Numericos

En respuesta a afirmaciones del tipo.

tal vez hoy se estén deshaciendo de unos pisos que mañana valdran el doble

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Como la que mostraba el Forero dkd en un mensaje de nuevosvecinos.com sobre el residencial Francisco Hernando de Seseña (Si encuentras el enlace ponlo, me gustaría leer el mensaje completo)


UNOS NUMERICOS


Bien, vamos a hacer numericos con un piso en Seseña que he encontrado. La verdad es que he empezado con el primero de la lista. Es un buen piso, por lo menos en apariencia.

http://www.yaencontre.com/vivienda/results.php/pisos-compra-sese+a-_ESP

121 m2 cuatro habitaciones, 339.408 Euros. El objetivo a alcanzar es que “el piso valga el doble”, es decir 678.816 euros.

Pongamos que, tirando a la baja, las cosas sigan como hasta ahora y los
pisos continúen la escalada infinita hasta el centro de la Vía Lactea.
Aplicamos una sobrevaloración del 15% anual sobre el piso.

Creamos un hipotético comprador con un sueldo mensual de 1.362 euros (el que, según el INE, es el sueldo medio en España http://www.consumer.es/web/es/economia_domestica/2001/09/22/45085.php) y su pareja de otros 1.362 euros, al que iremos sumando un ipc del 4%. Se hipotecan al 100% con la BLINDADA (ja ja) del BBVA con un interés inicial del 4,289% a 30 años. He sido bueno y no he aplicado subidas de tipos.



2006- valor piso:339.408 euros – cuota mensual BBVA: 1.677,44 – SUELDO
MENSUAL 1.362 x2 (esta cuota mensual es ya muy ajustada)

2007- 390.408 euros- CUOTA: 1.929,49 – SUELDO MENSUAL + IPC DEL 4%: 1.416,48 x2

2008- - 448.969 euros- CUOTA: 2.218,92– SUELDO MENSUAL + IPC DEL 4%:
1473x2

2009 - 516.314 euros- CUOTA: 2.551,75– SUELDO MENSUAL + IPC DEL 4%:
1531,92 x2 (ya solo quedan 500 euros para otros gastos)

2010 - 593.561 euros- CUOTA: 2.933,53– SUELDO MENSUAL + IPC DEL 4%:
1592,24 x2 (251 euros para otros gastos)

2011- 682.525 euros- CUOTA: 3.373,21– SUELDO MENSUAL + IPC DEL 4%:
1655,92 x2

En 2011 hemos alcanzado el objetivo de doblar el precio inicial del piso y ya ni siquiera los dos sueldos llegan a la cuota mensual de la hipoteca. ¿A que porcentaje de la población española excluye esto de la compra de una vivienda teniendo en cuenta que hemos aplicado el sueldo medio según el INE? ¿Terminarán siendo los pisos una entelequia cuyo único fin sería la inversión de grandes capitales?

El análisis es burdo pero ilustrativo. Se le pueden poner mil pegas pero muestra una situación dificilmente sostenible.

Charliness el análisis es bueno, pero era innecesario que te tomaras la molestia. No esperes que aunque lo leyeran lospepitos vayan a comprenderlo, y no por falta de capacidad sino como mecanismo psicológico de defensa.

Pasapisero dijo:

Charliness el análisis es bueno, pero era innecesario que te tomaras la molestia. No esperes que aunque lo leyeran lospepitos vayan a comprenderlo, y no por falta de capacidad sino como mecanismo psicológico de defensa.

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Lo se pero... ¡Tenía que ponerlo! Es por el bien de mi salud mental, no por la de los demás.

Esque lo que no entiendo es cómo alguien pues pensar lo contrario. La vivienda no puede subir eternamente, a no ser que los sueldos suban a la par, cosa que no hacen.

Les puedo asegurar que la muletilla "el gobierno no lo va a permitir" es aplicable a eso: ninguna sociedad funciona si no hay casas donde vivir. Para cuando sea inaccesible la vivienda algo tendrá que suceder. Les aseguro que yo no voy a vivir en la calle: pienso pegar una patada a una puerta y meterme dentro, no lo duden. Y si yo lo pienso, seguro que hay alguien que lo hace.

Por no hablar del hecho de que esos pisos están atpc ya que la mayor parte de gente que se va allí, es gente de Madrid, que no puede pagar algo similar en Madrid. Si llegan a esos precios que indicas ¿Quien se va a ir tan lejos para pagar tanto aunque pudieran?

Este grafico se corresponde a los precios maximos de la vivienda segun el tipo de interes y el nivel de esfuerzo economico (valor cuota, plazo de amortizacion) que se quiera asumir. Los precios de la vivienda estan en miles de euros y la cuota del prestamo se expresa en un porcentaje del sueldo medio.

La linea azul de abajo se corresponde a la situacion en la que muchos de nuestros padres accedieron a la vivienda, una hipoteca a 15 años con una cuota que cada mes se llevaba la mitad de un sueldo medio (en la mayoria de casos la madre se quedaba en casa o realizaba trabajos mucho menos renumerados). Si nos fijamos en como varia en funcion del tipo de interes, se puede ver claramente lo que hemos comentado en varias ocasiones en este foro:

El precio medio de la vivienda deberia ser de unos 100.000 euros para acceder a ella con el mismo esfuerzo economico que realizaron nuestros padres.

Casi superpuesta a esa linea hay otra en purpura que corresponde a un caso que tradicionalmente se consideraba el "endeudamiento ideal" y que se corresponde a una hipoteca a 30 años con una cuota correspondiente a 1/3 del sueldo medio. Como se puede ver el precio de la vivienda casi deberia ser el mismo.

En rojo tenemos una situacion que es representativa de lo que nos encontramos hoy en dia y se corresponde con el caso que abre este hilo. Una hipoteca de 30 años pero destinando algo mas de un sueldo medio a pagar las cuotas. De esta grafica se obtiene un par de conclusiones interesantes:

- Si nuestros padres, con unos intereses del 16%, se hubiesen esforzado tanto como tenemos que hacer nosotros para adquirir una vivienda esta les deberia haber costado mas del doble de lo que les costo, y eso sin tener en cuenta la inflacion que les echo una mano a diluir las cuotas.
- Los tipos de interes tendrian que aumentar aun mucho para forzar que la vivienda baje notablemente manteniendo el mismo esfuerzo economico. Es triste pero es asi.
- El espacio entre la linea azul y la roja es dinero que en su mayor parte se volatiliza y que no se va a gastar en consumir. Asi que duplicamos la produccion de bienes (los 2 miembros de la pareja trabajan) pero se recorta la capacidad de consumo. En esta situacion la baja productividad no es solo inevitable, es la unica razon por la que actualmente no nos encontramos en una crisis economica por exceso de oferta

La siguiente en gris se corresponde al Limite de Endeudamiento Absoluto (LEA para los amigos). Es la a mi me gusta llamarla "La muerte del Pepito". Se corresponde a una hipoteca a 30 años en la que una pareja destina el el sueldo de ambos a pagar las cuotas. Obviamente este es el caso limite insostenible para el 99.9% de los pepitos. Por desgracia se puede ver que con los tipos actuales aun hay cierto margen de subida de precios (y de sufrimiento pepitil) antes de acercarse demasiado al LEA.

Si cogemos el caso que charliness expone, haria falta que los tipos de interes subieran al 10% (quien los tuviera...) para que llegasen al LEA. Pero con estos tipos, quien quisiera comprar con un esfuerzo grande pero asumible (linea roja) o con un esfuerzo razonable (linea azul) estaria dispuesto a pagar mucho menos por la vivienda, con lo que los pepitos se quedarian sin techo y con una deuda enorme a devolver al banco.

NOTA: Seguramente el limite para el 90% de los pepitos se encuentre mas cerca de la linea roja que de la gris. Pero como no dispongo de datos fiables sobre que porcentaje del sueldo medio es necesario para sobrevivir no lo he tenido en cuenta. Si alguien los tiene, modificare el analisis en concordancia.

La ultima linea, en oscuro, se corresponde al caso mas extremo, el Limite de Endeudamiento Infinito (LEI), tambien conocido como esclavitud heredable. Este caso se corresponde a una hipoteca "solo interes" con cuotas que se tragan el sueldo integro de la pareja, y cuyo plazo de amortizacion es el Big Crunch (cuando el universo se colapse), por lo que los descendientes deberan asumir la deuda si quieren conservar el techo. Lo que es realmente interesante de esta linea es que la diferencia con la anterior se reduce a medida que los tipos de interes aumentan, asi que a medida que suben los tipos, alargar el plazo de amortizacion pierde sentido. Esto tambien sucede con los casos anteriores, pero no lo he puesto para no saturar demasiado la grafica.

Las conclusiones de mi analisis son:

-Actualmente el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda es muy superior al que realizaron nuestros padres. Esto produce un menor poder adquisitivo lo que reduce el consumo y puede desencadenar una crisis por exceso de oferta de bienes y servicios.
-Con tipos de un 5%, alargar los plazos de la hipoteca hasta el infinito solo permitiria un aumento de un 20% del precio de la vivienda.
-La unica forma que se mantenga el ritmo de crecimiento en el precio de la vivienda es incrementando el esfuezo, destinando mas parte del sueldo a las cuotas, ahogando el consumo interno, y aumentando el peligro que una variacion cada vez menor del tipo de interes produzca un crecimiento salvaje de los impagos.

RESUMIENDO: Cada dia que la vivienda siga sin bajar de precio aumenta la probabilidad de una crisis socioeconomica de efectos devastadores para el pais, pero aun nos queda algo de tiempo para que sea inevitable.

Perdon por el tocho

Excelente análisis, refleja lo que muchos sospechamos en nuestra mente burbujista.

Callejón sin salida este. Pase lo que pase hay nubarrones en el horizonte. Tanto si continúan las subidas como si no tendremos problemas derivados de ambos casos. Si los precios bajan, parón de la costrucción y paro. Si los precios suben, imposibilidad de acceso a una vivienda, digna o no, para más de la mitad de los españoles y ya veremos que otros problemas genera esto. Que bonito, que bonito. No me gusta nada ser agorero.
Esto de vivir un punto de inflexión de importancia tiene algo de emocionante.

charliness dijo:

Callejón sin salida este. Pase lo que pase hay nubarrones en el horizonte. Tanto si continúan las subidas como si no tendremos problemas derivados de ambos casos. Si los precios bajan, parón de la costrucción y paro. Si los precios suben, imposibilidad de acceso a una vivienda, digna o no, para más de la mitad de los españoles y ya veremos que otros problemas genera esto. Que bonito, que bonito. No me gusta nada ser agorero.
Esto de vivir un punto de inflexión de importancia tiene algo de emocionante.

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Completamente de acuerdo. Hemos llegado a una situación en la que cortar es inevitable. De cómo evolucionen las cosas a partir de ahora dependerá que haya que cortar a la altura del tobillo, de la rodilla, del muslo, o...

De las dos posibilidades, me quedo con la segunda porque está claro que no pueden seguir subiendo hasta el infinito y más allá. Además, no tiene ningún sentido que la industria que más está creciendo en este país cada día tenga menos mercado. Es algo sencillamente insostenible y contradictorio. Su única salvación sería la demanda extranjera pero como ya hemos visto hoy por hoy está cayendo.

No creo que hablar de lo evidente -ejpaña y su economía no van bien- sea de agoreros, ni que al hacerlo estemos deseando ningún mal.

A diferencia de a mucha otra gente, a casi todos nosotros no nos va a pillar por sorpresa por lo que cuando venga el mazazo ya tendremos parte del golpe encajado -al menos psicológicamente-.

Se te olvida un detalle, Sephon

sephon dijo:

Este grafico se corresponde a los precios maximos de la vivienda segun el tipo de interes y el nivel de esfuerzo economico (valor cuota, plazo de amortizacion) que se quiera asumir...

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Se te ha olvidado un pequeño detalle: cuando nuestros padres compraron, el porcentaje de su renta disponible que les quedaba al pagar todos los meses la hipoteca daba para mucho más porque el nivel de precios no tenía nada que ver con el de ahora. Con la mitad de un sueldo de los de antes se podían comprar más cosas que con la mitad de un sueldo de ahora. Esto agrava todavía más tu análisis, Sephon.

En el caso de mis padres, sólo trabajaba él, compraron un piso en ocho años y les dieron de comer y de estudiar a sus dos niños. Por cierto, que el sueldo no era de ejecutivo o millonario.

charliness dijo:

Como la que mostraba el Forero dkd en un mensaje de nuevosvecinos.com sobre el residencial Francisco Hernando de Seseña (Si encuentras el enlace ponlo, me gustaría leer el mensaje completo)

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Aquí tienes el mensaje completo

El mensaje lo escribió un tal Luthor...todo un crack de las finanzas.

LoboDeMar dijo:

Completamente de acuerdo. Hemos llegado a una situación en la que cortar es inevitable. De cómo evolucionen las cosas a partir de ahora dependerá que haya que cortar a la altura del tobillo, de la rodilla, del muslo, o...

De las dos posibilidades, me quedo con la segunda porque está claro que no pueden seguir subiendo hasta el infinito y más allá. Además, no tiene ningún sentido que la industria que más está creciendo en este país cada día tenga menos mercado. Es algo sencillamente insostenible y contradictorio. Su única salvación sería la demanda extranjera pero como ya hemos visto hoy por hoy está cayendo.

No creo que hablar de lo evidente -ejpaña y su economía no van bien- sea de agoreros, ni que al hacerlo estemos deseando ningún mal.

A diferencia de a mucha otra gente, a casi todos nosotros no nos va a pillar por sorpresa por lo que cuando venga el mazazo ya tendremos parte del golpe encajado -al menos psicológicamente-.

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Psicologicamente dudo que estemos preparados, una cosa es que sepamos lo que se nos viene encima y otra es vivir la situacion.

Creo que sera el mazazo sera duro para todos, para los que tengamos hechos los deberes sera mas liviano.

Lo que se va a vivir en este pais no es plato de buen gusto para nadie.

Vagamundo dijo:

Se te ha olvidado un pequeño detalle: cuando nuestros padres compraron, el porcentaje de su renta disponible que les quedaba al pagar todos los meses la hipoteca daba para mucho más porque el nivel de precios no tenía nada que ver con el de ahora. Con la mitad de un sueldo de los de antes se podían comprar más cosas que con la mitad de un sueldo de ahora. Esto agrava todavía más tu análisis, Sephon.

En el caso de mis padres, sólo trabajaba él, compraron un piso en ocho años y les dieron de comer y de estudiar a sus dos niños. Por cierto, que el sueldo no era de ejecutivo o millonario.

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Cierto, pero esto es complicado de evaluar. Hay determinadas cosas como electrodomesticos, muebles, etc... que ahora son mas baratas que antes y otras, como los alimentos, que parece que se han encarecido.

Quizas no lo recuerde bien del todo, al fin y al cabo era solo un niño, pero creo que en mi infancia la ropa y el calzado era algo que uno tenia que hacer durar porque era caro. Recuerdo los remiendos de mi madre, los parches en codos y rodillas para alargar la vida de la ropa, llevar los zapatos a reparar cuando se estropeaban, etc...

De todas formas, si alguien sabe como calcular o donde encontrar una valoracion economica de lo que es necesario para el dia a dia de una pareja (electricidad, agua, comida, ropa), agradeceria que me lo hiciese llegar.
Podria utilizar mis gastos como referencia, pero como soltero independizado soy un poco descuidado con la contabilidad casera y seguramente me dejaria algunos gastos adicionales pero inevitables que implica el vivir en pareja (uno de mis amigos casados me comento el bien que hizo a su cesta de la compra el perder la verguenza a comprar los condones en packs grandes del supermercado en vez de las cajitas pequeñas de las farmacias)

Yo otro factor que creo que hay que evaluar, es el hecho de tener hijos, que suponen un gasto mas y normalmente una reduccion de un 20% (sino me equivoco) en uno de los dos sueldos debido a la reduccion de jornada en el trabajo que se suele solicitar, con lo que los pepitos estarian aun mas apurados.