Resumen del debate: ¿Por qué no se pueden construir viviendas en España?

Del suelo que tarda 20 años a la falta de albañiles​

El primer malentendido es que falte dinero: la liquidez creada por los bancos centrales no llega al andamio. El segundo es que falte terreno. Lo que escasea es suelo con licencia, manos que lo levanten y un calendario que no caduque antes de la primera teja. La ola de prosperidad anterior la levantó el ladrillo; hoy el mismo ladrillo está atrapado en una cadena que empieza en un plan general y termina, con suerte, en una grúa. En medio, una década de trámites y una pregunta incómoda: por qué no se construye más vivienda si el dinero circula y el suelo con licencia escasea.

¿Por qué hay dinero de sobra y aun así no se construye?​

Porque ese dinero no llega al andamio. Una de las sospechas apunta a los bancos: se sostiene que el dinero se ha ido a las apuestas tecnológicas y a otros fuegos de artificio financiero, y que a las entidades no les conviene que caiga el valor de los activos que ya tienen en cartera, vivienda incluida. También se apunta a los ayuntamientos, que tienen la llave del suelo y apenas la giran, y al miedo a que liberar terreno se lea como un pelotazo. Conviene tomarlo como sospecha, no como diagnóstico. El mecanismo del dinero sí es verificable: cuando un banco central compra deuda y paga con reservas, ese dinero no acaba en el promotor que quiere levantar cien pisos; se queda en el circuito financiero y empuja los precios de los activos, también los de la vivienda, porque abarata la hipoteca.

Suelo finalista: de rústico a solar, entre 10 y 20 años​

El cuello de botella que más citan promotores y técnicos no es la banca: es el planeamiento. Pasar de suelo rústico a solares con licencia lleva entre 10 y 20 años de informes ambientales, alegaciones y recursos judiciales. Muchos planes generales se han anulado por defectos de forma y la cuenta vuelve a empezar. Un ayuntamiento que se lanza a urbanizar asume que un juez tumbe una década de trabajo. De ahí la parálisis: no es tanto pánico a la cárcel como cálculo frío.

Faltan albañiles, encofradores y electricistas​

Tras el estallido de 2008 salieron del sector cientos de miles de trabajadores y casi no ha entrado gente joven. Faltan oficios concretos —albañiles, encofradores, electricistas— y esa escasez encarece y retrasa cada promoción. Encima, materiales y energía se han encarecido desde 2021 y la normativa técnica exige más eficiencia, accesibilidad y seguridad. Decir que el SMI ha vuelto inviable el ladrillo simplifica: la partida laboral pesa, pero no explica sola el precio final.

El dinero barato no levantó casas, levantó precios​

Entre 2015 y 2021, con tipos negativos, el precio subió mucho más de lo que se construyó. La razón es de manual: si la oferta está atascada por suelo, licencias y falta de manos, más dinero persiguiendo las mismas casas solo encarece las casas. Desde 2022 el BCE giró y subió tipos con fuerza; el crédito se encareció. Ni con dinero regalado ni con dinero caro han salido los pisos que faltan.

¿Cuánto del precio final es suelo e impuestos?​

Un cálculo que circula atribuye al suelo y a los impuestos en torno al 50% del precio de la vivienda nueva. Sobre ese porcentaje operan tres administraciones —local, autonómica y central—, cada una con su tasa y su criterio, y alinearlas es el deporte más difícil de la política territorial. Las propuestas van de fusionar municipios para hacer ciudades compactas y bien conectadas a levantar núcleos de 50.000 habitantes cerca de las zonas tensionadas, pasando por pisos de 50 metros para parejas y parejas con un hijo. Hay incluso quien pide pisos de 150 metros pagables en un par de años. Mientras, jóvenes de 30, 35 y 40 siguen compartiendo piso o en casa de sus padres.

Desbloquear suelo acelera la obra, pero no abarata de un día para otro. Con tipos altos, oficios escasos y un planeamiento que tarda más en aprobarse que en anularse, cualquier promesa de bajada rápida de precios merece más escepticismo que fe. Si la próxima ola de prosperidad depende del ladrillo, el ladrillo se ha convertido en el eslabón más lento de la cadena.