Resumen del debate: Los fondos paran en seco operaciones por cerca de 5.000 millones ante el real decreto de vivienda

Los fondos paralizan 5.000 millones en vivienda tras el real decreto​

¿Cuánto cuesta asustar a un inversor institucional? En España, de momento, unos 5.000 millones de euros. Desde la publicación del real decreto de vivienda, los grandes fondos han puesto en pausa operaciones en cartera por ese importe. No es que hayan vendido ni que hayan comprado: se han quedado quietos. Y ese quietismo, en un mercado que ya venía con el freno de mano echado, es justo la noticia.

La estampa tiene su gracia. Los mismos actores a los que durante años se señaló por comprar bloques enteros de vivienda para exprimir el alquiler son ahora los que dicen que el marco legal les impide seguir. La cruzada legislativa del Gobierno con la vivienda ha logrado algo que ni la subida de tipos: que el dinero institucional se lo piense dos veces antes de firmar.

Qué cambia el real decreto de vivienda en el mercado del alquiler​

El paquete normativo toca dos palancas. Por un lado, la declaración de zonas tensionadas y la limitación de precios en ellas; por otro, el endurecimiento de las condiciones para el arrendador. Sobre el papel, el objetivo es topar la renta en los barrios donde la oferta es inelástica y los precios se disparan. En la práctica, quien tenía pensado meter dinero en ladrillo para alquilar ha empezado a mirar hacia otro lado.

El argumento que más se repite en el sector es el de la inseguridad jurídica. No es tanto lo que dice el texto como la sensación de que las reglas pueden cambiar a mitad de partida y con efecto retroactivo. Hay quien sostiene que un contrato que hoy se firma con unas condiciones puede quedar alterado mañana por una mayoría parlamentaria distinta. Para un fondo que juega a veinte años, eso es veneno.

Y en medio del ruido, la política. Los dos decretos van a votación y la pinza PP-VOX aparece por todas partes en el análisis. La tesis de una parte del mercado es que la norma no nace para aprobarse, sino para dejar una señal: enfriar al inversor, frenar expectativas de rentabilidad y enviar el mensaje de que el ladrillo ya no es un refugio tranquilo.

El pequeño propietario no tiene fondo que le defienda​

Aquí está el nudo del asunto. La mayoría de los pisos en alquiler en España no pertenece a grandes fondos, sino a particulares. El caso que se repite con más insistencia es el de quien tiene una segunda vivienda en una capital de provincia y la alquila a una familia. Al endurecerse el marco, ese propietario de a pie no tiene un departamento legal ni capacidad de aguantar años de litigio: vende, o directamente deja el piso vacío.

La advertencia que lanzan los promotores es contundente: si el pequeño arrendador sale del mercado, el que se queda con la oferta concentrada es el grande, el que sí puede permitirse jugar a largo plazo. La paradoja es evidente. Se legisla contra los fondos y, si se cumplen los augurios, el resultado final sería un mercado más concentrado en menos manos.

¿Bajará el precio de la vivienda o subirá el alquiler?​

Aquí las cuentas no cuadran igual para todos. Un escenario que circula entre analistas sitúa una caída del precio de compraventa de en torno al 10%, compensada en parte por el encarecimiento del crédito. Para el que quiere comprar, ese descuento apenas mueve la aguja. Para el que alquila, en cambio, el cálculo es bastante peor: algunas previsiones hablan de subidas del 20% en la renta, que sumadas a la inflación dejan al inquilino contra las cuerdas.

La otra cara de la moneda la defienden quienes ven el decreto como una herramienta de protección. Sostienen que ningún fondo va a comprar, reformar y alquilar a pérdidas, que sus márgenes se van a estrechar en beneficio de quien hoy no puede pagar un alquiler y que la vivienda debe dejar de ser un activo financiero para volver a ser un techo. El cálculo completo, partida a partida, da un diferencial que da bastante que pensar.

Los fondos llevan años vendiendo, no comprando​

Conviene no perder la perspectiva. La compra masiva de vivienda por parte de los fondos se concentró, sobre todo, entre 2010 y 2014, en plena resaca de la burbuja. Desde hace años, lo que hacen es lo contrario: vender caro lo que compraron barato a través de sus sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. La paralización actual no es el primer movimiento, es el último de una secuencia que llevaba tiempo en marcha.

Eso no quita que el freno de 5.000 millones sea un dato relevante. En un mercado donde la oferta nueva no llega y la demanda no baja, cualquier retirada de capital mueve el tablero. La pregunta es quién ocupa el hueco y a qué precio.

Al final, el real decreto ha conseguido que los grandes se lo piensen, que los pequeños se asusten y que el inquilino siga esperando. Todos contentos.