Resumen del debate: Mayores con piso en propiedad que critican a los jóvenes

Renta antigua: 130.000 pisos a precio de 1985 y una brecha que no se cierra​

Hay una cifra que no aparece en ningún registro oficial y que, sin embargo, explica buena parte del malestar inmobiliario español: entre 100.000 y 160.000 viviendas siguen alquiladas bajo contratos de renta antigua, firmados antes del 9 de mayo de 1985, cuando el Decreto Boyer puso fin a la prórroga forzosa. La estimación más citada ronda las 126.000-130.000. Sus inquilinos pagan entre 50 y 300 euros al mes por pisos que en el mercado actual se alquilarían por 1.000 o 1.500. La brecha no es un detalle contable: es una fractura generacional que se discute cada vez con más ruido.

Qué es exactamente un contrato de renta antigua​

La figura nace mucho antes de Franco. El Real Decreto de 21 de junio de 1920, el decreto Bugallal, estableció la prórroga forzosa para el propietario y voluntaria para el inquilino, en plena presión sobre la vivienda tras la Primera Guerra Mundial. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 mantuvo y reafirmó ese principio; no lo inventó. Lo que sí hizo el franquismo fue consolidar un parque de alquileres protegidos que, con el tiempo, quedó desconectado de cualquier realidad de mercado.

Las características son conocidas: duración prácticamente vitalicia, subrogación familiar limitada a cónyuge e hijos en determinados supuestos y actualización de renta restringida, principalmente por IPC. El resultado es un parque residual —apenas el 3-4% del alquiler total— concentrado en centros históricos de grandes ciudades. Madrid ronda las 20.000; Barcelona y otras capitales acumulan el resto. La mayoría de los titulares son personas mayores y la figura va desapareciendo conforme fallecen y se agotan las subrogaciones posibles.

Cuánto paga realmente un inquilino de renta antigua​

La aseguradora Arrenta sitúa el precio medio orientativo en torno a 300 euros al mes en grandes ciudades. El rango más habitual que manejan expertos y medios se mueve entre 100 y 300 euros. Hay quien va más lejos: un cálculo que circula en el debate sostiene que un alquiler de 700 pesetas mensuales en 1976 equivale a unos 63,61 euros de 2026 tras aplicar toda la inflación acumulada. Esa era, se argumenta, la cantidad que pagaban muchos inquilinos de la época, y con esa cantidad muchos optaron por comprar vivienda en propiedad.

El contraste con el presente es brutal. Una habitación en una ciudad media puede costar 350 euros al mes, a menudo sin suministros incluidos. Un piso completo de renta antigua, con agua, luz y gas en algunos casos incluidos, puede quedarse por debajo de los 200 euros. La comparación no es homogénea —los contratos antiguos no cubren el mantenimiento real del inmueble— pero alimenta una percepción de agravio difícil de desactivar.

Por qué el origen histórico no es el que muchos creen​

Una parte del debate atribuye los pisos de renta antigua al franquismo, e incluso a Primo de Rivera y a los militares y viudas de la Guerra de Marruecos. La cronología es más matizada. La prórroga forzosa es de 1920; la LAU de 1964 la mantuvo; y fue el Real Decreto-ley de abril de 1985, ya en democracia, el que abrió la puerta a su desaparición progresiva. Quienes defienden la figura subrayan que el problema no es la norma histórica, sino la falta de un parque público de alquiler que absorba la demanda actual.

En el lado contrario, hay quien sostiene que la renta antigua ha contribuido al deterioro del parque de vivienda en alquiler, porque los ingresos no cubren ni el mantenimiento del inmueble. Es un argumento recurrente: si el propietario no puede repercutir costes, deja de invertir, y el edificio se degrada. La consecuencia, se dice, es que se pierden viviendas que podrían estar en el mercado.

La fractura generacional que nadie sabe cómo cerrar​

El malestar no es solo económico. Una parte del debate lo formula como una cuestión de expectativas rotas: quienes accedieron a una vivienda protegida en su día vieron cómo su renta se congelaba mientras el resto del mercado se disparaba, y hoy muchos jóvenes no pueden permitirse ni un alquiler a precio de mercado ni una hipoteca. La discusión deriva a menudo hacia el papel del Estado, la gestión de las pensiones y la sensación de que el esfuerzo individual ya no garantiza acceso a la vivienda.

Hay también quien señala que el problema no es exclusivo de los titulares de renta antigua, sino de un mercado estructuralmente tensionado: falta oferta, la construcción no recupera ritmo y la demanda sigue creciendo. En ese marco, los contratos antiguos son una anomalía visible, pero no la causa principal. La discusión sobre si deberían revisarse, mantenerse o compensarse sigue abierta, y ninguna de las posiciones ha logrado imponerse.

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El dato que descoloca: mientras se debate si estas 130.000 viviendas deberían actualizarse, el parque de alquiler protegido que las sustituya no existe. Y sin él, la brecha entre lo que se paga y lo que cuesta vivir no hace más que crecer.