Evolución de las hipotecas

Hola. Recientemente se publicaron los datos de las hipotecas concedidas en el mes de junio. He hecho un gráfico para ver la evolución de las hipotecas desde febrero de 2005 hasta Junio de 2006. La linea azul marca la evolución del importe medio de las hipotecas concedidas para vivienda urbana en el periodo. La línea roja indica la evolución del número de hipotecas mensuales concedidas durante el periodo. Como la variación mensual es muy grande, he graficado también la variación del número medio de hipotecas del trimestre anterior a cada més (linea verde).



Se aprecia un incremento notable entre mayo de 2005 y mayo de 2006 en el importe medio de las hipotecas (un 16,7%) que encaja bien con el incremento registrado del precio de la vivienda entre enero-diciembre de 2005. Esto me hace sospechar que los datos del precio medio de as hipotecas reflejan cambios de precios producidos unos meses antes (cuando se tomó la decisión de compra). En cuanto al número de hipotecas concedidas ha aumentado considerablemente (otro 16% durante el periodo considerado). Debido a que las hipotecas incluyen compras reales y refinanciaciones no resultan un buen indicador de la evolución de la demanda de pisos.

En un próximo post compararé la evolución de las ventas (datos del M d V) con la evolución del número de hipotecas. Viendo como se separan o juntan las curvas de hipotecas y ventas podremos estimar como han evolucionado las refinanciaciones en este periodo.

Si encuentro los datos compararé también con la evolución de precios registrada con la serie de datos del importe medio de las hipotecas y así podremos comprobar si el importe medio de las hipotecas es un indicador atrasado del precio de la vivienda.

Los datos los he sacado del INE.


Saludos.

Los datos de precios los tienes en mviv.es, más concretamente AQUÍ

Te descargas el excel que hay en "Total España descargar programa" y puedes ver la evolución desde el 90.

epsilon dijo:

Los datos de precios los tienes en mviv.es, más concretamente AQUÍ

Te descargas el excel que hay en "Total España descargar programa" y puedes ver la evolución desde el 90.

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Gracias. Con esos datos he alineado la evolución de precios según el M. de V. y el importe medio de las hipotecas desde marzo de 2003 (ya que no tengo datos anteriores para las hipotecas). Se ve que alinean perfectamente. Posiblemente buena parte de los datos de precios de compra de vivienda vienen de los de hipotecas para vivienda (en este caso vivienda urbana frente a precios totales).


Parece que el importe medio de las hipotecas, y el dato del precio de vivienda (para toda España y todo tipo de vivienda) del Ministerio son datos equivalentes.

Esos datos no seran del todo fiables, el valor de la hipoteca sera un poco superior.
A ver, os comento lo que le paso a un familiar para comprarse piso y me consta que pasa muy a menudo.
Resulta que queria comprarse piso y acceder a subvenciones, pues resulta que para que te den una subvencion (al menos en valencia) hay un precio maximo por el piso, pongo un ejemplo:
-Quieres un piso que vale 150000, genial, puedo pagarlos, ahora falta saber que me dan de subvencion.
-Al preguntar te enteras que para que te den subvencion, el piso no puede valer mas de ,pongamos 100000€.(este valor depende de la zona y los metros)
-jorobar, yo no dispongo de 50000€, no me lo podré comprar.
-Le traslado mi preocupacion al banco, y tachan, tienen solucion. Ellos siempre tienen solucion, aunque no sea muy legal.
-Que hacen? Pos te hacen 2 hipotecas, una con los 100000€ cumpliendo las directrices de la generalitat (25años, a un interes que marca la generalitat,...) y otra "encubierta" a los años que quieras (20, 25 o 30) y con un interes negociado con ellos (euribor + diferencial).

Que pasa, que para el organismo la hipoteca tiene el valor de 100000€(lo has de escriturar a 100000€) los 50000€ restantes son en "B".

Asi que la cosa estaria un poco mas chunga de lo que a priori aparece.

elbuit dijo:

Esos datos no seran del todo fiables, el valor de la hipoteca sera un poco superior.
A ver, os comento lo que le paso a un familiar para comprarse piso y me consta que pasa muy a menudo.
Resulta que queria comprarse piso y acceder a subvenciones, pues resulta que para que te den una subvencion (al menos en valencia) hay un precio maximo por el piso, pongo un ejemplo:
-Quieres un piso que vale 150000, genial, puedo pagarlos, ahora falta saber que me dan de subvencion.
-Al preguntar te enteras que para que te den subvencion, el piso no puede valer mas de ,pongamos 100000€.(este valor depende de la zona y los metros)
-jorobar, yo no dispongo de 50000€, no me lo podré comprar.
-Le traslado mi preocupacion al banco, y tachan, tienen solucion. Ellos siempre tienen solucion, aunque no sea muy legal.
-Que hacen? Pos te hacen 2 hipotecas, una con los 100000€ cumpliendo las directrices de la generalitat (25años, a un interes que marca la generalitat,...) y otra "encubierta" a los años que quieras (20, 25 o 30) y con un interes negociado con ellos (euribor + diferencial).

Que pasa, que para el organismo la hipoteca tiene el valor de 100000€(lo has de escriturar a 100000€) los 50000€ restantes son en "B".

Asi que la cosa estaria un poco mas chunga de lo que a priori aparece.

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OJO, de las curvas que he puesto en la gráfica, sólo una indica evolución real de precios, que es la que se refiere al importe medio de las hipotecas. La curva del precio de vivienda simplemente estima el valor teórico de venta de una casa tipo que a principios de 2004 tuviera un valor de 100,000 euros y su evolución a lo largo del periodo se calcula en base a la variación total observada en toda España para todo tipo de vivienda según los datos del ministerio de vivienda. Esa curva no corresponde al valor hipotético de una vivienda media. El objetivo único era alinear las curvas para comprobar si son paralelas y comprobar si la hipoteca media es un indicador de precio similar al del precio de vivienda. Efectivamente parece que son indicadores equivalentes por los datos de los últimos 3 años.

Marai dijo:

El objetivo único era alinear las curvas para comprobar si son paralelas y comprobar si la hipoteca media es un indicador de precio similar al del precio de vivienda. Efectivamente parece que son indicadores equivalentes por los datos de los últimos 3 años.

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viendo las graficas si que parecen equivalentes, pero... si repentinamente los bancos dejan de conceder hipotecas al 100% del valor y pasan al 80% o menos, o casos como el anterior (supongo que aislados pero haylos), podria darse que dejasen de ser paralelas, no? y que el precio de la vivienda siguiese subiendo pero no tanto como el de la hipoteca media, simplemente por una falta de confianza en la solvencia de los hipotecados o en un futuro descenso de precios...
por otro lado, una vez iniciado el descenso de precios, cuanto tardaría en traducise en descenso de hipoteca media? podría darse el caso que siguiera subiendo la hipoteca media aunque los precios bajasen moderadamente, no?

A mi en La Caixa me dijo mi querido asesor ("compra ya, que esto no baja") que las hipotecas hoy en día no las dan tan alegremente como antes y que además el Banco de España les ha medio obligado a contratar únicamente hipotecas al 80%. Si son de más de este porcentaje entonces están obligados a meter un palo al hipotecado de no sé cuánta cantidad (proporcional al precio de la vivienda, lógicamente). Con esto evitan que todo el mundo se meta en una hipoteca sin tener un duro ahorrado.
Esta medida no me parece en absoluto mala, por lo menos todos estos zumbados que se meten en pisos sin pensárselo dos veces tendrán que reflexionar unos meses más... vamos, digo yo.
chau

el arquitecto dijo:

viendo las graficas si que parecen equivalentes, pero... si repentinamente los bancos dejan de conceder hipotecas al 100% del valor y pasan al 80% o menos, o casos como el anterior (supongo que aislados pero haylos), podria darse que dejasen de ser paralelas, no? y que el precio de la vivienda siguiese subiendo pero no tanto como el de la hipoteca media, simplemente por una falta de confianza en la solvencia de los hipotecados o en un futuro descenso de precios...
por otro lado, una vez iniciado el descenso de precios, cuanto tardaría en traducise en descenso de hipoteca media? podría darse el caso que siguiera subiendo la hipoteca media aunque los precios bajasen moderadamente, no?

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El problema con estos datos es que corresponden todos a un periodo de aumento constante de precios. Las hipotecas incluyen contratos en los que se financia el 100%, el 50% el o el 20% de la vivienda. No se que porcentaje de hipotecas financian el 100%. Como la mayor parte de los pisos se compran con hipotecas es normal que los precios y los importes vayan en paralelo. Si tuviéramos una serie más larga de datos de hipotecas podríamos especular.

ludvan dijo:

A mi en La Caixa me dijo mi querido asesor ("compra ya, que esto no baja") que las hipotecas hoy en día no las dan tan alegremente como antes y que además el Banco de España les ha medio obligado a contratar únicamente hipotecas al 80%. Si son de más de este porcentaje entonces están obligados a meter un palo al hipotecado de no sé cuánta cantidad (proporcional al precio de la vivienda, lógicamente). Con esto evitan que todo el mundo se meta en una hipoteca sin tener un duro ahorrado.
Esta medida no me parece en absoluto mala, por lo menos todos estos zumbados que se meten en pisos sin pensárselo dos veces tendrán que reflexionar unos meses más... vamos, digo yo.

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chau
Es verdad que si se obliga a los bancos a ser más extrictos en sus criterios podría observarse en los próximos meses un "turning point" en las hipotecas antes de que el mismo fenómeno se produzca en los precios. Estaremos atentos a ese fenómeno por si acaso se produce. No me parece mal que obliguen a los bancos a pedir un 20% de entrada habida cuenta que el personal está dispuesto a asumir cualquier riesgo. La alegría de esos compradores me hace pensar que ellos pasarán con la misma ligereza a la quiebra rompiendo con el mantra bancario de que la hipoteca es lo último que se deja de pagar.

en esta noticia de hoy, pone que se han firmado este año 20.500 hipotecas menos que en el ejercicio pasado.

http://www.cantabriaconfidencial.com/economia/noticias/2006/septiembre06/08/04.htm

El_Presi dijo:

en esta noticia de hoy, pone que se han firmado este año 20.500 hipotecas menos que en el ejercicio pasado.

http://www.cantabriaconfidencial.com/economia/noticias/2006/septiembre06/08/04.htm

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No, la noticia dice que, de todas las hipotecas que se han firmado (se han firmado muchas más en el primer semestre de 2006 que en el periodo equivalente de 2005), muchas menos corresponden a la adquisición de viviendas. Ello se debe a que un número creciente de hipotecas sobre vivienda son refinanciaciones que la gente usa para extraer dinero del valor creciente de las casas y pagar otras deudas. Yo creo que esta actividad puede ser responsable del repunte de inflación de los últimos meses por encima del 4%.

Marai……tengo una duda….sobre lo que has planteado…… y me parece interesante….ya que has establecido la evolución actual de la contratación de hipotecas……ahora el concepto que más me ha llamado la atención y que hasta ahora no había caído es la toma de decisión de compra……….. el mercado hipotecario de obra nueva solo refleja las decisiones tomadas anteriormente…. es decir que va con retraso de 18 meses que es el periodo de entrega del bien….……. ¿ que porcentaje ,si este es representativo, supone sobre el total de las hipotecas contratadas??...... y si el porcentaje de obra nueva es representativo…………. puedes hallar la evolución de numero de hipotecas contratadas solo de obra nueva…. ya que en el punto donde haya cambiado de tendencia o donde empiecen a caer….cruzado con el precio….nos daría una idea de cual es el precio donde la demanda se retrae ante el precio…….

DSG dijo:

Marai……tengo una duda….sobre lo que has planteado…… y me parece interesante….ya que has establecido la evolución actual de la contratación de hipotecas……ahora el concepto que más me ha llamado la atención y que hasta ahora no había caído es la toma de decisión de compra……….. el mercado hipotecario de obra nueva solo refleja las decisiones tomadas anteriormente…. es decir que va con retraso de 18 meses que es el periodo de entrega del bien….……. ¿ que porcentaje ,si este es representativo, supone sobre el total de las hipotecas contratadas??...... y si el porcentaje de obra nueva es representativo…………. puedes hallar la evolución de numero de hipotecas contratadas solo de obra nueva…. ya que en el punto donde haya cambiado de tendencia o donde empiecen a caer….cruzado con el precio….nos daría una idea de cual es el precio donde la demanda se retrae ante el precio…….

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Los datos del primer trimestre de ventas de vivienda son aproximadamente 230,000 en total de los que 93,000 correspondieron a vivienda nueva. El total de hipotecas de ese trimestre fué de unas 360,000. Efectivamente muchas de las hipotecas concedidas en el trimestre correspondieron a decisiones de compra anteriores. El caso más extremo es el de las compras sobre plano entre 12 y 24 meses antes de la concesión de la hipoteca. Si bien algunas de las compras de piso nuevo se hacen sobre plano, otras se hacen durante la construcción y otras cuando ya es habitable el inmueble. También las ventas de pisos de segunda mano llevan un cierto tiempo, aunque no tan largo normalmente. Creo que es imposible determinar cual es el promedio del tiempo transcurrido desde la decisión de compra hasta que se formalizan el contrato y la hipoteca. Pero efectivamente, las ventas de un trimestre reflejan la actitud del comprador con cierto retraso. También parece que muchas de las hipotecas sobre vivienda en este trimestre no estaban necesariamente asociadas a una compra, o estuvieron asociadas a una compra que no fué registrada por el ministerio. Luego haré un cuadro sobre número de hipotecas y número de casas vendidas, a ver si esos datos son también paralelos (no lo creo).

ludvan dijo:

A mi en La Caixa me dijo mi querido asesor ("compra ya, que esto no baja") que las hipotecas hoy en día no las dan tan alegremente como antes y que además el Banco de España les ha medio obligado a contratar únicamente hipotecas al 80%. Si son de más de este porcentaje entonces están obligados a meter un palo al hipotecado de no sé cuánta cantidad (proporcional al precio de la vivienda, lógicamente). Con esto evitan que todo el mundo se meta en una hipoteca sin tener un duro ahorrado.
Esta medida no me parece en absoluto mala, por lo menos todos estos zumbados que se meten en pisos sin pensárselo dos veces tendrán que reflexionar unos meses más... vamos, digo yo.
chau

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Me parece que el endurecimiento en la concesión de créditos, más que por el Banco de España, viene motivado por la inminente entrada en vigor del conjunto de normas Basilea II, donde uno de los aspectos más significativos es la mejora de la gestión de riesgos en la concesión de créditos. (Traduciendo: condiciones más duras)

De Basilea II ya se ha hablado al menos en otro hilo del foro. Volviendo al asunto del 80%, yo también estoy de acuerdo en que puede ser un aspecto importante. Muy importante, me atrevería a decir. Lo que veo a mi alrededor, cuando se trata de comprar la primera vivienda, es un nivel de ahorro previo mínimo y, por tanto, hipotecas de 100 y 110% en la mayor parte de los casos.

Hipotecas vs ventas

Para completar, podemos comparar la evolución del número de ventas totales registradas trimestralmente (M d V) con la evolución de las hipotecas para vivienda (urbana).

Aquí no hay tantos paralelismos. El área entre las dos rectas corresponde a las hipotecas no registradas como compras. Supongo que en su mayoría corresponden a refinanciaciones, cambios de tipo de hipoteca y cosas similares. Durante el periodo analizado (enero 2004 a marzo 2006) las ventas aumentaron en un 22% y las hipotecas no asociadas a una compra aumentaron en un 36% en el periodo analizado. Las ventas aumentan, pero aumentan todavía más los cambios en las hipotecas. Probablemente muchos de ellos son refinanciaciones / extracción de dinero en contra del valor creciente de la casa. A esta actividad le considero una de las responsables de la creciente inflación en España.

Si multiplicamos, por ejemplo, en el 1er trimestre de 2006 el diferencial entre hipotecas-ventas por el valor medio de la hipoteca. tenemos que se extrajeron 16,335 milloones de euros en ese trimestre que no fueron destinados a la adquisición de vivienda. Se ha estimado que un 3% de ese dinero puede destinarse finalmente a consumo lo que supone un total de 490 millones de euros por trimestre o 2,000 millones de euros anuales en 2006. En 2004 la cantidad sería unos 1,300 millones de euros. Seguro que eso explica parte de la inflación.


Por cierto, parece que hay cierta estacionalidad en la concesión de las hipotecas. En el último trimestre en los dos últimos hay una contracción en el número de hipotecas no asociadas a compra seguido de una fuerte expansión en el primer trimestre de cada año. ¿ajustes bancarios al cierre del ejercicio?

Gracias Marai, por favor que siga este hilo, que el análisis es perfecto...yo no me meto, pa no cagallla