Uno de los grandes problemas de la vivienda en España –y razón de ser de gran parte de su crecimiento- es que los españoles no compramos casas, sino cuotas; solo pensamos en "¿cuánto voy a pagar al mes por esta casa?" y así, claro... en un escenario de tipos de interés irrisorios, plazos cada vez más largos... la cuota no aumenta proporcionalmente al incremento del precio de la vivienda. Es indudable que si la vivienda se siguiese financiando con los modelos de 1980 –hipotecas a 15 años a un 18 % de interés- nunca habría subido tanto... así pues tenemos que uno de los factores primordiales que permiten el crecimiento del precio de las viviendas es su modelo de financiación, que es al fin y al cabo lo que responde a la pregunta ... "¿cuánto voy a pagar al mes por esta casa"?.
El otro factor es, claro está, la demanda. La demanda de vivienda es rígida por definición, al ser un producto que la gente NECESITA. Las formas de satisfacer esa demanda son: alquiler y compra ,pero el alquiler en España no está culturalmente aceptado ni fiscalmente fomentado, ni legalmente protegido, con lo que queda arrinconado frente a una gran demanda de compra de vivienda. Por otra parte estamos viviendo –hemos vivido, más bien- en los últimos años el fenómeno del acceso a la vivienda de la generación del Baby Boom, que ha disparado la necesidad de viviendas y su demanda así como el fenómeno de la generalización del divorcio, que ha provocado –un 50 % de parejas divorciadas son muchas parejas- que ha provocado, digo, un verdadero ejército de hombres divorciados en busca de pequeños apartamentos cerca de sus hijos... zulitos, como decís en esta web.
Bien, estos dos factores son a mi entender los máximos responsables del boom de la vivienda: una financiación cada vez más flexible y barata –una cuota menor por millón de pesetas- y una demanda que se mantiene fuerte.
Ahora el panorama está cambiando... ¿en qué?.
En primer lugar en la subida de los tipos de interés, que está haciendo –y hará cada vez más- que la cuota por millón se dispare... si los bancos lo permiten, claro está. Ya están surgiendo nuevas y originales fórmulas de financiación que permiten aplazar parte de la amortización de capital, por ejemplo –o todo- hasta el final del préstamo, o que mediante este tipo de artimañas logran lo que saben los bancos que la gente quiere: ME HA BAJADO LA CUOTA –como dice la última publicidad de BBVA-. Si hay personas que, de manera totalmente irresponsable firman una hipoteca que les endeuda al máximo de tiempo posible a la máxima cuota que pueden pagar en momentos de tipos mínimos... que firman una hipoteca que saben que no pueden pagar si los tipos suben solamente un 2 %... ¿cómo no van a firmar lo que los bancos les preparan?... atisbo refianciaciones a tutiplén... antes de perder la casa la gente refinanciará con la leonina fórmula disfrazada de salvavidas que el banco les ofrezca... y seguirán comprando.
Respecto a la demanda... .francamente, no creo que decrezca de modo significativo; ninguno de los factores primordiales se ha corregido –hay mucho treintaañero en casa de papá y mamá deseando salir de allí y mucho treintaydosañero divorciado que no quiere volver- aparte hay un fenómeno nuevo al que sólo hemos visto asomar la cabeza: el mercado de pagapensiones. En España tendremos en breve las primeras "segundas generaciones" de pagapensiones accediendo al mercado laboral y eso coincidirá aproximadamente con el acceso de sus padres al mercado de la vivienda... ya son muuuuchos los pagapensiones que han comprado pero son mucho más los que están por comprar aún. Ese es un mercado con un potencial impresionante... y el mercado va a saber aprovecharlo. Y un nuevo mercado: el del español que "huye" de las zonas que se llenan de pagapensiones. Llamadme racista, si quereis. Yo no invento las reglas; las interpreto. En un barrio "económico" que se llena de pagapensiones hay muchos españoles que venden para largarse a zonas más... ¿españolizadas? no sé cómo llamarlo, pero seguro que todos conoceis casos... eso es un nuevo mercado de vivienda.
En fin, que yo por más que lo analizo no veo el estallido de la burbuja. Sinceramente creo que los ritmos de crecimiento del precio de la vivienda de los últimos 10 años son insostenibles, pero me parece que un cataclismo como tal no se va a producir. Son muchos los factores –otro sería el de la elevada fiscalidad de la vivienda en España, que hace que un piso cueste un 10% más de lo que se paga por él sólo en gastos e impuestos y que desanima al propietario a vender por menos de lo que pagó, subiendo por tanto el precio de salida del inmueble en el mercado de segunda mano a un 110% de lo que valió el día antes de la firma- en fin, son muchos los factores que me inclinan a pensar que se avecinan unos años de cambio en el mercado inmobiliario; de subidas cercanas o inferiores al ipc, de bajadas de zonas claramente sobrevaloradas a la vez que suben zonas con potencial... y sobre todo de nuevas y califragilísticas fórmulas de hacer lo imposible: que alguien se compre una casa que vale lo que gana en 15 años de su vida.
¿cómo lo veis?
El otro factor es, claro está, la demanda. La demanda de vivienda es rígida por definición, al ser un producto que la gente NECESITA. Las formas de satisfacer esa demanda son: alquiler y compra ,pero el alquiler en España no está culturalmente aceptado ni fiscalmente fomentado, ni legalmente protegido, con lo que queda arrinconado frente a una gran demanda de compra de vivienda. Por otra parte estamos viviendo –hemos vivido, más bien- en los últimos años el fenómeno del acceso a la vivienda de la generación del Baby Boom, que ha disparado la necesidad de viviendas y su demanda así como el fenómeno de la generalización del divorcio, que ha provocado –un 50 % de parejas divorciadas son muchas parejas- que ha provocado, digo, un verdadero ejército de hombres divorciados en busca de pequeños apartamentos cerca de sus hijos... zulitos, como decís en esta web.
Bien, estos dos factores son a mi entender los máximos responsables del boom de la vivienda: una financiación cada vez más flexible y barata –una cuota menor por millón de pesetas- y una demanda que se mantiene fuerte.
Ahora el panorama está cambiando... ¿en qué?.
En primer lugar en la subida de los tipos de interés, que está haciendo –y hará cada vez más- que la cuota por millón se dispare... si los bancos lo permiten, claro está. Ya están surgiendo nuevas y originales fórmulas de financiación que permiten aplazar parte de la amortización de capital, por ejemplo –o todo- hasta el final del préstamo, o que mediante este tipo de artimañas logran lo que saben los bancos que la gente quiere: ME HA BAJADO LA CUOTA –como dice la última publicidad de BBVA-. Si hay personas que, de manera totalmente irresponsable firman una hipoteca que les endeuda al máximo de tiempo posible a la máxima cuota que pueden pagar en momentos de tipos mínimos... que firman una hipoteca que saben que no pueden pagar si los tipos suben solamente un 2 %... ¿cómo no van a firmar lo que los bancos les preparan?... atisbo refianciaciones a tutiplén... antes de perder la casa la gente refinanciará con la leonina fórmula disfrazada de salvavidas que el banco les ofrezca... y seguirán comprando.
Respecto a la demanda... .francamente, no creo que decrezca de modo significativo; ninguno de los factores primordiales se ha corregido –hay mucho treintaañero en casa de papá y mamá deseando salir de allí y mucho treintaydosañero divorciado que no quiere volver- aparte hay un fenómeno nuevo al que sólo hemos visto asomar la cabeza: el mercado de pagapensiones. En España tendremos en breve las primeras "segundas generaciones" de pagapensiones accediendo al mercado laboral y eso coincidirá aproximadamente con el acceso de sus padres al mercado de la vivienda... ya son muuuuchos los pagapensiones que han comprado pero son mucho más los que están por comprar aún. Ese es un mercado con un potencial impresionante... y el mercado va a saber aprovecharlo. Y un nuevo mercado: el del español que "huye" de las zonas que se llenan de pagapensiones. Llamadme racista, si quereis. Yo no invento las reglas; las interpreto. En un barrio "económico" que se llena de pagapensiones hay muchos españoles que venden para largarse a zonas más... ¿españolizadas? no sé cómo llamarlo, pero seguro que todos conoceis casos... eso es un nuevo mercado de vivienda.
En fin, que yo por más que lo analizo no veo el estallido de la burbuja. Sinceramente creo que los ritmos de crecimiento del precio de la vivienda de los últimos 10 años son insostenibles, pero me parece que un cataclismo como tal no se va a producir. Son muchos los factores –otro sería el de la elevada fiscalidad de la vivienda en España, que hace que un piso cueste un 10% más de lo que se paga por él sólo en gastos e impuestos y que desanima al propietario a vender por menos de lo que pagó, subiendo por tanto el precio de salida del inmueble en el mercado de segunda mano a un 110% de lo que valió el día antes de la firma- en fin, son muchos los factores que me inclinan a pensar que se avecinan unos años de cambio en el mercado inmobiliario; de subidas cercanas o inferiores al ipc, de bajadas de zonas claramente sobrevaloradas a la vez que suben zonas con potencial... y sobre todo de nuevas y califragilísticas fórmulas de hacer lo imposible: que alguien se compre una casa que vale lo que gana en 15 años de su vida.
¿cómo lo veis?
