Resumen del debate: Sois todos muy pesados con el supuesto problema de la vivienda. En los próximos diez años va a haber una transferencia de riqueza enorme. No la lieis.

La herencia de los boomers y el fin de la inmigración neta​

¿Y si el problema de la vivienda no se arregla construyendo más, sino esperando a que se mueran los propietarios actuales? Es la tesis que recorre un análisis cada vez más repetido en los foros económicos: en los próximos diez años se va a producir una transferencia de riqueza enorme, y la manía de construir sin parar solo sirve para que lleguen más personas a un país que ya tiene millones de casas vacías. Los datos que se manejan en ese análisis son tozudos: más de 208.000 viviendas al año cambian de titularidad en España por fallecimiento del propietario, entre el 20% y el 25% de todas las transmisiones inmobiliarias. Y hay entre 3,8 y 4 millones de viviendas vacías, una parte con problemas sucesorios sin resolver.

¿Cuántas viviendas quedan libres cuando muere un propietario?​

El cálculo no es sencillo, pero los datos disponibles permiten hacerse una idea. Alrededor del 15% de las herencias se renuncian formalmente ante notario, muchas veces por las deudas asociadas o por el coste de los impuestos de sucesión y plusvalías. Los inmuebles que quedan completamente sin herederos conocidos son un centenar al año, una cifra casi simbólica. El grueso del fenómeno no está en las renuncias, sino en las disputas familiares y los trámites que dejan casas paralizadas durante años.

La conclusión que extraen quienes defienden esta tesis es que el stock existente bastaría para absorber la demanda futura si se cortara la inmigración neta. «Cortar la inmigración neta a CERO, y la demografía ya irá dejando casas para los chavales», resume el planteamiento. La idea de fondo es que cada fallecimiento de una persona mayor libera una vivienda que puede alojar a una pareja joven, y que el problema real no es la falta de ladrillo sino la lentitud con que se produce ese relevo.

El problema de las casas que los boomers dejan abandonadas​

Hay un asunto que este análisis pone sobre la mesa y que suele quedar fuera del debate público: el estado en que quedan muchas de esas viviendas. En Estados Unidos ya se está viendo un patrón preocupante, según quienes sostienen esta tesis. Los propietarios mayores las abandonan en sus últimos años, sin mantenimiento, y cuando los herederos quieren ponerlas en el mercado se encuentran con que las reformas salen por un pico. No es un problema de precio de compra, es un problema de coste de rehabilitación que nadie había presupuestado.

En España, con un parque inmobiliario envejecido y una cultura de propiedad muy extendida, ese fenómeno podría repetirse con especial intensidad. La diferencia es que aquí muchas de esas casas están en zonas donde la demanda es baja o nula, lo que complica todavía más su salida al mercado. El resultado es un stock que existe sobre el papel pero que en la práctica no compite con la obra nueva.

¿Es construir más la respuesta estándar en otros países?​

Aquí es donde el análisis se topa con la evidencia internacional. La respuesta estándar en casi todos los países con problemas similares de vivienda ha sido construir más, no menos. Reino Unido tiene como objetivo 1,5 millones de viviendas nuevas en la legislatura y ha reformado la planificación urbanística para conseguirlo. En Estados Unidos, el movimiento YIMBY ha logrado que estados como California, Oregón o Montana eliminen la zonificación que solo permitía casas unifamiliares.

El caso más estudiado es el de Auckland. En 2016, la ciudad neozelandesa recalificó buena parte de su suelo para permitir más densidad. El resultado, según los estudios disponibles, fue que la construcción se disparó y los alquileres subieron bastante menos que en el resto del país. Es el ejemplo que suelen citar quienes defienden que la oferta es la palanca fundamental del mercado.

El contraargumento es que Tokio, con una población que no ha dejado de crecer, mantiene precios razonables precisamente porque construye muchísimo y la zonificación estatal es muy permisiva. Una vivienda nueva de dos plantas en las afueras de la capital japonesa puede rondar los 40-60 millones de yenes, unos 250.000-350.000 euros, según un cálculo que circula en el debate. No es barato, pero para el tamaño de la ciudad es una cifra que sorprende.

El problema del que no puede esperar diez años​

La objeción más repetida a la tesis de la herencia es temporal. «El problema es que la persona que quiere tener casa y proyecto de vida hoy no puede esperar 10 años», señala una de las intervenciones. Es el punto débil del argumento: la transferencia de riqueza llegará, pero llegará tarde para quien necesita una vivienda ahora. Y mientras tanto, el stock vacío no se moviliza solo.

Hay quien sostiene que la solución pasa por medidas más agresivas, como expulsar a la población extranjera para reducir la demanda en un horizonte de diez o quince años. Otros responden que ese escenario no se va a producir y que, en cualquier caso, el mercado laboral de sectores como la construcción depende en buena medida de trabajadores migrantes. La discusión, como casi siempre, acaba mezclando economía con ideología.

Lo que sí parece claro es que el relevo generacional del parque inmobiliario no será automático ni gratuito. Las casas heredadas necesitan reformas, los trámites se eternizan y las disputas familiares bloquean operaciones durante años. Con esos mimbres, confiar en que la demografía resuelva el problema de la vivienda sin intervención alguna es, como mínimo, optimista.