, si. Si no, no. Creo que eso que comentas convierte al bono en un "bono basura" y hay que cobrar mucho mas diferencial.
Además, el francés disminuye el riesgo con el tiempo, y el otro no, por amortizar parte del capital.

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La cédulas hipotecarias son con garantía del total del emisor. Son muy diferentes a un bono basura, si una empresa castaña, emite bonos para financiarse, tú los compras y la empresa se hunde en un charco pues la has cagao. Sin embargo, con las cédulas hipotecarias te conviertes en acreedor prioritario, es decir tiene que petar todo el sistema hipotecario de esa entidad, más complicado, no?.
Desconozco los criterios para establecer el rating de emisiones de cédulas, pero de lógica, si el valor del activo que garantiza la emisión baja pues te van a corregir tu rating a la baja y si te quieres desprender de las tuyas te va a costar un poco más, no? Sinceramente, yo ahora no compraria muchas cédulas hipotecarias.

Te admito que el sistema francés presenta menos riesgo de impago al final de la vida del préstamo, pero para pasar una crisis de 2 ó 3 años, el americano es bastante mejor y es lo que se ha propuesto aquí.