Resumen del debate: NOTARIOS, BR00TAL>>> La compraventa se hunde un 9,8% y encadena 8 meses consecutivos de caída

La compraventa encadena ocho meses de caída: ¿pinchazo o simple resaca?​

La compraventa de vivienda se ha hundido un 9,8% y acumula ocho meses consecutivos de descenso. La pregunta que sobrevuela cada mesa de análisis es si esto es el principio de un pinchazo inmobiliario o solo la resaca lógica tras un ejercicio excepcional. Los datos que manejan los operadores apuntan a lo segundo: el volumen de transacciones sigue siendo históricamente alto, muy por encima de la media de la última década, y el retroceso se mide contra un pico que batió récords desde 2008.

Con esa perspectiva, un descenso del 9,8% deja el mercado en torno a las 680.000 operaciones anuales, una cifra que en cualquier otro ciclo se leería como un año extraordinario. El problema no es tanto el número absoluto como el relato que lo acompaña: durante años se ha vendido la idea de que la vivienda solo podía subir, y ahora cualquier corrección se interpreta como un derrumbe. La estadística dice otra cosa.

El coste que no baja: aranceles notariales y registro​

Más allá del vaivén de las escrituras, el foco se ha puesto en los costes fijos de la operación. Los aranceles notariales y el precio por copia autorizada se han convertido en el blanco de las críticas: se trata de una gestión obligatoria, con precios que muchos consideran escandalosos, sobre todo cuando la comprobación de cargas ya se puede hacer telemáticamente y la escritura de segunda mano llega prácticamente redactada. A eso se suma el registro de la propiedad, recomendable aunque no siempre obligatorio si no se pide hipoteca, que añade otro pellizco a la factura final.

El resultado es una sensación extendida de que el coste de transacción no acompaña a la bajada de precios. La vivienda puede moderarse, pero los gastos asociados a la compraventa se mantienen rígidos, lo que encarece cualquier operación y desincentiva a los compradores más ajustados.

Euríbor y demografía: las dos variables que lo cambian todo​

El euríbor se sitúa en el 3,3% y todo apunta a que se quedará ahí. Para los hipotecados, la cuota no da tregua, y la subida del índice de referencia por parte del BCE ha neutralizado cualquier efecto positivo de una hipotética bajada de precios. La pregunta que se hace el mercado es clara: ¿de qué sirve que el metro cuadrado se modere si el coste de la financiación se come el margen?

A esa ecuación se añade la demografía. En lo que va de siglo, España ha sumado alrededor de 4,7 millones de habitantes, según los cálculos que se manejan en el sector. Ese crecimiento poblacional sostiene la demanda estructural de vivienda y explica por qué los precios no terminan de corregir con la fuerza que algunos pronosticaban. El envejecimiento de la población no ha traído el escenario de viviendas regaladas que se auguraba hace dos décadas; la llegada de población ha reconfigurado el mercado.

La autorregulación que nunca llega​

El mantra de que el mercado se autorregulará bajando precios suena hueco cuando se repite durante años sin que ocurra. La evidencia disponible muestra un mercado que se ajusta en volumen, no en precio: se venden menos pisos, pero los que se venden mantienen su valor o lo incrementan. La oferta sigue tensionada y la demanda, aunque más selectiva, no desaparece.

Mientras tanto, el debate sobre el euríbor y su impacto en las hipotecas sigue vivo. Hay quien sostiene que un tipo más alto limpiaría el mercado y forzaría una corrección real; otros recuerdan que esa limpieza tiene nombres y apellidos: familias que no pueden asumir la cuota. La discusión, lejos de cerrarse, se enquista.

La compraventa cae, sí. Pero el relato del pinchazo convive con un mercado que sigue vendiendo a ritmo de récord histórico. Ocho meses de descensos no son una tendencia consolidada; son un aviso en el retrovisor.