¿para Que Sirve Un Tasador?

¿En que se basa un tasador para decir que un piso hace tanto costaba, que no valía, un 25% menos?
¿Cual es la utilidad de esta gente?

Preguntas que me hago porque tengo poco trabajo hoy.

los tasadores se supone que hacen estudios de las tasaciones recientes en la misma zona y calculan lo que vale el metro cuadrado. tambien tienen en cuenta reformas años y todos esos rollos. en cualquier caso las tasaciones son totalmente subjetivas, porque el precio de tasacion puede variar abismalmente de una tasadora a otra.

la tasacion vale para el banco. me explico. si tu llegas al banco y le pides una hipoteca de 100 kilos, y la casa solo cuesta 50, pues como que no te van a dar los 100 kilos. ellos lo usan para hacerse una idea de hasta donde te pueden dar.

espero haber ayudado.

En realidad para nada. Para encarecer un poquito la compra, unos 300 € más (dependiendo del precio del inmueble)

En teoría se basan en "testigos", precios de otros inmuebles de la zona de similares características.

En la práctica el banco al solicitar la tasación indica al tasador el precio por el que debería salir, y se buscan "testigos" de mayor valor que no se corresponden con las características de la vivienda a tasar. Siempre hay excepciones, y algunos tasan correctamente, que como en todos sitios hay de todo. Lo malo es que cuando eso ocurre, si la entidad financiera acepta tasaciones de varias empresas encarga las tasaciones siguientes a la que tasa por lo que necesitan, por lo que normalmente acaban pasando por el tubo (a pesar de que son responsables de las tasaciones que hacen).

Mmmmm, esto me lleva a una nueva pregunta ¿Porqué ahora son argentinos?

Unas puntualizaciones:

La finalidad de la tasación(aparte de ser obligatoria por ley) es certificar un valor hipotecario(que no de mercado, aunque muchas veces coincidan) al banco, concretamente al departamento de riesgos para ver la viabilidad de la operación(como todos sabemos los bancos no son hermanitas de la caridad, y los Españoles menos), el valor de tasación también es válido si se emiten títulos hipotecarios. Con esto quiero decir que no es un pantomima, sino un requisito legal para evitar pufazos como aquellos de Banesto que se encontraron bienes que estaban hipotecados por mucho más de su valor.

El banco puede decir misa, y los que más sugieren el valor de tasación son los dolidos apis, el comprador y el vendedor. No obstante, y hablo desde la experiencia, no se debería generalizar sobre este tema, porque precisamente son los que menos los que sobretasan, teniendo en cuenta que un tasador como autónomo es responsable del informe con su patrimonio personal. En este mundo hay muchas presiones y la mayoría de ellas sobre el tasador.

Las empresas serias no pasan por el tubo tan fácilmente, más que nada porque en los bancos que son buenos clientes las peticiones de tasación no las decide la olficina, sino que existe un sistema objetivo revisable a cada año de a quién se encarga la tasación. Y al tasar a la carta pueden pasar casos como que la caixa deje de trabajar con una empresa de tasación a la que aporta el 80 % de sus ingresos, con lo cual, adios empresa. En muchos casos, aunque las decida la oficina y se quejen, siempre tienen alguién por encima que se preocupa más por el riesgo de la entidad que por su comisión por objetivos.

Las titulaciones de arquitectura y arquitectura técnica extranjeras, así como las diversas ingenierías, no están homologadas para tasar para el mercado hipotecario, y dudo que lo consigan, porque un tasador se puede ganar muy bien la vida, y el colectivo de arquitectos es muy poderoso y ambicioso.

Siento la extensión, espero que os sirva de utilidad.

satsume dijo:

Unas puntualizaciones:

La finalidad de la tasación(aparte de ser obligatoria por ley) es certificar un valor hipotecario(que no de mercado, aunque muchas veces coincidan) al banco, concretamente al departamento de riesgos para ver la viabilidad de la operación(como todos sabemos los bancos no son hermanitas de la caridad, y los Españoles menos), el valor de tasación también es válido si se emiten títulos hipotecarios. Con esto quiero decir que no es un pantomima, sino un requisito legal para evitar pufazos como aquellos de Banesto que se encontraron bienes que estaban hipotecados por mucho más de su valor.

El banco puede decir misa, y los que más sugieren el valor de tasación son los dolidos apis, el comprador y el vendedor. No obstante, y hablo desde la experiencia, no se debería generalizar sobre este tema, porque precisamente son los que menos los que sobretasan, teniendo en cuenta que un tasador como autónomo es responsable del informe con su patrimonio personal. En este mundo hay muchas presiones y la mayoría de ellas sobre el tasador.

Las empresas serias no pasan por el tubo tan fácilmente, más que nada porque en los bancos que son buenos clientes las peticiones de tasación no las decide la olficina, sino que existe un sistema objetivo revisable a cada año de a quién se encarga la tasación. Y al tasar a la carta pueden pasar casos como que la caixa deje de trabajar con una empresa de tasación a la que aporta el 80 % de sus ingresos, con lo cual, adios empresa. En muchos casos, aunque las decida la oficina y se quejen, siempre tienen alguién por encima que se preocupa más por el riesgo de la entidad que por su comisión por objetivos.

Las titulaciones de arquitectura y arquitectura técnica extranjeras, así como las diversas ingenierías, no están homologadas para tasar para el mercado hipotecario, y dudo que lo consigan, porque un tasador se puede ganar muy bien la vida, y el colectivo de arquitectos es muy poderoso y ambicioso.

Siento la extensión, espero que os sirva de utilidad.

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Buena explicación de la teoría sobre las tasaciones. Pero insisto en que las tasaciones se hacen "a la carta", son una formalidad más que hay que hacer. Se de algún caso que la tasación no ha salido y el director de la oficina bancaria ha llamado al tasador para pedir una "rectificación", y se ha hecho, el tasador ha modificado la tasación para que "salga". Y es frecuente en las promociones de obra nueva cuando el cliente decide no subrogarse la hipoteca que cuando el tasador va ha hacer su trabajo se le adjunte a la documentación que ha pedido (normalmente nota simple del registro o cualquier documento donde aparezcan los datos registrales y plano de la vivienda) una tasación ya hecha de otro inmueble en el que "ha salido" la tasación para "facilitarle el trabajo" (o dicho de otra manera, el piso de al lado se ha tasado por x, así que como mínimo tásame por x)

Vaya, gracias, no todo el mundo conoce la importancia de una tasación.

Conozco casos de los que me comentas, como ya habrás adivinado, soy tasador, no pasa el día que vayas a tasar sin que alguién te diga necesito tanto o cuanto o que te llame algúién quejándose. Pero insisto, no es lo habitual, he trabajado para 9 empresas de tasación, todas entre las 15 primeras de España, y no es lo normal que con una simple presión se modifique una tasación o te influyan tanto antes de emitir un juicio. Se admiten reclamaciones de valor, pero casi ninguna de las que reclaman subir más del 5 % llega a ningún sitio, y las de menos del 5% tampoco se consideran muchas, depende ya un poco de la política de la empresa. Lo más normal es que la petición de revisión de valor la atienda un supervisor de la empresa, y no el tasador, pero ya te digo que alguna empresa poco seria puede actuar así.

Ya te digo que no pasa el día en el que no te digan cuanto quieren(las primas a los directores de banco por objetivos no son nada desdeñables, y mucho menos la comisión del api), se reciben muchas presiones, de hecho tengo un móvil exclusivo para quedar y no recibir llamadas; te llaman cualquier cosa, la última que me ocurrió: un tipo me llamó incompetente a la cara porque no se tasó el garaje adosado de 100 m² que se había construido ilegalmente y sobre el que el ayuntamiento había abierto un expediente de infracción urbanística. Lo peor es aguantar que te digan que no tienes ni idea.

Generalmente las actitudes que comentas se dan en empresas de tasación en las que el tasador tiene asignadas una serie de oficinas del banco o caja "x", si lo les satisface no le mandan trabajo(como el director sea ambicioso e intransigente la cagaste), gracias a dios no muchas empresas trabajan así, pero sí una de las primeras de España, lo más normal es que la compañía asigne tasaciones a su discreción, en la que trabajo ahora inclusive si alguién pide un encargo que vaya al tasador "yy", basta eso para que no se lo den.

Yo para eso propondría que se controlara más el tema, que se limitaran las conversaciones tasador-banco y que cualquier reclamación de valor una vez emitido el informe pasara por el banco de España u otra entidad de control independiente, pero claro, yo siempre he tendido a políticas de control y eso no es la tónica de hoy en día.

Por cierto, voy a completar tu frase:

(o dicho de otra manera, el piso de al lado se ha tasado por x, así que como mínimo tásame por x+1), claro, que "x+1" incluye la compra, escrituración, gastos del préstamo, 7% de impuestos, la tasación, la comisión del api, etc..

De todas formas, parace que el sector se relaja, la goma elástica que separaba el valor de tasación del de compra, se ha vuelto cordón tirante y cada vez es más complicado que la tasación dé.
Ahora busco piso y no me sirve de mucho mis conocimientos del mercado, lo que está alto lo está, y encima por ética profesional, mi empresa no me lo tasa, y eso que no necesito valores, porque mi novia vende el suyo, en fin...

Algún día se enterarán, es una pena que por ahora la construcción sea el motor de España.

Saludos

Muy simple, en tablas automáticas

charliness dijo:

¿En que se basa un tasador para decir que un piso hace tanto costaba, que no valía, un 25% menos?
¿Cual es la utilidad de esta gente?

Preguntas que me hago porque tengo poco trabajo hoy.

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Las inmobiliarias y los promotores han decidido que el precio del metro cuadrado debe subir un x% cada 3 meses, esta gente se limita a aplicarlo.

Mientras encuentren gente que siga comprando seguirán subiendo, es el caso tipico que plantean en primero de economicas para explicar la forma de actuar de un monopolista discriminador de precios. Y ahora me pregunto, ¿esto no debería ser objeto de atención por parte del tribunal de la competencia por atentar contra el interés general y afectar al libre mercado?

satsume dijo:

Vaya, gracias, no todo el mundo conoce la importancia de una tasación.

Conozco casos de los que me comentas, como ya habrás adivinado, soy tasador, no pasa el día que vayas a tasar sin que alguién te diga necesito tanto o cuanto o que te llame algúién quejándose. Pero insisto, no es lo habitual, he trabajado para 9 empresas de tasación, todas entre las 15 primeras de España, y no es lo normal que con una simple presión se modifique una tasación o te influyan tanto antes de emitir un juicio. Se admiten reclamaciones de valor, pero casi ninguna de las que reclaman subir más del 5 % llega a ningún sitio, y las de menos del 5% tampoco se consideran muchas, depende ya un poco de la política de la empresa. Lo más normal es que la petición de revisión de valor la atienda un supervisor de la empresa, y no el tasador, pero ya te digo que alguna empresa poco seria puede actuar así.

Ya te digo que no pasa el día en el que no te digan cuanto quieren(las primas a los directores de banco por objetivos no son nada desdeñables, y mucho menos la comisión del api), se reciben muchas presiones, de hecho tengo un móvil exclusivo para quedar y no recibir llamadas; te llaman cualquier cosa, la última que me ocurrió: un tipo me llamó incompetente a la cara porque no se tasó el garaje adosado de 100 m² que se había construido ilegalmente y sobre el que el ayuntamiento había abierto un expediente de infracción urbanística. Lo peor es aguantar que te digan que no tienes ni idea.

Generalmente las actitudes que comentas se dan en empresas de tasación en las que el tasador tiene asignadas una serie de oficinas del banco o caja "x", si lo les satisface no le mandan trabajo(como el director sea ambicioso e intransigente la cagaste), gracias a dios no muchas empresas trabajan así, pero sí una de las primeras de España, lo más normal es que la compañía asigne tasaciones a su discreción, en la que trabajo ahora inclusive si alguién pide un encargo que vaya al tasador "yy", basta eso para que no se lo den.

Yo para eso propondría que se controlara más el tema, que se limitaran las conversaciones tasador-banco y que cualquier reclamación de valor una vez emitido el informe pasara por el banco de España u otra entidad de control independiente, pero claro, yo siempre he tendido a políticas de control y eso no es la tónica de hoy en día.

Por cierto, voy a completar tu frase:

(o dicho de otra manera, el piso de al lado se ha tasado por x, así que como mínimo tásame por x+1), claro, que "x+1" incluye la compra, escrituración, gastos del préstamo, 7% de impuestos, la tasación, la comisión del api, etc..

De todas formas, parace que el sector se relaja, la goma elástica que separaba el valor de tasación del de compra, se ha vuelto cordón tirante y cada vez es más complicado que la tasación dé.
Ahora busco piso y no me sirve de mucho mis conocimientos del mercado, lo que está alto lo está, y encima por ética profesional, mi empresa no me lo tasa, y eso que no necesito valores, porque mi novia vende el suyo, en fin...

Algún día se enterarán, es una pena que por ahora la construcción sea el motor de España.

Saludos

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Creo que se notaba que eres tasador. Y entiendo que te indignes cuando se habla de lo mal que se están haciendo las cosas, especialmente si haces bien tu trabajo, pero por desgracia las cosas son como son y tú mismo reconoces las presiones a las que estás sometido, y muchas veces se acaba cediendo (no digo que sea tu caso), y claro que te metan en el mismo saco no debe ser agradable. Lo que si te comento es que muchas de esas empresas van a tener problemas como empiecen a haber muchas subastas y algún banco le dé por denunciar por tasaciones incorrectas; tú sabrás mejor que yo que, aunque en la práctica la tasación tiene el valor que tiene, legalmente da lugar a responsabilidades, y no creo que ningún banco tenga reparos en eso, que hay problemas, pues aunque casi obligamos a que nos tasaran por x cuando sabíamos que valía x-10, le echamos la culpa a la empresa de tasaciones y que se coman ellos el marrón. Tiempo al tiempo.

Y bueno, lo del tipo del garage... sobran comentarios.

Y lo de que cada vez se ajusten más valor de tasación y de mercado no tengo ninguna duda. Es más, veo probables tasaciones por debajo del precio real en cuanto se empiece a complicar un poco el asunto. Que a alguno de los que tasaban alegremente se le van a poner de corbata con el asunto de la responsabilidad civil.

En cuanto a la última frase tienes toda la razón, vamos a comer ladrillos. Me acabo de acordar de algo que posteé hace tiempo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=17338

Un saludo.

Vaya, resurge este mensaje como resurgirá el Imperio Español en años venideros, jaja ja jaaa.

Un enlace interesante sobre el tema.

http://blogs.periodistadigital.com/ladrillos.php/2006/08/08/los_misterios_de_la_tasacion

Los misterios de la tasación

Uno de los trámites necesarios para solicitar una hipoteca es la tasación de la vivienda. Generalmente la solicita la entidad financiera para determinar el valor del inmueble y garantizar así el préstamo hipotecario. También la puede solicitar una persona que desee vender una vivienda para tener una referencia del precio que puede pedir por ella.

La tasación la realiza un profesional, perteneciente a una Sociedad de Tasación que está homologada, registrada y supervisada por el Banco de España, según las normas de valoración de bienes inmuebles teniendo en cuenta los precios del mercado. Dichos profesionales son denominados tasadores inmobiliarios, éstos son arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos y tienen autorización para firmar los informes y sus certificados.

Si se precisa un préstamo hipotecario del 80 o del 100% del precio del inmueble, a la parte compradora le interesa que la tasación otorgue un valor lo más cercano posible o incluso superior al precio que solicita la parte vendedora, pues de no ser así, podría recibir un préstamo inferior al necesario.

Antes de realizar la tasación, será solicitada la copia simple de la escritura de la vivienda donde comprobar la titularidad y las cargas del inmueble. En caso de ser una propiedad horizontal, puede solicitar los estatutos de la comunidad y el certificado del administrador.

Son muchas las características que dan valor a una vivienda, la ubicación, la comunicación, la fachada, la superficie, el estado de la vivienda, los materiales de la construcción así como ventanas, suelos, mármoles, puertas, aire acondicionado, calefacción, ascensor, etc.

La tasación corre a cargo de la parte compradora y el precio se calcula sobre el valor de la tasación del inmueble, así que cuanto más valorada sea la vivienda, más cara resultará, aunque algunas financieras ponen un precio fijo que oscila entre los 200 y los 300 euros.

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Edito para constatar que el foro funciona ahora con una rapidez considerable, pardiez.

Lo primero, gracias por la información de primera mano.
Gracias a aportaciones como la tuya, el foro cada vez está mas interesante.

satsume dijo:

Yo para eso propondría que se controlara más el tema, que se limitaran las conversaciones tasador-banco y que cualquier reclamación de valor una vez emitido el informe pasara por el banco de España u otra entidad de control independiente, pero claro, yo siempre he tendido a políticas de control y eso no es la tónica de hoy en día.

(o dicho de otra manera, el piso de al lado se ha tasado por x, así que como mínimo tásame por x+1), claro, que "x+1" incluye la compra, escrituración, gastos del préstamo, 7% de impuestos, la tasación, la comisión del api, etc..

De todas formas, parace que el sector se relaja, la goma elástica que separaba el valor de tasación del de compra, se ha vuelto cordón tirante y cada vez es más complicado que la tasación dé.
Ahora busco piso y no me sirve de mucho mis conocimientos del mercado, lo que está alto lo está, y encima por ética profesional, mi empresa no me lo tasa, y eso que no necesito valores, porque mi novia vende el suyo, en fin...

Algún día se enterarán, es una pena que por ahora la construcción sea el motor de España.

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Y ahora, abusando de confianza, como siempre, una serie de preguntas, que nunca pensé que podría hacer a un tasador:
1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?
2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?
3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de pagapensiones hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de pagapensiones. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?
4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?
5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?
Gracias!!

RANGER dijo:

Creo que se notaba que eres tasador. Y entiendo que te indignes cuando se habla de lo mal que se están haciendo las cosas, especialmente si haces bien tu trabajo, pero por desgracia las cosas son como son y tú mismo reconoces las presiones a las que estás sometido, y muchas veces se acaba cediendo (no digo que sea tu caso), y claro que te metan en el mismo saco no debe ser agradable. Lo que si te comento es que muchas de esas empresas van a tener problemas como empiecen a haber muchas subastas y algún banco le dé por denunciar por tasaciones incorrectas; tú sabrás mejor que yo que, aunque en la práctica la tasación tiene el valor que tiene, legalmente da lugar a responsabilidades, y no creo que ningún banco tenga reparos en eso, que hay problemas, pues aunque casi obligamos a que nos tasaran por x cuando sabíamos que valía x-10, le echamos la culpa a la empresa de tasaciones y que se coman ellos el marrón. Tiempo al tiempo.

Y bueno, lo del tipo del garage... sobran comentarios.

Y lo de que cada vez se ajusten más valor de tasación y de mercado no tengo ninguna duda. Es más, veo probables tasaciones por debajo del precio real en cuanto se empiece a complicar un poco el asunto. Que a alguno de los que tasaban alegremente se le van a poner de corbata con el asunto de la responsabilidad civil.

En cuanto a la última frase tienes toda la razón, vamos a comer ladrillos. Me acabo de acordar de algo que posteé hace tiempo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=17338

Un saludo.

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No me indigno, pero lo curioso en este país es que todo el mundo sabe hacer su trabajo, pero cuando el y tasador no tasa como quieren (ya sea por lo alto o por lo bajo), te dicen que no tienes ni idea, y eso que te lo diga un pringao de Tecnocasa, Don piso, el vendedor, el del banco, etc... joroba por que tú no le dices a nadie como debe de hacer su trabajo. Ya te digo que las presiones a los tasadores de urbana son fuertes y cada uno debe de ser consciente de que certificar un valor se hace bajo su responsabilidad, y que si siembras vientos....
En cualquier caso, no es la mayoría los que tasan "a la carta", pero si que hay muchas empresas nuevas que quieren hacerse mercado "aflojando" la supervisión de valores del tasador y "confiando ciegamente en él"(por decirlo de una forma suave).
Lo de las subastas es otro mundo casi peor que el hipotecario, si tenéis interés os los explico en otro post, aquí todo dios quiere que se tase a la baja, porque según ellos (que no dejan de ser economistas) no se puede colocar el inmueble. Aquí como tu bien dices se ven los marrones de algún tasador, pero no suele llegar la sangre al río, porque durante el tiempo transcurrido (que suele ser bastante), la subida del mercado a cubierto la sobretasación, y también cuando otra tasador lo tasa para embargo o subasta lo tasa más bajo de la media de mercado dado que no ha podido acceder al interior. De todos modos, se de casos de ir a juicio, porque como tasador, responsable del valor, al ser autónomo en la mayoría de los casos respondes con tu patrimonio personal, siempre y cuando no tengas seguro de responsabilidad civil(que en algunos casos no te sirve).
Efectivamente tienes razón, al cliente (banco y comprador) no le importa lo que alegue el tasador para justificar su valor cuando no están de acuerdo con él pero si le exigen responsabilidades a posteriori. Si le dices al director de banco o al comprador o vendedor(o incluso el API) que lo sacas a tal valor si te firma un escrito ante notario de que se hace responsable solidario de cualquier problema que surja, les empieza a temblar la voz y se cagan (esto es una buena técnica de negociación cuando te llaman para agobiarte).

Salvo que haya una crisis económica grave, no creo que haya bajada de precios, el mercado se está moderando porque los que nos venden las viviendas se están dando cuenta de que si la vaca se muere difícilmente vas a seguir mamando, nos darán un mini respiro pero intentarán volver a la carga especulando.

Si te digo la verdad, aunque parezca malo, cuando hay razones de peso para que una tasación no salga, me encanta hablar con el del banco para explicarle porque el “tasador” de la inmobiliaria no tiene ni p. idea, y encima se lleva comisión.

A las tasadoras , aunque cobren según valor de tasación, no les interesa tampoco que suba en exceso, porque habrá menos operaciones, y les interesa que se tasen mas cosas aunque valgan menos, porque los mínimos a cobrar por las tasaciones hacen que los beneficios sean mayores.

Da gusto ver que alguien te comprende

Un saludo

1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?

El tasador se basa en el mercado de la oferta y la demanda, si sube el mercado y no encuentra razones lógicas que justifiquen adoptar un valor más bajo, no puede hacer otra cosa que seguir el ritmo. Aunque hay que puntualizar que hay que descontar de las muestras testigos un 5 % en concepto de comisión del agente de la propiedad inmobiliaria, o que no se debería de tener en cuenta el IVA en obra nueva, codsas que no todos hacen.


2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?

En principio el valor de tasación sirve de tipo de subasta, aunque en la realidad, los bancos piden tasaciones al hacer la anotación de embargo y antes de subastar, además, luego está el perito judicial. Si se es un poco serio se pide la tasación a una sociedad distinta de la que te tasó para hipoteca, así comparas.


3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de pagapensiones hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de pagapensiones. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?

Se tiene en cuenta a la hora de adoptar un valor, porque aunque haya demanda, es de un grupo muy específico. Es como los 5º sin ascensor, hay parte de la población que se descarta como posible demanda(ancianos, enfermos, minusválidos), se descuenta un valor en ese sentido, a no ser que la demanda sea brutal. De todas formas si se dilata el tiempo, habrá menor incremento con respectoa zonas colindantes.

4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?

Hay tres advertencias específicas que se deben poner sobre ese tema, siempre y cuando tengas razones fundadas de que pueda haber una volatilidad de precios, si las pones, nadie puede decir que no avisaste, si no las pones es que consideras que el valor que dás es lo mínimo que puede obtener le banco cuando lo subaste(que será después de mucho tiempo y porbablemente la subida que haya ha habido hasta la bajada cubra la diferencia, y sino es que estamos en una crisis tipo argentina y ya nos daría igual todo). Lo comenté en el anterior post, las reponsabilidades son muy importantes, y la gente se las toma muy a la ligera.

5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?
Gracias!! [/QUOTE]

Si hay sobre oferta en la zona es en parte porque no se vende o porque la gente se quiere deshacer de sus casas por una razón. Oferta-demanda, no bajaría, pero esas viviendas podrían no subir de precio como la media.


Espero que te sirva.
Un saludo

Se han inventado una figura para absorber más dinero al comprador.

Un tasador, en principio, mira el valor de la vivienda entre otras cosas para que el banco luego vea que no sea un precio de venta equivocado, pero como el banco le dice al tasador por cuánto tiene que tasadar...

SÓLO SIRVE PARA absorber DINERO

En primer lugar, muchísimas gracias, porque me sirve muchísimo saber cual es el papel del tasador en todo este mercado.
Es muchísimo mas importante de lo que creía...

1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?

El tasador se basa en el mercado de la oferta y la demanda, si sube el mercado y no encuentra razones lógicas que justifiquen adoptar un valor más bajo, no puede hacer otra cosa que seguir el ritmo. Aunque hay que puntualizar que hay que descontar de las muestras testigos un 5 % en concepto de comisión del agente de la propiedad inmobiliaria, o que no se debería de tener en cuenta el IVA en obra nueva, cosas que no todos hacen.

Digamos entonces que tenemos 2 precios: El de mercado, es decir, en lo que lo vendes, y el de tasación, lo que debería costar. Es decir, se certifican, por parte del tasador, las expectativas de revalorización del mercado. Si el vecino lo ofrece en 300000 por 80 metros y tu tienes 90, vale 337500, para calidades y zona similares.
Lo que me asombra enormemente es que el plazo de venta no influya. Si pongo una propiedad 24 meses a la venta en 300000 y no cierro la venta, y un mes en vender en 240000, ¿Cual es el valor de tasación? Estoy seguro que 300000, o a lo sumo, 270000.

2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?

En principio el valor de tasación sirve de tipo de subasta, aunque en la realidad, los bancos piden tasaciones al hacer la anotación de embargo y antes de subastar, además, luego está el perito judicial. Si se es un poco serio se pide la tasación a una sociedad distinta de la que te tasó para hipoteca, así comparas.
Me refiero a que si un inmueble baja de valor, y yo tengo títulos hipotecarios de un banco, es obligatorio que el inquilino proporcione una garantía que cubra el dinero prestado. No hace falta embargar a nadie, todavía, si se cubre esa garantía.
No es un impagado. Es cubrir el valor de la hipoteca con efectivo, ya que la propiedad ha bajado de valor.

3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de pagapensiones hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de pagapensiones. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?

Se tiene en cuenta a la hora de adoptar un valor, porque aunque haya demanda, es de un grupo muy específico. Es como los 5º sin ascensor, hay parte de la población que se descarta como posible demanda(ancianos, enfermos, minusválidos), se descuenta un valor en ese sentido, a no ser que la demanda sea brutal. De todas formas si se dilata el tiempo, habrá menor incremento con respectoa zonas colindantes.
¿Se tiene en cuenta el volumen de ingresos/poder adquisitivo de esos grupos de demanda? ¿En qué porcentaje, como máximo, puede bajar el precio?

4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?

Hay tres advertencias específicas que se deben poner sobre ese tema, siempre y cuando tengas razones fundadas de que pueda haber una volatilidad de precios, si las pones, nadie puede decir que no avisaste, si no las pones es que consideras que el valor que dás es lo mínimo que puede obtener le banco cuando lo subaste(que será después de mucho tiempo y porbablemente la subida que haya ha habido hasta la bajada cubra la diferencia, y sino es que estamos en una crisis tipo argentina y ya nos daría igual todo). Lo comenté en el anterior post, las reponsabilidades son muy importantes, y la gente se las toma muy a la ligera.

Aquí está el meollo de la cuestión.
Como tasador, te juegas el prestigio, no los cuartos. No hay un depósito de garantía, ni un seguro que haga frente a las diferencias entre tasación y mercado.
Igual te enfadas, pero me recuerda a los tasadores de sellos de Afinsa. Ya pueden ir a buscar al tasador, que va a dar igual. Ni siquiera se plantea.
¿Hace falta una crisis tipo Argentina para que caigan los precios?
Según los tasadores, si. Según este foro, una oferta masiva, una fuerte subida de tipos, o un cambio en las condiciones de financiación.
Los tasadores no consideran un mercado volatil al que ha duplicado su valor en 5 años. No consideran que una subida fuerte pueda ir acompañada de una bajada fuerte, aunque sea del 25%.

5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?

Si hay sobre oferta en la zona es en parte porque no se vende o porque la gente se quiere deshacer de sus casas por una razón. Oferta-demanda, no bajaría, pero esas viviendas podrían no subir de precio como la media.

Bien, ahora vamos con un poco de matemáticas y euribor, precisando la demanda:
280000 euros, gastos 10%, 40 años, euribor actual 3.6%, diferencial 0,45%:

280.000,00 € 308.000,00 € 40 2,90% 3,35% -1.165,61 €
249.149,65 € 276.832,94 € 40 3,60% 4,05% -1.165,61 €

Luego el sector de población que demandaba un piso de 280000 con un euribor de 2,9 a 280000 ahora lo demanda a 250000, y si tasabais un piso en 280000 hace 6 meses, ahora hay que tasarlo en 250000, una bajada del 11% atribuible simplemente al euribor, que es una variable mas del mercado. ¿Nos podrías explicar la causa por la que esto no se hace? ¿O si se hace, y la subida sin euribor sería del 20% para TasaMadrid, por ejemplo?

¡No te imaginas lo util que resulta la información que nos das!
Muchas gracias y perdona por el ladrillo, nunca mejor dicho